淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革

[摘要] 2008年1月30日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，參照中國(guó)目前4.14%的銀行1年期存款基準(zhǔn)利率水平，中美利差倒掛1.14%。而在2008年4月30日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲(chǔ)基金利率已降到2％，以致中美利差倒掛2.14%。不難想象，大量投機(jī)性的海外熱錢(qián)將在中國(guó)選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將成為海外投資、投機(jī)商的必爭(zhēng)之地。我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展也已經(jīng)形成一套完整體系，但面對(duì)海外熱錢(qián)的涌入，對(duì)其完善和革新的要求也日益突現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 房地產(chǎn)保有稅 海外熱錢(qián)

一、房地產(chǎn)稅收種類(lèi)、性質(zhì)、作用及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收，是公共主體對(duì)非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而得到的土地財(cái)富進(jìn)行的無(wú)償性、強(qiáng)制性的征收活動(dòng)。根據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)房地產(chǎn)稅收為940億元；2004年則高達(dá)1369.6億元，較上年增長(zhǎng)45.7%；2005年，雖然政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控，稅收也達(dá)到了1798億元；僅2006年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收就達(dá)到了1209億元。由此看出，房地產(chǎn)稅收作為政府財(cái)政收入的一部分，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在政府稅收收入所占比例也在不斷增加。①

我國(guó)房地產(chǎn)稅屬于收益稅，即政府為納稅人提供公共服務(wù)的價(jià)格接近納稅主體繳納的房地產(chǎn)稅賦額，換言之，納稅人所接受政府提供的地方服務(wù)支出主要來(lái)自于納稅主體本身繳納的稅收。我國(guó)房地產(chǎn)稅具有政策性，其開(kāi)征的目的兼顧滿(mǎn)足財(cái)政收入和推行國(guó)家土地政策，土地稅收促進(jìn)土地資源的合理利用，抑制土地投機(jī)。而現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性使得開(kāi)征稅收的目的更傾向于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能。在現(xiàn)行稅制中直接將房地產(chǎn)作為征收對(duì)象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和契稅。其中土地增值稅，其征收目的針對(duì)土地經(jīng)營(yíng)者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配；城鎮(zhèn)土地使用稅，目的在于調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入；耕地占用稅，意在保護(hù)農(nóng)村可用耕地；以及為了調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)、外國(guó)人財(cái)產(chǎn)收入的城市房地產(chǎn)稅和調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的房產(chǎn)稅。

近年來(lái)，面對(duì)如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的宏觀(guān)調(diào)控，特別是被大多數(shù)投資者追捧的房地產(chǎn)行業(yè)。

政府通過(guò)征收與房?jī)r(jià)及其相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)價(jià)值固定比例的稅賦，作為房?jī)r(jià)周期內(nèi)減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效方法，減少投機(jī)行為和抑制炒房導(dǎo)致的房?jī)r(jià)升高。因此，作為宏觀(guān)調(diào)控重要手段之一的稅收在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中起著抑制房?jī)r(jià)，輔助相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的極大作用。

目前我國(guó)房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀：一是全國(guó)各城市住宅價(jià)格上漲過(guò)快，一些中低檔住房的價(jià)格對(duì)于一般大眾來(lái)說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)不可承受的狀況。二是房屋的空置率過(guò)高，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。在2006年7月24日之前，我國(guó)對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制非常有限。在非居民購(gòu)房方面我國(guó)幾乎沒(méi)有任何限制，這為熱錢(qián)的大量涌入提供了極好的機(jī)會(huì)。2006年7月，建設(shè)部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》②，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策。但政策的有效實(shí)施應(yīng)是長(zhǎng)期的，稅收的作用也在于此，它能持續(xù)的執(zhí)行政策的實(shí)施，以達(dá)到與政策相輔相成的目的。面對(duì)我國(guó)人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機(jī)性資金的大量輸入，如何通過(guò)對(duì)稅收的進(jìn)一步完善來(lái)輔助限外熱錢(qián)炒作政策的有效實(shí)施是亟待解決的問(wèn)題。要控制海外熱錢(qián)的涌入，就需要了解其進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及方式。

二、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段面臨的海外游資的沖擊

上圖是摘自2008年某一日南方都市報(bào)的統(tǒng)計(jì)圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時(shí)間內(nèi)，美國(guó)聯(lián)邦基金利率不斷上調(diào)，超過(guò)我國(guó)一年期基準(zhǔn)利率，曾經(jīng)一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)基金利率，使得中美利差出現(xiàn)首次倒掛。2008年1月30日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率再次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，2008年4月30日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無(wú)疑將會(huì)吸引大量熱錢(qián)涌入國(guó)內(nèi)，如果人民幣繼續(xù)升值幅度達(dá)到9%左右的預(yù)期被證實(shí)，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)即使利用單純的銀行儲(chǔ)蓄手段，其無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利也將達(dá)到11%以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國(guó)房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長(zhǎng)51.9%，2007年前8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資371億元，同比增長(zhǎng)65.9%，外商投資房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩進(jìn)入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢(qián)絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國(guó)選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為海外投資、投機(jī)商必爭(zhēng)之地。

“熱錢(qián)”又稱(chēng)“游資”或“逃避資本”，是充斥國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，它的最大特點(diǎn)就是短期、套利和投機(jī)以追求高利潤(rùn)、高回報(bào)。目前國(guó)外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來(lái)源是外商直接投資、證券組合投資和商業(yè)銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來(lái)源是資金輸出國(guó)政府和世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等國(guó)際性組織。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的估計(jì)，投機(jī)資本即“熱錢(qián)”在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本中占絕大部分。這些“熱錢(qián)”的進(jìn)入是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)增值、現(xiàn)階段人民幣升值的普遍預(yù)期等多方面的逐利目的，加之房地產(chǎn)稅收制度在對(duì)海外熱錢(qián)注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢(qián)的進(jìn)入并獲利提供了極大的發(fā)展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內(nèi)能夠提供巨大數(shù)額的投資，但它同樣也可在短時(shí)間內(nèi)流出。這些投機(jī)性的“熱錢(qián)”極有可能迅速進(jìn)入樓市，不斷炒作樓價(jià)，當(dāng)樓價(jià)被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時(shí)期，這種熱錢(qián)投機(jī)的行為更是可以預(yù)見(jiàn)的，這樣可能會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)造成潛在的巨大影響。眾多學(xué)者總結(jié)海外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的方式大致有四種：（一）境外資金直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，直接設(shè)立外資房地產(chǎn)，是境外熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)最重要的方式；（二）與國(guó)內(nèi)企業(yè)合作，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，2006年7月建設(shè)部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》③，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠條件，由于中國(guó)市場(chǎng)吸引力巨大，外商投資者繼而將目標(biāo)投向直接開(kāi)發(fā)；（三）借助于地產(chǎn)基金吸引境外資本；（四）非居民外匯流入，結(jié)匯購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年10月底，非居民投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金凈流入超過(guò)13億美元。④

應(yīng)該看到的是，適量的熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以有效的解決我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的問(wèn)題，緩解銀行信貸壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，但過(guò)量的帶有投機(jī)性的熱錢(qián)的涌入，會(huì)不斷抬高房?jī)r(jià)，擾亂中國(guó)房地產(chǎn)的正常秩序，加劇房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)熱錢(qián)突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時(shí)炸彈，如果不加控制，將會(huì)產(chǎn)生無(wú)法收拾的局面。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)至少有1600億美元是熱錢(qián)，數(shù)目不可小視，根據(jù)以上熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式來(lái)看，過(guò)量境外資金直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的假象，虛增房產(chǎn)價(jià)值，引起過(guò)度的開(kāi)發(fā)；如果大量熱錢(qián)投入到與國(guó)內(nèi)企業(yè)的合作中，熱錢(qián)的逐利性會(huì)促使企業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)，這與國(guó)家對(duì)土地的宏觀(guān)調(diào)控與對(duì)土地的合理利用的目標(biāo)相背離；地產(chǎn)基金吸引過(guò)量境外資本，由于這種形式的基金多由私募資金組成，其在短期內(nèi)的炒作，會(huì)在很大程度上迫害中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，是最危險(xiǎn)的一類(lèi)投資形式；非居民購(gòu)房對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊相對(duì)其他更為直接，非居民的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)，根據(jù)供需關(guān)系，會(huì)使得市場(chǎng)供給緊張，一方面在供不應(yīng)求的假象中，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的巨大需求促使房?jī)r(jià)不斷上升，另一方面，這種虛假的需求狀況會(huì)誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，同時(shí)，熱錢(qián)的超常流入，抬高房?jī)r(jià)，會(huì)使得真實(shí)消費(fèi)者無(wú)法以常價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋，從而降低了房地產(chǎn)的有效使用率，造成了現(xiàn)階段房屋空置嚴(yán)重的現(xiàn)象。

盡管政府在不斷出臺(tái)多項(xiàng)限外政策，但這些措施的實(shí)施并不一定能合理、有效的將海外熱錢(qián)導(dǎo)向有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面，還需要更多有效的手段相輔，稅收政策將起到極大的作用，由此，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的完善和改革也已成為亟待解決的問(wèn)題。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度革新的幾點(diǎn)建議

1.根據(jù)熱錢(qián)的逐利、短期獲利特性，以及房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來(lái)獲取其超額利潤(rùn)的特征，那么有效的調(diào)整稅收的時(shí)間效用及調(diào)高稅率額，可以抑制熱錢(qián)的短期脫逃。例如，稅制可以規(guī)定，在納稅人獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后有限期內(nèi)，如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，其將繳納高于以往數(shù)倍的房地產(chǎn)增值稅等類(lèi)似于此的高額稅收政策。這樣的稅收政策可大幅度的提高交易成本，加大了投機(jī)性購(gòu)房行為的限制，比如也可提高在流轉(zhuǎn)階段的契稅，規(guī)定在一定時(shí)間內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，因此對(duì)于非居民購(gòu)房者應(yīng)該提高稅率。從各種現(xiàn)階段的稅制中提高稅率額度，限制房產(chǎn)持有期限，提高其交易成本，以此穩(wěn)定游資的流動(dòng)，冷卻熱錢(qián)，以達(dá)到保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展的目的。

2．借鑒國(guó)外的房地產(chǎn)保有稅可以征收空地稅，對(duì)開(kāi)發(fā)商在保有時(shí)期占用的土地、擁有的地上的建筑及附著物的增值，規(guī)定一定增值限額，超過(guò)限額征收一定比例的稅金。這種稅收方式不同于土地增值稅，土地增值稅是在土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額的稅金，這種稅收是在保有階段征稅。根據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》顯示，現(xiàn)今全國(guó)范圍內(nèi)囤積在開(kāi)發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。在國(guó)外這種方式有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)值虛增的逐利行為。而用于中國(guó)現(xiàn)階段的情況，同樣是為了控制房地產(chǎn)的炒作，提高開(kāi)發(fā)成本，從而減少開(kāi)發(fā)商以“囤房”、“捂盤(pán)”的方式抬高房?jī)r(jià)的行為。這樣可增加住房的供應(yīng)量，減少空置率，最終以較低的價(jià)格提供給住房者，同時(shí)避免了投機(jī)性熱錢(qián)的大量注入用于土地的不理性囤積，再以國(guó)家的其他政策的配合，將海外熱錢(qián)導(dǎo)向投資修建和出售符合我國(guó)現(xiàn)階段要求的住房方向。

3．建立稅收管理信息系統(tǒng)，加大稅收監(jiān)管力度，消除房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)情況。在地方，房地產(chǎn)的稅收情況不容樂(lè)觀(guān)，大多因?yàn)榉康禺a(chǎn)的稅費(fèi)種類(lèi)過(guò)多，稅務(wù)人員在收繳時(shí)程序過(guò)于復(fù)雜且缺乏可對(duì)照的系統(tǒng)的歷史記錄，以致執(zhí)行力度不夠使得工作難見(jiàn)成效。稅收管理的信息系統(tǒng)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)行為規(guī)范等信息歸入信息系統(tǒng)，通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)全面審查房地產(chǎn)市場(chǎng)中企業(yè)狀況，規(guī)范市場(chǎng)并將信息公開(kāi)化，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方充分了解情況，避免交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，同時(shí)也可隨時(shí)了解外資的流轉(zhuǎn)狀況，以達(dá)到提前預(yù)防熱錢(qián)脫逃的情況。配合有關(guān)部門(mén)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，在切實(shí)增加住房有效供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)管和抑制不合理需求，引導(dǎo)外資投資于有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，從而幫助房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2008年伊始的中美利率倒掛，必將促使海外熱錢(qián)的涌入沖擊中國(guó)市場(chǎng)，處于發(fā)展階段在各方面還不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將備受考驗(yàn)。合理的稅收革新將會(huì)幫助中國(guó)控制海外熱錢(qián)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱投機(jī)的逐利行為，以預(yù)防未來(lái)大量外資獲利后脫逃的不良后果，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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