基于ＳＨＴＯ理論對(duì)東西部房產(chǎn)發(fā)展水平的探討
2008-01-01 00:00:00施燕
經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2008年3期
摘要：近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。但全國各個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻極不平衡，尤其是中國東部和西部地區(qū)。從區(qū)域發(fā)展的角度，對(duì)東、西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資水平進(jìn)行了SHTO理論驗(yàn)證；同時(shí)，從人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展三個(gè)方面選取變量對(duì)SHTO值進(jìn)行回歸擬合，探討了區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展水平的影響因素，并且對(duì)東西部房產(chǎn)開發(fā)投資水平進(jìn)行了比較。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域不平衡；東西部；SHTO理論
中圖分類號(hào)：F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X(2008)03－0131－04
1 引言
1.1 問題提出
從新世紀(jì)開始，中國進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)的新階段，這必將伴隨國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)人口的穩(wěn)步增加，使房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具備了一個(gè)更加寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、更加廣闊的市場前景，面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。
然而，中國房產(chǎn)業(yè)所面臨的問題同樣不容忽視，其中以區(qū)域發(fā)展不平衡尤為突出。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在東、西部地區(qū)的發(fā)展差距也因此擴(kuò)大。東部和西部相比較，經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，交通方便，資金相對(duì)充裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些先天優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在一開始就走在西部房地產(chǎn)業(yè)的前面，這是一個(gè)無法更改的事實(shí)。因此，單純比較東西部房產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)的絕對(duì)值無法全面客觀地反映不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面的不同特點(diǎn)。
近年來，東部沿海各大城市出現(xiàn)了不同程度的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、增長速度過快、占國民生產(chǎn)總值比例過高的問題。理論分析表明，過高或過低的房地產(chǎn)開發(fā)水平都將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長產(chǎn)生不利影響，如何系統(tǒng)識(shí)別房地產(chǎn)投資水平具有重大的現(xiàn)實(shí)意義及政策指導(dǎo)意義。
1.2 SHTO理論的提出與運(yùn)用
SHTO是一個(gè)用來研究住房投資和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！癝HTO”首先由Burns和Grebler于1976年提出，他們選取全球39個(gè)足夠市場化的發(fā)展水平不等的國家作為樣本，通過排除其外部因素，利用統(tǒng)計(jì)手段分析，發(fā)現(xiàn)SHTO值和國家的發(fā)展水平(通常用人均GDP衡量)存在一種二階函數(shù)的倒U型關(guān)系(Leland S.Bums，Leo，1976)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初步階段，SHTO值非常低，只有大約2％；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，SHTO值不斷提高，在經(jīng)濟(jì)中等發(fā)達(dá)時(shí)，達(dá)到最高值8％。然后，SHTO值又會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長而下降，在發(fā)達(dá)國家SHTO值一般是3％～5％。
中國東部和西部地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也有明顯差距。本文將選取SHTO值作為識(shí)別東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資水平的指標(biāo)，以科學(xué)客觀地識(shí)別東部和西部的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況。由于我國的住宅投資統(tǒng)計(jì)工作開展得比較晚，因此本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資額占地區(qū)生產(chǎn)總值的比作為SHTO值。
利用SHTO值研究住宅投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系已經(jīng)被逐步推廣，Kyung-Hwan Kim利用韓國1970－2002年的數(shù)據(jù)對(duì)Bums-Grebler hypothesis進(jìn)行了檢驗(yàn)。本文將選取時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)此理論進(jìn)行進(jìn)一步的驗(yàn)證，數(shù)據(jù)包括中國東部地區(qū)、西部地區(qū)在1995－2005年間房地產(chǎn)開發(fā)投資、地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值。
為了探討影響區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展水平的因素，本文選擇人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，數(shù)據(jù)主要包括東部地區(qū)、西部地區(qū)1998－2005年間地區(qū)戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率、人均住宅建筑面積增加、房地產(chǎn)存量、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均總收入。由于各年份各省份對(duì)年末住宅居住面積的統(tǒng)計(jì)不完整，所以本文選取各省份年末房屋建筑面積作為房地產(chǎn)存量，并用戶籍總?cè)丝谌コ康禺a(chǎn)存量的值(人均住宅建筑面積)近似替代人均住房使用面積。
2 東、西部房產(chǎn)開發(fā)投資水平識(shí)別
選取東西部地區(qū)1995－2005年數(shù)據(jù)作為樣本，以SHTO值(單位：％)為被解釋變量，perGDP(人均地區(qū)生產(chǎn)總值／元)為解釋變量，建立二次回歸方程：SHTO=a0+a1*(perGDP)+a2*(perGDP)2，借助Eviews軟件進(jìn)行模擬回歸，結(jié)果如表1所示。從回歸結(jié)果可以看出，東、西部地區(qū)整體顯著性檢驗(yàn)F統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下顯著，說明模型設(shè)定正確；經(jīng)調(diào)整的可決系數(shù)分別為0.7856、0.6259，說明東部地區(qū)被解釋變量78.56％、西部地區(qū)被解釋變量62.59％的波動(dòng)已經(jīng)被SHTO模型所解釋，即該模型的解釋力度較強(qiáng)。
2.1 序列相關(guān)性檢驗(yàn)
由于SHTO模型選用時(shí)間序列數(shù)據(jù)為解釋變量，為避免不同時(shí)間數(shù)據(jù)的前后關(guān)聯(lián)，特進(jìn)行拉格朗日乘數(shù)檢驗(yàn)(La-grange multiplier)，結(jié)果如表2所示：東、西部地區(qū)各年的SHTO值、人均GDP在5％的置信水平下顯著，說明模型數(shù)據(jù)基本不存在序列相關(guān)性。
2.2 基于SHTO理論的模型調(diào)整
由表1中T統(tǒng)計(jì)量比較可知，西部地區(qū)參數(shù)值偏小，均未通過顯著性水平為10％的檢驗(yàn)。結(jié)合西部地區(qū)的SHTO值可知，西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資在1995年前后處于起步階段，即可能位于倒U型曲線的前半部分，因此考慮建立一次方程進(jìn)行回歸擬合，且應(yīng)該為一次增函數(shù)。經(jīng)調(diào)整后的回歸結(jié)果如表3所示：整體顯著性檢驗(yàn)的F統(tǒng)計(jì)量、人均GDP參數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下顯著，說明關(guān)于SHTO值的一次回歸方程更適合西部地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。
2.3 SHTO理論應(yīng)用于東、西部地區(qū)的驗(yàn)證結(jié)論
綜上，總體上東、西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資水平均符合SHTO理論。但由于東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著較大的差距，西部地區(qū)在1995年前后仍處于房產(chǎn)發(fā)展的初步階段，因此更符合一次方程的模擬結(jié)果。
以目前的增長速度，西部房產(chǎn)開發(fā)投資將逐步逼近倒U型曲線的峰值，這意味著未來西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資占比將更符合Burns-Grebler hypothesis的二次倒U型曲線。近年來，西部房地產(chǎn)吸引了越來越多投資者的眼光，越來越多的投資者看好西部房地產(chǎn)市場。但同時(shí)，峰值之后，西部地區(qū)房產(chǎn)市場將可能面臨短暫的平緩甚至于減慢階段，如何做好兩階段的平穩(wěn)過渡顯得尤為重要。
3 東西部房地產(chǎn)投資水平影響因素的回歸分析
選取東西部地區(qū)1998－2005年數(shù)據(jù)作為樣本，以兩區(qū)域SHTO值為被解釋變量，選取人口發(fā)展中的poprate(戶籍人口增長率／％)、urbanrate(城市化率／％)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的duse(人均住宅使用面積增量／平方米)、stock(房地產(chǎn)存量／萬平方米)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的perGDP(人均地區(qū)生產(chǎn)總值／元)、uincome(城市人均可支配收入／元)、rincome(農(nóng)村人均總收入／元)為解釋變量，建立雙對(duì)數(shù)模型：log(SHTO)=a0+a1*log(poprate)+a2*log(urbanrate)+a3*log(duse)+a4*log(stock)+a5*log(perGDP)+a6*log(uincome)+a7*log(rincome)，其中，a1、a2、a5、a6、a7＞0，a4＜0。
3.1 東、西部地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展水平影響因素研究
由于解釋變量間存在較強(qiáng)的相關(guān)性，同時(shí)引入模型將產(chǎn)生多重共線性的問題，因此本文運(yùn)用逐步回歸法，結(jié)果如表4所示：整體顯著性的F統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下均顯著，說明模型設(shè)定正確；模型的調(diào)整可決系數(shù)分別為0.985、0.997，說明被解釋變量的98.5％、99.7％已經(jīng)被該模型所解釋。
根據(jù)回歸方程，人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)SHTO值均有不同程度的貢獻(xiàn)。人口發(fā)展方面：戶籍人口增長越快，對(duì)新增住宅房產(chǎn)的潛在需求就越大，在一定程度上刺激住宅房產(chǎn)的開發(fā)投資；城市化水平越高，表明城鎮(zhèn)人口占比越大，一方面構(gòu)成了城鎮(zhèn)住房的需求，另一方面也對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提出了同步投資的要求。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面：在其他條件不變時(shí)，人均使用面積增加值越大，則對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場增量需求越大，因而潛在房產(chǎn)投資水平也越大；房地產(chǎn)存量對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資水平的影響是負(fù)向的，房地產(chǎn)的存量規(guī)模越大，房地產(chǎn)增量供應(yīng)的需求就越小，對(duì)投資的拉動(dòng)也是反向的。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：地區(qū)人均生產(chǎn)總值客觀地反映了該地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是正向的；城鎮(zhèn)人均可支配收入、農(nóng)村人均總收入分別反映了當(dāng)?shù)鼐用袢司M(fèi)水平，較高的購買力對(duì)房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)定位有著較大的影響，進(jìn)而影響著房產(chǎn)的開發(fā)投資方向。
3.2 回歸方程各系數(shù)分析比較
雙對(duì)數(shù)多元回歸中，系數(shù)值代表彈性概念，比較東西部地區(qū)的雙對(duì)數(shù)方程：
(1)人口發(fā)展水平：戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率顯著影響西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，西部地區(qū)戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率每變動(dòng)l％，該地區(qū)的房地產(chǎn)投資水平變動(dòng)0.672％、1.891％。由于西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的制約，吸引外來人口能力相對(duì)較弱，因此房地產(chǎn)消費(fèi)主要取決于戶籍人口；同時(shí)，受城市化進(jìn)程的加快，對(duì)城市新建住房的需求隨之增長。相反，東部地區(qū)人口流動(dòng)性較大，且城市化水平相對(duì)較高，因此房地產(chǎn)消費(fèi)受戶籍人口及城市化率的影響均不顯著。
進(jìn)一步比較發(fā)現(xiàn)，西部地區(qū)城市化率對(duì)投資水平的帶動(dòng)作用大于戶籍人口增長率的帶動(dòng)作用，這也從一定程度上反映出西部地區(qū)城市人口的房地產(chǎn)消費(fèi)能力更強(qiáng)，對(duì)西部房產(chǎn)投資有一定的引導(dǎo)性。
(2)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平：經(jīng)比較，人均使用面積增加對(duì)西部地區(qū)的影響顯著于東部地區(qū)：人均使用面積每變動(dòng)l％，帶動(dòng)投資水平變動(dòng)0.119％。這表明，西部房產(chǎn)市場仍處于初級(jí)階段，投資增長很大程度上依賴于住宅投資的增長。相反，東部地區(qū)的住宅投資水平相對(duì)較高，房產(chǎn)投資應(yīng)更趨向于向辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房、公共建筑等高端房產(chǎn)市場發(fā)展，因此人均住宅使用面積增加對(duì)東部地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)投資水平的影響不顯著。
(3)宏觀經(jīng)濟(jì)：理論分析表明，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，投資水平越高?；貧w結(jié)果顯示，西部地區(qū)人均GDP增長對(duì)房產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用明顯強(qiáng)于東部地區(qū)，因此西部地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的前景。
東部地區(qū)，城市人均可支配收入每變動(dòng)1％，刺激投資變動(dòng)0.425％；西部地區(qū)，農(nóng)村人均總收入每變動(dòng)1％，帶動(dòng)投資變動(dòng)高達(dá)7.837％?？梢姡S著居民收入水平的提高，購買力逐步增強(qiáng)，住房需求在“量”和“質(zhì)”上均有不同程度的提高，因而西部地區(qū)的房產(chǎn)投資還有較大的提升空間。
4 結(jié)論及建議
本文利用SHTO理論和雙對(duì)數(shù)多元回歸模型，對(duì)我國東、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資水平進(jìn)行的實(shí)證研究表明，東、西部的房地產(chǎn)開發(fā)投資水平基本符合SHTO理論的倒U型曲線模型，其中西部地區(qū)的投資尚處于起步階段，但增長速度較快，因此西部地區(qū)的回歸方程更符合一次線性回歸方程。同時(shí)，西部房產(chǎn)市場將在短期內(nèi)達(dá)到倒U型曲線的峰值，隨后可能出現(xiàn)一段增長平緩期，如何加強(qiáng)投資管理，做好平穩(wěn)的過渡，對(duì)西部房產(chǎn)市場的有序發(fā)展至關(guān)重要。模型檢驗(yàn)結(jié)果反映了東、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同特征。
首先，西部地區(qū)居民絕對(duì)收入水平相對(duì)較低，所以未來住房市場主體仍然是中低檔住房需求。從目前情況看，中低檔住房供給不足。事實(shí)上，盲目建設(shè)高檔住宅與西部地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀是不相符的，中低收入人群占西部總?cè)丝诘谋壤亲畲蟮?，這部分人對(duì)中低檔住宅的需求是最大的。開發(fā)商應(yīng)抓住這一目標(biāo)市場，有效地利用當(dāng)?shù)赝恋刭Y源，進(jìn)一步開發(fā)尚未飽和的中低檔住宅市場。
其次，隨著“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”的實(shí)施，大量農(nóng)村人口涌向城市，城市人口的增加大大拉動(dòng)了城鎮(zhèn)住房需求。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，與之直接或間接相關(guān)的建筑、建材、金融、旅游等產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展將為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的平臺(tái)。此外，西部地區(qū)大部分城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套設(shè)施普遍落后，這將在一定程度上影響到西部地區(qū)房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長。因此，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，不僅對(duì)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)整個(gè)地區(qū)城市化進(jìn)程及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用同樣不容忽視。
再次，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況存在密切的相關(guān)性。西部地區(qū)由于區(qū)位條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初步階段，因此面臨著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長的回報(bào)。結(jié)合西部地區(qū)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)企業(yè)起步晚、綜合實(shí)力弱、開發(fā)理念落后的現(xiàn)狀，地方政府應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)控職能，提供優(yōu)惠政策促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，如優(yōu)惠地價(jià)、優(yōu)惠稅收、減免開發(fā)商的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)、放寬容積率、建筑密度等專業(yè)指標(biāo)等。
最后，西部房地產(chǎn)業(yè)將面臨進(jìn)一步開放的市場。在一系列優(yōu)惠發(fā)展政策之下，不僅東部發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)商加入了開發(fā)，而且國外有實(shí)力的開發(fā)商也被吸引了過來，這將在一定程度上激活西部地區(qū)的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但同時(shí)，西部地區(qū)不能完全依賴傾斜的宏觀政府政策，而需要充分利用自身的優(yōu)勢，同時(shí)借鑒東部發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，使政策得到合理有效的利用。
[責(zé)任編輯 張 凌]
