城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地

編輯同志：

我和丈夫都是城鎮(zhèn)居民，退休后想到農(nóng)村居住。適逢老家一村民想將其一棟2層土胚房屋出售，我們看過后非常滿意，隨即與之簽訂了《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并另有9位村民見證。我近日準(zhǔn)備前往付款時(shí)，有人告訴我該合同無效。對(duì)嗎?

(小雨)

小雨同志：

的確，雖然簽訂《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是你們雙方的真實(shí)意思表示，但由于農(nóng)村房屋的買賣涉及宅基地的買賣，而宅基地買賣為現(xiàn)行法律、法規(guī)所明確禁止，加之宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許擅自出讓、轉(zhuǎn)讓，故城市居民與村民簽訂的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效。

《合同法》第五十二條的規(guī)定下列合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。城市居民與村民簽訂的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同即屬于第(五)種情形。因?yàn)椤秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號(hào))規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號(hào))第(十)條也指出：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！眹临Y源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號(hào))規(guī)定進(jìn)一步明確：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年12月11日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(張文學(xué))