房地產資金鏈與政府宏觀調控問題研究

[摘要] 本文從對房地產行業(yè)的參與主體和資金鏈構成進行分析開始，探討了目前我國房地產資金鏈方面存在的問題，并提出了基于房地產資金鏈分析的宏觀調控措施。

[關鍵詞] 房地產 資金鏈 宏觀調控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產泡沫已成為擺在學術界、政府部門、房地產從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務、法律等宏觀調控措施和加大經濟適用房建設等手段穩(wěn)定房價、以促進房地產業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產泡沫依然存在。與此同時，政策和經濟環(huán)境的變化使部分房地產開發(fā)企業(yè)出現了資金緊張的局面，甚至出現資金鏈斷裂的現象，這一現象的出現對房地產業(yè)的宏觀調控提出了新的要求。為避免房地產業(yè)的大起大落，應充分關注我國房地產業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產行業(yè)的資金鏈是以房地產開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關系的主體之間所構成的網狀結構。我國房地產資金鏈的參與主體包括房地產開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務關系的行為主體、權益資本提供者、債務資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關系的各類主體。上述各主體在房地產資金循環(huán)過程中的關系如圖1所示。

圖1 房地產開發(fā)資金鏈構成示意圖

從圖1可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權益資金提供者和除銀行外其他債務資金提供者的數量和資金提供方式對房地產業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數量和投機熱情直接關系到房地產泡沫的產生和發(fā)展。

二、我國房地產資金鏈中出現的問題

我國部分房地產企業(yè)資金鏈趨緊局面的產生既與國家宏觀調控政策有關，也與我國房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關。國家對房地產行業(yè)的宏觀調控應以保持房地產行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關注我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調控措施或解決措施。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現以下一些問題：

1.房地產開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產行業(yè)的“暴利”現象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產行業(yè)的整體資金供應形勢和對房地產開發(fā)貸款的風險水平的評估結果。

2.房地產開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產開發(fā)籌資方面一直表現出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產行業(yè)發(fā)展出現一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007

3.房地產開發(fā)企業(yè)債務負擔過重，極易受到系統(tǒng)風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經濟波動或其他原因導致所開發(fā)房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產開發(fā)企業(yè)破產或接近破產邊緣。

4.銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現的審查執(zhí)行不嚴、假按揭、轉按揭、加按揭等不正?，F象，使銀行成為了直接承擔房地產業(yè)系統(tǒng)風險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風險發(fā)生的可能，當宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現波動的情況下，房地產行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產行業(yè)預警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導作用，房地產行業(yè)供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設部就提出建立房地產行業(yè)預警系統(tǒng)，并已經在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產的開發(fā)建設速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數量，預計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經濟發(fā)展水平上看，我國將很快進入房地產銷售趨淡的時代，如果不在房地產開發(fā)建設速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進而走向破產。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達國家建立在完善的資本市場條件下的資產證券化等融資模式不同的是，我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。同時，由于房地產企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業(yè)的投資，分享房地產業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產領域的風險出現了向部分市場參與者集聚的現象，為房地產行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產市場出現轉折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務負擔加重，還貸風險進一步加大。

10.部分房地產業(yè)的宏觀調控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題；對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據，也難以實現調控目標問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務負擔的加重。

三、基于我國房地產行業(yè)資金鏈的宏觀調控政策研究

為避免由于政策和經營環(huán)境變化造成房地產企業(yè)資金鏈緊張，進而導致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調控中應采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應進一步提高房地產行業(yè)的準入門檻，以解決房地產開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風險。

2.盡快建立房地產預警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現象對供需關系的影響，促使房地產供需回歸理性。

3.建立房地產企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產企業(yè)信用評級制度基礎上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應的穩(wěn)定性。

4.將房地產開發(fā)申請與房地產開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結合起來，避免房地產開發(fā)企業(yè)采取負債經營方式盲目建設，造成資產負債比率過高，企業(yè)經營風險加大的現象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應的同時，使普通投資者能分離房地產業(yè)健康發(fā)展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調整住房交易相關稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉化為住房有效供給，促使房地產領域真實供需平衡的實現；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現象，避免房地產行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生。

8.調整政府與土地使用權轉讓和房地產開發(fā)有關的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數、土地升值系數、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調控部門還應該改變對房地產開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結構的限制政策，轉而通過對現有住房結構數據的統(tǒng)計、對房屋需求結構的預測等方法來引導商品房開發(fā)的規(guī)模和結構；加強對與房地產相關的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數群體的累積。

總之，為保證房地產行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應在規(guī)范競爭秩序、進行供給調控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預警系統(tǒng)等方式來調整房地產行業(yè)的供需結構，達到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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