房地產(chǎn)開發(fā)項目投資完成情況報表解疑

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資完成情況，即x202表，其統(tǒng)計范圍是全部有開發(fā)活動的房地產(chǎn)法人單位。房地產(chǎn)開發(fā)活動包括：統(tǒng)一開發(fā)的統(tǒng)建、代建、拆遷、還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公室等建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施；土地開發(fā)工程（如道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、平整土地等基礎(chǔ)設(shè)施工程）；企業(yè)自身進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資活動（如自建自用房屋、設(shè)備購置等）。

x202表最大的特點是按照項目進(jìn)行填寫，而不按照單位進(jìn)行統(tǒng)計。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)該表較容易出錯的指標(biāo)是“自年初累計完成投資”指標(biāo)?！白阅瓿趵塾嬐瓿赏顿Y”指標(biāo)包括四個部分：建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購置和其他費(fèi)用，該指標(biāo)出錯的表現(xiàn)有以下幾方面：一是直接將開發(fā)成本填寫成累計完成投資；二是“建筑工程”指標(biāo)中許多企業(yè)將財務(wù)上的工程結(jié)算收入代替完成的建筑工程量；三是填報“安裝工程”指標(biāo)時，往往把設(shè)備工器具價值計算在內(nèi)或未按報告期是否實際安裝計算；四是“其他費(fèi)用”往往漏項或計算不準(zhǔn)確，有的將廣告費(fèi)、樣板間費(fèi)計算在內(nèi)。

出現(xiàn)以上錯誤主要原因：一是對該指標(biāo)理解不透徹，二是由于指標(biāo)數(shù)據(jù)的取得較為繁雜，而工作又不細(xì)心所致。該表的填報依據(jù)主要取自工程進(jìn)度報量單及監(jiān)理報告，許多企業(yè)的統(tǒng)計人員由財務(wù)人員兼職，其數(shù)據(jù)直接從財務(wù)賬上去取，造成填報數(shù)據(jù)與實際情況不符合。該表的填報，不僅要財務(wù)部門協(xié)助，同時還要得到工程或監(jiān)理等部門人員的配合，這就要求企業(yè)統(tǒng)計人員不僅要看懂財務(wù)賬，還要明白工程進(jìn)度報量單和監(jiān)理報告等相關(guān)資料。

“自年初累計完成投資”指標(biāo)的取得與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本在核算上分六個項目：

1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷費(fèi)。

2. 前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文土質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。其中可行性研究、測繪、勘探、水電氣等咨詢費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、施工管線許可手續(xù)費(fèi)等屬于其他費(fèi)用。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。其中監(jiān)理、驗收、質(zhì)檢、竣工圖等屬于其他費(fèi)用。

4. 建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。大部分內(nèi)容屬于建筑工程，其中監(jiān)理、招投標(biāo)、文物考古、竣工圖、質(zhì)檢、擾民獎金等屬于其他費(fèi)用。

除上述四項費(fèi)用外，還有配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

“自年初累計完成投資”指標(biāo)中的建筑工程一般取自建筑工程監(jiān)理報告或施工單位的施工進(jìn)度單；安裝工程數(shù)據(jù)取自設(shè)備購置安裝合同，只計算安裝費(fèi)用，不包括設(shè)備工器具本身價值；設(shè)備工器具購置數(shù)據(jù)取自設(shè)備安裝合同；其他費(fèi)用的檢查取證一般要查閱開發(fā)成本明細(xì)賬。其中建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購置三項均形成實物形態(tài)的價值量，而其他費(fèi)用則不形成具體的實物形態(tài)，也不指財務(wù)上的其他費(fèi)用。

在執(zhí)法檢查取證時要注意以下幾點：

1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中如地上有建筑物拆遷，則會相應(yīng)發(fā)生工程量，所以該項就不會全部為其他費(fèi)用了。

2. 部分其他費(fèi)用也可能存在一時沒有入賬的情況，尤其是“土地出讓金”。

3. 應(yīng)對配套設(shè)施費(fèi)中消防進(jìn)行詢問，或查賬。這部分內(nèi)容應(yīng)看企業(yè)概預(yù)算書，如果概預(yù)算書放在土建，統(tǒng)計就可放在建安工程中，如放在工器具購置中，也認(rèn)可。

4. 出現(xiàn)財務(wù)調(diào)賬情況時，應(yīng)詢問清楚，并做相應(yīng)處理。