基于Ｈｅｄｏｎｉｃ模型的石家莊市住宅屬性價格分析

[摘要] Hedonic住宅價格模型是研究住宅屬性與價格關(guān)系的有效手段。本文以石家莊為對象，收集了896個普通住宅詳細(xì)資料，構(gòu)建了石家莊hedonic住宅價格模型。利用STATA軟件對模型進(jìn)行多元回歸分析，得到了各主要屬性的隱含價格，并對各屬性價格進(jìn)行了簡要分析。

[關(guān)鍵詞] Hedonic 石家莊 住宅 屬性價格

Hedonic模型是用來處理異質(zhì)產(chǎn)品差異屬性與產(chǎn)品價格之間關(guān)系時廣泛使用的一個模型。本文將利用hedonic住宅價格模型對石家莊市的住宅屬性價格進(jìn)行實(shí)證分析。

一、Hedonic住宅價格模型原理

Hedonic住宅價格模型即通過住宅屬性價格反映住宅產(chǎn)品本身價格的模型。在hedonic住宅價格模型中，任何住宅的價格都是由住宅的屬性價格的集合來表示，而住宅價格之間的差異，是由于住宅所含屬性數(shù)量不同以及屬性所能提供的功能大小不同而引起的[6]。

通常影響住宅價格的屬性有三大類：區(qū)位、建筑自身、鄰里環(huán)境。各大類屬性中也包括若干個具體屬性。因此，住宅價格P=f（L，B，N）。該方程稱為hedonic住宅價格模型。方程函數(shù)可以采用線性、對數(shù)線性等形式。經(jīng)檢驗(yàn)，線性形式較其他形式擬合度略高，故本文擬采用線性形式，即:

P=C0+C1X1+C2X2+……+CnXn+ε；

其中，C0為常數(shù)項(xiàng)；C1、C2……Cn為各變量系數(shù)；ε為誤差項(xiàng)。通過回歸分析獲得模型的參數(shù)估計(jì)，就得到屬性隱含價格。

二、石家莊市住宅價格屬性分析及賦值方法

變量的選擇對于hedonic住宅價格模型的適用性起著至關(guān)重要的作用。影響住宅價格的重要因素是區(qū)位。區(qū)位屬性包括與市中心接近程度和交通條件兩個子因素。鑒于石家莊的情況，前者選擇了“二環(huán)內(nèi)”、“二環(huán)外”兩個虛擬變量，后者采用“公交通達(dá)程度”變量。

建筑自身也是影響住宅價格的重要屬性。該屬性又包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修程度、樓層分布、建筑年限、建筑配套、房間數(shù)量、客廳數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、建筑面積等子因素，本文在建筑結(jié)構(gòu)因素當(dāng)中引入了“鋼混”、“磚混”兩個虛擬變量。在裝修程度因素中引入了“精裝”、“簡裝”及“毛坯”三個虛擬變量。所謂“精裝”，即裝修程度在中等以上，采用高檔裝飾材料進(jìn)行的裝；“毛坯”指該住宅沒有經(jīng)過任何裝修；“簡裝”介于兩者之間。在樓層分布因素中引入了“上層”、“中間層”和“下層”三個虛擬變量。在建筑配套因素當(dāng)中，將暖氣、煤氣、有線、寬帶假定為同質(zhì)等價物。這些措施的運(yùn)用使得模型更加簡化，同時也增加了模型的適用性。

住宅的鄰里屬性也是住宅價格的重要影響因素之一。鄰里屬性包括教育、醫(yī)療、商貿(mào)服務(wù)設(shè)施，以及周邊環(huán)境配套。本文，對于以上四個變量均采用虛擬變量，教育配套變量的界定是以住宅所在小區(qū)為圓心，1000m為半徑，此范圍內(nèi)若有市屬小學(xué)、中學(xué)的存在，變量賦值為1，否則為0。同理，醫(yī)療配套、商貿(mào)服務(wù)設(shè)施配套及周邊環(huán)境配套這三個變量的界定也以1000m為范圍，此范圍內(nèi)若有醫(yī)院、超市或商場及公園、綠地的存在，變量賦值為1，否則為0。

三、樣本數(shù)據(jù)的采集

在不同住宅市場中，同樣一個住宅屬性的hedonic價格可能差別很大。即使在相同住宅市場的不同時段，由于供求關(guān)系的變化，hedonic價格也可能會有所差別。因此樣本數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)在同一個住宅市場，同一個時間段的條件下進(jìn)行采集。

本文數(shù)據(jù)來源于“搜房 石家莊”網(wǎng)站，采用了石家莊市內(nèi)五區(qū)（即裕華、新華、長安、橋東和橋西區(qū)），以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)共計(jì)896個住宅價格數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)均屬于同一個住宅市場，即石家莊市住宅市場。同時，所有數(shù)據(jù)均為2008年1至3月的住宅數(shù)據(jù)，屬于同一時段。

四、模型回歸及結(jié)果分析

1.模型回歸

本文利用STATA軟件對所有數(shù)據(jù)采用線性模型進(jìn)行回歸。依據(jù)回歸結(jié)果，得到包含17個自變量的hedonic住宅屬性價格回歸方程：

P=3417.741+375.147X1+43.212X3-6.089X5+258.997X6+ 44.419X7-194.413X9

-89.335X10-11.654X12+50.441X13-19.940X14+26.504X15 +156.989X16

-2.342X17+406.802X18+481.523X19+512.981X20+411.768X21

2.回歸結(jié)果分析

從判定系數(shù)R2可知，該模型所能解釋因變量的百分比為52.49%，說明模型擬合程度較好。對模型進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，各因素vif值均小于10，通過多重共線性檢驗(yàn)。未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)并不能直接表征各屬性對于住宅價格的影響程度。但標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)(Beta)則具有可比性。Beta絕對值的大小可以表征各屬性對于價格的影響程度，絕對值越大表示該屬性對于價格的影響程度越大，反之亦然。

五、各住宅屬性對于住宅價格影響程度分析

通過對Beta絕對值大小的比較中可以看出，影響石家莊市住宅hedonic價格的幾個較大因素依次為：商服配套設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、周邊環(huán)境配套、教育配套、是否位于二環(huán)內(nèi)、是否精裝修、樓層分布是否為上層、公交通達(dá)程度、建筑面積、建筑年限。

這與實(shí)際情況基本是吻合的。在本文中，商服設(shè)施配套、醫(yī)療配套、教育配套及周邊環(huán)境雖然歸入了鄰里屬性，但不可否認(rèn)，這些變量也可以在一定程度上表征住宅區(qū)位的優(yōu)劣。一般認(rèn)為區(qū)位是影響住宅價格的首要因素。以上四個變量與區(qū)位屬性中“二環(huán)內(nèi)”變量一起成為影響石家莊住宅價格五個最大因素便不難理解了。另外，石家莊作為一個快速發(fā)展中的新興省會城市，存在著配套設(shè)施不完善，分布不平衡的問題。例如商服設(shè)施過于集中；醫(yī)療、教育及環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)不能與城市快速發(fā)展相協(xié)調(diào)等，這些問題直接導(dǎo)致了商服、醫(yī)療、教育及環(huán)境配套設(shè)施成為稀缺品，從而造成了大型商場、醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校、公園廣場周圍住宅價格畸高。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓伯棠等編著:房地產(chǎn)定價模型及應(yīng)用，2006

[2]周華李同升:基于Hedonic模型的西安市住宅價格空間分異機(jī)制研究.西安文理學(xué)院學(xué)報:自然科學(xué)版，2007