商品房價格模式及泡沫價格的泡沫率量化指標

［摘要］文章通過分析商品住宅的價格構(gòu)成，提出一種商品房價格公式。在公式中把商品房泡沫以泡沫價格的形式提出來，并闡述連續(xù)交易在泡沫價格發(fā)展中的重要作用。并以泡沫價格為基礎，對比衡量房地產(chǎn)泡沫指標法中的房價收入比法，提出一種更加能夠反映城市居民承受商品房泡沫程度的指標泡沫率。

［關(guān)鍵詞］泡沫價格；連續(xù)交易；泡沫率；房地產(chǎn)

［作者簡介］王壽華，華南理工大學土木與交通學院，廣東廣州，510640

［中圖分類號］ F293.3［文獻標識碼］ A［文章編號］ 1007-7723（2008）10-0008-0003

一、商品房價格構(gòu)成

根據(jù)商品住宅價格暫行管理辦法的規(guī)定，商品住宅價格由下列項目組成：（1）成本。1）征地費及拆遷安置補償費；2）勘察設計及前期工程費；3）住宅建筑、安裝工程費；4）住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設費；5）管理費：以本款1）到4）項之和為基數(shù)的1%～3%計算；6）貸款利息。（2）利潤。（3）稅金。（4）地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定[1]。

從上面的論述中可以知道，商品房價格的構(gòu)成包括了以下幾個方面：其一為土地價格，是個人在取得國家的土地使用權(quán)而付出的價格。由國家收取，起額度比較固定化。其隨著國家政策、經(jīng)濟環(huán)境的變化而變化。

其二為房屋的建造成本，范圍包括：（1）征地費及拆遷安置補償費；（2）勘察設計及前期工程費；（3）住宅建筑、安裝工程費；（4）住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設費；（5）管理費等。其收費的項目比較多、比較雜。

其三為開發(fā)商的利潤，改項中包含了稅金。開發(fā)商的利潤應該包括合理利潤以及超出合理利潤之外的那部分之和。這個是開發(fā)商取得的實際利潤。在房地產(chǎn)泡沫時代，其數(shù)值大于全國各行業(yè)的平均利潤。我們定義超出合理利潤之外的部分為泡沫價格。商品的生產(chǎn)價格，等于商品的成本價格加上按平均利潤率計算，按百分比應加到這個成本價格上的利潤；或者說，等于商品的成本價格加上平均利潤。生產(chǎn)價格是應該以一般的利潤率的存在為前提，而這個一般利潤率，又是以每個特殊生產(chǎn)部門的利潤率已經(jīng)分別化為同樣的平均率為前提[2]。因此，我們可以看出合理利潤的存在是有一定的根據(jù)的，同時合理利潤的存在也具有現(xiàn)實的意義，它能夠反映出行業(yè)大致利潤的額度，進一步反映出行業(yè)生產(chǎn)價格的額度。把生產(chǎn)價格與其實際的銷售價格相比較，我們可以得出商品房價格的合理性與否。

泡沫價格是房地產(chǎn)泡沫的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)泡沫的尺度標明。泡沫價格隨房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并隨之變化而變化。多種因素對泡沫價格的升降有意義。

基于上面的對比分析，可以認為商品房價格模式或者商品房價格公式如下所示：

商品房價格=土地價格+房屋的建造成本+合理利潤+泡沫價格

合理商品房價格=土地價格+房屋的建造成本+合理利潤

實際利潤=合理利潤+泡沫價格

二、泡沫價格的產(chǎn)生與變化

在有的文獻中作者提出了房地產(chǎn)泡沫的虛擬經(jīng)濟決定假說。作者認為，房地產(chǎn)越來越脫離了實體經(jīng)濟部門，虛擬化和獨立化趨勢越來越明顯，房地產(chǎn)的虛擬化進程加快。隨著虛擬經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟虛擬化越來越明顯，房地產(chǎn)價格波動越來越明顯。房地產(chǎn)的價格波動開始脫離了實體經(jīng)濟，而更多地與金融發(fā)展有關(guān)[3]。

從以上的數(shù)據(jù)中我們可以看到，伴隨著貨幣供給量、利率、金融機構(gòu)信貸等虛擬經(jīng)濟變量的變化，房地產(chǎn)的價格也發(fā)生了變化。但是，房地產(chǎn)的價格模式里面含有多項內(nèi)容。貨幣供給量、利率、金融機構(gòu)信貸等虛擬經(jīng)濟變量的變化引起的房地產(chǎn)的價格的變化不一定是屬于泡沫價格的范疇。以貨幣供給變化對房地產(chǎn)價格的變化為例分析，按照上述數(shù)據(jù)貨幣供給增加1%，房價變動0.625%。貨幣供給是影響房價高低的重要因素。貨幣供給寬松，購房的融資條件相對會比較優(yōu)厚；反之，則比較嚴格。貨幣供給量與房價應是同向變動關(guān)系。房價的高低深受貨幣供給和利率的影響[3]。但是貨幣供給增加，可能會引起通貨膨脹，導致商品貶值、物價上升，使得貨幣供給的增加對房地產(chǎn)價格波動引起了相對于其他商品更大的波動。這一點是符合商品價值規(guī)律和貨幣規(guī)律的。但是房地產(chǎn)泡沫或者泡沫價格作為房地產(chǎn)價格當中脫離價值規(guī)律的那部分價格，它的變化的不確定性以及其影響因素應該更具多樣性，并且是多因素的相關(guān)性。

目前，對于房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因的分析意見不一。有文獻認為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的一個重要因素在于土地本身[4]。也有認為房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因在于流通的體制，現(xiàn)行商品房流通過程中土地、公用品、房屋的產(chǎn)權(quán)混亂連體流通造成房價居高不下，并產(chǎn)生泡沫[5]。

筆者認為，土地的稀有性以及這種稀有性進入市場流通之后是房地產(chǎn)泡沫形成的根本的原因。眾所周知，目前國內(nèi)大城市里商品房的價格是很高的。根據(jù)上面所推商品價格公式，商品房價格過高主要是由于土地價格以及泡沫價格引起的。土地特別是大城市中心土地的稀有性造成了土地價格過高。而這種稀有性進入了市場，由于信息的不對稱，造成了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，最終的結(jié)果就是地價攀升。商品房價格持續(xù)的上升，表現(xiàn)了巨大的波動性。而房屋的建造成本變化對于房價的變化的作用相對較小。2004年建材價格較大幅上漲，其中建筑用鋼材和水泥價格分別累計上漲31.85%和8.66%，但由于原材料成本占房價的比重僅為20%，鋼材和水泥成本占房價比重不到10%。由此帶動房價上漲幅度不超過1%[6]。

泡沫價格的形成。泡沫價格的變化受到了多種因素的影響。房地產(chǎn)市場中涉及地方政府、房產(chǎn)開發(fā)商、銀行機構(gòu)、其他行業(yè)資金、國內(nèi)炒房團、國外資金等主體因素。眾多的主體之間缺乏某種有效的制衡機制，使得主體之間無法相互有效制約不合理的行為[4]。泡沫價格的形成和膨脹就是因為主體因素的投機行為。而這種投機行為是以自己的利潤最大化為目標的投機行為。以國內(nèi)炒房團為例，由于炒房團手中擁有大量的資金，他們以投機為手段，以最大限度地抬搞房價為目的。他們對于一個城市房地產(chǎn)價格的理性和穩(wěn)定具有相當大的威脅。

三、連續(xù)交易對于泡沫價格的作用

房地產(chǎn)泡沫可以理解為由于多種的因素引起的商品房價格背離價值規(guī)律而出現(xiàn)價格高于價值的一種價格現(xiàn)象。

房地產(chǎn)泡沫存在著一個特點，即一個地區(qū)的商品房在出現(xiàn)泡沫之后，如果商品房未參與交易，則其泡沫現(xiàn)象是毫無意義的。只有在該商品房參與實際的連續(xù)的交易，商品房價格泡沫才有其存在的意義。房地產(chǎn)泡沫的這一特點具有現(xiàn)實的意義，我們從深圳等一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展中可以看到，在其商品房交易數(shù)量增長或者是連續(xù)地增長的時候，房地產(chǎn)中商品房的價格卻在連續(xù)地升高，其泡沫的價值在升高，泡沫對于商品房價格的影響在增加。相反地，在形成了一定的泡沫之后如果一個地區(qū)的商品房的交易在減少，那么商品房價格反而會停滯甚至是出現(xiàn)下降的趨勢，泡沫的影響將降低?；蛘哒f商品房的連續(xù)的交易是泡沫發(fā)展的一個必要條件。這種現(xiàn)象是與商品的價值規(guī)律相違背的。

有文獻指出預期是科學泡沫形成的一個重要的原因。在泡沫的形成與發(fā)展階段，經(jīng)濟主體的預期有兩個重要的特征：一是經(jīng)濟主體對于資產(chǎn)價格或升或降的走向具有共同的預期，市場中具有購買力的人群中大部分對于房價的漲跌方向看法相同。二是需求預期和價格預期正反饋，即在投機泡沫形成時期，預期價格越高需求量越是增加[7]。

商品房的連續(xù)交易，其作用正是促使了投資者的預期的形成。商品房連續(xù)交易一方面使大部分的人看到了商品房投機的熱度，投機者具有了共同的價格預期，他們認為在連續(xù)交易的背后隱藏著的是資本收益的機會。這種心理促使他們?nèi)ベI房，結(jié)果又進一步加大了商品房的市場需求。

四、以泡沫率衡量居民抵抗泡沫的承受程度

在某些文獻中，作者將資產(chǎn)的基本價值或者市場決定的合理價格部分稱之為標準價格，高出市場基本價值的那部分稱之為投機價格，即房地產(chǎn)價格=標準價格+投機價格。筆者作了如下的定義：投機價格部分與標準價格之比為泡沫度[8]。

這種對房地產(chǎn)泡沫進行量化的指標很直觀地描述了泡沫的大小，但是也有它不足的地方。從上面的分析中可以看出，標準價格包括了建安成本，而房地產(chǎn)的成本到底是多少沒有一個確切的計算方法，甚至是房地產(chǎn)成本的范圍都沒有得到業(yè)內(nèi)一致的定義。所以，泡沫度中標準價格的選取比較困難，這可能是行業(yè)秘密的原因，也可能是由于房地產(chǎn)開發(fā)各方利益關(guān)系的原因。習慣上學者用房地產(chǎn)的投資額來代替建造成本，這個是泡沫度指標的一個不足之處。

房價收入比。所謂房價收入比是指住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。房價收入比反映了一個家庭購買住宅支付能力的大小。由于房價收入比中的房價包括了土地的價格以及建安成本等在內(nèi)，其大小很難說明是一個地區(qū)商品房價格泡沫的量化。比如，上海是我國最大的國際化城市，它的商品房價格并不低于國內(nèi)其他大城市。深圳作為改革開放的窗口城市，受到各方面的因素的影響，深圳的商品房價格泡沫完全可以大于其他大城市，但是它的商品房價格并不一定就是最高的。我們可以得到一點結(jié)論，房價收入比并不能準確地對商品房價格泡沫進行一個量化的研究。

為此，我們引用如下的定義：

泡沫率=泡沫價格÷居民收入

泡沫率反映了居民對于產(chǎn)生泡沫的承受能力，如果泡沫價格在居民的承受能力之內(nèi)，則我們可以認為泡沫將繼續(xù)發(fā)展，這種發(fā)展或許一定程度上還促進了經(jīng)濟的發(fā)展。如果泡沫價格的發(fā)展已經(jīng)超出了居民的承受能力，那么我們可以認為市場中房屋的交易將受到影響，房屋的交易將出現(xiàn)不連續(xù)。房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展空間已經(jīng)很小，甚至還可能出現(xiàn)破滅的現(xiàn)象。

1997年東南亞的金融危機爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫破裂，各國經(jīng)濟受到了沖擊。值得注意的是，這些國家的房地產(chǎn)泡沫的破裂是在宏觀經(jīng)濟狀況處于良好的大背景下發(fā)生的。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生以及其破裂都不是因為經(jīng)濟基本面的惡化引起的[9]。從根本上來說，我們可以認為是因為泡沫率的增長到了一定的幅度，其增長的幅度已經(jīng)超過了公民勞動收入以及資產(chǎn)收入之和的幅度。房地產(chǎn)泡沫的增長已經(jīng)過高地超越了公民的購買力，并且使這種差距達到了一個比較高的水平，那么房地產(chǎn)泡沫則開始放慢速度增長甚至是破裂。

［參考文獻］

［1］商品住宅價格管理暫行辦法［Z］.

［2］馬克思.資本論:第3卷［M］.北京:人民出版社，1976.

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［4］洪開榮，劉亦.近期我國房地產(chǎn)泡沫研究的文獻綜述［J］.湖南財經(jīng)高等?？茖W校學報，2006，（5）.

［5］劉福垣.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源在于流通體制［J］.城鄉(xiāng)建設，2003，(4).

［6］楊東.遏制投機炒房是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵［J］.價格理論與實踐，2005，（4）.

［7］周京奎，曹振良.中國房地產(chǎn)泡沫與非泡沫——以投機理論為基礎的實證分析［J］.山西財經(jīng)大學學報，2004，(2).

［8］何金英，宋戈，付振朋.基于投機價格模型的住宅市場泡沫度研究［J］.北方經(jīng)濟，2008，（4）.

［9］伍志文，鞠方.通貨緊縮、資產(chǎn)膨脹與貨幣政策［J］.管理世界，2003，(11).