基于物業(yè)稅改革目標(biāo)破解物業(yè)稅開征難點(diǎn)

摘要：改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)。開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的目的從近期看是提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機(jī)、促進(jìn)流動(dòng)及合理利用并提高供應(yīng)量，從中長期目標(biāo)看，應(yīng)當(dāng)逐步將物業(yè)稅培育成為地方財(cái)政收入的主體稅種。圍繞物業(yè)稅改革的目標(biāo)，本文分析了我國開征物業(yè)稅所面臨的主要難點(diǎn)并提出了解決物業(yè)稅開征難點(diǎn)的基本構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 難點(diǎn) 構(gòu)想

一、物業(yè)稅開征的目的是什么

目前國內(nèi)的相關(guān)研究成果(包括相關(guān)政策制定部門)普遍認(rèn)為開征物業(yè)稅對(duì)于改革我國房地產(chǎn)稅制和規(guī)范房地產(chǎn)市場具有重要意義，但都沒有十分明確地給出我國開征物業(yè)稅的目的是什么。筆者認(rèn)為這個(gè)問題很重要，因?yàn)樗婕暗椒较騿栴}，這個(gè)問題搞不清楚。所有方案的提出都沒有立足點(diǎn)。目標(biāo)明確，問題、難題的解決也就有了基礎(chǔ)和方向。從征收目的的角度來看，國外物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等)有兩種類型，即“一般型”和“政策型”。一般型物業(yè)稅征稅目的只為保障地方財(cái)政收人。與政策無關(guān)。實(shí)施國家、地區(qū)主要有美國、加拿大、英國、香港。政策型物業(yè)稅則將稅收主要作為政策實(shí)施的手段，目的是提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機(jī)、促進(jìn)流動(dòng)及合理利用并提高供應(yīng)量。

對(duì)于當(dāng)前我國城市房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重現(xiàn)象及其后果，筆者不需多談。導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，除了我國城市化進(jìn)程引發(fā)的需求過旺，更主要的是房地產(chǎn)投資和投機(jī)的結(jié)果。2005年以來，為達(dá)到控制房價(jià)上漲的目的，政府頻繁動(dòng)用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，但由于目前我國房地產(chǎn)稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，而交易環(huán)節(jié)的稅收成本很容易被轉(zhuǎn)嫁到購房者，因此，房價(jià)不但沒有得到有效控制，反而持續(xù)上漲，實(shí)踐證明我國目前的房地產(chǎn)稅制是有缺陷的。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅制改革的首要目的應(yīng)該是恢復(fù)其調(diào)控經(jīng)濟(jì)的基本職能，把提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機(jī)、促進(jìn)流動(dòng)及合理利用并提高供應(yīng)量作為改革的主要目的。因此，我國物業(yè)稅在今后較長時(shí)間里應(yīng)該是政策型物業(yè)稅。當(dāng)這一目的基本實(shí)現(xiàn)以后才能逐步過渡到兼顧抑制投機(jī)和保障地方財(cái)政收入為目的的物業(yè)稅制。

二、開征物業(yè)稅的主要難點(diǎn)分析及構(gòu)想

任何一個(gè)稅種都要涉及到征稅、稅基、稅率、稅收減免、征管等要素，物業(yè)稅也是如此，開征物業(yè)稅的方案設(shè)計(jì)也主要圍繞這些要素展開。對(duì)于稅率和稅收減免問題，筆者認(rèn)為稱不上物業(yè)稅開征的難題。只是“口子”和“力度”大小問題而已。而且在實(shí)施以后可以根據(jù)需要加以修正。物業(yè)稅開征之難在于征稅范圍、稅基、征管等要素。

(一)征稅范圍的選擇

如前所述，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)我國開征物業(yè)稅的主要目的是為了提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機(jī)、促進(jìn)流動(dòng)及合理利用并提高供應(yīng)量。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，需要合理確定征稅范圍。

1 從地區(qū)來看，應(yīng)以城鎮(zhèn)房產(chǎn)作為征稅范圍。暫不擴(kuò)大到農(nóng)村。有學(xué)者主張，把城鄉(xiāng)房地產(chǎn)都列入征稅的范圍。筆者不贊成這種看法。一是因?yàn)楝F(xiàn)階段農(nóng)民的收入總的說還比較低，負(fù)擔(dān)稅款有困難；二是對(duì)農(nóng)村的房地產(chǎn)征稅難度大，征收成本高，收入少。

2 從對(duì)象來看，應(yīng)包括全部經(jīng)營性和部分非經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，征稅應(yīng)限于經(jīng)營性的不動(dòng)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，不僅要把經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)列入征稅的范圍，還要把部分非經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)也列入征稅的對(duì)象。只有這樣，才能充分發(fā)揮物業(yè)稅對(duì)抑制投機(jī)，促進(jìn)流動(dòng)及合理利用并提高供應(yīng)量的目的。

3 從稅基來看，不應(yīng)包括土地出讓金。有部分學(xué)者提出。把現(xiàn)行對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，把土地出讓金改為物業(yè)稅，可以抑制土地供應(yīng)。筆者不贊成上述看法，因?yàn)闊o論從理論還是實(shí)踐來看，都難以實(shí)行。

從理論上說，土地出讓金是政府作為土地的所有者，向開發(fā)商出售40年至70年國有土地使用權(quán)而取得的收入，是一種土地所有權(quán)收入，其實(shí)質(zhì)是一種地租。是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式，是政府以土地所有者的身份，憑借財(cái)產(chǎn)權(quán)力取得的。而物業(yè)稅則是政府以公共管理者的身份，憑借政治權(quán)力收取的。如果把具有地租性質(zhì)的土地出讓金改為物業(yè)稅，這等于否定了國家(政府)對(duì)土地的所有權(quán)?；煜素?cái)產(chǎn)權(quán)力與政治權(quán)力，租稅不分，必然在理論上造成混亂。從實(shí)踐來看，把土地出讓金改為物業(yè)稅也不可操作，一是征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)是支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被拆遷者的約占地價(jià)的50％，它必須是一次性支付的。不可能歸并至物業(yè)稅中按年收取。二是新房(物業(yè)稅實(shí)施后所購房屋)與舊房(實(shí)施前所購房屋)稅負(fù)如何均衡?財(cái)稅專家提出了一個(gè)解決方案，即在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對(duì)存量房地產(chǎn)采取過渡措施，對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征收辦法，舊房的稅基不包括地價(jià)，新房的稅基含地價(jià)。這樣必將導(dǎo)致增量房地產(chǎn)與存量房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)“雙軌”并存的局面，造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂。增加房地產(chǎn)市場管理的成本和難度。三是如何對(duì)土地實(shí)施有效管理?現(xiàn)行城市土地采取招標(biāo)、拍賣和掛牌等競價(jià)出讓方式。城市土地使用者需要支付地價(jià)取得土地使用權(quán)，這對(duì)土地需求者有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)約束。將地價(jià)分?jǐn)偟奖Ｓ衅趦?nèi)按年征收，實(shí)質(zhì)上取消了土地市場的準(zhǔn)入門檻。土地供給和交易將沒有任何限制，豈不是又回到傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)無償供地了嗎?城市土地市場可能面臨失控的危險(xiǎn)。因此，綜上所述，筆者認(rèn)為，在征收上，可以把現(xiàn)在對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅以及政府對(duì)開發(fā)商憑借政治權(quán)力征收的費(fèi)如綠化費(fèi)、防洪費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)等合并為物業(yè)稅。同時(shí)，考慮到房屋總是和土地相聯(lián)系，為方便征收，也可考慮把城鎮(zhèn)土地使用稅列入物業(yè)稅，一起在保有階段向業(yè)主征收。而土地出讓金以及其他合理的收費(fèi)和相關(guān)的稅，仍由開發(fā)商、建筑商或其他納稅人交納。

(二)稅基的確定

稅基也就是計(jì)稅依據(jù)，稅基的確定可以說是我國開征物業(yè)稅面臨的最大難題。對(duì)物業(yè)稅的稅基，國際慣例是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為依據(jù)征收。從長遠(yuǎn)來看，這種做法是正確的，但從我國的現(xiàn)實(shí)來看，這種較為科學(xué)的征稅依據(jù)暫時(shí)還難以確立、難以操作。首先我國目前資產(chǎn)評(píng)估的法律還不夠完善。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其管理機(jī)制還不夠健全，評(píng)估人員的素質(zhì)還有待提高。難以保證評(píng)估價(jià)值的合理性。如果以這樣不公正和不負(fù)責(zé)任的評(píng)估結(jié)果作為物業(yè)稅的稅基，勢(shì)必導(dǎo)致不公平的賦稅。其次，我國不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量多，規(guī)模大，而評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不足，在短期內(nèi)不可能對(duì)所有應(yīng)稅房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因此，筆者認(rèn)為在我國當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估體系和評(píng)估機(jī)制不完備的情況下不適合以評(píng)估值作為物業(yè)稅的稅基，比較可行的方法是以歷史成本法確定稅基。歷史成本法是一種會(huì)計(jì)記賬方法，它以實(shí)際發(fā)生的物業(yè)轉(zhuǎn)讓成本或協(xié)議價(jià)格為依據(jù)。以物業(yè)的歷史成本或市場價(jià)格為稅基易于操作。房子可見，房主可查，價(jià)格可循，逃稅的機(jī)會(huì)少。歷史成本是存在的事實(shí)，無需評(píng)估、無需主觀判斷，避免了所有由估價(jià)引起的矛盾和弊病。當(dāng)然，歷史成本不是一個(gè)理想的方法。它只是在客觀與主觀、準(zhǔn)確與相關(guān)、歷史與現(xiàn)實(shí)之間的一種權(quán)衡之計(jì)。歷史價(jià)格雖是客觀存在。但不代表現(xiàn)實(shí)，因而常常與市場價(jià)值無關(guān)。歷史越長，離現(xiàn)實(shí)越遠(yuǎn)。價(jià)格失真就越大。反對(duì)的人擔(dān)心價(jià)格失真會(huì)帶來價(jià)值低估。其實(shí)價(jià)值低估對(duì)物業(yè)稅來說是常識(shí)。作為權(quán)宜之計(jì)也不見得是一件壞事。首先。歷史價(jià)格低估的原因是因?yàn)闆]有交易。沒有交易的住房基本上是自住房。投機(jī)主要是市場上的商品房。稅基建立在交易的基礎(chǔ)上能鼓勵(lì)物業(yè)長期持有，它也與政府抑制投機(jī)的旨意相吻合。交易越頻繁。價(jià)格越接近市場價(jià)值。物業(yè)稅就越高。其次，非交易住房價(jià)格的低估有其歷。史的原因。在我國福利分房轉(zhuǎn)向商品房的市場化進(jìn)程中。當(dāng)時(shí)的房屋都是以極低的優(yōu)惠價(jià)售出的?？梢钥隙?。按照低估的價(jià)格征稅。絕大多數(shù)物業(yè)都會(huì)被排除在物業(yè)稅之外，或只交很少的稅。這是否會(huì)造成商品房稅負(fù)和非商品房稅負(fù)(或零稅負(fù))之間的過大差距?對(duì)其中的大部分物業(yè)來說。這是一種暫時(shí)的現(xiàn)象，隨著這些福利房進(jìn)入市場而消失。總之，按照歷史價(jià)格征稅?？梢员苊馊藶楣纼r(jià)帶來的尷尬，有效地減輕或免除大部分家庭的稅負(fù)，從而保證物業(yè)稅的順利推行，而且這也符合目前我國開征物業(yè)稅的目的。

(三)稅收征管面臨的難題

物業(yè)稅的征收很顯然是個(gè)人申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，個(gè)人繳稅的模式。根據(jù)物業(yè)稅改革目的和思路，未來我國物業(yè)稅應(yīng)該對(duì)自住普通住宅采取減免優(yōu)惠，免征或者少量征收，而主要對(duì)超過單套的投資性房地產(chǎn)以及別墅等非普通住宅以及經(jīng)營性房地產(chǎn)征稅。因此，物業(yè)稅納稅人以及稅基的確定就要有賴于具備完善的房地產(chǎn)登記制度。但是我國目前房地產(chǎn)登記制度并不完善。一是登記的內(nèi)容不全面，信息比較滯后，與實(shí)際情況差異大。目前我國的房地產(chǎn)登記，一般只涉及所有人(或占有人)、地點(diǎn)、面積等直觀信息，而很少涉及結(jié)構(gòu)、使用年限和房屋價(jià)值、家庭成員等與稅收相關(guān)的重要指標(biāo)。另外對(duì)于已登記的資料沒有及時(shí)全面的更新，不能反映實(shí)際變化。二是信息持有主體分散，資源共享的水平低。房地產(chǎn)在交易和持有階段的各個(gè)管理部門都有相關(guān)的登記制度，但各部門之間的信息通常難以共享。這樣難以充分發(fā)揮現(xiàn)有信息資源的作用。因此，在物業(yè)稅開征之前，要完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度。充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，提高信息在稅收部門和相關(guān)管理部門的共享水平，并且能夠及時(shí)更新。

最后需要說明的是，長期以來我國居民個(gè)人納稅主要依靠“源泉”納稅，沒有自主申報(bào)納稅的習(xí)慣。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的順利征收除了加強(qiáng)宣傳，使居民養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣以外。還要制定一定的約束機(jī)制，對(duì)于納稅人逾期未繳納物業(yè)稅的，應(yīng)視期限長短不同，按日加收稅款一定比例的滯納金；對(duì)超過一年沒有繳納物業(yè)稅的納稅人，除收取滯納金外，還應(yīng)加收罰金，對(duì)拒不履行納稅義務(wù)，并超過一定期限的納稅人稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)拍賣所屬不動(dòng)產(chǎn)以沖抵稅款。另外筆者認(rèn)為，除了懲罰機(jī)制外，我國建立并完善個(gè)人信用制度。對(duì)于物業(yè)稅的征管可能具有更重要的意義。因?yàn)槲飿I(yè)稅的納稅人相對(duì)來說是“富人”，由于逃避物業(yè)稅而導(dǎo)致的信用污點(diǎn)對(duì)其其他業(yè)務(wù)和事業(yè)的不良影響可能對(duì)其具有更強(qiáng)的約束作用。