我國物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策研究

[摘要] 物流地產(chǎn)旺盛的市場需求和穩(wěn)定的收益吸引了大量資金的涌入。由于物流地產(chǎn)在我國的發(fā)展仍處于初級(jí)階段，發(fā)展過程中存在一些不成熟、不和諧的因素和問題，如盲目投資，違規(guī)用地，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺乏等。需要及時(shí)采取相應(yīng)的對(duì)策，加強(qiáng)管理來加以糾正。

[關(guān)鍵詞] 物流地產(chǎn) 問題 對(duì)策分析

一、我國物流地產(chǎn)市場快速發(fā)展

物流地產(chǎn)是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，是由房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資基金等主體根據(jù)客戶的需求在全球范圍內(nèi)為其選擇合適的地點(diǎn)，投資建設(shè)的優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，再將其出租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)的客戶，并為其提供物業(yè)管理服務(wù)。其本質(zhì)是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化結(jié)合的產(chǎn)物。自2003年國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯將物流地產(chǎn)的概念引入我國以來，我國物流地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。國內(nèi)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)物流地產(chǎn)的巨大需求和其穩(wěn)定的收益吸引大量國內(nèi)外資金涌入我國物流地產(chǎn)市場。據(jù)2006年國家發(fā)改委和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)的調(diào)查，我國在建和運(yùn)營的物流園區(qū)已有207個(gè)，截止2007年底已達(dá)300多個(gè)，并呈繼續(xù)增加的趨勢。

二、我國物流地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題

雖然物流地產(chǎn)市場在我國快速發(fā)展，但其仍是一個(gè)新興的行業(yè)，尚處于初級(jí)階段，沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，在其快速發(fā)展過程中仍存在不少問題， 主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.在用地過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象

由于工業(yè)用地的拿地成本大大小于商業(yè)項(xiàng)目的拿地成本，在我國存在一些地產(chǎn)商利用對(duì)物流項(xiàng)目的優(yōu)惠政策鉆空子。許多省市規(guī)劃出物流地產(chǎn)后，一些企業(yè)便以低價(jià)進(jìn)駐，囤積土地，然后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。某些物流園， 掛的牌子是物流園，里面其實(shí)是各種商品的交易中心。同時(shí)存在一些做物流地產(chǎn)的企業(yè)其主要目的不在于經(jīng)營物流地產(chǎn)，而是通過土地的一級(jí)開發(fā)，然后通過招商把相應(yīng)的地塊出讓給物流企業(yè)，其目的在于土地升值而不是通過運(yùn)營來獲取利潤。這些現(xiàn)象都不利于我國物流地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。

2.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，存在盲目開發(fā)，惡性競爭的現(xiàn)象

各類企業(yè)受廉價(jià)土地吸引，紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)。潛在的巨大利益驅(qū)動(dòng)了各地物流地產(chǎn)項(xiàng)目的快速上馬，而對(duì)如前期客源壓力、運(yùn)作模式壓力、回收期比較長以及市場風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，缺乏前期的策劃和論證，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分，造成了物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。物流地產(chǎn)熱，在促進(jìn)我國物流市場的發(fā)展的同時(shí)；也會(huì)形成惡性競爭，造成設(shè)施的浪費(fèi)。某些企業(yè)有時(shí)為了競爭，建造的物流設(shè)施并不符合實(shí)際需要。據(jù)統(tǒng)計(jì)中國物流園區(qū)空置率已經(jīng)高達(dá)60%左右，其影響必須引起重視，提防泡沫的成分。

3.物流地產(chǎn)企業(yè)尚未形成規(guī)模效應(yīng)，前瞻性不足

中國物流市場高度分散，地區(qū)和行業(yè)發(fā)展不平衡等問題存在，從而導(dǎo)致較高的物流成本。當(dāng)前我國物流地產(chǎn)整體實(shí)力較弱， 企業(yè)規(guī)模過小專業(yè)化程度不高。與普洛斯相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流地產(chǎn)是一個(gè)利潤率比較低的行業(yè)， 只有不斷布點(diǎn)， 形成一定規(guī)模的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個(gè)比較穩(wěn)定的收益率，才能與外國物流地產(chǎn)大鱷抗衡。我國物流地產(chǎn)在規(guī)模效應(yīng)和對(duì)市場的前瞻性方面仍需加強(qiáng)。

4.部分物流園區(qū)政府行為濃厚，對(duì)需求把握不準(zhǔn)，缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

為了迎合物流行業(yè)發(fā)展的需要，各地政府一般會(huì)規(guī)劃一些物流園區(qū)，但是部分物流中心是領(lǐng)導(dǎo)說了算，忽視市場導(dǎo)向，對(duì)是否有需求看不準(zhǔn)，達(dá)不到效益。由于缺乏相應(yīng)的市場調(diào)研，很多規(guī)劃出來的物流園區(qū)雖然占地面積較大，但科學(xué)度低，在一定的程度上脫離市場的真實(shí)需要。同時(shí)，物流地產(chǎn)尚未受到相關(guān)管理部門的重視，政府對(duì)于物流地產(chǎn)的開發(fā)還沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中還存在著究竟應(yīng)該將其劃入工業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)的意識(shí)混淆。

5.外資企業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)企業(yè)競爭壓力大

目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)投資正以每年20%左右的速度高速增長，而其中外資增長帶動(dòng)比例超過一半。外資的進(jìn)入有助于推動(dòng)物流地產(chǎn)向市場化和專業(yè)化的方向發(fā)展。但另一方面也會(huì)給我國企業(yè)帶來巨大的競爭壓力。目前我國物流地產(chǎn)尚處于發(fā)展的初級(jí)階段，整體實(shí)力較弱，加上體制制約、設(shè)施落后、服務(wù)滯后、管理不善等多種因素的影響， 與發(fā)達(dá)國家物流地產(chǎn)相比還存在著很大的差距。如果國內(nèi)企業(yè)還不趕快把握時(shí)機(jī)，日后受制于人的現(xiàn)象將不可避免。

三、相關(guān)對(duì)策研究

1.正確選擇物流地產(chǎn)運(yùn)作模式

目前我國物流地產(chǎn)運(yùn)作模式有:（1）地產(chǎn)商為投資主體，將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物流商并代其管理;（2）物流企業(yè)是投資建設(shè)主體，建成后自己經(jīng)營自己管理;（3）物流商和地產(chǎn)商合作經(jīng)營。（4）由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商進(jìn)行資源整合。第三方可以是政府或相關(guān)中介組織。物流企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展目標(biāo)，選擇合適的模式，切忌“隨大流，一哄而上”。例如大型物流企業(yè)可以采用“普洛斯”模式與地產(chǎn)商合作的模式，充分降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，提高資金利用效率，中小企業(yè)可以采用合作經(jīng)營模式等。

2.加強(qiáng)前期市場需求調(diào)研和可行性研究，提高決策的科學(xué)性

針對(duì)我國物流地產(chǎn)發(fā)展中普遍存在的定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分而導(dǎo)致的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。物流地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免盲目樂觀，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，進(jìn)行市場細(xì)分，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)；以市場為導(dǎo)向，做好項(xiàng)目可行性論證，提高決策的科學(xué)性；應(yīng)注重長期效應(yīng)，物流地產(chǎn)是長期投資和回報(bào)，而不是利用項(xiàng)目套現(xiàn)。為減少風(fēng)險(xiǎn)可以引導(dǎo)物流企業(yè)加大與地產(chǎn)企業(yè)合作力度，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢。

3.不斷創(chuàng)新，提高管理水平和自身競爭力

物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)以客戶為中心， 以信息網(wǎng)絡(luò)做支持， 不斷對(duì)企業(yè)信息化設(shè)施進(jìn)行改造；提高企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電子單證管理、貨物跟蹤以及客戶查詢系統(tǒng)的管理， 最大限度地進(jìn)行資源整合，提升企業(yè)的服務(wù)能力和品質(zhì)；通過持續(xù)不斷的努力， 形成集倉儲(chǔ)、配送、信息一體化的連鎖物流配送網(wǎng)絡(luò)， 并使得企業(yè)在各個(gè)物流園區(qū)、物流中心、配送中心的建設(shè)、運(yùn)營進(jìn)入聯(lián)網(wǎng)階段；不拘泥于傳統(tǒng)企業(yè)的既定模式， 結(jié)合實(shí)際， 勇于創(chuàng)新， 將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合， 形成具有企業(yè)特色的現(xiàn)代物流發(fā)展之路。

4.加強(qiáng)政府政策管理和指導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地資源出臺(tái)相應(yīng)政策

從政策環(huán)境上，政府應(yīng)在市場導(dǎo)引下，制定相應(yīng)的政策和標(biāo)準(zhǔn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）土地資源的稀缺性， 決定了政府應(yīng)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)對(duì)存量資源土地的合理整合與利用， 使新建設(shè)施的土地占用政策明朗化，出臺(tái)相關(guān)政策， 設(shè)置和提高工業(yè)用地門檻， 從源頭限制問題， 同時(shí)也進(jìn)行事后違規(guī)查處， 對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行罰款和補(bǔ)交土地出讓金。

（2）對(duì)帶有一定盲目性的物流地產(chǎn)熱，政府有責(zé)任指導(dǎo)企業(yè)規(guī)避并化解前期客源壓力，運(yùn)作模式壓力，以及市場風(fēng)險(xiǎn)等。政府應(yīng)及時(shí)召集有關(guān)專家，制定相關(guān)的宏觀規(guī)劃和政策指導(dǎo)，以利于物流地產(chǎn)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。政府在出臺(tái)扶持政策的同時(shí)也必須規(guī)范自身行為，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的高度，合理規(guī)劃物流園區(qū)的發(fā)展規(guī)模。

（3）中國物流園區(qū)開發(fā)比較分散，沒有規(guī)模，前瞻性不強(qiáng)，更多是當(dāng)?shù)卣诼男羞@個(gè)職能。因此對(duì)于政府來說，要學(xué)習(xí)國外物流園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高規(guī)劃戰(zhàn)略水平，進(jìn)行綜合性地選點(diǎn)開發(fā)，這種開發(fā)要更加接近物流產(chǎn)品的實(shí)際需求，有向?qū)У乩谜邘?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5.引進(jìn)先進(jìn)管理理論，扶持中介，加強(qiáng)物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)

培育適宜物流地產(chǎn)發(fā)展的軟環(huán)境，扶持國內(nèi)中介組織，提高中介行業(yè)的整體水平和自律水平，建立個(gè)人信用體系。加強(qiáng)物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)，培育出一批高級(jí)物流地產(chǎn)人才，加強(qiáng)相關(guān)理論研究。物流地產(chǎn)理論研究應(yīng)密切結(jié)合我國物流地產(chǎn)開發(fā)的主要特色展開，應(yīng)更多地關(guān)注政府行為有效性的研究，同時(shí)應(yīng)重視引進(jìn)國外物流地產(chǎn)的研究成果。在國內(nèi)翻譯出版國外學(xué)者有關(guān)物流地產(chǎn)的論文集，不僅有利于傳播物流地產(chǎn)理論知識(shí)，而且有助于加深對(duì)物流地產(chǎn)理論的認(rèn)識(shí)深度。

四、總結(jié)

物流地產(chǎn)在我國的快速發(fā)展一方面有利于促進(jìn)我國物流業(yè)的快速發(fā)展，另一方面我們也要認(rèn)識(shí)到物流地產(chǎn)在我國的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，在發(fā)展的過程中還存在很多問題，需要我們在發(fā)展的過程中逐步解決。在此過程中政府要作好物流業(yè)的整體發(fā)展計(jì)劃，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物流地產(chǎn)的良性發(fā)展；物流地產(chǎn)的開發(fā)商也要作好需求市場的調(diào)研與分析， 將市場細(xì)分， 提高決策的科學(xué)性，減少盲目性，建立有特色的專業(yè)物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)的發(fā)展， 對(duì)增強(qiáng)我國的國際競爭力將起到重大的推動(dòng)作用，我們必須認(rèn)清形勢， 把握時(shí)機(jī)， 使得物流地產(chǎn)市場得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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