房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的思考

一、調(diào)控方式的一般理論

學(xué)界通說認(rèn)為，宏觀調(diào)控的方式與手段有三：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關(guān)系，筆者比較認(rèn)同楊紫烜教授的觀點(diǎn)，既在一個法制健全的國家，重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據(jù)，以國家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

本此宏觀調(diào)控的一大特色在于越來越多的經(jīng)濟(jì)手段替代了以往某些時刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段作為主攻措施，央行、財政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會也是直接參與進(jìn)了調(diào)控的陣線。這是在宏觀調(diào)控的屬性之一——“間接性”在指引下所必然發(fā)生的一種調(diào)整，“看不見的手”才是宏觀調(diào)控的第一選擇。

二、我國的特有的調(diào)控手段——“土地政策”與其他手段的配合

我國宏觀調(diào)控最富有特色之處是調(diào)控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質(zhì)決定的運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨(dú)特優(yōu)勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實施土地用途管制、農(nóng)地嚴(yán)格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達(dá)到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。中國目前正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，土地需求增長迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作中，土地的基礎(chǔ)性地位毫無疑問，所以，要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地政策也相應(yīng)的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環(huán)節(jié)的繁多，它的時滯性比其他調(diào)控手段更為嚴(yán)重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預(yù)見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度有兩大因素：土地供應(yīng)狀況和資金供應(yīng)狀況，對應(yīng)的就是在調(diào)控過程中應(yīng)強(qiáng)化土地政策和金融政策的配合。

本次調(diào)控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期，抑制投機(jī)性需求，保護(hù)自營性購房。其傳導(dǎo)過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費(fèi)、部分投資者和投機(jī)者會因首付款增加而減少購房套數(shù)會購房面積，從而導(dǎo)致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機(jī)者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優(yōu)惠利率可以使得部分投機(jī)者因預(yù)期收益下降而主動放棄投資計劃，住房需求下降無疑有助于控制房價上漲。

另外，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，其中針對的一大現(xiàn)象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的非法集資，已經(jīng)與銷售房產(chǎn)沒有關(guān)系了，房產(chǎn)的價格也再不受市場需求的約束，很大一部分風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁到了金融機(jī)構(gòu)的身上，給房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都帶來了極大的安全隱患。從維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定的角度出發(fā)，這一現(xiàn)象將被切實整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調(diào)控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經(jīng)濟(jì)流向起著導(dǎo)引作用。對哪種產(chǎn)業(yè)免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產(chǎn)業(yè)，反之則意味著國家抑制或放緩該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿。

“新八條”第五條規(guī)定運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部于2005年5月27日發(fā)文《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》部署個人住房管業(yè)稅問題，物業(yè)稅的開征試點(diǎn)工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業(yè)已成為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的另一不可或缺之手段。

3.與價格政策的配合

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關(guān)系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現(xiàn)暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機(jī)制。作為反映和調(diào)節(jié)國家價格總水平的價格管理關(guān)系也必然的成為了此次宏觀調(diào)控的對象。

“新八條”規(guī)定加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。

三、調(diào)控理念的轉(zhuǎn)變——變“堵”為“疏”，獎懲結(jié)合

在很多人的觀念中，宏觀調(diào)控就是打壓、限制、禁止的代名詞，其實這樣的理解是錯誤的，現(xiàn)代宏觀調(diào)控已越來越多的采用了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而不僅是用總量性調(diào)整來解決問題。在本次宏觀調(diào)控中，既有限制用地規(guī)模和貸款規(guī)模、提高土地獲取成本和融資成本等短期降溫措施，更有調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度等長期發(fā)展性規(guī)劃。這就在區(qū)分不同目的的需求者后，給予了他們不同的引導(dǎo)：對于自用需求，特別保障中低收入家庭的住房問題，避免他們對市場未來的悲觀預(yù)期，動搖支撐房價的重要基礎(chǔ)；對于以出租為目的的投資需求，引導(dǎo)投資者增強(qiáng)風(fēng)險意識和對市場信息的捕捉能力，既要滿足他們投資房地產(chǎn)的要求，也要擴(kuò)展投資渠道，分流資本，控制這部分投資對市場走勢和房價的影響力；對于投機(jī)需求，嚴(yán)格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，在過戶登記和物業(yè)轉(zhuǎn)讓等各個環(huán)節(jié)加大管理力度，嚴(yán)密監(jiān)控這部分資本的流向，避免他們誤導(dǎo)廣大需求者形成某種心理預(yù)期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。總體上使廣大需求者相信，未來的市場供應(yīng)不會驟減，購房選擇空間不會縮小，房地產(chǎn)市場有能力提供更多高品質(zhì)的項目，且項目成本不會大幅增加?？梢哉f，擯棄“一刀切”， 變“堵”為“疏”的調(diào)控方法比單純的強(qiáng)制性約束更為有效。