利率的房地產(chǎn)需求效應(yīng)分析

摘要：基于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重屬性，采用戈登模型和跨期消費(fèi)模型分別分析利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資型需求和自住型需求的影響，研究結(jié)果顯示：利率對(duì)投資型需求的影響效果受房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅限制，而利率提高也確實(shí)會(huì)抑制部分自住型需求。同時(shí)，在理論分析的基礎(chǔ)上結(jié)合近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)，指出當(dāng)前條件下利率調(diào)控效應(yīng)的局限性：投機(jī)氛圍嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，利率的調(diào)控效應(yīng)并不明顯。

關(guān)鍵詞：利率；投資需求；自住需求

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）14－0079－02

一、引言

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十年的波動(dòng)之后，在2003年下半年重新快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大推動(dòng)作用。但是，同時(shí)也造成了目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題，特別是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外學(xué)者和專家普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的泡沫或局部泡沫，有可能造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定并危及整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好走勢(shì)。

利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣政策宏觀調(diào)控方式，近年來(lái)一直是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，自2004年以來(lái)，央行共10次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。利率對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控究竟會(huì)起到怎樣的效果呢？本文將從利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求和自住需求影響切入，通過(guò)利率對(duì)房屋需求的影響機(jī)制來(lái)分析利率的地產(chǎn)市場(chǎng)需求效應(yīng)，并希望揭示利率調(diào)控的特點(diǎn)及效果。

二、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的投資型需求的影響

房地產(chǎn)投資型需求是指投資者基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期而買入房地產(chǎn)品的行為，這種行為旨在追逐房地產(chǎn)的資本收益。由于受到收入限制，投資者需要利用金融杠桿來(lái)突破其預(yù)算約束，因而只有當(dāng)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利潤(rùn)率高于利率，投資者才有利可圖。顯而易見(jiàn)的是利率的變動(dòng)可以通過(guò)影響投資者的成本來(lái)降低投資因素；另外，利率的上調(diào)也會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響投資預(yù)期。

Muellbauer和Murphy認(rèn)為，投資者主要從兩個(gè)方面獲得投機(jī)收益：（1）房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得收益，這是假設(shè)資本收益的預(yù)期為零；（2）房地產(chǎn)所有者預(yù)期價(jià)格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量?？捎萌缦鹿奖硎痉?jī)r(jià)的構(gòu)成：

由上式可得出如下結(jié)論：

（1）房?jī)r(jià)由房屋租金水平、銀行利率、房屋的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、房屋租金增長(zhǎng)率及前一期房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率決定。當(dāng)其他因素不變時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格與銀行利率成反比，當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格下降。

（2）利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度受制于房?jī)r(jià)對(duì)利率的彈性，即與上述多項(xiàng)因素的絕對(duì)值相關(guān)。

近年來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也可以印證上述結(jié)論，自2004年起央行雖多次上調(diào)利率，但各次上調(diào)幅度均為0.27個(gè)百分點(diǎn)，而近三年來(lái)各大城市房?jī)r(jià)將近翻了一番，即市場(chǎng)的預(yù)期漲幅遠(yuǎn)高于利率的波動(dòng)，這也就造成了利率調(diào)控效應(yīng)的弱化。

另一方面，利率上調(diào)導(dǎo)致的均衡價(jià)格和市場(chǎng)房?jī)r(jià)的差距被擴(kuò)大，當(dāng)房?jī)r(jià)逐步回歸理性水平，房?jī)r(jià)跌幅會(huì)更深，對(duì)金融經(jīng)濟(jì)會(huì)造成的破壞會(huì)更嚴(yán)重。所以，在我國(guó)現(xiàn)階段將利率作為擠出房地產(chǎn)投資效應(yīng)的調(diào)控工具是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

三、利率變動(dòng)對(duì)房屋自住型需求的影響

房屋既是投資品也是一種消費(fèi)品，作為消費(fèi)品是為了滿足消費(fèi)者的歸屬感和安全感，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是必需的，所以房屋也符合一般必需品的特點(diǎn)——需求缺乏彈性。同時(shí)，房屋產(chǎn)品也具有其特殊性，對(duì)于大多數(shù)用戶來(lái)講，一生中只會(huì)消費(fèi)這種特殊的必需品一次。由于這種商品需要消耗家庭大部分資金和預(yù)支未來(lái)收入，而且短期內(nèi)可以通過(guò)租房來(lái)替代買房給消費(fèi)者帶來(lái)的基本效用，所以，短期來(lái)看，房屋的需求又是具有較大彈性的。

方程左邊表示當(dāng)利率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)期消費(fèi)量的變動(dòng)。等式右邊第一項(xiàng)是在保持原有效用水平不變的條件下，利率變動(dòng)對(duì)第一期消費(fèi)數(shù)量的影響；第二項(xiàng)是在其它條件不變的情況下，消費(fèi)者第二期的收入變化對(duì)第二期消費(fèi)數(shù)量的影響總額。即利率變動(dòng)的總效應(yīng)可以分解為利率變動(dòng)的替代效應(yīng)和收入效應(yīng)之和。

由上述分析可得出以下結(jié)論：

（1）對(duì)于大部分消費(fèi)者，即借貸購(gòu)房者而言，利率上升引起的替代效應(yīng)和收入效應(yīng)均減少消費(fèi)者對(duì)住房的即期消費(fèi)；對(duì)于凈儲(chǔ)蓄購(gòu)房者替代效應(yīng)減少即期消費(fèi)，收入效應(yīng)增加即期消費(fèi)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，利率的提高的確延緩了不少消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃，但由于房屋消費(fèi)只在短期較具有彈性，如果短期內(nèi)不能逐步改善房屋供給，住房的剛性需求也會(huì)逐步釋放。如近年來(lái)雖然房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，仍有不少具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者高位購(gòu)房。

四、結(jié)語(yǔ)

上述分析表明無(wú)論是對(duì)于投資型需求還是自住型需求，利率的上調(diào)都會(huì)起到一定的抑制效果。但是，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性上漲，均衡價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格偏離，導(dǎo)致了利率調(diào)控對(duì)投資需求的擠出效應(yīng)弱化。目前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)為供需失調(diào)的情況下，投者利用銀行低利率投機(jī)房產(chǎn)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而由于利率變動(dòng)不僅影響到投資者也會(huì)影響自住型消費(fèi)者購(gòu)房需求，其上調(diào)程度有限，這決定了利率調(diào)控的局限性。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉明，劉斌．利率調(diào)控房?jī)r(jià)的效應(yīng)分析[J]．上海金融，2005，（11）：14-16．

[2]宋勃，高波．利率沖擊與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論與實(shí)證分析[J]．經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2007，（4）：46-57.

[3]周京奎．房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與投機(jī)行為[J]．當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2005，（4）：19-26．

[4]方顯倉(cāng)，黃澤民．跨期消費(fèi)選擇和降息政策的弱效性[J]．上海金融，2004，（1）：20-22.