城市地租理論及其現(xiàn)實意義

[摘要] 經(jīng)濟界對于社會主義社會是否應(yīng)當(dāng)存在地租一直存有爭議，實際上，無論是絕對地租還是級差地租，在社會主義經(jīng)濟社會中都有其存在的必要性，這一點不僅符合馬克思的科學(xué)地租理論也同時符合我國的基本國情。本文接下來將從地租理論的現(xiàn)實意義入手，探討其對于城市發(fā)展的重要作用。

[關(guān)鍵詞] 建筑地段地租 壟斷性 所有權(quán) 城市絕對地租 城市級差地租 現(xiàn)實意義

“一定的人們對土地、礦山和水域等的私有權(quán)，使他們能夠攫取和扣留在這個特殊生產(chǎn)領(lǐng)域即這個特殊投資領(lǐng)域的商品中包含的剩余價值超過利潤（平均利潤，由一般利潤率決定的）的余額，并且阻止這個余額進(jìn)入形成一般利潤率的總過程。這部分剩余價值，甚至在一切工業(yè)企業(yè)中也被攔截，因為不論什么地方，都要為使用地皮（工廠建筑物和作坊等所占地皮）付地租，因為即使在可以完全自由占用土地的地方，也只有在多少是人口稠密和交通發(fā)達(dá)的地點才建立工廠?！卑凑振R克思對于建筑地租（即后來的城市地租）的描述，可見他批判地認(rèn)同了西方經(jīng)濟學(xué)家城市地租的理論。這種作為所有權(quán)使然而存在的地租，不僅具有壟斷性，而且會隨著城市土地的日益稀缺而不斷增強其壟斷性。

一、建筑地段地租理論概述

馬克思在研究資本主義地租的時候，并沒有明確地將城市地租列出來研究，但是卻提到了建筑地段地租和礦山地租，這與當(dāng)時的社會實際情況是相符的。而在現(xiàn)在，我們認(rèn)為建筑地段地租即是馬克思對于城市地租的研究開始。馬克思認(rèn)為，在建筑業(yè)中，土地是建筑的空間條件，繳納建筑地段地租是為了獲得建筑場所。所謂的建筑地段地租，是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)資本家為建造工廠、商店和居民住宅等使用土地面積而支付的地租。城市土地主要便是用來作為建設(shè)用地，因為可以說建筑地租理論與城市地租理論基本是等同的，都包含著級差地租和絕對地租。

首先，工商企業(yè)因土地所有權(quán)的壟斷而被攔截的絕對地租，是剩余價值超過平均利潤以上的余額，也就是企業(yè)提供的總剩余價值產(chǎn)品的一部分，是企業(yè)超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。這就是在資本主義土地私有制條件下，由于土地自由權(quán)存在而使支付絕對地租成為必然。

其次，有別于農(nóng)業(yè)中，因為土地肥沃程度，以及追加的投入而對級差地租數(shù)量起決定性作用不同的是，建筑地段的級差地租主要由于土地位置的差異來決定。舉例可以說明，在距離城市中心較近的地段，由于可以利用的建筑地段有限，因此級差地租會較高，而隨著距離城市中心的靠近，級差地租會有增無減。另外，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人口增加及變遷，級差地租也會產(chǎn)生相當(dāng)大的變化，比如過去作為城市中心的地區(qū)，會由于經(jīng)濟重心的遷移而導(dǎo)致這一地區(qū)級差地租量下降。那么作為城市土地的所有者，只能對變化無奈地接受。

二、社會主義制度下的城市地租理論概述

進(jìn)入社會主義社會以后，關(guān)于社會主義社會是否還應(yīng)該存在城市地租，學(xué)術(shù)界一直存有爭議。然而，經(jīng)濟建設(shè)的實踐證明，社會主義社會城市地租，無論是絕對地租還是級差地租都有其存在的必要性。

1.社會主義社會的城市絕對地租

關(guān)于這一點，可以從城市絕對地租的形成原因和條件方面來闡述。中國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平仍然大大地低于工業(yè)，農(nóng)業(yè)的資本有機構(gòu)成也大大低于工業(yè)。雖然，從統(tǒng)計學(xué)的角度講，由于中國的工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差價格偏大，計劃經(jīng)濟時期農(nóng)業(yè)是不存在超額利潤的。但是從經(jīng)濟學(xué)的理論來講，農(nóng)業(yè)的超額利潤是存在的，而只是會通過再分配形式轉(zhuǎn)移到工業(yè)部門（主要工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差價格），并且主要歸國家占有。社會主義社會的城市絕對地租便來源于此。并且根據(jù)馬克思的觀點，城市地租的收取要遵循同農(nóng)業(yè)地租相同的規(guī)律，一切非農(nóng)用地的地租都是由真正的農(nóng)業(yè)地租所調(diào)節(jié)。就其地租量而言，下限是不能小于該區(qū)間等同面積土地支付的農(nóng)業(yè)部門的地租量，而上限是，不能大于該土地企業(yè)的全部超額利潤?？梢?，加入存在絕對意義上的農(nóng)業(yè)絕對地租也就存在絕對意義上的城市絕對地租，這一點是不可改變的。

至于土地的私有權(quán)，雖然在建立了社會主義國家之后，予以消滅。然而對于土地的所有權(quán)仍然存在壟斷，并且要求在經(jīng)濟上加以實現(xiàn)。中國的城市土地全部歸國家所有，而且土地的所有權(quán)和使用權(quán)的分離使得城市地租有存在的條件。國家無論以為何種具體形式，例如以土地使用費形式收取絕對地租或者集體單位之間轉(zhuǎn)移使用權(quán)等，出讓土地的使用權(quán)，最終都是為了在經(jīng)濟層面上實現(xiàn)城市土地所有權(quán)的價值。

2.社會主義社會的城市級差地租

如果存在了社會主義城市絕對地租，那么社會主義城市級差地租就有了存在的前提條件。因為無論在何種的社會形態(tài)下，絕對地租都是級差地租存在的前提。在社會主義制度下的現(xiàn)代城市中，也同樣存在著由于城市發(fā)展而產(chǎn)生的土地位置差異，距離市中心遠(yuǎn)近，交通便利條件及生活條件是否便利等會成為造成級差地租差異量的因素。而在土地上追加的投資也會成為級差地租存在的客觀因素。

另外根據(jù)馬克思的觀點，社會主義社會級差地租存在的社會經(jīng)濟條件也是必不可少的，這就是相對獨立的經(jīng)營個體們在獲得土地的使用權(quán)后，都會形成土地經(jīng)營上的壟斷，當(dāng)這種經(jīng)營與土地的位置差異結(jié)合的時候，級差而產(chǎn)生的土地收益就會轉(zhuǎn)換成級差地租的一部分。那么，經(jīng)濟上體現(xiàn)為超額利潤的級差地租，在社會主義體制下會從另外一個方面反映出國家、個人和企業(yè)間的分配關(guān)系，也可以說是地區(qū)間和單位間的收益差別。

三、社會主義制度下城市地租理論的現(xiàn)實意義

既然上述的分析表明了社會主義城市地租是客觀存在的，那么從經(jīng)濟的范疇上講，合理地利用城市地租會對于社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要地實際意義。

首先，引用畢寶德的觀點認(rèn)為，地租是在社會主義條件下實行土地有償使用的理論依據(jù)。作為一種經(jīng)濟杠桿，也是政府有效管理土地的手段，當(dāng)然在這一方面是需要強化法律和行政的作用。從城市土地開發(fā)的角度來講，城市地租也是制定政府制定土地價格的基礎(chǔ)。

其次，在畢寶德觀點的基礎(chǔ)之上，本人認(rèn)為，城市土地作為國家所有的財產(chǎn)，地租資本化可以使土地的具體使用者在規(guī)劃和再投資的時候，將使用土地的成本和收益擺在相當(dāng)重要的位置，這樣就可以有效地杜絕土地資源的低效利用。具體來講，假如城市土地的使用是無償?shù)?，那么獲得長期使用權(quán)限的使用者，在利用土地資源時有可能忽視掉城市土地的稀缺性這一重要特點，粗糙地投資和規(guī)劃在土地之上，很容易產(chǎn)生環(huán)境污染，土地面積浪費等外部效應(yīng)。而一旦出現(xiàn)另外的優(yōu)良地段時就很有可能促使土地使用者遷移出已開發(fā)土地，外部性就會給政府的重新規(guī)劃和治理帶來不小的支出。

再次，城市地租在經(jīng)濟上的實現(xiàn)帶給政府和居民的正外部效益。既然城市土地歸國家所有，國家委托地方政府管理不同地區(qū)的城市土地，土地的有償使用為政府增加了財政收入。如果按照級差地租的理論點來分析，政府完全可以根據(jù)經(jīng)濟學(xué)家關(guān)于城市土地區(qū)位而帶來的級差地租差異這一觀點來制定不同的城市地段地租。西方經(jīng)濟學(xué)家給出了對于商業(yè)地段的地租，應(yīng)當(dāng)按照最高租金者得知的觀點，這樣一種競爭性質(zhì)來決定土地使用權(quán)歸屬的方法，無疑讓政府獲益頗多。這使政府在除了稅收等之外，又多了一種財政增收方式。那么對于，居民的意義又在哪里呢？筆者認(rèn)為，從福利經(jīng)濟學(xué)的角度講，參與制造福利的主要在于政府方面，政府越是擁有雄厚的經(jīng)濟實力就越是能夠為當(dāng)?shù)爻鞘芯用駧韮?yōu)越的福利待遇，這也就是我們能夠看到，為什么不同地域的居民享有不同福利差異的主要原因。因此，也不難發(fā)現(xiàn)，地方政府不僅認(rèn)知到了城市地租的重要性，也積極地參與到城市土地使用權(quán)出讓的市場中來。從這個方面講，城市地租為地區(qū)政府和居民帶來的正是正外部效應(yīng)。

最后，城市級差地租有利于合理地規(guī)劃和利用不同區(qū)位土地。在前面的分析當(dāng)中，本文提到了城市土地的級差地租與土地位置的關(guān)系，所以在利用城市土地的過程當(dāng)中，投資者總是愿意追逐最佳位置，可以帶來最大超額利潤的土地區(qū)位，雖然這一地塊的級差地租會相對于其他地區(qū)較高，但是帶來的收益也是十分可觀的。這樣一種情形下，會很容易導(dǎo)致城市當(dāng)中一些黃金地塊的土地價格越發(fā)高漲，然而同時也會帶動其他地區(qū)的土地價格上漲。地區(qū)政府往往會在城市的規(guī)劃當(dāng)中不僅僅是期望優(yōu)質(zhì)地段的發(fā)展，所以，出于城市發(fā)展和獲得更多級差地租的角度，政府就會利用公共設(shè)施建設(shè)或拆遷等手段來改善較差區(qū)位的狀況，提高這一地區(qū)的土地價格，增加收益中的級差地租部分。

總之，城市土地作為一種稀缺的資源，城市地租可以在經(jīng)濟意義上使其為作為所有者的國家?guī)韺嵸|(zhì)地經(jīng)濟收益。但是，也正是由于城市土地的稀缺性和城市級差地租的存在，也會促使所有者合理有效地利用土地，創(chuàng)造出更大地價值。

參考文獻(xiàn)：

[1]畢寶德:土地經(jīng)濟學(xué).第四版，中國人民大學(xué)出版社

[2]馬克思:《資本論》第三卷第六篇

[3]羅莎琳德·格林斯坦:循環(huán)城市—城市土地利用與再利用，商務(wù)印書局