天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力測量及分析

[摘 要] 從2003年下半年至今天津市商品房價(jià)格一直處于飆升狀態(tài)，且在2004年價(jià)格上漲幅度處于全國領(lǐng)先水平。本文在天津市商品房價(jià)格不斷上漲的情況下，對天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力進(jìn)行計(jì)算和分析，以為天津市政府購建和諧住房保障體系提供參考，并為房地產(chǎn)開發(fā)商制定適銷對路的營銷策略提供依據(jù)。

[關(guān)鍵詞] 住房支付能力 房價(jià)收入比 商品房價(jià)格

一、天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力測量

1.住房支付能力定義及測量指標(biāo)

住房支付能力反映居民家庭從市場購買或租賃住房的交易能力。目前國內(nèi)外經(jīng)常使用的測量居民住房支付能力的指標(biāo)主要有住房支付能力指數(shù)(HAI，housing affordability index)和房價(jià)收入比（PIR ，Housing Price to Income Ratio）。

HAI主要用于考察住宅市場中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價(jià)格住宅的承受能力，若該指數(shù)大于等于100%，則目前的房價(jià)沒有超過居民的支付能力，反之則存在支付能力問題；房價(jià)收入比，根據(jù)聯(lián)合國人類與住區(qū)中心發(fā)布《城市指標(biāo)指南》的定義其是指市場居住單元的中間價(jià)格與中間價(jià)格的年收入之比，它是衡量商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)值程度的指標(biāo)，也是預(yù)測商品房價(jià)格未來走勢的重要依據(jù)。房價(jià)收入比指標(biāo)很重要，因?yàn)樵谄渌鼦l件相同時(shí)，房價(jià)收入比可以反映有購房能力的人占總體人口的比例及其政府的住房政策是否存在失誤等，計(jì)算公式為：

房價(jià)收入比=（住宅面積*住宅的平均價(jià)格）/家庭年可支配收入

目前，國內(nèi)判斷居民的住房可支付能力大小經(jīng)常使用房價(jià)收入比指標(biāo)。世界銀行對96個(gè)國家〈地區(qū)〉的統(tǒng)計(jì)資料顯示，各地房價(jià)收入之比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，世界銀行專家認(rèn)為房價(jià)收入比為4——6屬于合理范圍。依據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前國際上通常將房價(jià)收入比指標(biāo)值6定為警戒線，超過6倍則認(rèn)為房價(jià)超出了居民的承受能力。從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的統(tǒng)計(jì)規(guī)律來看，在正常的房地產(chǎn)形勢下，一些比較重要的數(shù)量關(guān)系是：普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%左右，在此情況下，房價(jià)收入比在3-6之間。一般說來，當(dāng)房價(jià)收入比高于10時(shí)，居民收入水平不足以負(fù)擔(dān)高水平的房價(jià)。當(dāng)房價(jià)收入比在5左右時(shí)，存在著大量的有支付能力的住房需求。當(dāng)房價(jià)收入比小于3時(shí)，說明已進(jìn)入高收入社會(huì)，住房問題已基本得到解決。

2.天津市城鎮(zhèn)家庭房價(jià)收入比影響因素及其指標(biāo)計(jì)算

本文依據(jù)國內(nèi)慣例采用房價(jià)收入比指標(biāo)作為判斷天津市城鎮(zhèn)居民家庭住房支付能力指標(biāo)。計(jì)算房價(jià)收入比主要考慮三個(gè)因素：居民住房面積、居民住宅平均價(jià)格和家庭年可支配收入。

(1)天津2003——2006年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入狀況

城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是影響居民住房支付能力高低重要因素。2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入見表3—1。

表3—1 天津市2003-2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

單位：元

資料來源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒（2004-2007）

表3——1中的數(shù)據(jù)反映的是天津市2003年到2006年城鎮(zhèn)居民平均家庭人均可支配收入，其數(shù)值的高低代表的是天津市近年城鎮(zhèn)居民可支配收入的平均水平。然而在現(xiàn)實(shí)生活中由于行業(yè)、職業(yè)等因素的差異，不同家庭的人均可支配收入和家庭總體可支配收入存在較大差異。所以，僅僅采用平均的人均可支配收入不能全面具體地反映天津市城鎮(zhèn)居民實(shí)際的收入水平的。本文根據(jù)天津市城鎮(zhèn)居民收入具體情況將天津市城鎮(zhèn)家庭分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶等七組，分別收集不同收入戶的人均可支配收入數(shù)據(jù)，作為計(jì)算天津市城鎮(zhèn)居民不同住房支付能力的依據(jù)。據(jù)《天津統(tǒng)計(jì)年鑒（2004——2007）》顯示，不同年份不同水平收入戶家庭可支配收入如表3—2：

表3—2 2003——2006年天津市城鎮(zhèn)不同收入戶人均年可支配收入

單位：元

資料來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒（2004——2007）

從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)天津市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入存在較大差距，從2003年到2006年，最高收入戶的人均可支配收入一直是最低收入戶人均可支配收入的7倍以上且呈現(xiàn)逐漸增大趨勢，2003年為7.2倍，2004年為7.6倍，2005年為 7.9倍，2006年為6.72倍。

(2)天津市2003——2006年商品房銷售價(jià)格狀況

商品房銷售價(jià)格是決定居民住房支付能力高低的決定性因素。據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒》，天津市2003年到2006年商品房銷售平均價(jià)格分別為2795元/平方米、3480元/平方米、4250元/平方米和4791元/平方米。近4年天津市商品房銷售價(jià)格逐年提高，相鄰年份上漲幅度為：24.51%、22.12%、17.95%。2004年商品房價(jià)格上漲幅度最高，2005年和2006年上品房價(jià)格雖有上漲但上漲相對2004年有所降低。

(3)天津市城鎮(zhèn)居民2003——2006年人均住宅面積狀況

國家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)調(diào)查資料顯示，2003年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積23.1平方米；2004年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積24.2平方米；2005年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積23.4；2006年天津市城占家庭人均住房建筑面積25.8平方米。

(4)天津市城鎮(zhèn)居民2003——2006年房價(jià)收入比計(jì)算

依據(jù)天津市2003年——2006年城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積、商品房銷售均價(jià)及家庭可支配收入數(shù)據(jù)，計(jì)算得出2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)居民家庭住房收入比如表3-3：

表3-3 天津市2003—2006年城鎮(zhèn)家庭房價(jià)收入比

依據(jù)表3——2數(shù)據(jù)、2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)居民平均住房面積以及房屋銷售價(jià)格計(jì)算天津市7類不同收入戶的房價(jià)收入比值，具體計(jì)算見表3——4。

表3—4 天津市2003—2006年城鎮(zhèn)家庭不同收入戶房價(jià)收入比

二、天津市城鎮(zhèn)居民住房支付能力特征分析

1.城鎮(zhèn)居民住房支付能力處于全國平均水平

2003年全國房價(jià)收入比為8.42，2004年全國房價(jià)收入比為6.67，2005年我國房價(jià)收入比為6.77。而根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998年全球中等收入家庭的房價(jià)收入比平均水平在5.4—9之間。天津市城鎮(zhèn)家庭住房收入比2003年到2006年分別為6.26、7.34、7.86和9.05。通過與國內(nèi)平均房價(jià)收入比水平和國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比，天津市城鎮(zhèn)居民基本具備住房支付能力。數(shù)字分析天津市城鎮(zhèn)居民住房支付能力與我國居民住房支付能力與國際同等水平相當(dāng)。

2.城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比呈上升趨勢

表3——3中的數(shù)字反映天津市2003——2006年城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比的平均水平，從2003年的6.26、2004年的7.34、2005年的7.86到2006年的9.05，近4年天津市城鎮(zhèn)居民家庭的房價(jià)收入比一直處于上升趨勢，以2003年為1，每年的上漲比率分別為14.71%、7.08%、15.14%。

表3——4中的數(shù)字反映天津市2003——2006年城鎮(zhèn)七組不同收入戶的房價(jià)收入變化情況。從數(shù)字中可以看出，天津市城鎮(zhèn)居民在2003年到2006年四年中，除最低收入戶房價(jià)收入比2005年比2006年低之外，其余各戶房價(jià)收入比均處于上漲狀態(tài)。以2003年數(shù)字為1，最低收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為16.84%、10.35%和-0.25%；低收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為16.61%、12.14%和2.84%；中等偏下收入戶房價(jià)收入戶比每年上漲比率分別為7.70%、10.45%和5.22%；中等收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為8.83%、9.60%和6.90%；中等偏上收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為8.60%、6.72%和9.60%；高收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為18.34%、5.60%和9.04%；最高收入戶房價(jià)收入比每年上漲比率分別為11.33%、5.61%和17.61%。

3.天津市城鎮(zhèn)居民不同收入群體住房支付能力存在較大差異

天津市城鎮(zhèn)家庭不同收入群體的房價(jià)收入比差距很大，由于本課題數(shù)據(jù)來源的限制，以下分析以2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，天津市城鎮(zhèn)家庭居民房價(jià)收入比差距具有以下幾個(gè)特征：

(1)最低收入家庭的房價(jià)收入比較高。2005年天津市最低收入戶的房價(jià)收入比達(dá)到了23.89，而2005年全國最低收入戶的房價(jià)收入比為22.69，高于全國平均水平5.29%。

(2)最高收入家庭的房價(jià)收入比低。2005年天津市最高收入戶的房價(jià)收入比為2.56，而全國最高收入戶的房價(jià)收入比為2.45，天津市最高收入戶房價(jià)收入比高于全國平均水平4.49%。

(3)最高收入戶和最低收入戶的房價(jià)收入比差距大。2005年天津市最低收入戶房價(jià)收入比23.89，最高收入戶的房價(jià)收入比為3.01，最低收入戶房價(jià)收入比與最高收入房價(jià)收入比差距為20.89，而2005年全國最低收入戶與最高收入戶房價(jià)收入比差距為20，24，天津市的差距數(shù)字高于全國平均水平。

(4)中等收入以下家庭的房價(jià)收入比上漲趨勢呈現(xiàn)不斷降低的趨勢，而高收入以上家庭的房價(jià)收入比上漲趨勢呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。這一變化趨勢符合中國房價(jià)收入比的總體走勢。

受海河開發(fā)工程的進(jìn)一步深入、路建工程擴(kuò)大、外地來津人員的增多、天津市城市化建設(shè)、建筑材料價(jià)格的提升等相關(guān)因素的影響，2008年天津市城鎮(zhèn)商品房價(jià)格仍然存在進(jìn)一步上漲的可能。在住房價(jià)格不斷上漲的趨勢下，在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴(kuò)大的客觀背景下，天津市不同收入的城鎮(zhèn)居民對住房的需求呈現(xiàn)分化趨勢：中等收入戶以下的居民具有解決最基本的住房需求，中等及中等以上收入戶具有改善性的住房需求，高收入戶和最高收入戶具有住房投資和投機(jī)的需求。

總之，結(jié)合天津市城鎮(zhèn)家庭不同的收入水平，對于天津市的城鎮(zhèn)居民住房問題應(yīng)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，針對天津市城鎮(zhèn)家庭住房的需求會(huì)出現(xiàn)的分層分類特點(diǎn)，采用不同的對策解決居民的住房問題。最高和高收入居民可以完全依靠自身實(shí)力購買大面積、高檔次住房，或?qū)①徺I商品房作為一種投資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)高收入和最高收入戶住房需求開發(fā)能滿足高收入階層個(gè)性化需求的住房；中等偏上和中等收入居民則可以利用多種融資方式購買適宜的中小戶型、中低價(jià)位適中的普通商品住房，加大普通商品房建設(shè)則是解決這類居民住房需求的關(guān)鍵；而中等收入以下的居民從其住房支付能力來看是不具備購買商品房的能力的，這部分居民的住房問題必須依靠政府完善的住房保障體系來解決。

參考文獻(xiàn)：

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[3]天津市國土資源和房屋管理局和天津市合富輝煌房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

[4]《天津房地產(chǎn)市場》編委會(huì)，2004天津房地產(chǎn)市場，天津:南開大學(xué)出版社，2004

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