統(tǒng)計眼探析南寧市房地產(chǎn)市場

[摘 要] 2007年南寧市的房地產(chǎn)價格“突飛猛進(jìn)”，是由多個因素影響的結(jié)果；通過分析，提出了抑制房地產(chǎn)價格上漲的對策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 地王 人均可支配收入

一、2007年南寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.商品房價格漲幅逐月走高，房價節(jié)節(jié)攀升

從商品房銷售價格全年走勢看，表現(xiàn)為上半年平緩小幅上升，下半年穩(wěn)中急升的基本態(tài)勢。前7個月價格逐月小幅上漲，同比漲幅均在6%之內(nèi)。下半年后房價上漲則呈現(xiàn)出加快上升勢頭， 據(jù)統(tǒng)計，南寧市近幾年房產(chǎn)價格以年每平方米單價上漲200至300元左右平穩(wěn)增加。 2007年以來，特別是9月份以后，南寧市房地產(chǎn)市場商品房價格一路高歌，甚至每天房價都在變化，12月與5月份相對比，普遍上漲30%以上，有的甚至達(dá)到80%以上。“出差一趟，南寧房價已‘奔四’，鳳嶺均價已‘奔五’，豪宅在‘奔月’……南寧房價已瘋了，我的住房夢已崩了！”南寧房價突飛猛漲的現(xiàn)狀，一位網(wǎng)友在房產(chǎn)網(wǎng)站論壇留下了如是無奈的感嘆。放眼南寧，房價大漲已是大勢所趨，先前房價長期被束縛在2500元/平方米下的城北、江南板塊，突然發(fā)力，突破4000元／平方米；而老城區(qū)的新開盤住宅，即使曾是昔日的爛尾樓，售價也一鼓作氣飆升到了5000元/平方米以上；據(jù)了解，仙葫從2006年以來商品房均價一直在2500元/平方米左右徘徊，而11月份均價達(dá)3500元/平方米;最明顯的是南寧中國－東盟國際商務(wù)區(qū)一帶：7月前均價超過4000元/平方米的樓盤屈指可數(shù)，如今樓盤開盤價動輒5000元/平方米，甚至超過6000元/平方米的也不鮮見……已經(jīng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年8月份，南寧市普通住宅房屋均價已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高，不僅突破了每平方米3000元大關(guān)，并且還達(dá)到3304元/平方米，而與去年同期相比，其漲幅甚至高達(dá)24.98%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期商品零售物價指數(shù)的漲幅。自2007年9月南寧市獲得“聯(lián)合國人居”獎后，10月和11月房價連創(chuàng)新高。來自國家統(tǒng)計局南寧調(diào)查隊調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，11月份，南寧市房屋銷售總指數(shù)為111.6，同比（比去年同期）增長11.6%，環(huán)比（比上個月）增長0.1%。其中，新建住宅商品房銷售價格同比上漲16.1%，環(huán)比上漲0.1%。11月份，南寧市新建非住宅商品房銷售價格同比上漲9.1%，辦公樓、商業(yè)娛樂用房銷售價格分別上漲10.4%和11.9%。其中，五象新區(qū)的辦公樓、商業(yè)娛樂用房銷售最火爆，其次是鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)及市中心地段。12月25日，國家發(fā)展和改革委員會網(wǎng)站公布了11月份36個大中城市商品房集中成交平均價格。其中，南寧市漲幅比10月上漲9.68%，在36個大中城市中排名第4，成交均價為4186元/平方米。12月份，南寧市新建商品房價格指數(shù)為117.2，創(chuàng)年內(nèi)新高。

2.購房者“追漲殺跌”

與房價上漲相呼應(yīng)的是人們“搶白菜”式的瘋狂，相信買過房子的市民都還記得當(dāng)時售樓部的火爆場景。幾百人甚至上千人排隊購房，幾十個人搶一套房，他們?yōu)槟苜I到一套房不問折扣、不問配套，為得一房不惜在售樓部大打出手的鬧劇輪番在各個樓盤上演。

3.地產(chǎn)市場“地王”頻出

地產(chǎn)市場也不甘寂寞，土地拍賣會上，地價一次次被刷新。2007年3月20日，488萬元／畝的“地王”在東盟國際商務(wù)核心區(qū)產(chǎn)生；8月30日，位于北湖北路老城區(qū)的一塊土地最終以510萬元/畝拍出，樓面地價達(dá)2550/平方米，成為新“地王”；就在南寧地產(chǎn)業(yè)內(nèi)眾多人士“驚魂未定”的時候，12月6日，東盟國際商務(wù)區(qū)地塊以實際用地面積4141.66平方米、容積率為4.0的地塊被深圳天健集團最終以1215萬元/畝的“海嘯”價競得，這時，樓面地價已超過4000元/平方米，新“地王”再次誕生。

2007年，南寧市的房地產(chǎn)市場在國家頻出宏觀調(diào)控政策背景下，仍具有較強的免役力，逆市上漲，上漲的速度甚至超過以往所有年度，其原因令人深思，值得探究。歸納起來，不但有需求方面的原因，也有供給方面的原因。

二、南寧市房地產(chǎn)市場價格上漲的原因分析

1.新增土地特別是住宅建設(shè)用地不足

2007年開始，房地產(chǎn)企業(yè)本年度購置土地面積減少，并持續(xù)下降，制約了整個房地產(chǎn)供給的增加。本年購置土地面積減少約3%，居住用地供應(yīng)的減少，使得土地拍賣價格節(jié)節(jié)攀升，成為帶動房價上升的重要因素。同時，受自身利益驅(qū)動，開發(fā)企業(yè)有意延緩開發(fā)進(jìn)度，囤積土地，致使已供土地沒有及時形成實質(zhì)性開發(fā)也是住房供應(yīng)下降的一個重要原因。

2.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性短缺，中高價房與低價房比例失控。據(jù)統(tǒng)計，2007年全市211個在售樓盤中，均價位于5000元以上的比例占5.7%，均價位于4000元～5000元的比例占16.1%，價格在3000元～4000元的比例占27.0%，3000元以下的低價樓盤比例雖占了56.9%，卻大多已是有價無房。此外，90平方米以下住宅銷售面積的比重僅為23.1%，表明了調(diào)整和完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)工作任重而道遠(yuǎn)。

3.開發(fā)商“惜盤捂盤”

2007年，南寧市房地產(chǎn)市場的“惜盤捂盤”現(xiàn)象愈演愈烈，樓盤開盤現(xiàn)場人數(shù)爆滿，等待購房的人數(shù)與推出銷售的房屋數(shù)量嚴(yán)重不成正比。因此出現(xiàn)了開盤即“搶購一空”的現(xiàn)象。這在房地產(chǎn)市場情況較好的時候，開發(fā)商將本應(yīng)對外銷售的房源放放捂捂，靜待時間等到水漲船高之時再向市場供應(yīng)，以此換取更大利潤。因此，開發(fā)商的惜盤捂盤”，加劇了市場的供應(yīng)緊張氣氛，引起購買者的搶購，加劇了房價的上漲。

4.居民收入水平不斷提高，購買能力相應(yīng)提升，改善住房需求和投資需求增長很快，拉動房產(chǎn)價格走高

南寧市居民收入水平不斷提高，2006年居民人均可支配的收入為10938元，2007年增加為12597元，比上一年增加1659元，增長速度達(dá)15.17%，比2000年分別增加了3490元、5149元，不斷增長的收入水平和財富的積累提高了居民的支付能力，客觀上促進(jìn)了居民對改善居住條件的需求。20世紀(jì)60年代、20世紀(jì)70年代出生的人們，原來居住條件比較差，現(xiàn)在人口與財富積累增加了，需要也有條件改善居住環(huán)境，小房換大房，他們成為購房的一大主力，拉動房產(chǎn)價格走高。與此同時，舊城改造也增加了新的住房需求。據(jù)統(tǒng)計，2007年，南寧市房地產(chǎn)市場商品房銷售成交量累計為642.55萬平方米，其中住宅類商品房銷售成交量累計為573.36萬平方米，較2006年增長24.9％。

5.外地資金涌入成為推動房價上漲的重要因素

南寧作為廣西乃至廣一些范圍的中心城市的聚群效應(yīng)已開始快速顯現(xiàn)?！懊窀璐钆_，經(jīng)貿(mào)唱戲”，南寧國際民歌節(jié)名聲遠(yuǎn)揚；“136”工程的順利實施讓城市面貌日新月異；中國－東盟博覽會永久落戶，展會效應(yīng)日漸顯現(xiàn)……而隨著北部灣經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略的提出，南寧作為區(qū)域性國際化城市的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯；更為錦上添花的是，2007年9月，南寧以全數(shù)贊成票的成績榮獲“聯(lián)合國人居獎”，其城市魅力及居住價值充分體現(xiàn)，進(jìn)而再一次為國內(nèi)外最為矚目的宜居城市。誠然，相較于其他省會城市，南寧房價相對較低，升值前景巨大。以上諸多原因吸引大量外地資金涌入、投資南寧的房地產(chǎn)。外地人來南寧購房的現(xiàn)象已非常普遍。象鳳嶺一帶比較高檔的樓盤，外地人購買的占了60%。這些外來的購房人，不僅購買的商品房數(shù)量較大，而且都是沖著貴的買，外來購房人尤其是北京、上海、廣州、江浙等發(fā)達(dá)地區(qū)的購房人擁有實力雄厚的購買力，因此不斷涌入的外來購房人已經(jīng)吊足了南寧開發(fā)商的胃口，于是按外來購買力設(shè)定出房價標(biāo)準(zhǔn)，由此也加速推高了南寧房價。據(jù)統(tǒng)計，在2007年南寧樓市已經(jīng)成交的60841套商品房中，為非南寧市戶籍的外地購房人所購房的商品房套數(shù)共計有21626套，占全年總成交量的35.55％，其中由廣西其他地區(qū)的居民購買的商品房占了大多數(shù)，為13189套，由國內(nèi)其他省、市、自治區(qū)區(qū)域的居民購買的為8222套，由境外人員購買的為210套。而地產(chǎn)方面，“地王”頻出，最近幾期的土地拍賣中競拍得主均以外地開發(fā)商為主，許多外地開發(fā)商看好南寧市房地產(chǎn)市場，以高價位競得土地。由于高價購地，為了提升房價，各出“奇招”新建高品質(zhì)樓盤，對房價上漲起到推波助瀾的作用。

從以上因素分析，一方面是需求增勢不減，一方面是供給總量不足，結(jié)構(gòu)不合理，加上外面資金的推波助瀾，南寧市房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲也就在所難免。

三、抑制房地產(chǎn)價格上漲的對策

拉動房地產(chǎn)價格上漲的主要因素如需求（包括自住需求和投資需求）仍然比較旺盛，當(dāng)前，房地產(chǎn)價格上漲的壓力仍然很大，調(diào)控任務(wù)很重。因此，要在繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院已經(jīng)出臺的各項宏觀調(diào)控措施的前提下，還需采取以下對策：

1.完善和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

立足于維護普通居民的基本住房權(quán)益，落實國家各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加強90平方米以下住宅的規(guī)劃和監(jiān)控，引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和完善，保護普通居民改善居住條件的合理需求。通過這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過強制性的規(guī)劃干預(yù)來提高中小戶型、中低價位住房的供應(yīng)，滿足更多家庭的住房愿望。

2.加大南寧市經(jīng)濟適用房和廉租房的開發(fā)建設(shè)力度

繼續(xù)加大南寧市經(jīng)濟適用房和廉租房的開發(fā)建設(shè)力度，嚴(yán)格控制套型面積的超標(biāo)，發(fā)揮對穩(wěn)定房價、平抑房價、抑制房價飚升的示范作用。南寧市政府計劃2008年推出8000套經(jīng)濟適用房，市政府明確說明留建相思湖開發(fā)區(qū)60畝地和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)61畝地作為廉租房建設(shè)用地，另外，還有許多經(jīng)濟適用房供應(yīng)量仍保持強勢，建設(shè)后期仍持續(xù)，如：富寧新興苑、桃花源、澳華花園等，即將建設(shè)的項目如：昌秦清華園、南寧機場路東面等，將會拉低房價。未來3年南寧廉租住房將新增7407套(其中新建4000套)，經(jīng)濟適用住房新建15307套。

3.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為

加強房地產(chǎn)銷售信息的發(fā)布，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，加大房價變動監(jiān)控力度，嚴(yán)防開發(fā)商聯(lián)手哄抬房價、階段性變相抬高房價。合理控制單宗土地供應(yīng)的規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期。對成片開發(fā)建設(shè)的土地，應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再分塊供應(yīng)，防止開發(fā)商“囤地”。要將地塊容積率、建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)、住宅套型限制、開工和竣工時限等，作為土地出讓的前置條件，在土地出讓文件中明確，并在土地使用權(quán)出讓合同中予以約定，規(guī)范用地行為。嚴(yán)格土地供應(yīng)后的監(jiān)管。要建立土地供應(yīng)后的跟蹤管理制度，加強動態(tài)巡查，對超過合同約定動工開發(fā)日后一年、仍未動工開發(fā)的，依法收取土地閑置費；超過兩年仍未有“動靜”的，堅決收回土地使用權(quán)。收回的土地要優(yōu)先用于廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。加大土地違法違規(guī)行為的查處，對違反土地供應(yīng)政策，搞“以租代征”圈占土地，或以廉租房和經(jīng)濟適用房為名、通過劃撥方式取得土地后、挪用于開發(fā)商品房，或擅自將普通商品房用地改為別墅的，或新征或購買土地搞集資合作建房，或擅自突破土地出讓合同、劃撥決定書約定的套型、建筑面積等土地使用條件的，堅決予以查處。對“捂盤惜售，囤積房源，惡意炒作，哄抬房價”的開發(fā)商，要給予嚴(yán)厲打擊，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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