房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)的選取及意義

［摘要］文章首先提出房地產(chǎn)泡沫及其預(yù)警的含義，在此基礎(chǔ)上選擇房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)，并分析房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的意義。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；泡沫；預(yù)警指標(biāo)

［基金項(xiàng)目］本文為武漢工業(yè)學(xué)院青年項(xiàng)目“房地產(chǎn)泡沫的測(cè)量方法與應(yīng)用”（編號(hào)為07Q48）的研究成果之一

［作者簡(jiǎn)介］魏世勇，武漢工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北武漢，430023

［中圖分類(lèi)號(hào)］ F293.3［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A［文章編號(hào)］ 1007-7723（2008）07-0016-0003

一、房地產(chǎn)泡沫及預(yù)警的含義

所謂泡沫，是指資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格脫離價(jià)值。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，偏離了理論價(jià)值，形成一種表面上的虛假繁榮。適度的泡沫對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。但房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生的比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫則是不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的。

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)是指在科學(xué)理論指導(dǎo)下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行歷史過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)分析，同時(shí)參考有關(guān)類(lèi)似房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行或其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，并主要通過(guò)指標(biāo)體系的選擇和建立，揭示具體指標(biāo)與房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在聯(lián)系，最終使得政府監(jiān)督部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中有關(guān)指標(biāo)變化持續(xù)監(jiān)測(cè)的條件下，能夠從中得到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，以對(duì)其今后走勢(shì)作出正確的預(yù)期與評(píng)價(jià)，從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施，最大限度地促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好運(yùn)行，同時(shí)盡量避免那些可以避免的不良態(tài)勢(shì)或事件的發(fā)生。

預(yù)警的目的就在于要量化、細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的膨脹程度。首先檢驗(yàn)房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，明確其經(jīng)濟(jì)意義，然后根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力找出房地產(chǎn)泡沫可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的臨界點(diǎn)，一旦泡沫接近或者超過(guò)這個(gè)臨界點(diǎn)，就發(fā)出泡沫經(jīng)濟(jì)警報(bào)。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警，就是要對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生發(fā)出預(yù)告，對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度作出判斷，對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。

二、房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)的選取

房地產(chǎn)泡沫的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化及市場(chǎng)化、法制環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、購(gòu)房的理性程度等密切相關(guān)。房地產(chǎn)泡沫作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它的形成離不開(kāi)一定的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境的影響。從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生環(huán)節(jié)的角度出發(fā)，可對(duì)泡沫產(chǎn)生的每個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)立一些預(yù)警指標(biāo)。

（一）從生產(chǎn)環(huán)節(jié)來(lái)看，可選取以下預(yù)警指標(biāo)：土地購(gòu)置面積與當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積之比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資收益率

1. 土地購(gòu)置面積與當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積之比

如果開(kāi)發(fā)商持有土地后不肯投資或施工進(jìn)度緩慢則表明開(kāi)發(fā)商有投機(jī)炒地的動(dòng)機(jī)。用某年土地購(gòu)置面積與當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積之比作為衡量開(kāi)發(fā)商施工進(jìn)度的指標(biāo)。該指標(biāo)不僅能反映未來(lái)幾年內(nèi)商品房的供應(yīng)情況，更能反映開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)指標(biāo)值過(guò)高時(shí)，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、地價(jià)和利率發(fā)展走勢(shì)都有較好的預(yù)期，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走高較有信心，這就有可能造成開(kāi)發(fā)商土地投機(jī)行為。同時(shí)該指標(biāo)也可以反映政府管理部門(mén)調(diào)控市場(chǎng)的政策效果。

2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

GDP增長(zhǎng)率代表一國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。該指標(biāo)為測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離越大，即房地產(chǎn)業(yè)已超越一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，存在房地產(chǎn)投機(jī)的傾向。

3.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與實(shí)際GDP增長(zhǎng)率之比

GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)顯著高于GDP增長(zhǎng)時(shí)，意味著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有可能超出居民收入的增長(zhǎng)速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有效支撐而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)增長(zhǎng)率超過(guò)本國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。在某個(gè)特定時(shí)期，若該指標(biāo)持續(xù)不斷地上漲，就有爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的可能。

4.房地產(chǎn)投資收益率指標(biāo)

房地產(chǎn)收益率是指持有期房地產(chǎn)租金加上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)商品的價(jià)差利潤(rùn)再除以房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)。如果收益率過(guò)高，將會(huì)吸引更多的投資者和投機(jī)者進(jìn)入，造成市場(chǎng)過(guò)熱。我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均利潤(rùn)率與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)其利潤(rùn)率則更高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的合理的凈利潤(rùn)率也已達(dá)到10％～ 15％ ，而按照國(guó)際上目前統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)一般在6％ 左右。由此看來(lái)，我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平，也大大超出世界房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)水平。高額的投資收益率，正是吸引投機(jī)資本大量涌入的誘餌。因此房地產(chǎn)投資收益率是衡量行業(yè)內(nèi)投機(jī)性的一個(gè)重要的誘發(fā)性指標(biāo)。我們選取房地產(chǎn)行業(yè)稅前毛利率作為衡量房地產(chǎn)投資收益率的代表性指標(biāo)。

（二）從交易環(huán)節(jié)來(lái)看，可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率指標(biāo)、租售比指標(biāo)、戶(hù)均住房成套率、收入房?jī)r(jià)比、商品房空置率作為預(yù)警指標(biāo)

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率指標(biāo)

短期內(nèi)如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率高，說(shuō)明炒賣(mài)嚴(yán)重，存在過(guò)度投機(jī)。由于投機(jī)者只注重買(mǎi)入和賣(mài)出的價(jià)差而不考慮房地產(chǎn)未來(lái)的收益，導(dǎo)致一方面新房被一搶而空，價(jià)格飛漲；而另一方面大量新購(gòu)房屋空置，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2．租金與房?jī)r(jià)之比

每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值能夠表現(xiàn)出一個(gè)城市居民住房需求，客觀反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。買(mǎi)房可能有投資投機(jī)的成分，租房卻是一種居住需要。在市場(chǎng)機(jī)制作用下，健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)中作為住房資產(chǎn)價(jià)格的售價(jià)與為住房服務(wù)價(jià)格的租金之間理應(yīng)存在一定的相關(guān)關(guān)系，雖然兩者彼此之間會(huì)相互調(diào)節(jié)與平衡。因此，當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格上升幅度過(guò)快或長(zhǎng)時(shí)間居高不下時(shí)，而當(dāng)?shù)氐姆课葑饨饏s沒(méi)有隨之變動(dòng)、給予房?jī)r(jià)有效支撐，就表明該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格虛高、投機(jī)盛行的現(xiàn)象，此時(shí)樓市是非理性的、非健康狀態(tài)的。

3.戶(hù)均住房成套率

當(dāng)戶(hù)均住房成套率小于1時(shí)，說(shuō)明人們尚沒(méi)有解決最基本的家庭住房問(wèn)題，仍處于以住房消費(fèi)需求為主的住房短缺階段，城市尚處于高速建設(shè)和發(fā)展的階段。當(dāng)成套住房量大于1時(shí)，進(jìn)入改善住房質(zhì)量階段。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，各國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中尚未出現(xiàn)過(guò)在戶(hù)均住房成套率滿(mǎn)足1之前的房地產(chǎn)泡沫。因此，房地產(chǎn)業(yè)在未滿(mǎn)足住房基本需求之前出現(xiàn)過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)交易行為的可能性較小。

4.收入房?jī)r(jià)比

收入房?jī)r(jià)比是居民平均家庭年收入與平均一套居民住房?jī)r(jià)格的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越低，支付能力就越弱。如果房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，致使該指標(biāo)持續(xù)減小，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。當(dāng)市場(chǎng)中的收入房?jī)r(jià)比一直處在下降狀態(tài)，且并沒(méi)有存在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的跡象時(shí)，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。

5.商品房空置率

商品房空置率的計(jì)算公式為：當(dāng)期空置面積／近3年竣工的總面積。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國(guó)際公認(rèn)警戒線為10%。投資者過(guò)度的投機(jī)需求會(huì)使房地產(chǎn)投資過(guò)熱，加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上有許多的房產(chǎn)空置，從而使該指標(biāo)變大。因此，本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程，該指標(biāo)越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。

（三）從金融環(huán)節(jié)來(lái)看，可選取房地產(chǎn)行業(yè)貸款與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比作為預(yù)警指標(biāo)

房地產(chǎn)貸款額包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額和個(gè)人住房抵押貸款額。房地產(chǎn)投機(jī)需求的膨脹離不開(kāi)充足資金的支持，而充足的資金必須依靠銀行等金融部門(mén)的配合。居民投機(jī)需求的膨脹很大程度上依賴(lài)于信貸杠桿的推動(dòng)，與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)張、互動(dòng)發(fā)展的性質(zhì)。該指標(biāo)反映了信貸對(duì)房地產(chǎn)需求的支持程度，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實(shí)現(xiàn)的程度。該指標(biāo)值越大，說(shuō)明信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的支持程度越大，投資者投入房地產(chǎn)消費(fèi)的程度越高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)條件就越好。如果在此期間，房地產(chǎn)價(jià)格保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭，就必須警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生；如果其房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)超過(guò)一定的界限，則很可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。這個(gè)指標(biāo)，一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款相比是否過(guò)大，從橫向反映房地產(chǎn)信貸的規(guī)模是否合適。另一方面可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度，如果比重過(guò)高，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占比重過(guò)高，泡沫的生成與破滅對(duì)銀行的破壞力就越大。

因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的，就需要充分反映以上多種因素，用多指標(biāo)來(lái)反映特定的警情，確定相應(yīng)措施。若發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。對(duì)超過(guò)臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控。

三、房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的意義

房地產(chǎn)領(lǐng)域有其自身的規(guī)律性，通過(guò)把握這些規(guī)律，就可以在一定程度上預(yù)測(cè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中許多未來(lái)的變化現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的主要作用就在于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中某些指標(biāo)的研究，可以從中找出某些敏感性指標(biāo)的異常變化并預(yù)先指出房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題所在。

對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警分析，通過(guò)對(duì)有關(guān)指標(biāo)的評(píng)估定期或及時(shí)地監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，為可能發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫作出警報(bào)。未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題同房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀息息相關(guān)；況且，掌握房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的詳細(xì)情況有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策和調(diào)控，通過(guò)使用相應(yīng)的模型和方法可有效地對(duì)房地產(chǎn)的總體狀況及警情輕重程度作出明確的評(píng)估。值得說(shuō)明的是，有時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)測(cè)并不需要大量的指標(biāo)，適當(dāng)選擇某一敏感的指標(biāo)，就能夠及時(shí)地反映出房地產(chǎn)業(yè)的基本現(xiàn)狀。

對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警分析，可以更精確、更完整地描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為管理領(lǐng)域的政府相關(guān)部門(mén)、生產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商以及流通領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供進(jìn)行房地產(chǎn)決策的科學(xué)依據(jù)，縮短政策時(shí)滯。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的異常形態(tài)事先預(yù)報(bào)，使政策調(diào)控同步或超前于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)適時(shí)干預(yù)，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，避免失誤，減少損失。因此，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)具有預(yù)見(jiàn)功能、監(jiān)測(cè)功能、防范功能、調(diào)控功能和決策功能等。

對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警分析，可以保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)決策屬多因素、多目標(biāo)決策。同時(shí)，由于諸多影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜性和不確定性以及房地產(chǎn)業(yè)自身的變化規(guī)律，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)異常現(xiàn)象，而該系統(tǒng)就可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的異常現(xiàn)象及時(shí)發(fā)出警報(bào)，為政府管理部門(mén)、生產(chǎn)流通部門(mén)以及經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供超前導(dǎo)向信息，以實(shí)行經(jīng)常性的小調(diào)節(jié)來(lái)避免房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重波動(dòng)。因而對(duì)保護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)有著重要的意義。

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