基于特征價格的哈爾濱市住宅價格空間分異研究

摘要：哈爾濱市住宅價格具有一定的空間分異特征。住宅價格較高的地區(qū)主要集中在兩大塊，一為道里區(qū)，二為南崗區(qū)。在開發(fā)區(qū)泛CBD范圍內(nèi)，臨近長江路和紅旗大街的住宅價格又出現(xiàn)了一個小高潮，以上三點(diǎn)連線為較高住宅價格線，向兩側(cè)房價大體呈放射下降趨勢。在對住宅價格的影響中，建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理水平和到CBD距離為一類影響因素。

關(guān)鍵詞：特征價格理論；哈爾濱市；住宅價格；空間分異

中圖分類號：F299.27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）06－0147－04

1前言

研究住宅的特征價格，揭示住宅價格水平的空間分異規(guī)律不僅可以直接為政府制定發(fā)展規(guī)劃、管理住宅交易市場以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定住宅營銷價格等方面提供決策依據(jù)，還可以為進(jìn)一步研究城市發(fā)展水平和房價是否合理提供理論依據(jù)。

國內(nèi)外對于住宅價格的研究，多采用特征價格的方法進(jìn)行實(shí)證分析，充分考慮了住宅商品的異質(zhì)性特點(diǎn)，但一般只限于對住宅價格本身的研究。本文把特征價格理論與價格的空間分異現(xiàn)象相結(jié)合，以特征價格研究為基礎(chǔ)，分析了住宅價格空間分異的驅(qū)動因素。

本文通過對黑龍江省哈爾濱市住宅市場的研究，對住宅價格從空間角度進(jìn)行分析，探討哈爾濱市住宅價格空間分布模式、并用特征價格理論解釋了價格空間分異的影響因素。從而為提高城市管理水平、合理布局基礎(chǔ)設(shè)施、制定住宅產(chǎn)業(yè)政策等提供借鑒。有助于住宅消費(fèi)者選購稱心住宅，也有助于房產(chǎn)管理部門掌握城區(qū)住宅價格分布趨勢。分析住宅價格的空間分異，可以為規(guī)劃部門制定和實(shí)施城市規(guī)劃提供必要的信息。

2研究區(qū)概況

2.1研究區(qū)概況

哈爾濱市是黑龍江省省會，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化和信息中心，我國東北北部中心城市、國家重要的制造業(yè)基地、歷史文化名城。位于東經(jīng)125 42'^～130 10'、北緯44 04'^～46 40'之間，地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部松嫩平原的東南緣。由于行政區(qū)劃的調(diào)整，哈爾濱市目前下轄八區(qū)，包括南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、呼蘭區(qū)、阿城區(qū)和松北區(qū)。

2.2對象價格的選取與研究假設(shè)

主要以有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以在市場上自由買賣的普通商品住宅為對象。在分析哈爾濱市住宅價格空間分布特征時，住宅價格選取住宅小區(qū)平均銷售單價，它是市場綜合因素作用的反映，可以較好地反映區(qū)位房價水平。文中“住宅價格”指住宅小區(qū)住宅的銷售單價。

哈爾濱市目前下轄八區(qū)，由于呼蘭區(qū)與阿城區(qū)剛剛從縣、不設(shè)區(qū)的市劃為哈爾濱市的區(qū)，與哈爾濱原市區(qū)也相距較遠(yuǎn)，沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，因此本文研究對象為已經(jīng)形成的哈爾濱市原市區(qū)住宅市場。

2.3住宅價格空間分布

在等值線的繪制過程中，以哈爾濱市區(qū)地圖為底圖，應(yīng)用ArcView軟件，將樓盤標(biāo)注在相應(yīng)的位置上，獲得樣本點(diǎn)，再給每個樣本點(diǎn)附屬性信息，即銷售均價，給定200元為等值間距，應(yīng)用空間分析模塊，自動生成等值線。

本文通過對數(shù)據(jù)的整理發(fā)現(xiàn)，選擇的65個樓盤均價最高為5 600元/平房米，最低為1 480元/平方米，銷售均價主要集中在2 000～3 500元/平方米的價格范圍，故此價格空間應(yīng)該是等值線反映的主要范圍。為使等值線能較為準(zhǔn)確地反映各地區(qū)間的房價差異，同時又不能太過詳細(xì)瑣碎而難于反映總體特征，以200元為等值線間距，繪制14條等值線。

根據(jù)等值線分布圖和調(diào)查數(shù)據(jù)的分布可以看出2006年第一季度哈爾濱的住宅價格空間分布的一些特點(diǎn)：（1）住宅價格較高的地區(qū)主要集中在兩大塊，一為道里區(qū)，二為南崗區(qū)，住宅價格大部分都在3 000元/平方米以上。（2）在開發(fā)區(qū)泛CBD范圍內(nèi)，臨近長江路和紅旗大街的住宅價格又出現(xiàn)了一個小高潮，調(diào)查數(shù)據(jù)中超過3 000元/平方米的住宅也比較多。（3）以上三點(diǎn)連線為較高住宅價格線，向兩側(cè)房價大體呈放射下降趨勢。

3哈爾濱市住宅特征價格模型建立

3.1變量的選擇和量化

本文以住宅特征變量選擇的一般原則為基礎(chǔ)，結(jié)合我國國情和哈爾濱市房地產(chǎn)市場特征對住宅特征變量進(jìn)行選取。

住宅特征變量的選擇一般遵循以下三個原則：

（1）特征變量間相關(guān)程度要低。即特征變量間獨(dú)立性強(qiáng)，相互沒有影響。這樣模型才能與實(shí)際情況有較高的擬合程度，充分反映真實(shí)情況。

（2）選擇主要特征進(jìn)行分析，忽略對住宅價格影響較弱的因素，突出特征變量對住宅價格的影響。在建立模型時并不是進(jìn)入模型的特征變量越多約好，選擇具有代表性的特征進(jìn)入模型會使模型更具有穩(wěn)定性。

（3）特征變量的選擇要符合哈爾濱市的特征，并有一定的可獲得性。

根據(jù)變量的數(shù)據(jù)類型的不同，量化方式不同。本文所采用的住宅特征變量量化類型分別為：①直接采用住宅特征變量的實(shí)際數(shù)值，或者是根據(jù)需要對原始的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單的變換。②分等級賦值。③采用綜合性指標(biāo)進(jìn)行度量，根據(jù)包含內(nèi)容的多少進(jìn)行打分。④采用二值變量進(jìn)行量化。

在研究中將住宅特征分為三類：建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征。住宅特征變量的量化見表1。

對各變量進(jìn)行分析，可知其均基本符合正態(tài)分布。

3.2特征價格模型的選擇

首先對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，相關(guān)分析可以刻畫兩類變量線性相關(guān)的密切程度，為線性分析打基礎(chǔ)。根據(jù)住宅價格與各變量進(jìn)行相關(guān)分析的輸出結(jié)果可以看出相關(guān)系數(shù)取值在-1到1之間，正為正相關(guān)，負(fù)值為負(fù)相關(guān)，0為不相關(guān)。將相關(guān)程度分為3級，0.5以上為高度相關(guān)，0.2到0.5為一般相關(guān)，0.2以下為低度相關(guān)。從表中的相關(guān)分析中可以看出，在選變量中物業(yè)管理、建筑結(jié)構(gòu)、距中央大街和紅博距離對住宅價格影響很大，且住宅價格與到中央大街和紅博距離呈負(fù)相關(guān)。裝修程度、生活配套設(shè)施和有無車位與住宅價格一般相關(guān)。小區(qū)自然環(huán)境、公交線路和教育配套設(shè)施對住宅價格的影響相對較低。

3.3模型的估計檢驗(yàn)

用最小二乘法（OLS）對模型進(jìn)行估計。在SPSS軟件中選擇Enter(強(qiáng)行進(jìn)入法)，作為回歸分析方法，即將所選的10個特征變量全部進(jìn)入模型。

從表3可知，回歸方程方差分析的顯著性檢驗(yàn)值為0.000，即小于0.001，說明方程是高度顯著的，拒絕全部系數(shù)均為0的原假設(shè)。說明進(jìn)入方程的住宅特征與房價之間的線性關(guān)系能夠成立。

3.3.1共線性診斷

共線性是指回歸變量之間存在著近似的線性關(guān)系，即某個自變量可以近似的用其他自變量的線性函數(shù)來描述。當(dāng)共線性趨勢顯著時，會給模型的擬合帶來嚴(yán)重影響。本文用容忍度（tolerance）和方差膨脹因子VIF（variance inflation factor）對變量進(jìn)行共線性檢驗(yàn)。由于所得VIF最大為3.864，遠(yuǎn)小于10，所以認(rèn)為基本不存在共線性問題。

3.3.2方差齊性檢驗(yàn)

方差齊性是指殘差的分布是常數(shù)，與自變量或因變量無關(guān)，即殘差應(yīng)隨機(jī)分布在穿過零點(diǎn)的垂直直線兩側(cè)。根據(jù)因變量預(yù)測值與殘差的散點(diǎn)圖，可以看出絕大部分觀測值隨機(jī)落在橫軸正負(fù)2之間，基本滿足方差齊性的假設(shè)。

綜上可以看出，模型基本滿足正態(tài)性假設(shè)、等方差性假設(shè)和獨(dú)立性假設(shè)，具有良好的擬合度和較高的解釋能力，在統(tǒng)計上是有意義的。因此，可以用來分析和解釋住宅特征對住宅價格的影響。

4回歸結(jié)果分析

表4可以看出，有6個變量通過了10％的顯著性檢驗(yàn)，分別為建筑結(jié)構(gòu)、到中央大街距離、到紅博距離、物業(yè)管理、生活配套設(shè)施、裝修程度。

4.1符號分析

住宅特征大部分對住宅價格產(chǎn)生正向影響，如建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、裝修程度、生活設(shè)施和自然環(huán)境，這些條件好的，住宅價格越高。而到CBD距離與住宅價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，也就是隨著到市中心的便捷程度的降低，房價下降。

4.2住宅特征價格分析

在從回歸系數(shù)表中，為標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)對應(yīng)著住宅的特征價格，如建筑結(jié)構(gòu)，其特征價格為489.06元/平方米，表示在其他特征價格不變的情況下，住宅的建筑機(jī)構(gòu)上升一個檔次每平方米住宅的價格就會上漲489.06元。生活配套設(shè)施的特征價格為47.623，表示生活配套設(shè)施每增加一個，每平方米住宅價格就會上漲47.623元。

4.3住宅特征的影響程度分析

住宅特征對住宅價格的影響程度無法用特征價格直接衡量，因?yàn)樗鼈兊膯挝徊灰恢?，但是?biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)（Beat）是所有變量標(biāo)準(zhǔn)化后的結(jié)果，具有可比性，可以用它的絕對值來進(jìn)行住宅特征影響程度的排序，并分類，分類標(biāo)準(zhǔn)如下：

|Beat| ≥0.2為一類影響程度；0.2 > |Beat| >0.1 為二類影響程度；|Beat|<0.1為三類影響程度。建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理和到CBD距離為一類影響程度；生活配套設(shè)施和裝修程度為二類影響程度；自然環(huán)境、教育配套設(shè)施、有無車位和公交線路為三類影響程度。

5哈爾濱市住宅價格空間分異原因分析

住宅特征決定住宅價格，住宅特征的空間分布特征也決定了價格空間分布的規(guī)律，因此首先進(jìn)行住宅特征空間分布的分析。

在住宅價格的影響因素中，建筑結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響最為主要，建筑結(jié)構(gòu)由磚混上升為框架結(jié)構(gòu)，住宅價格就會上漲489.06元。在調(diào)查的65個小區(qū)樣本中，有33個為框架結(jié)構(gòu)的住宅，占較大比例，其中道里區(qū)住宅中框架結(jié)構(gòu)住宅占區(qū)內(nèi)住宅的10/15，南崗區(qū)7/11，香坊區(qū)6/11，且集中于開發(fā)區(qū)附近，所占比例較大。

物業(yè)管理也是住宅價格的一類影響因素，在65個小區(qū)樣本中，道里區(qū)、南崗區(qū)和香坊區(qū)的開發(fā)區(qū)比較高檔的小區(qū)較多，高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平和配套服務(wù)也較好。

到CBD距離對住宅的影響程度僅次于物業(yè)管理，也屬于第一類影響因素。中央大街是哈爾濱的傳統(tǒng)CBD地區(qū)，不但坐落著許多商場、寫字樓和各種會館，還是哈爾濱的標(biāo)志和必經(jīng)的哈爾濱旅游線路。南崗區(qū)的紅博秋林一帶也是哈爾濱的CBD地區(qū)，開發(fā)區(qū)是哈爾濱的泛CBD地區(qū)，有會展中心和許多寫字樓。其他區(qū)雖然也有內(nèi)部商務(wù)較集中的地區(qū)，但規(guī)模有限。

第二類影響住宅價格的特征因素為生活配套設(shè)施和建筑的裝修程度。生活配套設(shè)施包括超市、菜市場、銀行、醫(yī)院、郵局。從這些設(shè)施的空間分布來看除了松北區(qū)和東北西南周邊地區(qū)以外，分布較均勻。在調(diào)查的住宅中絕大部分為毛坯房，只有道里區(qū)有6個住宅小區(qū)進(jìn)行了不同程度的裝修。

第三類影響住宅價格的特征因素為自然環(huán)境、教育配套設(shè)施、有無車位和公交線路。哈爾濱的公園、廣場數(shù)量較少，且分布不均勻。教育配套設(shè)施中中小學(xué)和高中分布均勻，但大學(xué)在松北區(qū)的西部、道里區(qū)和香坊區(qū)分布較少。樣本統(tǒng)計顯示，在65個樣本中有車位的為32個。在道里區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)、道外區(qū)和松北區(qū)中分別占28.13%、18.75%、15.65%、12.5%、15.65%。表明哈爾濱市的東北和西南部的道外區(qū)有車位的住宅較少，香坊區(qū)和松北區(qū)有車位的住宅數(shù)量相當(dāng)。南崗區(qū)有車位住宅相對較多，道里區(qū)則最多。公交線路對住宅價格的影響最為微弱，說明哈爾濱市的公共交通比較發(fā)達(dá)，已不太會對住宅的選擇造成較明顯的影響。

6結(jié)論

本文運(yùn)用Arcview軟件對哈爾濱市住宅價格空間分異進(jìn)行了直觀的表述，得出了哈爾濱市住宅價格空間分異的大致規(guī)律，并運(yùn)用特征價格理論對造成這種空間分異現(xiàn)象的原因做了解釋，得出了以下結(jié)論：

6.1道里區(qū)、南崗區(qū)和香坊的開發(fā)區(qū)高檔住宅較多，其建筑結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理水平均較高，這一現(xiàn)象造成了道里、南崗、開發(fā)區(qū)一線房價較高的大體趨勢，其他各區(qū)由于磚混結(jié)構(gòu)的大量存在，也拉低了其他各區(qū)的住宅價格。同時傳統(tǒng)CBD和新興的泛CBD區(qū)也集中在這三個區(qū)域，更進(jìn)一步抬高了那里的住宅價格。

6.2裝修程度和超市、菜市場、銀行、醫(yī)院、郵局等生活配套設(shè)施除松北區(qū)外基本比較平均，所以目前松北區(qū)發(fā)展并不完善，住宅價格偏低。

6.3哈爾濱市廣場、公園數(shù)量較少，分布不均和公交線路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，所以不會對住宅價格造成顯著影響。教育配套設(shè)施對住宅價格的影響程度在中小學(xué)分布比較均勻的前提下，會使大學(xué)周邊住宅價格高一些。有無車位也客觀上表現(xiàn)了小區(qū)設(shè)施的完備程度，對住宅價格有一定貢獻(xiàn)，所以在車位較少的道外區(qū)和動力區(qū)也會造成住宅價格相對較低的現(xiàn)象。

分析結(jié)果不僅可以直接為政府制定發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價格與社會經(jīng)濟(jì)水平的關(guān)系、管理住宅交易市場以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定位住宅營銷價格等方面提供決策依據(jù)，還可以為進(jìn)一步研究城市發(fā)展水平和房價是否合理提供理論依據(jù)。

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