房地產(chǎn)市場的模擬分析研究

[摘要] 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的應(yīng)用范圍日益擴(kuò)大，在軍事系統(tǒng)、空間開發(fā)、人口問題、城市規(guī)劃、環(huán)境污染與生態(tài)平衡、醫(yī)學(xué)、生物學(xué)以及工程技術(shù)等領(lǐng)域都取得了卓越的研究成果。本文采取系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型在房地產(chǎn)市場進(jìn)行了初步的模擬分析探討。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué) 模擬分析

一、建立房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的背景

目前，我國房地產(chǎn)市場由于形成時(shí)間較短、發(fā)展過快等多方面原因，存在許多值得注意和重視的問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者之間不公平競爭的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。這主要是因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)分配的雙軌制，一些開發(fā)公司與上級(jí)部門沒有完全脫離關(guān)系，享受無償、低償?shù)膰型恋厥褂脵?quán)，而那些得不到主管部門照顧的公司，有時(shí)收益都得不到保障，經(jīng)營也難以為繼。

2.由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控薄弱，交易價(jià)格混亂，非法交易、隱價(jià)、瞞價(jià)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

3.另外，政府有關(guān)房地產(chǎn)市場的法規(guī)不完善，執(zhí)法不嚴(yán)格，造成房地產(chǎn)市場一定程度上的混亂，不利于正在發(fā)育的中國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善和發(fā)展。

4.而且房地產(chǎn)市場缺乏統(tǒng)一的管理，很多單位以發(fā)展三產(chǎn)為由，無視國家土地、房屋的所有權(quán)和處置權(quán)，以公有房屋作為自有資產(chǎn)進(jìn)行合資、聯(lián)營等。

6.過度競爭蘊(yùn)藏市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露。房地產(chǎn)企業(yè)競相開發(fā)，發(fā)展速度迅猛，而房地產(chǎn)建設(shè)周期長，致使企業(yè)普遍存在資金短缺，形成嚴(yán)重依賴銀行貸款發(fā)展的局面。

7.調(diào)控體系亟待完善。房地產(chǎn)業(yè)在景氣周期高位運(yùn)行，如何保持持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢是當(dāng)前政府的當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)市場調(diào)控體系還很不健全，近期至少應(yīng)在以下一些問題上采取更為積極靈活的措施。一是產(chǎn)業(yè)投資政策問題。二是用地總量控制問題。三是土地儲(chǔ)備制度的完善問題。

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型是系統(tǒng)科學(xué)的一個(gè)分支，是分析研究復(fù)雜的信息反饋系統(tǒng)的新興學(xué)科；基于系統(tǒng)論，吸取了控制論、信息論的精髓，溝通了自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)的橫向聯(lián)系，是一門交叉性、總和性的新學(xué)科。五十年代后期，系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)逐步發(fā)展成為一門新的學(xué)科。初期它主要應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)管理，研究諸如生產(chǎn)、銷售等情況的波動(dòng)，市場股票與市場增產(chǎn)的不穩(wěn)定性給經(jīng)濟(jì)帶來的后果。其后，系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的應(yīng)用范圍日益擴(kuò)大，在軍事系統(tǒng)、空間開發(fā)、人口問題、城市規(guī)劃、環(huán)境污染與生態(tài)平衡、醫(yī)學(xué)、生物學(xué)以及工程技術(shù)等領(lǐng)域都取得了卓越的研究成果。

二、房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的建立

我們以房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場為研究對象，通過對影響房地產(chǎn)市場的諸多因素進(jìn)行分析，建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，并對模型進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬，模擬出的結(jié)果可以作為城市發(fā)展決策者的依據(jù)。具體的研究內(nèi)容為：

找出影響房地產(chǎn)市場的諸多因素，并對其進(jìn)行分析。然后找出相應(yīng)的參量，分析其內(nèi)在聯(lián)系，最后得出相關(guān)參量之間的相互關(guān)系。各子系統(tǒng)的具體描述如下：

人口子系統(tǒng)：這個(gè)系統(tǒng)涉及到城市常住人口和流動(dòng)人口總量（包括人口自然增長率）及人口遷入與遷出流量的變化。它不僅是城市發(fā)展的重要因素，也是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系及指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展決策的重要因素，還是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。同時(shí)人口子系統(tǒng)又受到土地承載力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒔煌顩r、生態(tài)環(huán)境等其他因素的影響。該類子系統(tǒng)中有兩個(gè)狀態(tài)變量、五個(gè)流速變量和若干輔助變量，包括人口總量、年自然增長率、年遷入率、年遷出率、家庭結(jié)構(gòu)變化及新建企業(yè)數(shù)目等。

房地產(chǎn)子系統(tǒng)：這里的房地產(chǎn)主要是指商業(yè)建筑和民用建筑（主要指住宅）。土地的供應(yīng)與價(jià)格對其有直接影響該系統(tǒng)中有兩個(gè)狀態(tài)變量、三個(gè)流速變量和若干輔助變量。包括累積總量、年新建率、拆毀率、房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)勞動(dòng)生產(chǎn)率、房地產(chǎn)價(jià)格、政策等。

城市土地承載力子系統(tǒng)：城市土地是城市建設(shè)和發(fā)展的基礎(chǔ)，土地承載力又決定著土地容量。其主要因素有土地總量、土地占用率、土地承載容量、環(huán)境最大承載力、環(huán)境對人口變化影響系數(shù)、人類行為對環(huán)境承載影響系數(shù)、土地管理機(jī)制等。

三、模型的計(jì)算機(jī)模擬

把建立好的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型用相關(guān)軟件進(jìn)行動(dòng)態(tài)模擬房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，Ithink是一種基于System Dynamics命令，并面向用戶的英文的商務(wù)軟件，不支持中文，但這種軟件具有操作簡單，修改靈活等不可替代的特點(diǎn)，相比其他同類軟件有很明顯的優(yōu)勢。其功能如下：

1.模擬結(jié)果分析

當(dāng)系統(tǒng)中所有的方程都建立起來之后，便可以運(yùn)行模型。將以房地產(chǎn)市場中的供需來檢測房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的準(zhǔn)確性。同時(shí)，將獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)與模擬數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，如房價(jià)、工作數(shù)量、人口趨向等，我們獲得了讓我們十分感興趣的結(jié)果——模擬的結(jié)果與實(shí)際數(shù)據(jù)較為一致。對計(jì)算機(jī)模擬的結(jié)果進(jìn)行分析，可以一定程度的預(yù)測房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展情況。

2.決策建議

最終的結(jié)果可準(zhǔn)確地反映城市未來一定時(shí)期（中長期）房地產(chǎn)市場的概況，為決策者提供城市發(fā)展的科學(xué)依據(jù)，將對其城市經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn):

[1]范翰章端然:房地產(chǎn)市場學(xué)[M].遼寧:大連理工出版社，1998:15-235

[2]陳光庭:世界發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場[J].首都經(jīng)濟(jì)雜志，2002，8:26-27

[3]常海娜江平:淺析房地產(chǎn)市場的問題及對策[J].包裝工程，2002，23(5):61-62

[4]顧凱平曲春寧:系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理[M].林業(yè)部政策研究室，1987

[5]關(guān)柯盧金鋒曾賽星:現(xiàn)代住宅經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002

[6]張泓銘:住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002