廉租房流轉(zhuǎn)緣何遭遇尷尬

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房，但目前住廉租房的住戶。不騰退的現(xiàn)象很突出，尤其是住進(jìn)實(shí)物旁的人，如果這種現(xiàn)象發(fā)展下去，廉租房的壓力會越來越大——

為了解決低收入人群的住房問題，建設(shè)部官員表示，要加快推進(jìn)廉租住房管理規(guī)范化工作，有計(jì)劃、有步驟地?cái)U(kuò)大廉租住房制度覆蓋范圍。同時(shí)，這位官員也坦率地表示，廉租住房制度建設(shè)主要存在五大突出問題，其中，退出機(jī)制不完善是問題之一。

廉租房為什么很難產(chǎn)生流轉(zhuǎn)?帶著這個(gè)問題，筆者日前走進(jìn)北京部分廉租房住戶，發(fā)現(xiàn)廉租房住戶普遍存在“沒有想過有一天要騰出這個(gè)房子”的想法，他們的主要理由是“應(yīng)該充分享受政府的惠民政策”，“對社會有貢獻(xiàn)的人祖祖輩輩都該受到照顧”，“退出住房，沒錢買房”……

“真要騰房，我們住哪兒去”

退出難的問題在北京廣渠門北里已經(jīng)凸顯?，F(xiàn)在，小區(qū)里已有幾位優(yōu)撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

據(jù)北京市宣武區(qū)房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍介紹，廉租房包括兩種類型：配租和實(shí)物房。其中，配租是政府按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，替符合住廉租房條件的人將國家財(cái)政部門撥發(fā)的租金直接打入提供租房的房東賬號。這些靠政府補(bǔ)貼租金的人大部分是低保戶和低收入家庭。實(shí)物房是指符合住廉租房條件的人住進(jìn)每月交低價(jià)房租的住房。住實(shí)物房的人，大多是傷殘軍人和烈屬家庭，根據(jù)房屋面積，每月最多交100多元房租。

靠政府給租金補(bǔ)貼的李龍泉是一位低保戶。從2003年9月起，一家3口在宣武區(qū)廣安后巷10號院租了一間40平方米的房子，租金每月1000元。根據(jù)有關(guān)政策，國家每月給李龍泉租房補(bǔ)貼990元，他自己拿10元。

“前兩天房管所通知我填表，聽說還有可能住進(jìn)實(shí)物廉租房，是政府的政策好。不過，聽說將來我女兒工作了，家庭負(fù)擔(dān)減輕了，可能就不符合低保戶條件了，恐怕不能再住廉租房。我可沒有想過有一天要騰出這個(gè)房子……”李龍泉說。

筆者在采訪中了解到，李龍泉的想法帶有普遍性。住在北京市崇文區(qū)廣渠門北里廉租房小區(qū)36號院1號樓的幾位住戶紛紛告訴筆者，住進(jìn)來的時(shí)候，根本就沒有想過以后騰退的事情。有的人更加直截了當(dāng)?shù)卣f：“真要騰房，我們住哪兒去?本來低收入就買小起房?！?/p>

據(jù)介紹，廣渠門北里建設(shè)時(shí)，主要是為1，解決部分優(yōu)撫家庭和市級以上勞模的住房困難問題。按照規(guī)定，優(yōu)撫家庭中的持證人為承租人，如果承租人去世，家庭中的其他優(yōu)撫對象成員可以繼續(xù)居??；如果沒有優(yōu)撫對象成員，則應(yīng)將所居住的廉租住房嘴退。現(xiàn)在，小區(qū)里已有幾位優(yōu)撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

建設(shè)部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件。但筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中，因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾。

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房。“住廉租房的住戶，不騰退的現(xiàn)象很突出，尤其是住進(jìn)實(shí)物房的人。如果這種現(xiàn)象發(fā)展下去，廉租房的壓力越來越大……”北京市某區(qū)房管局住房保障辦公室主任感嘆道。

廉租房不能流轉(zhuǎn)的原因

退出機(jī)制始終未能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，這緣于低收入者的收入變化狀況難以監(jiān)測，導(dǎo)致各地民政部門和建委在廉租房退出機(jī)制上對接困難。

建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》指出，廉租住房檔案應(yīng)實(shí)行動態(tài)管理，根據(jù)最低收入家庭住房保障變動情況，及時(shí)變更住房檔案。但筆者在采訪建設(shè)部政策研究室有關(guān)人士時(shí)聽到的說法是：“廉租房退出機(jī)制是一個(gè)敏感話題，也是一個(gè)棘手的難題。根據(jù)管理辦法，各地區(qū)的社區(qū)應(yīng)定期公示廉租房住戶的家庭財(cái)產(chǎn)狀況，但各地區(qū)情況不同，多數(shù)地區(qū)可能沒有根據(jù)管理辦法制定細(xì)則?！?/p>

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院趙燕菁教授在接受采訪時(shí)指出，退出機(jī)制不完善，住房保障就是個(gè)“無底洞”，必須要產(chǎn)生流轉(zhuǎn)，否則就是形成一邊政府辛苦投人，另一邊受惠者“無動于衷”的局面。趙燕菁認(rèn)為，廉租房的退出機(jī)制不完善的根本原因，是針對享受廉租房待遇的人沒有相應(yīng)的配套政策和法律保障。

一位長期在基層從事廉租房管理的工作人員說：“其實(shí)，有些地區(qū)對廉租住戶的收入狀況根本不公示?！薄叭ツ?，經(jīng)過核查，房管部門向幾戶已經(jīng)不符合廉租房保障條件的家庭停發(fā)補(bǔ)貼，結(jié)果第二天就找來了?！北本┦心硡^(qū)房管局負(fù)責(zé)人這樣介紹。

“流轉(zhuǎn)”是廉租房的生命。只有流動起來，廉租房才能更好地發(fā)揮作用。實(shí)際上，政府之所以只租不賣，主要就是為了掌握廉租房的主動權(quán)，從而保證它的流動性。然而，各地政府在廉租房問題上，都存在著“重準(zhǔn)入輕退出”的傾向。隨著時(shí)間的推移，這種傾向的危害將逐漸顯現(xiàn)。其最大的社會危害是：破壞政府公共保障的正常供給制度。

根據(jù)相關(guān)制度，獲得實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定交納租金，合理使用房屋，并且不得改變房屋用途、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，違者按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，直至遷出已配租的住房。

而筆者在廣渠門北里廉租房小區(qū)36號院1號樓張大爺家聽到的反映是：“我今年80多歲了，這個(gè)60多平米的兩居室已經(jīng)被我兒子租出了，租金每月1600元，而這里每月的房租40多塊錢，我馬上去兒子家養(yǎng)老?！?/p>

一些地區(qū)把廉租住戶本該自己住的房屋租給他人，以獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現(xiàn)象并不少見，事實(shí)上，廉租房的使用有其專屬性，如果轉(zhuǎn)租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度的渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。

廉租房亟須擴(kuò)大覆蓋范圍

一方面廉租房退出難；另一方面有大批的人亟需住進(jìn)廉租房。

筆者從建設(shè)部了解到，截至目前，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10半方米以下的低保家庭有400多萬戶，如果擴(kuò)入到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5％。其中，北京應(yīng)享受廉租住房政策的家庭戶數(shù)約為7.7萬戶。

“國務(wù)院要求建立健全廉租房制度，近期任務(wù)就是要解決這1000萬戶的住房困難?！睋?jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司相關(guān)人員介紹，“目前，還有145個(gè)城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來說比較滯后，亟須擴(kuò)大覆蓋范圍?！?/p>

今后，廉租房制度覆蓋面將穩(wěn)步擴(kuò)大，凡符合市、縣人民政府規(guī)定的城鎮(zhèn)低收入家庭，都應(yīng)逐步納入保障范圍。也就是說，無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房、不符合目前廉租房制度保障條件的“夾心階層”家庭，也逐步列入廉租房保障范圍。

劉女士一家三口住在六道口一間16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾經(jīng)向街道辦事處提出申請廉租房，但由于人均月收入超過了目前北京市580元的廉租房“門檻”，沒有獲準(zhǔn)?！熬臀覀兗疫@個(gè)收入，就連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起。一家人擠在這么小的屋里，等拆遷不知要等到哪一天，你說我們怎么辦?”劉女士很無奈。

像劉女士這樣既夠不上廉租房標(biāo)準(zhǔn)、又根本買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的“夾心階層”，目前在各城市都為數(shù)不少。北京的廉租戶必須符合兩個(gè)條件，“一是人均住房面積低于10平方米，一是人均月收入低于580元，兩條標(biāo)準(zhǔn)卡得很嚴(yán)，哪怕你們家人均收入600元，只超20元，也辦不了。”崇文區(qū)某房管所的負(fù)責(zé)人說。

讓稀缺資源得到有效利用

據(jù)了解，目前，各地申請住廉租房的人越來越多。3月19日，筆者在北京宣武區(qū)采訪時(shí)，該區(qū)房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍告訴記者：“申請住廉租房的人越來越多，僅宣武區(qū)2006年就有523戶；2007年669戶，今年1～2月就達(dá)到223戶。”對此，趙燕菁教授認(rèn)為：“如果廉租房只進(jìn)不出，房源會越來越少，壓力也會越來越大，稀缺資源無法得到充分的利用?！?/p>

針對這種狀況，北京市建委表示，將嚴(yán)格配租后期管理，對于不符合條件的，要及時(shí)對其實(shí)行“退出機(jī)制”。據(jù)介紹，目前，北京對282戶因收入增加等原因不符合廉租房條件的家庭，停發(fā)了租金補(bǔ)貼。今后，北京將對已經(jīng)住上廉租房的住戶進(jìn)行收入統(tǒng)計(jì)和調(diào)查，對廉租房實(shí)行有進(jìn)有出的政策，將廉租房用于真正的“雙困”家庭。

為了讓稀缺資源得到有效利用，許多專家認(rèn)為，當(dāng)前社會信用體系沒建立、銀行不讓查個(gè)人賬戶、社會收入隱性化等問題，是無法掌握低收入者收入變化的原因。

“如何解決中低收入家庭界定的問題?該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數(shù)。只有建立全國統(tǒng)一的個(gè)人信息動態(tài)數(shù)據(jù)庫，并且跨越工商、財(cái)稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學(xué)的廉租房分配制度?！壁w燕菁說?！傲夥坎荒苎葑兂尚碌挠?jì)劃分配住房?！壁w燕菁建議政府有關(guān)部門應(yīng)該抓緊研究廉租住房的退出機(jī)制。借鑒上海的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)機(jī)制的主要內(nèi)容應(yīng)該體現(xiàn)慢松手，軟著陸的方式。體現(xiàn)進(jìn)退有序的公平性。

例如，對實(shí)物配租的家庭退出方式，考慮以無息貸款方式協(xié)助這些家庭買下屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，但對他們的產(chǎn)權(quán)房限期上市，一旦不符合廉租條件，則分期還款；對享受租金補(bǔ)貼的家庭，政府也給予6個(gè)月的過渡期，前3個(gè)月享受原租金，后3個(gè)月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的50％。

趙燕菁還建議，借鑒浙江建立廉租房退出機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)。浙江省政府要求，房地產(chǎn)行政主管部門要會同民政部門加強(qiáng)動態(tài)管理，定期對享受廉租住房保障家庭的成員、收入、住房等狀況進(jìn)行核查，及時(shí)掌握其變動情況。對享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入連續(xù)一年以上超過當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，或因家庭人數(shù)減少、住房面積增加，住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)收回承租的廉租住房或停止享受租賃補(bǔ)貼。對因未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況獲得廉租住房保障的，以及擅自改變房屋用途，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借廉租住房的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)作出取消保障資格的決定。

針對廉租房的退出機(jī)制，筆者在采訪中聽到許多專家這樣呼吁：社會資源是稀缺的，政府的政策應(yīng)適用于促進(jìn)效率與公平。

全國政協(xié)委員、香港世貿(mào)集團(tuán)董事局主席許榮茂贊同這個(gè)觀點(diǎn)。他在今年召開的“兩會”上說，目前，廉租房市場“僧多粥少”的局面短期內(nèi)還不能全部改變，因此要合理確定廉租房住房保障對象和標(biāo)準(zhǔn)。而更重要的是，對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或者住房條件發(fā)生變化的家庭，要及時(shí)調(diào)整保障方式。

許榮茂還談到了香港的經(jīng)驗(yàn)，中國香港政府規(guī)定，所有租戶每兩年都要向政府申報(bào)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，如果租戶購買了私人物業(yè)，必須馬上將公屋還給政府。

還有些專家建議，盡快研究和建立健全廉租住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。一方面建立動態(tài)核查制度，科學(xué)界定廉租住房保障對象，對申請者的家庭收入，居住狀況等資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，把好“入口關(guān)”；另一方面完善申請公示制度，在充分尊重申請者的隱私和尊嚴(yán)的前提下，采用適度公開方式，在一定范圍內(nèi)對申請人情況予以公示，并在其入住后作定期核查。

再有，制定相關(guān)規(guī)定和跟蹤監(jiān)管措施，明確合理的退出條件和執(zhí)行機(jī)制，通過動態(tài)管理掌握住戶收入變化情況，當(dāng)租住者的經(jīng)濟(jì)條件一旦改善到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)啟動退出機(jī)制，使不再符合保障條件的住戶從廉租住房中遷出，讓更多的低收入者能夠及早受惠。

十七大報(bào)告提出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。這是黨代會報(bào)告中第一次提及住房保障制度，也意味著廉租房已經(jīng)成為我國住房保障制度的重心。目前，各地都在加大推行廉租房制度的力度。要把這一確保社會公平的重大民生問題實(shí)施好，必須首先建立起完善的制度和機(jī)制。

編輯 王文娜