深圳“斷供門(mén)”的反思

易憲容

“斷供門(mén)”是一兩個(gè)月前開(kāi)始傳說(shuō)的，是指用住房按揭貸款購(gòu)買(mǎi)住房的部分深圳居民，由于房?jī)r(jià)下跌得太快而不再歸還銀行按揭貸款的事件。此消息一在網(wǎng)上傳播，便以最短的時(shí)間成了國(guó)內(nèi)各媒體密切關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，它也很快成了一些人要求政府改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的理由。其實(shí)，“斷供潮”并沒(méi)有在深圳發(fā)生，更不會(huì)蔓延到全國(guó)。

一是今年上半年全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然上漲了10.2%。6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的商品房?jī)r(jià)格同比上漲8.2%，其中一手房?jī)r(jià)格同比上漲9.2%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%。而6月份深圳一手房?jī)r(jià)格下降1.3%。也就是說(shuō)，除非商業(yè)銀行惡意把銀行貸款貸給沒(méi)有還款能力的人，否則，在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲的情形下，哪里來(lái)的個(gè)人按揭斷供呢？

二是假定房?jī)r(jià)快速下跌，跌到個(gè)人歸還銀行的貸款大于住房市值，那也不是按揭戶(hù)想斷供就可以斷供。在中國(guó)還沒(méi)有《個(gè)人破產(chǎn)法》的情況下，個(gè)人負(fù)債是無(wú)限責(zé)任，因此，如果有還款能力而不歸還按揭貸款或斷供，并不是把貶值的房子還給銀行就一了百了，商業(yè)銀行一定會(huì)繼續(xù)追討未及償還的債務(wù)，一定會(huì)要求斷供戶(hù)用其他財(cái)產(chǎn)來(lái)抵償其債務(wù)。如果是惡意欠款，那他還會(huì)受到商業(yè)銀行的法律訴訟。

此外，在個(gè)人首付款、購(gòu)房交易費(fèi)用、已還按揭款、法律訴訟費(fèi)用和個(gè)人信用等構(gòu)成的巨大損失面前，誰(shuí)會(huì)輕易地?cái)喙?997年至2003年，香港的房?jī)r(jià)下跌67%，曾出現(xiàn)過(guò)15萬(wàn)戶(hù)負(fù)資產(chǎn)的按揭戶(hù)，但沒(méi)有一個(gè)香港人惡意斷供。可見(jiàn)，個(gè)人斷供的負(fù)面影響有限。

三是深圳商業(yè)銀行的個(gè)人按揭貸款余額只有2200多億元，不良率僅0.67%，但是為什么有人出來(lái)說(shuō)，如果“斷供潮”不阻止會(huì)讓銀行受到1000億元以上的損失？這樣的彌天大謊也會(huì)有人相信？而且我們的媒體也大肆渲染并在短期內(nèi)傳播全國(guó)。其中有許多問(wèn)題值得認(rèn)真反思。

“斷供門(mén)”為什么能夠在短期內(nèi)引起國(guó)內(nèi)各媒體的密切關(guān)注？問(wèn)題的根本點(diǎn)就在于，在目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)剛開(kāi)始向理性回歸的背景下，購(gòu)房居住或投資的人都在關(guān)注，如果房?jī)r(jià)真的下跌并下跌得很厲害時(shí)，有無(wú)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)辦法？不少人肯定會(huì)想，如果“斷供”能夠把個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，也不失是一種可選擇的辦法。炒房者更會(huì)這樣想。這樣，“斷供”自然會(huì)吸引用按揭貸款購(gòu)房消費(fèi)者的密切關(guān)注。

同時(shí)，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，消費(fèi)者的預(yù)期會(huì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)，使得大量居民沒(méi)有意愿“進(jìn)場(chǎng)”。加上過(guò)高的房?jī)r(jià)早就把國(guó)內(nèi)80%以上的居民拋離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，從而使得銷(xiāo)售額迅速下降。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意調(diào)整價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)為政策市的情況下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)尋找或制造一些概念來(lái)要求政府來(lái)改變當(dāng)前政策?！皵喙╅T(mén)”的出現(xiàn)正好成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借題發(fā)揮的機(jī)會(huì)。

還有，“斷供門(mén)”事件應(yīng)該是一次全國(guó)性房地產(chǎn)知識(shí)普及和房地產(chǎn)信息交流的過(guò)程。它讓廣大民眾知道了什么是斷供，什么是斷供的條件及個(gè)人斷供行為的后果。即：個(gè)人按揭貸款形成對(duì)銀行的負(fù)債，具有無(wú)限責(zé)任，個(gè)人住房財(cái)產(chǎn)不及抵貸款債務(wù)后，銀行可用其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵，現(xiàn)在還不起可以將來(lái)還，甚至可以延續(xù)到繼承財(cái)產(chǎn)的后代等。我想，在這次“斷供門(mén)”事件中，有商業(yè)銀行主張其權(quán)力的意義就在這里。但是，這里同樣有個(gè)問(wèn)題，商業(yè)銀行對(duì)按揭貸款進(jìn)入者的審查是否嚴(yán)格。如果不是這樣，按揭貸款人同樣也可能以此來(lái)減免債務(wù)負(fù)擔(dān)。

同時(shí)，在“斷供門(mén)”事件中也可以看到，希望把房地產(chǎn)娛樂(lè)化，希望制造一些房地產(chǎn)概念及輿論來(lái)左右房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和政策的事情成了歷史?？梢哉f(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，一些想通過(guò)概念炒作任意謀利的機(jī)會(huì)在減少。

再就是，“斷供門(mén)”也給商業(yè)銀行更多的警示：盡管個(gè)人住房按揭貸款是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但這是有條件的，即在房?jī)r(jià)上漲時(shí)才是如此。如果房?jī)r(jià)下跌，此類(lèi)貸款同樣會(huì)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。面臨這些風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行，都得對(duì)現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)管理制度與規(guī)則進(jìn)行全面評(píng)估與檢討，以便完善其個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)則。

總之，“斷供門(mén)”事件已經(jīng)水落石出，它給了我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的反思。