淺談我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)現(xiàn)有狀況的對(duì)策

[摘 要] 本文通過對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)狀，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)兩方面展開論述，并提出了自己的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 對(duì)策

一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)與判斷

國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一派好景象，連續(xù)五年GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到二位數(shù)以上，GDP總量已經(jīng)名列世界第三位。如果今年我國(guó)GDP增長(zhǎng)保持在9%以上，再加上人民幣的升值因素，那么今年我國(guó)的GDP總量很有可能會(huì)列為世界第二，將超過德國(guó)列為美國(guó)之后。在這樣的宏觀形勢(shì)下，還是存在著很多不和諧的經(jīng)濟(jì)節(jié)奏，如物價(jià)上漲過快，存在通脹危機(jī)；房?jī)r(jià)漲幅驚人，增幅難以控制；固定投資規(guī)模過大、過熱現(xiàn)象難以得到控制；高能耗、低附加值的生產(chǎn)狀況難以轉(zhuǎn)變貧富差別、城鄉(xiāng)差別，反而日趨加劇。人民幣升值壓力日益尖銳，老百姓的求醫(yī)、教育、就業(yè)、住房等一系列民生問題，已經(jīng)對(duì)社會(huì)和諧與穩(wěn)定帶來了威脅。

在這種形勢(shì)下，黨的十七大明確指出要走科學(xué)發(fā)展之路，建設(shè)和諧社會(huì)。要努力實(shí)現(xiàn)老百姓病有所醫(yī)、勞有所得、學(xué)有所教、老有所養(yǎng)、住有所居的美好愿望，爭(zhēng)取穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的金融政策。這樣一來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，重點(diǎn)將會(huì)在金融政策上進(jìn)一步從緊，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款門檻會(huì)進(jìn)一步加高，個(gè)人按揭貸款利率上浮，首付增加等一系列金融政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱現(xiàn)象實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步打壓，從而縮小房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。在土地市場(chǎng)上重點(diǎn)將調(diào)查和控制土地閑置現(xiàn)象，將過去的已供土地真正實(shí)現(xiàn)有效供應(yīng)，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，來緩解市場(chǎng)的供需矛盾，并進(jìn)一步規(guī)范全國(guó)各地的土地一級(jí)市場(chǎng)。

二、找準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)

就當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)還是不可忽視的。目前，基本能夠得到公認(rèn)的重大挑戰(zhàn)有以下四個(gè)方面：(1)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響。(2)銀根緊縮資金短缺。(3)對(duì)樓市泡沫理論的恐懼。(4)人力資源緊缺，企業(yè)缺少創(chuàng)新創(chuàng)意能力。

1.宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。供給與需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的兩個(gè)因素。宏觀調(diào)控一方面要控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱的局面，另一方面要側(cè)重于抑制房地產(chǎn)需求過熱，從而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。因此，一系列宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，已對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求產(chǎn)生作用。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)到位，意味著“洗牌”過程的加劇。房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金的成本更高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。那些實(shí)力不強(qiáng)，以投機(jī)為目的，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)被市場(chǎng)無情淘汰。據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)死去或喪失開發(fā)能力的房地產(chǎn)公司已經(jīng)占到70%以上。

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市化建設(shè)進(jìn)一步加快，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的特殊化等因素，房地產(chǎn)剛性需求不斷擴(kuò)漲，能夠生存下來的企業(yè)不僅能夠得到進(jìn)一步發(fā)展，而且可以增強(qiáng)自身的實(shí)力。同時(shí)，那些在資本市場(chǎng)中獲得支持上市的企業(yè)，尤其不會(huì)受到宏觀調(diào)控政策的太多影響。因此說這點(diǎn)不應(yīng)該是行業(yè)發(fā)展的最大挑戰(zhàn)。

2.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻問題。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，投資性購(gòu)房大量增加，房地產(chǎn)業(yè)是否過熱，是否出現(xiàn)泡沫引起了廣泛的關(guān)注。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲?，F(xiàn)在我國(guó)政府和銀行都怕中國(guó)也會(huì)象美國(guó)一樣發(fā)生次按揭事件，導(dǎo)致產(chǎn)生大批負(fù)翁，可是在中國(guó)大可不必?fù)?dān)此之心，特別是中國(guó)的一線城市。

雖然我國(guó)房市好景已持續(xù)十年，但與東南亞發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)房?jī)r(jià)比東南亞任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)均要低。根據(jù)東南亞發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展規(guī)律，到現(xiàn)在為止應(yīng)該是要到拐點(diǎn)的時(shí)候了，但是我國(guó)這十年左右的發(fā)展過程中，宏觀調(diào)控一直伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是從2003年下半年起，中央政府一直是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大宏觀調(diào)控力度，始終沒有放棄過。到目前為止，韓國(guó)、印度、新加坡、日本、臺(tái)灣等城市的房?jī)r(jià)均超越我國(guó)，我國(guó)的房?jī)r(jià)還沒有達(dá)到他們的1/3水平。特別是我國(guó)人口結(jié)構(gòu)呈竹尖型，由于從76年起實(shí)行計(jì)劃生育，多子女一代的后代產(chǎn)生了80、90后的大批消費(fèi)大軍，房產(chǎn)需求成幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。再根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，有能力的人大多數(shù)都想集中到沿海發(fā)達(dá)的城市安上第二個(gè)家，故鄉(xiāng)一個(gè)家，工作地一個(gè)家，將來又在度假勝地安幾個(gè)家。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒形成。這也不是本行業(yè)的最大挑戰(zhàn)。

3.銀根緊縮又對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來何種影響呢？日前，央行宣布決定從2008年 1月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次調(diào)整后，普通類存款金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。這已是央行今年以來第十一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。國(guó)家一再提高存款準(zhǔn)備金率，那是想通過緊縮銀根調(diào)控市場(chǎng)，以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。

目前，開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)中，仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金來源主要為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。在去年3月舉行的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，中國(guó)人民銀行的一位官員一針見血地指出:“房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來源于銀行信貸?！?/p>

雖然這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，讓開發(fā)商安心的還是銀行信貸。如今銀行信貸緊縮，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響是較為直接的。因此，對(duì)以后拍地的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一大考驗(yàn)，對(duì)于非上市公司，尤其是中小型房企而言，則有“孤立無援”的感覺，因?yàn)樗鼈兊那巴九c銀行信貸息息相關(guān)。對(duì)于上市公司來說，雖然股價(jià)下跌，但它可以靈活運(yùn)用資本，以保證在銀行無法放貸的情況下企業(yè)正常運(yùn)作。而且有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，如果明年開發(fā)貸款政策依舊緊張，可能會(huì)有新的融資渠道或金融產(chǎn)品出現(xiàn)，以緩解開發(fā)壓力過于緊張的局面。所以銀根問題也不是本行業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。

4.企業(yè)自身原因所帶來的影響。對(duì)開發(fā)商而言，在現(xiàn)有的資金量情況下，如何走戰(zhàn)略擴(kuò)張之路，如何實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)是最值得商榷的事。房地產(chǎn)開發(fā)商如何在新的形勢(shì)下生存發(fā)展、做大做強(qiáng)，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)重要而緊迫的問題。

要面對(duì)諸多方面的壓力與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和符合公司現(xiàn)狀的人、財(cái)、物等相對(duì)應(yīng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。重點(diǎn)抓好企業(yè)戰(zhàn)略定位、確立開發(fā)理念、人力資源培育與吸收這三大方面的工作。

(1)戰(zhàn)略定位在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)至關(guān)重要的地位。企業(yè)如同一個(gè)人，首先要充分認(rèn)識(shí)自我，再結(jié)合外界大環(huán)境，找出自己的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，然后制定一個(gè)比較切合實(shí)際的發(fā)展計(jì)劃，從而確定發(fā)展目標(biāo)。

不過能不能完成第一步戰(zhàn)略目標(biāo)，還要看兩個(gè)方面：一個(gè)是切合實(shí)際，制定戰(zhàn)略目標(biāo)。如果你不分析自身能力，只有宏大理想，一味急于求成，那肯定不會(huì)成功。反過來，只是看到眼前困難，喪失斗志，把所有可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)多認(rèn)為是不可能的，那么這輩子只能碌碌無能。由此可見，人很難做到自我認(rèn)識(shí)，那更不必說一個(gè)企業(yè)的自我認(rèn)識(shí)。企業(yè)的自我認(rèn)識(shí)涉及多方面、多方位、多渠道，不能以一個(gè)或幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的主觀分析來確定，必須做好充分細(xì)致的企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析，并把外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境和民生問題等因素緊密綜合，得出一個(gè)真正切合自己的企業(yè)狀況，然后才有可能提出切合實(shí)際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。第二個(gè)方面是“執(zhí)著”。制訂出發(fā)展戰(zhàn)略后，能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，關(guān)鍵在于“執(zhí)著”。曾經(jīng)有人說過這樣一句話，做事與做事業(yè)最大的區(qū)別就在于“執(zhí)著”二個(gè)字。有人認(rèn)為：每個(gè)人每天都在做事，就認(rèn)為自己是做事業(yè)。其實(shí)不然，只有執(zhí)著地用改革、創(chuàng)新的手法去努力完成同樣的一件事，才能說是在做事業(yè)。

除了上述二個(gè)重要性，當(dāng)然在制訂企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略還要學(xué)會(huì)放棄。當(dāng)今社會(huì)行業(yè)五花八門，有很多項(xiàng)行業(yè)都有發(fā)展空間。我們仔細(xì)分析了現(xiàn)有的企業(yè)情況，凡是經(jīng)營(yíng)范圍特別廣的企業(yè)一般壽命比較短，只有經(jīng)營(yíng)范圍比較專業(yè)的企業(yè)才得以健康發(fā)展。

(2)開發(fā)理念的確立。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，只有圍繞企業(yè)自身發(fā)展的戰(zhàn)略方向、目標(biāo)和定位，建立相對(duì)應(yīng)的企業(yè)文化和開發(fā)理念，才能一步一個(gè)腳印向前發(fā)展。從目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)理念及研究戰(zhàn)術(shù)上分析，有以下幾種：①比如綠城、星河灣等企業(yè)，都是在全國(guó)各地把成熟的產(chǎn)品復(fù)制到不同的城市，這種做法不僅速度快，而且能保證品質(zhì)，但人文因素考慮不周密，樓盤多了會(huì)產(chǎn)生乏味。②自身沒有創(chuàng)意，光跟著別人屁股后面學(xué)，但又學(xué)不到位，再加上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的主觀誤導(dǎo)，以致于最后搞得不倫不類，什么都不是。這是最忌諱的一種做法。③開發(fā)商根據(jù)開發(fā)地塊的地理區(qū)域、文化狀況，再結(jié)合本企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位分析，最終提出該項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品方向，將人文需求、自然環(huán)保、高科技應(yīng)用、服務(wù)理念等融合為一體，將產(chǎn)品定位作為項(xiàng)目的開發(fā)理念。顯而易見，以上三種情況，最后一種是最為理智的，這樣才能使我們的產(chǎn)品得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是第一個(gè)環(huán)節(jié)，這里的設(shè)計(jì)包含的內(nèi)容為地理位置的選擇、社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等內(nèi)容，即牽扯到產(chǎn)品本身和外在的因素，都可以被涵蓋在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)又有其獨(dú)特的一面，由于房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，確定了我們?cè)陂_發(fā)產(chǎn)品時(shí)，首先要確立“以人為本”的態(tài)度，對(duì)當(dāng)?shù)氐娜宋淖龀鲈敱M的了解，如這里的人們喜好什么、不喜歡什么。尤其是我們定位客戶群時(shí)，更應(yīng)考慮他們的生活需求和生活習(xí)慣，以及對(duì)未來生活的追求和向往。只有根據(jù)客戶群的追求與需求，才能確立產(chǎn)品的開發(fā)理念，才能進(jìn)一步地提煉產(chǎn)品的亮點(diǎn)與賣點(diǎn)，才能塑造出完美的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

(3)人力資源的培育與吸收。人力資源的整合是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，企業(yè)發(fā)展的好壞關(guān)鍵取決于有沒有積極健康、優(yōu)勢(shì)互升的合作團(tuán)隊(duì)。房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程并不是流水線工作，而是需要每個(gè)人甚至整個(gè)團(tuán)隊(duì)共同作戰(zhàn)才能完成的生產(chǎn)過程。因此，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，必須注重培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部員工，積極引進(jìn)與吸納優(yōu)秀人才加盟。