論物權(quán)法中建立登記公信效力的必要性

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、公信力、對(duì)抗力及權(quán)利正確性推定效力。對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式采不同立法主義的國(guó)家，賦予登記不同的效力，我國(guó)物權(quán)法僅規(guī)定了物權(quán)的公示原則，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記和善意取得制度相結(jié)合規(guī)定，默示否定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，從世界各國(guó)對(duì)物權(quán)效力的立法現(xiàn)狀來(lái)看，建立登記公信力制度是大勢(shì)所趨，從現(xiàn)實(shí)角度，無(wú)論對(duì)于第三人還是對(duì)于真實(shí)權(quán)利人它也都有著無(wú)可替代的作用，本文將從以上方面著力論證建立這項(xiàng)制度的必要性。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；公示力；公信力

1不動(dòng)產(chǎn)登記的效力概述

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，指登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用。從法律效果來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、對(duì)抗效力以及權(quán)利正確性推定效力。對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式采不同立法主義的國(guó)家，賦予登記不同的效力，例如采物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義的法國(guó)、日本只賦予登記公示力和對(duì)抗力，而在物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)形式主義的德國(guó)，登記具有上述所列之全部法律效力。

公示力，指登記所具有的將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)、讓公眾知曉該不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的法律效力。賦予登記公示力，就給第三人提供了了解不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利狀況的機(jī)會(huì)，防止利用不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行欺詐行為，維護(hù)交易安全。

形成力，指登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件的效力，即登記本具有的、決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力。對(duì)物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)形式主義的國(guó)家（如德國(guó)），及物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)形式主義的國(guó)家（如瑞士），依法律行為進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除須有當(dāng)事人間的債權(quán)合意外，還須當(dāng)事人另外履行登記，才能產(chǎn)主物權(quán)變動(dòng)的效力。而采物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義的國(guó)家（如法國(guó)、日本等），登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒(méi)有形成力。

公信力， 是指第三人對(duì)登記的信賴(lài)受法律保護(hù)的效力，即第三人根據(jù)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容進(jìn)行交易所取得的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受法律強(qiáng)制保護(hù)，并免受任何人追奪。

對(duì)抗力，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)成立后，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。法律規(guī)定了登記的對(duì)抗力，即辦理了登記的物權(quán)承讓人取得物權(quán)，并有對(duì)抗第三人的效力，沒(méi)有辦理登記的物權(quán)承讓人則不能取得物權(quán)。

推定力，即權(quán)利正確性推定的效力，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記，即推定其真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)與登記的狀態(tài)相一致。

2世界各國(guó)民法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力的立法例：

一是登記對(duì)抗主義。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必須程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對(duì)抗第三人。日本國(guó)采此立法例。

二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國(guó)、瑞士采此立法例。

三是地券交付主義。該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請(qǐng)所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。澳大利亞采取此種做法。

四是登記公示主義。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無(wú)需登記和交付。如法國(guó)的立法模式，這種立法模式不承認(rèn)物權(quán)行為。

3我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

物權(quán)法第六條和第九條規(guī)定了物權(quán)公示原則和登記生效主義。所謂公示原則，即物權(quán)的變動(dòng)須以可以客觀認(rèn)定的方式加以展示，從而獲得社會(huì)和法律認(rèn)可的效力的原則。之所以要確立公示原則，是因?yàn)楫?dāng)事人設(shè)定、移轉(zhuǎn)物權(quán)，會(huì)涉及第三人利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開(kāi)、透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。公示的方式，必須由法律明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)原則上是采用登記的規(guī)則。另第106條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都適用善意取得制度，即不承認(rèn)登記的公信效力。

4登記公信力在實(shí)踐中的作用

第一，有利于保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。在賦予登記有公信力情況下，當(dāng)事人根據(jù)登記進(jìn)行交易所得的利益不會(huì)因第三人的權(quán)利異議而落空；

第二，降低交易成本，提高經(jīng)濟(jì)效率。在承認(rèn)登記的公信力情況下，當(dāng)事人完全可以根據(jù)登記進(jìn)行交易，毋須耗費(fèi)財(cái)力及人力對(duì)某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況進(jìn)行調(diào)查。特別是在債權(quán)形式主義的國(guó)家，民法中規(guī)定登記具有公信力，在司法實(shí)踐中可以有效地避免不動(dòng)產(chǎn)的二重買(mǎi)賣(mài)，維護(hù)了交易安全。

第三，公信力對(duì)善意第三人（包括自登記名義人處取得物權(quán)的人和向登記名義人履行給付義務(wù)的人）的法律保護(hù)。自登記名義人處取得所有權(quán)的人，確定地取得其名義下登記的所有權(quán)，真正權(quán)利人因此而喪失所有權(quán)；自登記名義人處取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人取得無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)；登記抵押權(quán)名義人受讓抵押權(quán)者可取得真正的抵押權(quán)；自處分權(quán)受限制（如受有破產(chǎn)宣告的限制）的登記名義人處受讓物權(quán)的人，如果所受限制未記載于物權(quán)登記簿仍能確定地取得受讓的權(quán)利；向登記名義人履行給付義務(wù)時(shí)，第三人基于登記信其享有權(quán)利而為給付義務(wù)時(shí)，第三人所作的履行有效，真正權(quán)利人不得再請(qǐng)求第三人履行給付義務(wù)，其所受的損失只得請(qǐng)求登記名義人賠償。

5對(duì)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)

首先，在當(dāng)事人間不能主張登記的公信力。倘登記原因無(wú)效或得撤消時(shí)，在第三人未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利前，真正權(quán)利人對(duì)于登記名義人仍可主張其權(quán)利。反之，該登記名義人不得以登記有絕對(duì)效力為由，對(duì)于真正權(quán)利主張其所有權(quán)。但對(duì)于第三人，該登記名義人仍可據(jù)以行使權(quán)利。

其次，善意第三人自登記名義人處取得權(quán)利后，真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利雖因此而喪失，但真實(shí)權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求登記名義人賠償損失。如登記機(jī)關(guān)對(duì)登記錯(cuò)誤有過(guò)失時(shí)，真實(shí)權(quán)利人還有權(quán)請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)或國(guó)家賠償損失。

再次，對(duì)第三人的物權(quán)取得規(guī)定了嚴(yán)格的條件：第一，第三人已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。即使第三人與法律上的物權(quán)人有合法的債權(quán)關(guān)系，但如果未通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記取得物權(quán)，第三人就不能對(duì)抗事實(shí)上的物權(quán)人。第二，第三人從法律上的物權(quán)人處取得物權(quán)必須是善意的。即使善意的條件應(yīng)該是非常寬松的，但如果他人舉證證明第三人明知法律上的物權(quán)不是真正的物權(quán)，仍然從法律上的物權(quán)人處取得物權(quán)的，就表明第三人具有主觀惡意，不能受法律保護(hù)。第三，第三人根據(jù)法律行為取得物權(quán)，如果第三人的物權(quán)不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記，也不受登記公信力的保護(hù)。

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的法律效果是一個(gè)整體，雖然不一定全都接受，但是作為公示公信而言他們是不可分割的，公信制度以其在世界各國(guó)的實(shí)踐和無(wú)可質(zhì)疑的功用向世人宣告著它的不可缺失性，建立這項(xiàng)制度志在必行。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版.

[2]梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿。條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版.

[3]許明月、胡光志等著：《財(cái)產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2002年版.

[4] 孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》，法律出版社2003年版.

[5] 王洪亮：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》載《法律科學(xué)》2002年第2期.