淺析精裝修住宅

曹海峰

[摘 要]通過對(duì)“毛坯房”的由來和精裝修的市場(chǎng)需要，分析對(duì)比了“毛坯房”與商品住宅裝修一次到位的優(yōu)缺點(diǎn)，從工業(yè)化和業(yè)主的顧慮兩個(gè)個(gè)方面探討了推廣商品住宅裝修一次到位過程中存在的問題，并提出了解決相應(yīng)問題的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]毛坯房 精裝修 問題 對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平普遍提高，對(duì)家庭裝修已是普遍行為。一段時(shí)間以來，商品房“精裝修”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。精裝修房的推崇者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一就是毛坯房時(shí)代的結(jié)束，毛坯房是半成品，精裝修房才是成品房。但是，就目前的精裝修住宅而言，卻不盡如人意。建設(shè)部發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》在全國范圍內(nèi)推行，旨在逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房，來進(jìn)一步規(guī)范裝修市場(chǎng)，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序；堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的原則，貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，鼓勵(lì)開發(fā)住宅裝修新材料新產(chǎn)品，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進(jìn)住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，使之成為工業(yè)化建筑體系的重要組成部分。

這就說明了告別“毛坯房”前路漫漫。但是任何一個(gè)新的商品出現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)者來說都 有一個(gè)從簡(jiǎn)單的認(rèn)知到接受的過程；隨著時(shí)代的發(fā)展，全裝修商品房已成了近年樓市的一道景觀，逐步受到消費(fèi)者的青睞。做精裝修一住宅順潮流，合民意。我認(rèn)為全社會(huì)都應(yīng)該來推行精裝房，使房地產(chǎn)行業(yè)能健康有序的發(fā)展。下面讓我們一起分析，推行精裝修住宅的必要性。

一、推廣“毛坯房”的來由

建國以后，我國推行了公房低租金的住房分配供應(yīng)制度，簡(jiǎn)稱為住房實(shí)物分配制度。當(dāng)時(shí)供應(yīng)的住房，也是一種全裝修的住房。準(zhǔn)確地說，是一種低水平的全裝修住房。如果有人擅自作了較為漂亮的裝修，很可能成為“資產(chǎn)階級(jí)思想”的典型而受到批判。

改革開放以后，隨著人們思想的解放，住房裝修也逐步放開。有些城市的居民在分到公房后，有人開始裝修。由于當(dāng)時(shí)人們收入水平還很低，主要靠自我勞動(dòng)加朋友幫忙進(jìn)行住房裝修。到20世紀(jì)80年代末和90年代初，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民收入提高以及“房改”的推進(jìn)，居民進(jìn)行住房裝修的人數(shù)不斷增加。于是，供應(yīng)“毛坯房”讓居民自己裝修住房的辦法，就在全國各城市逐步地得到比較廣泛的推廣。在一定意義上說，推行“毛坯房”是舊住房制度的產(chǎn)物。

二、毛坯房的弊端

人們購買毛坯房后，會(huì)自行裝修住房，要求廣大居民自行裝修設(shè)計(jì)、購買裝修材料（或監(jiān)督購料）、自行委托并監(jiān)督施工和驗(yàn)收。對(duì)非專業(yè)人員的廣大居民來說，缺乏委托并監(jiān)督裝修的能力。其弊端顯而易見：（一）設(shè)計(jì)、購料、監(jiān)督、驗(yàn)收等裝修全程工作都要購房者自行完成，必將耗費(fèi)大量的精力。（二）對(duì)非專業(yè)人員的購房者而言，裝修施工的每個(gè)環(huán)節(jié)都不了解，造成監(jiān)督不力，裝修的質(zhì)量很難保證。 （三）建筑材料浪費(fèi)嚴(yán)重。開發(fā)商統(tǒng)一裝修設(shè)計(jì)、統(tǒng)一大批量購料、統(tǒng)一委托施工和監(jiān)督，能形成規(guī)模效益。而個(gè)人裝修則往往隨意擴(kuò)大用料 （四）破壞建筑結(jié)構(gòu)。由于自行裝修的購房者缺乏結(jié)構(gòu)安全方面的知識(shí)，擅自拆掉承重墻、承重梁，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擅自更改給排水管線、供暖設(shè)施等給整棟住宅帶來結(jié)構(gòu)安全、消防等方面的隱患。（五）影響周圍環(huán)境。各家各戶裝修時(shí)間不一致，裝修時(shí)間長(zhǎng)，噪音大，吵得四鄰不安；裝修產(chǎn)生大量的粉塵，做防水、刷油漆等的刺鼻氣味，混合著彌漫在空氣中，影響周圍居民的空氣質(zhì)量。（六）易引起糾紛。一方面，住戶由于裝修公司未及時(shí)維修或維修服務(wù)差而與之產(chǎn)生糾紛；另一方面，毛坯房由于在設(shè)計(jì)得時(shí)候?qū)笃谟脩粞b修考慮得較少，往往造成用戶擅自改動(dòng)房屋原有結(jié)構(gòu)，引起結(jié)構(gòu)破壞或滲漏等導(dǎo)致開發(fā)商與住戶或住戶鄰里之間的糾紛。另外，加強(qiáng)家裝業(yè)的管理，建立生產(chǎn)和產(chǎn)品的誠信體系和環(huán)保安全體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已刻不容緩。

三、商品住宅精裝修優(yōu)越性

商品住宅精裝修，其模式有兩種：標(biāo)準(zhǔn)式全裝修和菜單式全裝修。其優(yōu)越性如下 ：

（一）設(shè)計(jì)水平。進(jìn)行規(guī)?；≌b修，就必須委托有實(shí)力、有信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師，進(jìn)行各種住宅套型的精裝修設(shè)計(jì)、多種多樣的住宅裝修“菜單”設(shè)計(jì)，而還可以將主體設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)有機(jī)銜接。從而給住戶提供高水平的設(shè)計(jì)方案和保證了整棟住宅的結(jié)構(gòu)完整。特別是在國家大力推行小戶型住宅后，更需要設(shè)計(jì)師充分利用每一寸空間，充分考慮房間的實(shí)用性，美觀性。解決對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)無知所造成的遺憾(審美與品位局限) 可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果。

（二）材料設(shè)備的選購。進(jìn)行規(guī)?；≌b修，可以成批選購材料和設(shè)備，從而大大降低成本，讓利住戶。更重要的是，批量進(jìn)貨可投入必要的力量進(jìn)行材料和設(shè)備的質(zhì)量檢測(cè)，保證材料和設(shè)備的質(zhì)量。

（三）委托施工。進(jìn)行規(guī)?；b修施工，可以通過招標(biāo)投標(biāo)，擇優(yōu)選擇裝修的施工單位。保證施工質(zhì)量。

（四）質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收。進(jìn)行規(guī)模化裝修，會(huì)委托合格的監(jiān)理單位進(jìn)行全過程的監(jiān)督管理，完工后還要進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，從而保證裝修質(zhì)量，并有可靠的保修期。

四、推廣商品住宅裝修一次到位過程中存在的問題與對(duì)策

（一）工業(yè)化問題及對(duì)策

工業(yè)化程度不高是推廣住宅裝修一次到位的一個(gè)重要的制約因素。住宅裝修一次到位，其本質(zhì)是用科技密集型的規(guī)?；a(chǎn)代替勞動(dòng)密集型的粗放手工業(yè)生產(chǎn)，是工業(yè)化的部品生產(chǎn)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的“作坊式”現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)。

按照設(shè)計(jì)--施工--監(jiān)理一體化的原則，將裝修設(shè)計(jì)與建筑主體設(shè)計(jì)相互銜接，實(shí)現(xiàn)工廠部品制作，工地現(xiàn)場(chǎng)安裝。推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化和通用化，從而滿足工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng)安裝的要求。堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)路線，推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，減少手工作業(yè)，開發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分。

居室裝修部件化系統(tǒng)的框架徹底變革目前無序設(shè)計(jì)和以大量現(xiàn)場(chǎng)加工、手工制作及濕作業(yè)為主的居室裝修模式，研制開發(fā)我國的居室裝修部件化系統(tǒng)，發(fā)展綠色居室設(shè)計(jì)，實(shí)施綠色產(chǎn)品工程，是解決當(dāng)前居室設(shè)計(jì)與裝修中問題的最好途徑，必將成為家居裝飾行業(yè)未來的發(fā)展方向。

（二）業(yè)主的顧慮及解決對(duì)策

消費(fèi)者對(duì)全裝修模式的接受程度在很大程度上直接影響著全裝修模式的推廣。業(yè)主對(duì)全裝修房這一新生事物心存顧慮，阻礙了全裝修模式的推廣。其顧慮主要有：個(gè)性化問題、價(jià)格問題、質(zhì)量與保修三個(gè)方面因素。

1．關(guān)于個(gè)性化問題，開發(fā)商應(yīng)從以下幾方面著手：（1）采用菜單式全裝修，豐富菜單式的選擇品種和選擇空間，同時(shí)給住戶留出一定的自主設(shè)計(jì)的空間，讓住戶充分發(fā)揮其個(gè)性。（2）開發(fā)商應(yīng)在設(shè)計(jì)上下功夫，針對(duì)不同的服務(wù)群體，設(shè)計(jì)出適合不同服務(wù)群體的風(fēng)格各異的裝修方案，并在裝修細(xì)節(jié)的可變性上為業(yè)主著想，以滿足業(yè)主不同的需求。（3）開發(fā)商還應(yīng)提供給消費(fèi)者以適當(dāng)?shù)淖稍兎?wù)，使他們對(duì)開發(fā)商的裝修做法有所了解，有助于他們更專業(yè)地實(shí)現(xiàn)裝修的個(gè)性?？傊?，裝修要最大程度滿足業(yè)主在居住上的功能需求，兼顧個(gè)性化。

2．關(guān)于價(jià)格問題，開發(fā)商應(yīng)采取以下措施消除業(yè)主在價(jià)格問題上的顧慮：（1）與房屋裝修設(shè)計(jì)和施工單位組成互惠互利的戰(zhàn)略性聯(lián)盟，采用多種手段，降低樓盤開發(fā)成本。（2）注重房地產(chǎn)營銷手段，剝離裝修房?jī)r(jià)的提高部分，即將裝修部分的價(jià)格和房?jī)r(jià)剝離開來，突出裝修的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)惠性。（3）兼顧消費(fèi)者、供應(yīng)商和設(shè)計(jì)、裝修企業(yè)的利益，按照市場(chǎng)法則，在全面核算成本的基礎(chǔ)上，確定合理的價(jià)格。

3．關(guān)于質(zhì)量與保修問題，開發(fā)商應(yīng)以下幾方面確保裝修的質(zhì)量與保修，讓消費(fèi)者買到放心房：（1）建立完善的質(zhì)量保證體系，嚴(yán)格按照國家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（2）選擇專業(yè)的裝修單位進(jìn)行裝修施工，委托監(jiān)理單位進(jìn)行全過程監(jiān)理（3）同用戶簽訂《房屋裝修工程質(zhì)量保修書》，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照保修合同書履行保修義務(wù)。

4.建立定期回訪制度，及時(shí)與業(yè)主溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，讓業(yè)主打消對(duì)質(zhì)量問題的顧慮。

總之，只有保證了裝修質(zhì)量，做到價(jià)格合理、透明化，滿足業(yè)主對(duì)個(gè)性化與使用功能的要求等，才能消除業(yè)主對(duì)全裝修房的顧慮。同時(shí)政府部門應(yīng)做好裝修企業(yè)的資質(zhì)審查、裝修質(zhì)量監(jiān)督和對(duì)價(jià)格的宏觀調(diào)控，從宏觀上保證業(yè)主的合法權(quán)益。