對我國房地產(chǎn)泡沫問題淺析

摘要：本文圍繞著經(jīng)濟(jì)是否過熱，從多個(gè)角度對我國房地產(chǎn)理論若干問題進(jìn)行解析，得出我國房地產(chǎn)業(yè)局部過熱，存在泡沫的結(jié)論，并提出若干對策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 擠出效應(yīng) 稅收杠桿

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2007年度年會11月15日在福州召開，會議上發(fā)布的《2007年3季度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，第3季度，全國地價(jià)、房價(jià)加速上漲。部分城市繼續(xù)保持較快漲幅。70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲15％，漲幅比第2季度增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2％。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲8.2％，漲幅比第2季度增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9％，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6％。深圳、北京、鄭州、烏魯木齊、寧波、杭州、大連等城市的商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持較高漲幅。但是，作為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，并非整體贏利能力很強(qiáng)的行業(yè)，過高的商品房空置率吞噬了房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的利潤，可以說房地產(chǎn)行業(yè)甚至僅僅是一個(gè)微利行業(yè)，在中國股市上市公司行業(yè)利潤榜上，房地產(chǎn)名列倒數(shù)第二，明顯低于各行業(yè)平均利潤。因此。有專家說，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種“虛漲”，也就是我們通常意義上的房地產(chǎn)泡沫。

一、泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)泡沫

泡沫經(jīng)濟(jì)指的是以資產(chǎn)(股票、房地產(chǎn))價(jià)格超常規(guī)上漲為基本特征的虛假繁榮，其直接動因是不切實(shí)際的高盈利預(yù)期和普遍的投機(jī)狂熱。泡沫的一個(gè)基本特征是“虛假繁榮”，即繁榮所掩蓋的是實(shí)物經(jīng)濟(jì)的相對萎縮。事實(shí)上。泡沫經(jīng)濟(jì)就是虛擬資本(主要是股票和房地產(chǎn))的價(jià)格泡沫的過度擴(kuò)張。一般來說。能形成泡沫的實(shí)物資產(chǎn)交易量占商品總流通額的比例較大，并且它們的市場基礎(chǔ)價(jià)值相對較難判定。

房地產(chǎn)泡沫主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高。但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年-1926年美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并最終導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

二、我國房地產(chǎn)泡沫分析

泡沫與一般商品價(jià)格的波動并不相同。判斷房地產(chǎn)有無泡沫的指標(biāo)很多，主要有：實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的吻合度，空置率，房價(jià)收入比，商品房價(jià)增長率／GDP增長率，房地產(chǎn)貸款增長率／貸款總額增長率等。

(一)我國房地產(chǎn)市場價(jià)格自比指數(shù)上漲過快

2001年以來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)5年的快速上漲。雖然國家曾經(jīng)3次試圖進(jìn)行調(diào)控，但效果并不明顯。由于一些根本性問題依然存在，房價(jià)上漲的樂觀情緒始終主宰著市場，而高房價(jià)又吸引了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷入市。這是一個(gè)高房價(jià)和上漲心理預(yù)期的自我強(qiáng)化的過程。2007年上半年，在國家收緊了土地和信貸兩道閘門、嚴(yán)格控制房價(jià)不合理上漲的情況下。全國70個(gè)城市的房屋銷售價(jià)格仍然上漲了5.8％。與此同時(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款高速增長，增長速度連續(xù)6個(gè)月超過40.0％，東部地區(qū)達(dá)到58.8％，有的甚至超過60.0％。在一些地方，成本三五百元一平方米的房子，銷售價(jià)卻高達(dá)千元甚至幾千元。在一些大城市，單戶住宅售價(jià)與中等收入家庭的年收入之比已達(dá)10倍以上。超過正常范圍的一倍左右。而且房地產(chǎn)的需求主要來源于中間投資、投機(jī)商，消費(fèi)者需求所占比例并不高。

(二)我國房地產(chǎn)市場價(jià)格相對指數(shù)增長過快

實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的吻合度在理論上是較為理想的衡量指標(biāo)，但其操作上存在一定難度。從科學(xué)性、可行性和可比性幾個(gè)方面考慮，我們可以選取房價(jià)收入比、房價(jià)房租比、房地產(chǎn)投資占比等指標(biāo)來觀察泡沫的大小。

1．房價(jià)收入比。房價(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值。是居民相對支付能力的反映。據(jù)調(diào)查。全國大部分大中城市房價(jià)收入比超過6倍。其中，北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。2007年上半年全國房價(jià)同比繼續(xù)上漲。當(dāng)市場中的房價(jià)收入比處在持續(xù)上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。

2．房價(jià)房租增速比。一般而言，“租售比”能夠表現(xiàn)出一個(gè)城市居民、從業(yè)人員更真實(shí)、最基本的住房需求。更