我國房價快速上漲的原因研究

[摘 要] 自2002年以來，我國城市房價飛漲，買房已成為普通百姓的沉重負(fù)擔(dān)，本文從國民經(jīng)濟(jì)增長、市場發(fā)展扭曲、居民心理、相關(guān)利益群體等不同角度揭示了當(dāng)前我國房價快速上漲的原因。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房價 供求矛盾

自2002年以來，我國大中城市房價一路高歌猛進(jìn)，比如，北京市2002年商品房平均銷售價格為每平方米4761元，2007年第四季度北京最貴商品房單價突破6萬元/平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達(dá)15487元/平方米。上海某名盤更是賣出了每平米十幾萬元的均價，面對動輒幾十萬、上百萬的房子，普通民眾積蓄一生，也不一定能買到一套房子，更有甚者，幾代人為一套房子進(jìn)行奮斗，高房價已成為普通民眾的不能承受之重。

針對房價高漲的原因，我認(rèn)為主要有以下幾個方面的原因：

一、國民經(jīng)濟(jì)快速增長

1.居民可支配收入的快速增長

近些年來我國國民經(jīng)濟(jì)始終保持著7%~10%的快速增長率，居民可支配收入也因而增長較快，有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價的持續(xù)走高。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個國家人均GDP在800美元～4000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000~8000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期，當(dāng)一國人均居住面積在達(dá)到30平方米～35平方米之前（2006年底城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為27平方米），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局不久前公布的2006年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計，2006年我國人均GDP達(dá)到了2042美元，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展期。

2.城市人口的迅猛增加

目前我國正處于城市化進(jìn)程加速階段，城市人口的顯著增長，自1998年以來，我國每年以超過2個百分點(diǎn)的速度推進(jìn)城市化，據(jù)估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進(jìn)城居住和就業(yè)，使新增的房屋需求不斷上升，房價隨之上漲。目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43％左右，而世界平均水平是50％左右。

3.物價的上升

2003年以來，由于物價上升較快，引起勞動力價格和鋼材、水泥、沙石等房地產(chǎn)建材價格的持續(xù)上漲，使房屋建筑成本上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的快速上升。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展扭曲

1.供求矛盾

房價上漲，主要仍然是供求之間的矛盾。一方面， 隨著城市人口的迅猛增加，住房消費(fèi)需求旺盛；同時，由于對房價上漲的預(yù)期，住房投資性、投機(jī)性需求也很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題，由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來，房地產(chǎn)市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應(yīng)量少，所占比重不斷下降。同時，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)沒有得到應(yīng)有的重視，供應(yīng)量也嚴(yán)重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致住房有效供給不足，加劇了房市供應(yīng)緊張的局而，抬升了住房價格。

2.房地產(chǎn)企業(yè)競爭不充分

房地產(chǎn)市場是一個競爭不充分的市場，因?yàn)橐M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，需要具備大量資金來征地、屯地、開發(fā)，有很高的進(jìn)入障礙；消費(fèi)者與開發(fā)商之間信息還不對稱，即房地產(chǎn)開發(fā)商掌握著比普通購房者更多的市場信息，針對普通購房者缺少信息渠道和“買漲不買落”的心態(tài)，拋出了“地荒論”、 “別墅消失論”、“房價將持續(xù)上漲”等各種宣傳攻勢，營造漲價氣氛，進(jìn)行投機(jī)炒作，促使房價快速攀升。

三、消費(fèi)者的心理因素

1.投機(jī)炒房心理

房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求引發(fā)一批人“炒樓盤”、“炒樓花”，使得供求矛盾進(jìn)一步加劇，房價不斷上升。

2.越晚買越吃虧心理

由于房價節(jié)節(jié)攀升，許多人在猶豫觀望中，錯過了買房的最佳時機(jī)。某些跟房地產(chǎn)有利益關(guān)系的機(jī)構(gòu)，不斷地釋放國家緊縮土地供應(yīng)、房價還會節(jié)節(jié)上漲，甚至“還會再漲二十年”的信號。面對繼續(xù)不斷上揚(yáng)的房價和新聞媒體、業(yè)內(nèi)人士對的報道和分析，加劇了人們購房的緊迫感，認(rèn)為越等越漲，晚買不如早買，紛紛借貸買房，更加劇了房價的上漲。

四、相關(guān)方的利益驅(qū)動

1.銀行利率及放貸政策

近些年來，我國銀行一直實(shí)行低利率政策，銀行存款利息還要交納利息稅，而物價又保持較快的增長（雖然自2005年以來，銀行存貸利率多次調(diào)整，但都被物價上升所抵消），使居民存款的實(shí)際利息為負(fù)，一般居民的投資渠道又較少，買房子既可以保值又可以增值，所以銀行的實(shí)際負(fù)利率政策吸引大量的閑置資金紛紛流入樓市。

此外，銀行對房地產(chǎn)等暴利行業(yè)無序發(fā)放信貸，也是拉動房價走高的一種直接動力?，F(xiàn)在，房地信貸大多成為銀行盈利率較高的優(yōu)績資產(chǎn)，銀行為了維護(hù)這么多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)然不愿看到房價走低和房地產(chǎn)業(yè)緊縮導(dǎo)致信貸資產(chǎn)的縮水，我國房地企業(yè)的自有資金大多只有三、四成，一般是靠官員批項(xiàng)目騙取貸款，用貸款批租土地，再用預(yù)售期房價款和施工項(xiàng)目再抵押貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。因此，不少城市房地產(chǎn)開發(fā)商占用的信貸資金占全部信貸總額的五、六成。

2.政府經(jīng)營土地

中國的城鎮(zhèn)土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴(yán)格限制。當(dāng)初為了解決居民住房難、擴(kuò)大內(nèi)需而啟動的房改也帶動了“土改”，賦予各級政府制定各類政策措施的權(quán)力，并給地方政府事實(shí)上的土地所有權(quán)，由土地而產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)也歸地方所有，逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴。這使一些地方政府成為房地產(chǎn)發(fā)展中最大的受益者。他們從農(nóng)民手中低價征地，然后高價轉(zhuǎn)給開發(fā)商，土地價格高漲直接加重了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，引起了商品房價格的飛漲。

3.官員評價機(jī)制

我國素來是以是GDP 增長速度來衡量政府官員政績的。房地產(chǎn)投資一般占全社會固定投資的20%左右，個別熱點(diǎn)城市在40%以上，如2005年度北京高達(dá)53.9%。投資是拉動GDP 的重要因素，導(dǎo)致許多地方黨政官員將房地產(chǎn)開發(fā)作為促進(jìn)增GDP 高速增長的發(fā)展模式，不惜用公有土地和國資銀行貸款去支持和放任房地產(chǎn)業(yè)的無序開發(fā)和暴利經(jīng)營。這種主要靠房地產(chǎn)開發(fā)拉動GDP增長的政績追求，已經(jīng)背離了“以人為本”的施政理念和諧社會的發(fā)展目標(biāo)，地方官員為達(dá)到為官一任的短期政績目標(biāo)，對中央平抑房價的宏觀政策置若罔聞。所以，如果不能扭轉(zhuǎn)片面追求 GDP 增長的慣性，不能改進(jìn)和健全對地方官員的政績考核辦法，不能扼制地方官員只追求一已私利的利益驅(qū)動機(jī)制，也就不可能推動地方政府按中央部署和人民的利益去調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)和平抑房價。

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