房地產(chǎn)泡沫之我見

[摘要] 一直以來，我國房地產(chǎn)業(yè)中是否有泡沫存有爭議。本文對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生的多方面原因進(jìn)行深入的分析，并引入適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。這對(duì)提出各項(xiàng)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康地發(fā)展具有極其重要的意義。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)泡沫 泡沫程度 綜合評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)有著區(qū)別和聯(lián)系。泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過度增長，相關(guān)交易持續(xù)膨脹，使市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值，與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，導(dǎo)致金融證券、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市容易被炒作和投機(jī)獲利的行業(yè)，往往是產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火線。廣義上說，房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場價(jià)格明顯地偏離其實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)泡沫的成因

第一，房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期房地產(chǎn)商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以，房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

第二，土地的稀缺性。我國的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對(duì)土地的需求有無限擴(kuò)大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎(chǔ)條件。

第三，非理性預(yù)期。由于房地產(chǎn)市場是不充分市場，信息存在不對(duì)稱性。消費(fèi)者的預(yù)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化影響，而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對(duì)價(jià)格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)供給量反而減少。這樣就刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。

第四，金融的過度支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，一方面，房地產(chǎn)飽沫的形成離不開銀行系統(tǒng)的支持。在巨額利潤的吸引下，人們會(huì)通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機(jī)。另一方面，泡沫經(jīng)濟(jì)往往給銀行傳遞錯(cuò)誤信息。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)值上揚(yáng)，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產(chǎn)價(jià)值急劇下降，巨額不良債權(quán)隨之產(chǎn)生，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破滅。

第五，投機(jī)行為。投機(jī)行為推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的形成。資金在國際間流動(dòng)是為了尋找盈利機(jī)會(huì)，一旦預(yù)期某個(gè)國家房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)上升，就會(huì)帶來大量的國際投機(jī)資金流入，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，形成投機(jī)性價(jià)格泡沫。國際資本的流動(dòng)及金融市場自由化的日益增強(qiáng)促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。相反，若出現(xiàn)價(jià)格下跌的預(yù)期，就會(huì)造成資本的抽逃，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。

二、指標(biāo)的選擇與綜合評(píng)價(jià)

由于房地產(chǎn)價(jià)格由供給與需求兩大因素所決定，因此從供給、需求兩方面選擇以下指標(biāo)來測度我國的房地產(chǎn)泡沫：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重。該指標(biāo)是直接反映在國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)投資結(jié)構(gòu)是否合理， 房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重。該指標(biāo)直接反映了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，也是房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。

第三，商品房施工面積與商品房竣工面積之比。該指標(biāo)是反映商品房未來供求的指標(biāo)， 反映未來一兩年現(xiàn)房供應(yīng)量， 該比值越大， 則說明泡沫越大。

第四，房價(jià)收入比 (房價(jià)收入比=每套住房平均價(jià)格總額或居民家庭平均年收入)。如果房價(jià)收入比快速上升， 這意味著居民須花費(fèi)更長時(shí)間的資金積累來支付房款， 說明居民的購房能力下降了，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常運(yùn)動(dòng)。據(jù)此可以判斷房地產(chǎn)市場投機(jī)需求與泡沫成分。

第五，房地產(chǎn)價(jià)格增長率或GDP增長率。該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在含義， 是測量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。GDP增長率代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)的， 該指標(biāo)測量房地產(chǎn)價(jià)格增長率相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長率， 用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化程度。

根據(jù)以上五個(gè)指標(biāo)，可以計(jì)算出相應(yīng)的泡沫度指數(shù)（包括單項(xiàng)指標(biāo)及各年度綜合指標(biāo)），以檢測當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年與2005年的數(shù)據(jù)表表明：2005年房地產(chǎn)偏熱，且泡沫度大于2004年，房價(jià)收入比已處于泡沫邊緣。

三、關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫防范的幾點(diǎn)建議

1.嚴(yán)防金融過度支持

中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來自銀行，為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平，國家應(yīng)從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)金融支持額占信貸資金的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長率等指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，為房地產(chǎn)提供良好的金融環(huán)境。另外，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)根據(jù)安全原則嚴(yán)格審查，避免呆賬、壞賬。

2.擴(kuò)展企業(yè)融資渠道，提高企業(yè)競爭力

鼓勵(lì)社會(huì)基金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè).提升企業(yè)融資能力。鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市，加速房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品運(yùn)營向資本運(yùn)營轉(zhuǎn)變，提高其多元化融資能力。政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策，以便建立有序的交易體系、服務(wù)體系、監(jiān)控和反饋體系。

3.健全住房保障體系，引導(dǎo)公眾預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

建立多層次的住宅供應(yīng)體系，有助于保障居民的居住需求，更有助于緩解當(dāng)前新房市場上的供求矛盾，引導(dǎo)公眾消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。鼓勵(lì)開發(fā)中小戶型住宅，引導(dǎo)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房消費(fèi)需求；擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，構(gòu)筑全方位的住房保障體系。

4.推進(jìn)利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機(jī)制

完善利率調(diào)節(jié)機(jī)制逐步建立以中央銀行利率為基礎(chǔ)，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定的金融機(jī)構(gòu)存貸款利率水平的利率體系。大力發(fā)展直接融資，豐富金融產(chǎn)品，發(fā)揮市場的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，形成合理的收益率曲線。適當(dāng)擴(kuò)大人民幣匯率的浮動(dòng)空間，增加人民幣匯率的靈活性，完善外匯市場的價(jià)格形成機(jī)制和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

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