衡陽市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對策分析

王連球

摘 要：目前衡陽房地產(chǎn)業(yè)近幾年已進(jìn)入快速發(fā)展的新階段、無論是開發(fā)規(guī)模，還是銷售狀況在全國均處于中等水平，發(fā)展較為穩(wěn)健。從衡陽的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。

關(guān)鍵詞：衡陽市；房地產(chǎn)業(yè)；結(jié)構(gòu)調(diào)整；對策

1 衡陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題

(1)行業(yè)規(guī)模偏小，投資增長低于全國平均水平。衡陽房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模狀況總量偏小，表現(xiàn)在一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位數(shù)少，高資質(zhì)企業(yè)不多；二是衡陽房地產(chǎn)投資規(guī)模不僅占湖南的比重低，而且占經(jīng)濟(jì)總量的比重也偏低。從發(fā)展速度來看，2000-2004年衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6個(gè)百分點(diǎn)，增速居全省的第5位，比湘南地區(qū)的永州和郴州分別低21.5和11.7個(gè)百分點(diǎn)。

(2)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍不夠合理。從衡陽的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。根據(jù)衡陽市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為80m²左右，而目前市場供應(yīng)的主流，已經(jīng)超過這個(gè)界限，電梯房與大戶型供應(yīng)過剩導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性矛盾突出。目前，衡陽商品房的結(jié)構(gòu)性矛盾突出表現(xiàn)在電梯房和大戶型供過于求，相對應(yīng)的樓梯房和小戶型供需基本平衡，甚至從市場需求來看還顯供應(yīng)不足。市民購買大戶型住宅意愿的下降，最主要的原因是因?yàn)楹怅柺猩唐纷≌M(fèi)市場基本上為自住型消費(fèi)，在房價(jià)大幅上漲的情況下，大戶型住宅不但單套總價(jià)越來越高，而且后期裝修使用費(fèi)用也很高，對于消費(fèi)日漸理性的市民來說，既不經(jīng)濟(jì)、購買力不足，又不實(shí)用。因此，從2007年開始，大戶型商品住宅不再受市民喜愛，許多市民都愿意選擇了總價(jià)相對較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型和住宅。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2005至2008年上半年，衡陽市144 m²以下的中小戶型商品住宅供應(yīng)面積216.7萬m²，銷售面積177.9萬m²，供銷比為1.2：1，供求關(guān)系基本健康。衡陽市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理還表現(xiàn)在電梯房供過于求和商業(yè)營業(yè)用房的有價(jià)無市。

(3)商品房價(jià)格偏高，與城鎮(zhèn)居民收入差距較大。2007年衡陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10680元，戶均可支配收入為32040元，在全省均排第7位，而房價(jià)在全省居第5位。按照小康標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)三口之家購買一套人均居住80m²的商品房，加上公攤面積等，購房者要支付的面積總和為100m²左右，按照當(dāng)前平均銷售價(jià)格水平，在衡陽市區(qū)需20萬元左右，全市平均價(jià)格也需15萬元左右。按2006年城鎮(zhèn)居民的人均可支收入水平，一套房價(jià)與一個(gè)3口小康之家年可支配收入之比，衡陽城區(qū)為9.17：1，衡陽市平均7.7：1，在全省居第4位，房價(jià)與收入的反差較大。

(4)供銷雖兩旺，然隱現(xiàn)供給過剩。近年來，衡陽市商品房市場供應(yīng)及銷售都有大幅增加，這其中尤以商品住宅為甚。但是，商品房銷售量的增幅要低于商品房供應(yīng)量的增幅。受全國樓市大環(huán)境的影響，2008年衡陽市民住房消費(fèi)觀望情緒強(qiáng)烈，2008年衡陽市商品房銷售量與2007年同期相比有較大幅度的減少，整個(gè)市場表現(xiàn)較為低迷。但同期內(nèi)，衡陽市商品房供應(yīng)量卻仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡陽市商品房的供銷比分別為1.13：1、1.26：1和1.17：1，供銷較為平衡，而且年度之前的供銷比也較為穩(wěn)定，表明了衡陽商品房市場這三年穩(wěn)定而快速地發(fā)展。但2008年上半年，衡陽市商品住宅供銷比則變化為3.49：1，比值較之2007年同期提高了約381%。說明衡陽市商品房尤其是商品住宅市場當(dāng)前面臨著很大的供給過剩。而據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2005年到2008年上半年，衡陽市共積壓商品房119.9萬m²，其中商品住宅積壓面積達(dá)到了115.8萬m²，占比達(dá)96.6%，接近2005、2006及2008年上半年銷售商品住宅的總和。

(5)商品住宅市場銷售日漸萎縮。從2003年開始衡陽市告別了住房短缺時(shí)代，市區(qū)人均住房面積達(dá)24.48 m²，建筑面積突破30m²，處于我省乃至我國中等偏上水平。但隨著開發(fā)量的增加，積壓商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年末空置房面積為39.75萬m²，增幅達(dá)到了112.1%。特別是進(jìn)入2007年以來衡陽市商品房和商品住宅兩項(xiàng)銷售指標(biāo)增長減緩的勢頭，商品房銷售不暢，價(jià)格有所下降。以衡陽市城市居民可支配收入7205元，買100 m²房屋需要12萬左右計(jì)算，一個(gè)居民要15至20年才能買得起，相對城市居民收入來說房價(jià)還是有點(diǎn)偏高。從2003年現(xiàn)有空置房來看：衡陽市商品房空置量增加了112.1%，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)正在出現(xiàn)的新一輪調(diào)整，完全是由房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所決定的，也是產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展的必然要求。

2 促進(jìn)衡陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路和對策

目前影響衡陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要矛盾，從供給層面來說，一是房價(jià)高；二是質(zhì)量低；三是服務(wù)差。從消費(fèi)層面來說，主要是實(shí)際購買力不足。從市場管理層面來說，主要是法律、法規(guī)不健全，自身管理行為不規(guī)范。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)整，就必須從開發(fā)商、消費(fèi)者和決策管理層三個(gè)層面進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

(1)作為開發(fā)商，首先需要調(diào)整心態(tài)和觀念。在目前資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)和人們居住條件正在由不足向好的方向發(fā)展的情況下，首先是要提高開發(fā)效率，其次是上項(xiàng)目，而且必須從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)銷售各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新。不要只去追求利潤大、見效快的大項(xiàng)目。應(yīng)該說，目前相當(dāng)一部分開發(fā)商的共同心態(tài)：熱衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而對如何提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力；對如何使目前過高的房價(jià)降下來，努力提高住宅的性價(jià)比毫不感興趣。因此，筆者認(rèn)為，對開發(fā)企業(yè)的調(diào)整來說，首先是開發(fā)商心態(tài)和觀念的調(diào)整。也就是說，盡管衡陽市正處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在衡陽市存在著廣闊的發(fā)展前景，但隨著我們告別住房短缺時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代也正在消失。企業(yè)要想得到穩(wěn)定的投資回報(bào)，就必須通過建立企業(yè)現(xiàn)代制度來強(qiáng)健自己的“筋骨”，同時(shí)，根據(jù)市場需求，提高開發(fā)效率，靠產(chǎn)品創(chuàng)新、靠質(zhì)量過硬、靠薄利多銷、靠誠信服務(wù)來開拓市場，占領(lǐng)市場。

(2)作為消費(fèi)者，則需實(shí)施住房梯級消費(fèi)計(jì)劃。不難看出，城鎮(zhèn)居民個(gè)人購房者已成為推動(dòng)衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。?jīng)過10多年的發(fā)展，特別是1998年到2008年的發(fā)展，應(yīng)該說，在城鎮(zhèn)居民中，先富起來的一部分人、相當(dāng)一部分收入有保障和收入較高的部門、行業(yè)的職工，尤其是工作年限較長的老職工都已擁有了自己的住房。目前需要改善住房條件和需要買房的大部分消費(fèi)者，都是中低收入行業(yè)的職工和剛參加工作不久的年輕人。因此，要提高這部分人的住房購買能力，需要企業(yè)、政府各自采取措施，降低目前過高的住房價(jià)格；需要在加快全社會(huì)個(gè)人資信制度建立的同時(shí)，進(jìn)一步加快以個(gè)人住房抵押貸款為核心的住房金融發(fā)展，更需要進(jìn)一步加快住房分配貨幣化的改革步伐，盡快落實(shí)企事業(yè)單位，特別是企業(yè)的住房補(bǔ)貼發(fā)放。此外，消費(fèi)者也需要改變住房“一步到位”的消費(fèi)觀念，從不同時(shí)期家庭收入的實(shí)際出發(fā)，實(shí)施住房梯級消費(fèi)計(jì)劃，買小房換大房，買舊房換新房。

(3)作為決策管理層，公正執(zhí)法和規(guī)范自身行為。決策管理層面的調(diào)整，要圍繞制度建設(shè)和制度創(chuàng)新，盡快建立、健全有利于吸引中外投資，促進(jìn)公平競爭，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)體系和制度；嚴(yán)肅各項(xiàng)房改法規(guī)、政策和紀(jì)律，推進(jìn)以住房分配貨幣化為主要內(nèi)容住房制度的進(jìn)行；進(jìn)一步加快開放住房二級市場步伐，降低消費(fèi)者進(jìn)入二級市場的“門檻”；建立、健全市場信息披露制度，改變目前開發(fā)商和消費(fèi)者信息嚴(yán)重不對稱的現(xiàn)狀。當(dāng)前，最重要、也最需解決的則是決策管理層能否公正執(zhí)法和規(guī)范自身行為的問題。為了多收費(fèi)，房地產(chǎn)管理部門在存量房的轉(zhuǎn)讓、抵押中，強(qiáng)制買賣雙方進(jìn)行評估，并且指定自己的下屬單位進(jìn)行評估；根本不按法律的規(guī)定辦；搞重復(fù)收費(fèi)，開發(fā)商交過的費(fèi)用，交易管理部門還要老百姓再交一次。其高額收費(fèi)讓人咋舌：買賣交易服務(wù)費(fèi)、交易契稅、抵押登記、預(yù)售勘察等。名目繁多的各種高額費(fèi)稅自然也令購房者望而卻步。在房地產(chǎn)市場培育方面，當(dāng)前要抓的問題很多，但最難解決的，也是最需要解決的是簡化交易程序、減少交易收費(fèi)和實(shí)行政事分開三個(gè)問題。應(yīng)該說，決策管理層在規(guī)范自身的行為方面做了不少工作，但從開發(fā)商和百姓的呼聲來看，首先要解決的仍是這三個(gè)問題，而這也是衡陽市房地產(chǎn)市場在調(diào)整中能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展的關(guān)鍵所在。

(4)有效整合資源，提高衡陽房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。衡陽房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級偏低，規(guī)模小，可以通過聯(lián)合、兼并、收購、托管等資產(chǎn)重組方式，組建房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，綜合多種企業(yè)組織形態(tài)的優(yōu)勢，減少不同企業(yè)和行業(yè)之間的競爭威脅，使資源得到最優(yōu)配置，充分發(fā)揮房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重要作用。同時(shí)，要努力拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，募集國內(nèi)外資金，增強(qiáng)衡陽房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力。

(5)強(qiáng)化政策調(diào)控力度，規(guī)范市場行為。首先，政府必須增強(qiáng)對房價(jià)的調(diào)控能力，應(yīng)實(shí)行“住宅價(jià)格管制”，即在“實(shí)行房價(jià)與地價(jià)分離”的前提下，根據(jù)不同地區(qū)、不同收入階層的購買能力實(shí)行不同的價(jià)格政策，進(jìn)行分類管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價(jià)格。其次，在提高居民收入的前提下，加大金融支持力度。應(yīng)繼續(xù)重點(diǎn)抓住土地和資金這兩個(gè)環(huán)節(jié)。1998年以來，隨著住房制度的改革、城市化的快速發(fā)展、大量流動(dòng)人口的增加、以及城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，衡陽房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，呈現(xiàn)供銷兩旺、持續(xù)增長的態(tài)勢。但從2007年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的問題，國家也陸續(xù)出臺了一系列關(guān)于土地、財(cái)政、金融等政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)市場中最重要的兩個(gè)要素投入就是土地與資金。前者可謂是房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的先決條件，加上土地資源的稀缺性，土地政策成為調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的有效杠桿。土地不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資方向，促進(jìn)商品房供求平衡、結(jié)構(gòu)合理，有效避免地價(jià)、房價(jià)泡沫的基礎(chǔ)性因素；政府應(yīng)加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)督，完善土地供應(yīng)計(jì)劃。加強(qiáng)土地供應(yīng)的統(tǒng)一管理，以土地供應(yīng)為主線，制定嚴(yán)格的年度供應(yīng)計(jì)劃，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)。特別對舊城區(qū)危改和企業(yè)改制后閑置土地的置換開發(fā)，要加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃，及時(shí)制定控制性詳規(guī)，保證開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，避免開發(fā)建設(shè)的隨意性和盲目性，發(fā)揮房地產(chǎn)在城市功能布局調(diào)整和人口分流方面的作用。探索土地出讓金合理支付方式，改革土地出讓金一次交清的有關(guān)規(guī)定，減少政府批地的利益驅(qū)動(dòng)，從源頭上穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)市場。目前衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金約有60%甚至更多來自于銀行貸款，因此，必須把好銀行貸款這一關(guān)。為此應(yīng)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺和預(yù)警制度，合理引導(dǎo)投資方向。政府定期公布全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、重大開發(fā)項(xiàng)目、銷售情況等，為企業(yè)科學(xué)決策提供客觀依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

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