開征物業(yè)稅的理論分析

摘要：物業(yè)稅的開征對(duì)建立和健全我國財(cái)產(chǎn)稅體系，規(guī)范稅費(fèi)制度，改變不動(dòng)產(chǎn)稅制中以往那種重交易、輕保有的局面將發(fā)揮積極的作用。物業(yè)稅的開征問題在社會(huì)上引起廣泛的關(guān)注。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，公共經(jīng)濟(jì)學(xué)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)為政府課征物業(yè)稅提供了理論依據(jù)，而物業(yè)稅的開征需要簡并稅種，完善房地產(chǎn)登記制度、健全房地產(chǎn)估價(jià)制度及評(píng)稅爭端解決辦法等配套措施。

關(guān)鍵詞：財(cái)產(chǎn)稅；物業(yè)稅；房地產(chǎn)評(píng)估

中圖分類號(hào)：F810.424文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）06－0015－02

一、物業(yè)稅相關(guān)概念及特征

物業(yè)稅是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、分家析產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。在2005年3月20日財(cái)政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)物業(yè)稅改革。

物業(yè)稅是一種對(duì)財(cái)富存量的課稅，因此，大多數(shù)國家都把其歸入財(cái)產(chǎn)稅，根據(jù)物業(yè)稅制實(shí)踐的國際經(jīng)驗(yàn)，財(cái)產(chǎn)稅類的物業(yè)稅，主要包括對(duì)土地價(jià)值的課稅、對(duì)房產(chǎn)與土地總體價(jià)值的課稅，其特點(diǎn)是均以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提，以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因此，物業(yè)稅建立的土地制度基礎(chǔ)不是土地私有制，即土地所有權(quán)私有制并非開征物業(yè)稅的必要條件，在土地國有制經(jīng)濟(jì)里，只要土地使用權(quán)具有價(jià)值便具備課征物業(yè)稅的條件，這樣，在我國現(xiàn)行的土地制度下，土地使用權(quán)和房屋分別屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)人享有的一種權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利所指向的對(duì)象，應(yīng)歸屬于財(cái)產(chǎn)，因此，物業(yè)稅在我國應(yīng)把其歸入財(cái)產(chǎn)稅。

物業(yè)稅除具有財(cái)產(chǎn)稅的特征外，還可細(xì)化為：

第一，物業(yè)稅為個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅按課征方式的不同，可分為一般財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人所有的一切財(cái)產(chǎn)的價(jià)值綜合課征的稅收。不同國家的一般財(cái)產(chǎn)稅的課征對(duì)象不一，但大致包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)；機(jī)器設(shè)備、庫存商品等營業(yè)性動(dòng)產(chǎn)；汽車、摩托車、船舶等家用動(dòng)產(chǎn)；資源開采權(quán)、營業(yè)性專利權(quán)、股權(quán)、公司債券、有價(jià)證券等無形動(dòng)產(chǎn)。這種模式從價(jià)值層面看較為公平，但從技術(shù)層面上要求稅收征管制度比較先進(jìn)，尤其是配套制度的建設(shè)較為完備。個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是將個(gè)人的某些特定的財(cái)產(chǎn)，如房屋、土地、資本和其他財(cái)產(chǎn)有選擇地進(jìn)行課征。采用個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅制的國家以發(fā)展中國家居多，個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅制與一般財(cái)產(chǎn)稅制相比，就價(jià)值目標(biāo)而言，個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅制的公平性要弱于一般財(cái)產(chǎn)稅，但就技術(shù)層面而言，個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅制對(duì)征管技術(shù)的要求要低于一般財(cái)產(chǎn)稅，這種稅收制度的塑造對(duì)正處于起步階段的廣大發(fā)展中國家而言，實(shí)現(xiàn)了另一種意義上的公平價(jià)值——橫向公平。個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅的形式主要有對(duì)土地課征的土地稅，對(duì)房屋及有關(guān)建筑物課征的房屋稅，將土地及土地上建筑物合并課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。

第二，物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。房地產(chǎn)主要是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的不動(dòng)產(chǎn)，那么物業(yè)稅只能是對(duì)已建成的不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收，即在不動(dòng)產(chǎn)保有階段設(shè)立的稅收，而不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)階段。

第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收。房地產(chǎn)不僅指房屋及配套設(shè)施，還包括屋宇所在的建筑地塊、相關(guān)場地，因此，物業(yè)稅不能僅就土地上的建筑物進(jìn)行課征，還應(yīng)包括建筑物所附著的土地。

二、開征物業(yè)稅的目的

開征物業(yè)稅應(yīng)達(dá)到何種目的？從理論上看，一個(gè)物業(yè)稅種應(yīng)承擔(dān)某種特定的主要功能而不應(yīng)賦予它多種功能。多種稅收目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要靠幾個(gè)不同物業(yè)稅種來共同完成，對(duì)于開征物業(yè)稅政策設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是理順物業(yè)稅制中的租稅費(fèi)混雜的局面，保證房地產(chǎn)市場規(guī)范有序運(yùn)行，為地方公共服務(wù)籌集資金，而不能任意擴(kuò)展物業(yè)稅的稅收功能。從長遠(yuǎn)來看，改革房地產(chǎn)總體稅制，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處于保有階段征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是改革的方向。

物業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅是當(dāng)今世界大多數(shù)國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財(cái)政收入的重要來源，但我國的財(cái)產(chǎn)稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業(yè)稅有助于建立和健全我國財(cái)產(chǎn)稅體系，改變房地產(chǎn)稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

三、開征物業(yè)稅的理論依據(jù)

為什么要對(duì)擁有房地產(chǎn)的業(yè)主征收物業(yè)稅？政府課征物業(yè)稅的基本出發(fā)點(diǎn)是什么？要實(shí)現(xiàn)哪些社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？這些問題關(guān)系到物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)，而且也影響到如何正確評(píng)判政府對(duì)房地產(chǎn)保有階段征稅的合理性及政策效果。

（一）公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)

1.利益交換說

該學(xué)說起源于洛克和休謨的社會(huì)契約論，發(fā)展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點(diǎn)是，由于政府為房地產(chǎn)所有者提供了安全保護(hù)，包括國內(nèi)治安、消防等保護(hù)和國防安全保護(hù)，從而保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產(chǎn)所有人提供了財(cái)產(chǎn)保護(hù)形式的利益，那么房地產(chǎn)所有人理應(yīng)向國家支付一定的報(bào)酬。因此，物業(yè)稅就代表了房地產(chǎn)所有人對(duì)于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)由于當(dāng)?shù)卣峁┑墓参锲返母纳贫岣摺＠娼粨Q說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務(wù)，不論房地產(chǎn)價(jià)值是否得到提高，業(yè)主均應(yīng)為此支付一定的費(fèi)用，即納稅；二是政府提供的公共服務(wù)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)或房地產(chǎn)價(jià)值的提高提供了保證，政府理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需。

2.負(fù)稅能力說

負(fù)稅能力論最初由古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動(dòng)產(chǎn)是衡量人們納稅能力的標(biāo)準(zhǔn)之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財(cái)產(chǎn)或房產(chǎn)越多，其負(fù)稅能力也就越大。不僅如此，財(cái)富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財(cái)富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業(yè)稅符合負(fù)稅能力原則。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)——稅收非中性論

現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)主要把土地及其改良物看作一種普通的經(jīng)濟(jì)資源或生產(chǎn)要素，與資本、勞動(dòng)、技術(shù)和管理等生產(chǎn)要素一樣，其價(jià)值只有通過投入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域才可以得到充分體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者更多地關(guān)注了物業(yè)稅的資源配置功能。其基本觀點(diǎn)是，物業(yè)稅可以當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)政策手段來使用，這樣可以達(dá)到政府所期望的經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)，包括促進(jìn)農(nóng)地有效利用，促進(jìn)城市各產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等。總而言之，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點(diǎn)所基于的理論假設(shè)是物業(yè)稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為，即物業(yè)稅是非中性的。

四、開征物業(yè)稅需要完善的配套措施

物業(yè)稅實(shí)際上是一種財(cái)產(chǎn)稅，但目前我國還缺乏實(shí)施物業(yè)稅的基本條件，如財(cái)產(chǎn)歸屬不明確、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度不健全以及個(gè)人社會(huì)賬號(hào)體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關(guān)配套制度為重點(diǎn)，研究開征物業(yè)稅。

（一）簡并稅種，實(shí)行費(fèi)改稅。征收物業(yè)稅的合法性前提是改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)稅絕不是對(duì)于購房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱?cái)政收入。因此，實(shí)現(xiàn)簡并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。

（二）實(shí)行房地產(chǎn)登記制度。物業(yè)稅的開征需要大量的、詳盡的房地產(chǎn)基本信息和較長時(shí)期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。建議購買房屋的業(yè)主都必須到稅務(wù)部門進(jìn)行房產(chǎn)登記，這樣做的目的主要是為物業(yè)稅的征收提供依據(jù)。具體可考慮如下方法：對(duì)于單身的業(yè)主登記其個(gè)人身份證號(hào)碼和房產(chǎn)證號(hào)，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號(hào)進(jìn)行聯(lián)名登記。由于買賣房屋時(shí)必須辦理房產(chǎn)證或過戶手續(xù)，因而房屋登記可以由房管部門和稅務(wù)部門協(xié)作完成。同時(shí)，建立類似畢業(yè)證書、學(xué)位證書驗(yàn)證系統(tǒng)的房屋產(chǎn)權(quán)證查詢系統(tǒng)，以確認(rèn)房屋所有者名下的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，加強(qiáng)對(duì)擁有多套住房者的監(jiān)管，防止稅款流失。如可以建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫，將該數(shù)據(jù)庫與稅務(wù)機(jī)關(guān)征管信息系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要加快實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)，以便加強(qiáng)對(duì)在異地?fù)碛卸嗵鬃》康臉I(yè)主進(jìn)行監(jiān)控。

（三）健全房地產(chǎn)估價(jià)制度。改革現(xiàn)有的評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的政事分開，企事分開，明確并規(guī)范政府與事業(yè)組織之間權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，為中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產(chǎn)評(píng)估理論及方法體系。

（四）建立健全評(píng)稅爭端解決辦法。物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利，我國建立評(píng)稅爭端機(jī)制可以從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)入手：（1）對(duì)于征稅爭端的解決，根據(jù)行政復(fù)議法的有關(guān)規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部法制部門實(shí)施；（2）以省為單位，建立獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)構(gòu)和評(píng)估部門的評(píng)估爭端調(diào)解機(jī)構(gòu)，對(duì)納稅人有關(guān)納稅評(píng)估結(jié)構(gòu)的爭議進(jìn)行調(diào)解，減少納稅人的訴訟成本，提高效率；（3）建立評(píng)估仲裁委員會(huì)，成員由稅務(wù)、評(píng)估、財(cái)政等部門組成，對(duì)于調(diào)解無效的爭議案件進(jìn)行仲裁，仲裁結(jié)構(gòu)作為征稅依據(jù)；（4）納稅人對(duì)仲裁結(jié)果有異議的可以向法院訴訟。

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