經(jīng)適房何以淪為窮人“負(fù)福利”？

童大煥

近日，河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)濟(jì)適用房，紛紛提出以擴(kuò)大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問(wèn)題。其中的主因，是在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)交易急劇萎縮的嚴(yán)峻形勢(shì)下，許多城市的房?jī)r(jià)明顯下跌，使得普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格差距越來(lái)越小，從而引發(fā)購(gòu)房對(duì)象紛紛棄購(gòu)。而很多人忙不迭地站出來(lái)反對(duì)放棄經(jīng)適房，我對(duì)此仔細(xì)分析，卻認(rèn)為經(jīng)適房政策早就該停止了。何以有此動(dòng)議？

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在房改過(guò)程中由政府推出、為滿足中低收入家庭購(gòu)房需求、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。從1991年開始醞釀，到1998年正式啟動(dòng)，2005年達(dá)到高潮。這一時(shí)期的經(jīng)適房，雖然對(duì)購(gòu)買者有一個(gè)收入指標(biāo)要求，但不少地方的審核并不嚴(yán)格，有的地方政府干脆把審核權(quán)下放給了開發(fā)商，從而使審核淪為走過(guò)場(chǎng)。一些開發(fā)商出于逐利的目的，甚至把經(jīng)適房建成一二百平方米的豪宅，甚至更大的復(fù)式（樓中樓），真正的中低收入階層根本買不起，中高收入階層甚至在同一小區(qū)兩套三套地買；有的地方，所謂經(jīng)適房，干脆就是地方機(jī)關(guān)干部的“特權(quán)房”、定向銷售，根本不對(duì)社會(huì)開放。開著奔馳寶馬住經(jīng)適房的，并非一時(shí)一時(shí)一地之景象；已售經(jīng)濟(jì)適用房呈現(xiàn)“高租售率”等，也是尋常風(fēng)景。

這個(gè)時(shí)期的經(jīng)適房，可以說(shuō)誰(shuí)買誰(shuí)合算。因?yàn)殡m然有5年內(nèi)不得出售、上市后需補(bǔ)繳成交總價(jià)10％的綜合地價(jià)款等規(guī)定，但比起與普通商品房的差價(jià)來(lái)說(shuō)，還是大大地占了便宜。但由于戶型太大、定向銷售等原因，享有者多是一些機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員，以及社會(huì)上一些中高收入、又能得到購(gòu)房指標(biāo)的“靈通人士”。一個(gè)以接濟(jì)中低收入階層的社會(huì)福利制度，就這樣演變成總體上“劫貧濟(jì)富”的“負(fù)福利”。這一時(shí)期的經(jīng)適房，雖然也有部分拆遷戶利用拆遷補(bǔ)償款認(rèn)購(gòu)，但一方面他們不占絕對(duì)多數(shù)；另一方面，他們卻必須為此付出時(shí)間和機(jī)會(huì)的代價(jià)，因?yàn)樯鐣?huì)有一個(gè)基本規(guī)律，越是中低收入階層，也就是所謂窮人，付出的勞動(dòng)時(shí)間往往越長(zhǎng)。因?yàn)榻?jīng)適房普遍地處偏遠(yuǎn)，尤其是專門針對(duì)拆遷戶的經(jīng)適房，更是如此。他們又不像富裕階層，有錢在其他地方另購(gòu)商品房自住，經(jīng)適房用來(lái)出租。于是，他們獲得了部分房?jī)r(jià)福利，卻必須為上下班付出更多的艱辛、更多的“生命成本”，甚至于他們以及他們的后代，可能為地處偏遠(yuǎn)而失去更多、更好的人生選擇和成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。這是窮人住經(jīng)適房的“隱性負(fù)福利”。正是由于經(jīng)適房在實(shí)際操作過(guò)程中存在如此的“扭曲”，2005年以后，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)疑的聲音不斷高漲。在輿論壓力下，各地政府隨之采取了更為嚴(yán)格的限制戶型面積等策略，客觀上降低了購(gòu)買人的房貸壓力。同時(shí)許多地方也規(guī)定了經(jīng)適房不得用于出租、5年內(nèi)不得出售、5年后再上市溢價(jià)70％歸政府等更為嚴(yán)格的規(guī)定。

這樣一來(lái)，倒是有利于堵住部分高收入人群渾水摸魚從經(jīng)適房中取利，卻又對(duì)真正有資格、有能力購(gòu)買經(jīng)適房的中低收入人群造成了新的不公——從眼前看，經(jīng)適房照顧了社會(huì)中低收入階層，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，70%溢價(jià)歸政府卻可能變成是對(duì)窮人的長(zhǎng)遠(yuǎn)剝奪！

假設(shè)在同樣地段購(gòu)買同等面積的住房，經(jīng)適房的單價(jià)是普通商品房的一半，則若干年后，房?jī)r(jià)只要上漲21%以上，購(gòu)買經(jīng)適房就開始比購(gòu)買普通商品房虧，漲幅越大，虧損也越大。如果按購(gòu)房時(shí)總價(jià)相同（即假設(shè)購(gòu)房人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)的經(jīng)濟(jì)能力已達(dá)極限，不可能再多出一分錢去購(gòu)商品房），那么，若以購(gòu)經(jīng)適房同等的錢去購(gòu)買同地段商品房，只能買到經(jīng)適房的一半面積，則當(dāng)房?jī)r(jià)上漲75%以上，購(gòu)買經(jīng)適房就不再合算，70%的溢價(jià)歸政府，就等于政府向中低收入階層多要了“回報(bào)”，這自然又是窮人階層子子孫孫無(wú)窮盡地向政府隱性“進(jìn)貢”的“負(fù)福利”。

當(dāng)然，上述假設(shè)基于一個(gè)前提：就是房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)看是漲的。這個(gè)假設(shè)至少在未來(lái)二三十年內(nèi)沒有問(wèn)題。首先，即使按貨幣長(zhǎng)遠(yuǎn)貶值和工資剛性增長(zhǎng)的人類發(fā)展趨勢(shì)看，年均10%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，從購(gòu)房之日起滿5年后平均房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)61%，6年后就是77%，7年后是95%，8年后是114%。這是沒有考慮城市化因素的“自然增長(zhǎng)”，如果考慮中國(guó)史無(wú)前例的高密度、大規(guī)模、高速度城市化、大城市化因素，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度可能還要更快一些。事實(shí)上，從2000年至2007年的過(guò)去7年間，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都不止翻倍，有的甚至翻了兩番，計(jì)算下來(lái)年均上漲20%還多。既然左右都是對(duì)于窮人的負(fù)福利，不如干脆取消，用只能自住、不能發(fā)補(bǔ)貼、不能轉(zhuǎn)租的廉租房方式取而代之。我堅(jiān)決反對(duì)遼寧沈陽(yáng)市的做法，他們打算每戶按5.5萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，讓享受經(jīng)濟(jì)適用房保障的家庭直接到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房。不論是發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼，還是發(fā)租房補(bǔ)貼，最難避免的都是腐敗問(wèn)題。君不見，某些地方的局長(zhǎng)夫人，擦著胭脂香粉，卻同時(shí)領(lǐng)著三份低保呢?。ㄗ髡呦当本┲u(píng)論員）