對“購房熱”的經(jīng)濟學(xué)思考

近年來，我國房價一路高漲，尤其是進入2007年，我國房市更是迅速升溫，消費者的購房熱情十分飽滿。購房熱一浪高過一浪。盡管當(dāng)前在一些城市出現(xiàn)房價小幅下跌、房屋成交量下降趨勢，但筆者認為這只是一個短暫的調(diào)整。從長期來看，購房熱潮仍不可避免。因此有必要從經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)對這種不太正常的“購房熱”現(xiàn)象進行深入分析和探討。

一、“購房熱”的主要表現(xiàn)

筆者認為，“購房熱”主要表現(xiàn)在三個方面。第一，房價快速攀升，但購房者仍熱情不減。2007年9月，全國70多個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9％，漲幅比上月高0.7個百分點。10月，房屋售價漲幅更是高達9.5％。盡管房價很高，卻仍然出現(xiàn)了排隊購房、排號購房、甚至為購房而大打出手的現(xiàn)象。第二，非理性購房比例增大。非理性購房主要表現(xiàn)在“羊群效應(yīng)”，即消費者跟風(fēng)。當(dāng)大部分人看到房價持續(xù)上漲并預(yù)期上漲時，便蜂擁而至購買并囤積。第三，房屋成交量增大。2007年1-9月，全國商品房住宅銷售面積同比增長33.9％。其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7％，期房銷售面積同比增長42.9％，市場需求表現(xiàn)旺盛。

二、“購房熱”成因分析

根據(jù)需求法則，在其他條件不變時，商品價格上升，需求量減少；反之，商品價格下降，需求量則相應(yīng)增加。但對于房價一路攀升的房市，商品房需求量卻不降反增。筆者認為，對于這種反需求法則的現(xiàn)象，可以借助吉芬商品來分析。此外，投資需求、有效供給不足、銀行放貸過多、假按揭及“加按揭”行為、消費者預(yù)期房價上漲等因素也是導(dǎo)致“購房熱”現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。

(一)商品房的“吉芬效應(yīng)”

吉芬商品是指需求量與價格成同方向變動的特殊商品，其產(chǎn)生的前提條件有兩個：其一，這種商品是必需品；其二，不存在更廉價的替代選擇。筆者認為，“購房熱”在價格上漲時符合吉芬商品的假設(shè)條件，需求量與價格成同方向變動，需求曲線向右上方傾斜。下面結(jié)合圖形具體分析。

圖1中橫軸和縱軸分別代表兩種商品的數(shù)量，其中橫軸代表商品房。當(dāng)商品房的價格由P₁上升到P₂后，消費者效用最大化的均衡點由b點移至a點，相應(yīng)的商品房需求增加量為X_bX_a，這是總效應(yīng)。FG為補償預(yù)算線，用來表示以假設(shè)的貨幣收入的增減來維持消費者實際收入水平不變的一種分析工具。它剔除了實際收入水平變化的影響，使消費者能夠回到原有的無差異曲線U₁上去。通過補償預(yù)算線可知，X_aX_c為替代效用，是一個正值。X_bX_c為收入效應(yīng)，為負值，且負的收入效應(yīng)的絕對值大于正的替代效應(yīng)的絕對值。很顯然，雖然商品房不是一種低擋物品，但它和吉芬商品一樣，當(dāng)價格上升時，其替代效應(yīng)與價格成反比，收入效應(yīng)則與價格成正比，收入效應(yīng)大于替代效應(yīng)，從而使得總效應(yīng)與價格成反方向變動，即需求曲線向右上方傾斜，需求量隨房價的上漲而上升(如圖2)。

從以上分析可知，以2007年為代表的近兩年房價的不斷上升，極大地刺激了人們紛紛為避免損失而增加對商品房的購買。因為購買商品房的消費支出在大多數(shù)家庭的收入中占一個較大的比例。同時，這也導(dǎo)致了窮人更窮、富人更富、貧困家庭實際收入水平大幅度下降。

在這種情況下，收入效應(yīng)大大超過替代效應(yīng)，反映到現(xiàn)實中就是“購房熱”現(xiàn)象的發(fā)生。

(二)投資需求旺盛

“購房熱”之所以出現(xiàn)，投資需求是重要原因之一，投資需求根源于房產(chǎn)可能帶來的高收益及其保值增值的特性。筆者認為，人們之所以熱衷于投資房地產(chǎn)緣于以下幾個方面：

1、對我國經(jīng)濟發(fā)展的良性預(yù)期。我國居民的儲蓄率差不多是全球最高的，經(jīng)濟的持續(xù)高增長使居民對未來經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生良性預(yù)期，紛紛將手中的閑錢拿來購房。另外，基于人民幣升值的預(yù)期，大量國外資金也通過各利，渠道進入我國房市，等待獲得人民幣升值后的利差。目前，中美利差已經(jīng)從3％縮小到不到0.5％，如果繼續(xù)加息，無風(fēng)險的套匯套利，必將刺激更多海外資金的涌入。

2、流動性過剩。流動性過剩，簡單地說就是央行發(fā)行貨幣過多，貨幣量增速過快，商業(yè)銀行資金充裕。一方面，流動性過剩使大量資金為追逐利潤進入房市，另一方面，流動性過剩間接影響CPI，引發(fā)通貨膨脹，使大量資金為求保值而進入房市。流動性過剩先是帶動原材料價格上漲，繼而帶動食品價格上漲，最后提升整個經(jīng)濟的通脹水平。在目前通貨膨脹及流動性過剩的背景下，實際為負的銀行利率刺激了大量資金購買房產(chǎn)進行保值。

3、我國直接投資渠道相對狹窄。由于文化素質(zhì)及信息不對稱，很多人不了解其他的投資渠道，手里拿著錢，選到最后只有去買房子。況且買房、賣房很簡單，市場進出方便。房地產(chǎn)的快速發(fā)展和上億人需要改善住房的潛在需求引起社會對房價持續(xù)上漲的良性預(yù)期，加上股票和基金市場風(fēng)險相對較大，我國不太規(guī)范的債券市場又很難吸引普通投資者的眼球，因而大量資金紛紛涌入房產(chǎn)行業(yè)，購買房屋保值增值。

(三)有效供給不足

有效供給不足有兩層含義：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，二是住房供應(yīng)總量不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在前幾年所開發(fā)的房屋以大戶型為主，在90/70新政實施以后，市場住房供給才以中小戶型為主。由于新政實施不久，中小戶型房源供應(yīng)不是很充足，加上不斷上漲的房價預(yù)期，很多中低收入階層紛紛貸款買房。這部分需求其實是真實的有效需求，只不過在當(dāng)前房價越炒越高的情況下被迫加入購房行列。由于房地產(chǎn)市場具有很強的引導(dǎo)和擴散效應(yīng)，開發(fā)商為了獲取更大的經(jīng)濟利益，往往對土地進行“囤積”、“惜售”，客觀上又減少了當(dāng)前住房供給。另外由于我國人多地少，耕地數(shù)量有限，可供出讓的土地越來越少，開發(fā)商拿地價格也越來越高，全國各地都不斷出現(xiàn)“地王”，從而導(dǎo)致資金力量薄弱的開發(fā)商逐漸被淘汰，也將造成市場住房供應(yīng)總量不足。

(四)銀行信貸政策寬松

銀行信貸政策過于寬松是導(dǎo)致“購房熱”現(xiàn)象的重要原因，具體可從兩方面進行說明：

1、銀行放貸過多過快。2007年1-10月份，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額已經(jīng)達到了26.03萬億元，新增貸款額已達到3.5萬億元，信貸增速已達17.66％。銀行放貸過快過多將直接導(dǎo)致購房人數(shù)的增加，這顯然為“購房熱”的出現(xiàn)提供了溫床。而且2007年度的貸款指標各銀行基本都提前用完，一旦2008年初新的住房貸款重開閘門，成交量將再度趨高，“購房熱”將繼續(xù)升溫。可以說，任何時候、任何地方的購房熱潮都離不開商業(yè)銀行的推力。目前的房地產(chǎn)市場之所以如此堅挺，完全是銀行資金體系支撐的結(jié)果。

2、假按揭及“加按揭”的推波助瀾。據(jù)工行消費信貸部門最新統(tǒng)計，該行不良個人住房貸款中，80％是由假按揭造成的。之所以形成假按揭，外部原因是開發(fā)商資金短缺，急于回收資金、投機炒房等原因。具體操作是開發(fā)商以內(nèi)部職工及其關(guān)系人的名義批量“買房”，辦理虛假按揭或中介公司安排其內(nèi)部員工申請按揭，后將貸款轉(zhuǎn)到開發(fā)商手中。內(nèi)部原因則是銀行內(nèi)控不嚴、放貸混亂并內(nèi)外勾結(jié)。各銀行員工為爭奪“黃金”客戶、完成其工作績效而省略對申請人的等級評估、信貸調(diào)查，以至于使假按揭成了“潛規(guī)則”。另外，隨著房價的不斷上漲，房產(chǎn)也在不斷增值。對于已經(jīng)使用銀行貸款的購房者，其房屋的增值部分是可以追加貸款的，這就是“加按揭”。這部分增值收益并不是購房者的自有資金，而是房價上漲帶來的額外收益。因而難免有人用這部分收益去再次購房?？梢哉f，假按揭和“加按揭”使個人住房貸款申請成了開發(fā)商套取資金的常規(guī)渠道，共同助推了當(dāng)前的購房熱。

(五)消費者預(yù)期房價上漲

目前雖然某些城市房價小幅回落、商品房成交量不高，但基于幾億人需要改善住房的巨大潛在需求及我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們普遍預(yù)期房價看漲，而對股市預(yù)期卻日趨謹慎。9月中旬以來股市股指的快速上升已經(jīng)脫離了大多數(shù)股票的實際表現(xiàn)，且面臨近來頻繁放出投資風(fēng)險警告、資金面偏緊等利空信息，使得大眾對股市的未來預(yù)期趨于謹慎。消費者中的有房族傾向于繼續(xù)購入房產(chǎn)，特別是擁有多套房產(chǎn)的“投資族”不僅明顯傾向于繼續(xù)購入房產(chǎn)，而且呈現(xiàn)出較強的惜售心態(tài)。這說明，在高位房價和宏觀政策的雙重夾擊下，真正被壓制的是普通消費者的真實購房需求。而炒房族在經(jīng)歷了幾年炒房之后，經(jīng)濟實力更為雄厚。加上國家緊縮地根政策的影響，政府無地可供，致使消費者產(chǎn)生恐慌心理，預(yù)期未來住房供給也不會很大，于是紛紛加快購房步伐，提前進行住房消費，增加了當(dāng)前住房消費的需求，從某種程度上助推了“購房熱”。

三、抑制“購房熱”的幾點對策

(一)加大住房保障體系的建設(shè)力度，分流購房需求

在當(dāng)前購房大軍中，中低收入階層也是其中的一員。給“購房熱”降溫的有效途徑之一就是建立完善的住房保障體系，增加有效供給，將這一部分真實的有效需求分流出去。在這個過程中，政府起著至關(guān)重要的作用，政府應(yīng)承擔(dān)起為中低收入者提供住房保障的責(zé)任和義務(wù)。具體建議如下：1、加快和規(guī)范廉租房建設(shè)，擴大廉租房制度的覆蓋面，合理確定廉租對象及保障標準。2、大量建設(shè)經(jīng)濟適用房，打壓市場上的投機勢力，平抑房價。3、完善金融政策，擴大融資渠道，為住房保障建設(shè)打下基礎(chǔ)。4、充分運用住房補貼手段，實行住房補貼和實際居住條件掛鉤。如果實際居住條件差，居住環(huán)境惡劣，則應(yīng)多補貼。反之，則應(yīng)少補貼。

(二)完善國家金融體系建設(shè)

完善金融體系建設(shè)是抑制“購房熱”的重要渠道之一，筆者認為應(yīng)重點做到以下兩點：1、金融政策要和其他宏觀政策配套實施。房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，“購房熱”也不僅僅是單方面打壓房市的問題。要給“購房熱”降溫必須將金融政策和其他宏觀政策協(xié)調(diào)實施來抑制經(jīng)濟的不均衡發(fā)展，減緩社會流動性過剩，平衡供求矛盾。2、完善銀行信貸政策。對于信貸政策的調(diào)整，最重要的就是讓銀行信貸剎車。一方面要出臺新的貸款措施，從源頭上使貸款總量控制下來；另一方面，要防范假按揭現(xiàn)象的發(fā)生。首先，要加強對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介公司的資格審查。比如通過查詢企業(yè)項目土地出讓金支付情況及資金來源來印證企業(yè)實力、了解企業(yè)組織構(gòu)架等從而決定其貸款額度。其次，要強化銀行內(nèi)控，增強內(nèi)部管理素質(zhì)。嚴格檢查、嚴肅問責(zé)、嚴厲處罰，強化信貸風(fēng)險管理，構(gòu)建新型考核評價體系，提升銀行工作人員發(fā)現(xiàn)和防止似按揭的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力。

(三)開征房地產(chǎn)稅

在貨幣信貸政策之外，最有效的調(diào)控手段就是稅收杠桿，稅收的增減能對社會投資和消費產(chǎn)生決定性的影響。我國當(dāng)前房產(chǎn)相關(guān)稅收偏低，導(dǎo)致個人消費盲目擴張，投機者眾多。物業(yè)費已經(jīng)不能擋住房價快速上漲帶來的誘惑，連沒有購房能力的人也要借錢購買，更不用說富人會買很多套房子等待增值后出售。如果對房產(chǎn)持有者特別是房產(chǎn)炒作者征收重稅，無疑會加大購買多套住房的成本和風(fēng)險，加大投機者的投機成本，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求會迅速降溫，房地產(chǎn)價格也會回歸到真實的市場價格上來。從而保證房地產(chǎn)業(yè)的正常健康發(fā)展，達到抑制房地產(chǎn)炒家的投機行為、使廣大老百姓最終得到實惠的目的。