網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)破解樓市迷局

從地產(chǎn)類廣告投放量變化、網(wǎng)民上網(wǎng)行為等數(shù)據(jù)可以看出，今年 6～ 7月可能會(huì)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的分水嶺。

最近幾個(gè)月來(lái)，圍繞國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的爭(zhēng)論已經(jīng)進(jìn)入了白熱化的程度，尤其是北京社科院最近發(fā)布的研究報(bào)告更是直接引發(fā)了地產(chǎn)商與唱空樓市一方唾沫橫飛的口水大戰(zhàn)。此外，媒體有關(guān)部分開(kāi)發(fā)商找“房托”制造樓市假繁榮的報(bào)道則讓公眾愈發(fā)覺(jué)得當(dāng)前的樓市撲朔迷離。

連各地房地產(chǎn)管理部門(mén)披露的房地產(chǎn)交易量數(shù)據(jù)都有可能被開(kāi)發(fā)商“注水”，在這種情況下，有沒(méi)有其它方法可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)做出研判呢？萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)借助新近推出的互聯(lián)網(wǎng)全數(shù)據(jù)整合應(yīng)用平臺(tái)，從網(wǎng)民上網(wǎng)行為、網(wǎng)民關(guān)注熱點(diǎn)變化、地產(chǎn)類廣告投放量變化等多個(gè)角度進(jìn)行分析研究后認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多空博弈已經(jīng)進(jìn)入最后階段，今年 6～7月可能會(huì)成為一個(gè)重要的分水嶺。

網(wǎng)民：既關(guān)注又矛盾

根據(jù)萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)主流大中型網(wǎng)站房產(chǎn)頻道的全流量監(jiān)測(cè)， 2008年5月以后，網(wǎng)民對(duì)樓市關(guān)注度曾急劇降低， 9月份之后，網(wǎng)民對(duì)樓市的關(guān)注度逐漸升高； 2009年春節(jié)期間，受放假影響，流量下降，春節(jié)后各家網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道的流量一直保持高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

從中國(guó)網(wǎng)民總體構(gòu)成情況和萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的網(wǎng)站用戶情況看，這一群體可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群，所以把網(wǎng)民當(dāng)作樣本研究房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較科學(xué)合理的。萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)全數(shù)據(jù)整合應(yīng)用平臺(tái)上 6種監(jiān)測(cè)產(chǎn)品平均覆蓋網(wǎng)民總數(shù)已經(jīng)達(dá)到約 2億人。

從上述趨勢(shì)看， 2009年網(wǎng)民對(duì)樓市的關(guān)注度還是比較高的。而萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)通過(guò)分析網(wǎng)民瀏覽的具體內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)爭(zhēng)論類的內(nèi)容依然高居榜首。同時(shí)，一些具體樓盤(pán)項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)容也受到部分網(wǎng)民的關(guān)注，此類內(nèi)容在最受關(guān)注內(nèi)容 TOP100的排行中約占 25%的比例，這一比例比去年第四季度高出近 10個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明網(wǎng)民在購(gòu)房問(wèn)題上依舊存在明顯的矛盾心態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的特征，在今年 2～3月間媒體報(bào)道說(shuō)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“小陽(yáng)春”期間，網(wǎng)民對(duì)具體樓盤(pán)項(xiàng)目的關(guān)注明顯呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。但當(dāng)北京社科院的報(bào)告出爐、媒體披露地產(chǎn)商雇“房托”做假的報(bào)道發(fā)布后，網(wǎng)民對(duì)具體樓盤(pán)項(xiàng)目的關(guān)注出現(xiàn)了一定的下滑趨勢(shì)。

開(kāi)發(fā)商真的沒(méi)錢(qián)了？

影響房?jī)r(jià)今后走勢(shì)的最大因素是開(kāi)發(fā)商本身的資金狀況，而開(kāi)發(fā)商的資金狀況如何則是各家房地產(chǎn)商的核心機(jī)密。有沒(méi)有什么方法能夠判斷房地產(chǎn)開(kāi)放商的資金狀況呢？萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)運(yùn)用了一個(gè)簡(jiǎn)單但可能很有效的方法，那就是分析開(kāi)發(fā)商的廣告投放量。

根據(jù)萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)對(duì)今年 3月份以來(lái)網(wǎng)絡(luò)廣告投放量的監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)廣告的投放呈現(xiàn)出銳減的趨勢(shì)： 4月份前兩周房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主的數(shù)量比 3月份的最高值下降了43.6%，同期廣告創(chuàng)意數(shù)降低了 45.5%。同時(shí)，房地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)廣告的投放頻度（按照投放天 /次計(jì)算）也大幅下降50.8%。根據(jù)估算， 4月份前兩周地產(chǎn)商網(wǎng)絡(luò)廣告投放金額比3月份的周最高值下降了 63.4%。

萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)認(rèn)為， 4月份前兩周地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)廣告的銳減，可能與部分開(kāi)發(fā)商將市場(chǎng)推廣資金用于參加類似北京春季房展等展會(huì)有關(guān)，但反觀汽車(chē)行業(yè)的情況，在今年上海車(chē)展前期，汽車(chē)廠商的網(wǎng)絡(luò)廣告投放并未出現(xiàn)類似地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)廣告的銳減趨勢(shì)。由此看來(lái)，資金捉襟見(jiàn)肘的確是目前多數(shù)地產(chǎn)商面臨的共同問(wèn)題。

股市升溫：最后一根稻草？

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方仿佛是在進(jìn)行一場(chǎng)巨大的賭博：買(mǎi)方賭的是房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，甚至出現(xiàn)大幅滑落；而賣(mài)方則在賭經(jīng)濟(jì)形勢(shì)盡快好轉(zhuǎn)，以便維持高位的房?jī)r(jià)。前段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，不管是真是假，都表明大多數(shù)潛在的消費(fèi)者仍未結(jié)束持幣觀望的心態(tài)。在這種形勢(shì)下，時(shí)間和耐心成了買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)將最終能賭贏的關(guān)鍵因素。而在時(shí)間方面，賣(mài)方的壓力要比買(mǎi)方大得多——有關(guān)資料顯示，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，有些甚至超過(guò)了警戒線。隨著還款時(shí)間的臨近，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)越來(lái)越大。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前兩年的價(jià)格飆升，炒房的投資客“貢獻(xiàn)”不小。接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)與“投資型購(gòu)房”仍然有很大的關(guān)系。北京等地房地產(chǎn)管理部門(mén)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國(guó)主要城市二手房的交易比較活躍，這說(shuō)明大批投資型購(gòu)房者選擇了套現(xiàn)離場(chǎng)。這部分投資者套現(xiàn)后，是否會(huì)把回籠的資金繼續(xù)用于買(mǎi)房？這將會(huì)對(duì)接下來(lái)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的影響。

但從現(xiàn)在的情形看，一個(gè)意外的情況可能會(huì)把套現(xiàn)后炒樓投資者的資金大量分流。這個(gè)意外情況就是近期國(guó)內(nèi)股市的回暖。

萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)針對(duì)國(guó)內(nèi)大中型網(wǎng)站財(cái)經(jīng)頻道和多家主流財(cái)經(jīng)網(wǎng)站的全流量監(jiān)測(cè)顯示，近期由于股市大漲，導(dǎo)致財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站和頻道人氣飆升，網(wǎng)民對(duì)股市的關(guān)注背后隱含著可能的投資行為。國(guó)內(nèi)股市半年多來(lái)持續(xù)低迷，很多研究機(jī)構(gòu)和投資者都認(rèn)為股市已經(jīng)到了觸底反彈的階段，這無(wú)疑會(huì)吸引大量資金進(jìn)入股市，并在客觀上分流進(jìn)入樓市的資金。

如果接下來(lái)幾個(gè)月股市繼續(xù)回暖，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨雪上加霜的局面：房?jī)r(jià)疲軟走低加上股市升溫，會(huì)讓很多具有購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者選擇把手上的資金投入股市獲利，同時(shí)等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。其結(jié)果是把相當(dāng)一部分潛在購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)行為推后幾個(gè)月甚至半年。

根據(jù)一些機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況的研究，今年6月是相當(dāng)一批開(kāi)發(fā)商償還銀行貸款的高峰期，如果在 6月份之前國(guó)內(nèi)樓市不出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，不能排除部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。換句話說(shuō)，今年 6～7月可能會(huì)是近一年來(lái)國(guó)內(nèi)樓市買(mǎi)賣(mài)雙方博弈初見(jiàn)分曉的一個(gè)分水嶺，一些資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)不得不最終選擇大幅降價(jià)，而一旦出現(xiàn)這種降價(jià)風(fēng)潮，即便是最有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商可能也難以獨(dú)善其身——與自己一箭之遙、品質(zhì)差不多的樓盤(pán)價(jià)格如果降到 6000元，自己的房子還能賣(mài) 20000元嗎？