房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

顏全接廈門禹洲海景城房地產有限公司（361022）

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房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

顏全接
廈門禹洲海景城房地產有限公司（361022）

摘要：住宅的精裝修是一個較為復雜的工程，所以對它的要求也就極為苛刻，除了要從美學的角度來考慮外，對其質量的考量亦是一個重點。這里便是對其質量進行分析，分析了精裝修施工過程質量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對精裝修與其他工種的配合進行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經濟效益。

關鍵詞：精裝修房；毛坯房；責任；質量監(jiān)督

0　前言

隨著人們對住宅需求的不斷提升，國家通過各種法規(guī)細則的頒布所大力倡導的精裝修商品房，越來越受到消費者青睞。業(yè)主購入精裝修商品房，僅需置入家具、家電等即可正常生活，省卻了自行裝修的麻煩，可以避免因裝修造成的結構破壞、資源浪費和擾民等現(xiàn)象。但精裝修商品房的設計、法律保障等問題，又制約著其進一步發(fā)展。

1　精裝修住宅定義及優(yōu)點

1.1精裝修住宅定義

精裝修住宅主要是指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅，能夠一次性的完成全部的裝修工作。但是需要注意的是，一次性裝修主要是指集合住宅形式，而不是別墅等具有個性化的住宅形式。在向業(yè)主交鑰匙時，對住宅內的墻面、地板、衛(wèi)生間和廚房等進行了一次性的裝修工作，裝修的材料會依據樓盤還有地理位置等因素來決定。

1.2精裝修住宅優(yōu)點

1）節(jié)約資源

精裝修住宅是當前一種熱門的裝修形式，是運用土建和裝修為一體的裝修形式。住宅內整體的布局都是成套的，保障了住宅設計風格的連貫性，并且能夠滿足業(yè)務的日常需要，實現(xiàn)了人性化的裝修手法，避免了在裝修設計過程中出現(xiàn)的不周全和不成熟等裝修弊端，能夠節(jié)約裝修的成本。

2）提高住宅建造效率

傳統(tǒng)的住宅裝修形式比較煩瑣，需要找裝修公司、水電工和木工等，裝修環(huán)節(jié)相對較多，導致裝修時間較長。精裝修住宅裝修形式，有效的避免了裝修時間長和裝修煩瑣問題的出現(xiàn)，優(yōu)化了裝修的流程，縮短了裝修的工期。

3）有利于推廣環(huán)保新材料

裝修工作主要是由開發(fā)商統(tǒng)一來完成，有利于改善傳統(tǒng)住宅的室內污染，提高了人們的居住質量，推動了商品房的發(fā)展［1］。

2　常見問題

商品房的質量問題一直以來是各方關注的重點，購房不僅要求美觀，最重要的是要有好的質量，這也正是購房的目的所在，但很多房地產商家為了推銷商品房而報出虛假信息或是為了更快的修建出商品房而無視施工質量，從而也就導致質量問題層出不窮，而這里將例舉其中最為常見的幾點。

2.1消費者居住理念應摒棄奢華、回歸理性

時下有的房地產公司或部分家裝公司，為圖房屋賣個好價錢，在打造精裝修商品房過程中，以奢華為設計的出發(fā)點，如：地面鋪裝以高檔石材拼花或高檔實木地板為主材；客廳、中庭吊頂以復雜造型和多光源為主題，以此營造超大穹頂，追求富麗堂皇的人造藝術環(huán)境；拆除原有墻體，改變建筑套內空間；改變或增加原有電氣線路、給水排水設施等。

2.2精裝修商品房裝修質量保障不到位

客戶對于精裝修的抗拒性，多來源于對裝修質量的擔憂，如所展示的材料與未來交房時是否一致、一些隱蔽工程是否施工到位、裝修隊伍的專業(yè)程度等。一方面，由于客戶無法全程了解裝修，裝修的質量多由開發(fā)商監(jiān)督和把關，在遭遇誠信危機的今天，對于開發(fā)商的不信任往往導致對裝修質量的懷疑，尤其是個別項目出現(xiàn)的裝修質量問題，更是讓購房者不敢輕易下單。另一方面，由于裝修牽扯到開發(fā)商、施工方、裝修隊伍等多家單位，內部關系復雜，主體并不明晰，一旦出現(xiàn)了裝修質量問題，容易出現(xiàn)各單位推諉扯皮現(xiàn)象，令消費者叫苦不迭。后續(xù)維修服務水平落后也是客戶擔心裝修質量的原因之一。

2.3精裝修商品房缺乏法律保障

根據建設部2002年頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設施全部安裝完成的房屋。這里的“房屋”是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。作為行業(yè)規(guī)范性文件，十多年來，《商品住宅裝修一次到位實施細則》指導行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。但在今天，精裝修商品房發(fā)展已遠遠超出該細則范疇，《商品住宅裝修一次到位實施細則》的指導性已與市場發(fā)展嚴重脫軌。

2.4精裝修商品房裝修風格單一

精裝修商品房項目所提供的裝修是統(tǒng)一的，設計師不與客戶溝通，無法體現(xiàn)個性化。對于追求個性化的現(xiàn)代人來說，很難實現(xiàn)自己想要的裝修風格，也是目前抗拒精裝修的主要原因。精裝修商品房的室內裝修設計，風格一致，缺乏個性，住在同一樓盤的業(yè)主相互串門如同回到自家一樣，未考慮不同業(yè)主群體對自居裝修風格需求。市場經濟以客戶需求為立足點，精裝修商品房同樣應以業(yè)主需求為出發(fā)點。由于未考慮購房人自居需求，精裝房在交付后，部分業(yè)主會對自居室內局部進行拆除，按照自己意圖再裝修。

3　解決精裝修住宅工程管理的措施

3.1對材料的質量控制

精裝修工程之中比較重要的就是材料，材料直接影響到了精裝修的質量與裝修結果，所以材料在精裝修過程中有著無比重要的作用，因此這里也才將對材料的質量控制放在了第一位。對于材料的質量控制主要是從兩個方面來考慮：

第一是對于材料的檢驗必須要有嚴格的制度，檢驗材料的主要方面應該包括其品種、規(guī)格、大小即尺寸等方面的內容。除此之外，還應該包括其外觀，對于住宅的精裝修，雖然質量是其關鍵，但外觀也絲毫不可懈怠，買家選擇一處住宅的首要因素就是其外觀，第一眼看上去的直觀感受主要由材料的外觀所決定，所以對于外觀的選擇和檢驗也極其關鍵。

第二是材料的使用必須要按照一定的制度進行，材料要進行使用，首先是要看其檢驗是否合格，其次是看其是否經過相關人員的簽字。

3.2加強對建筑裝修環(huán)節(jié)監(jiān)督

建筑的裝修工作是當前人們密切關注的問題，裝修工作關系到百姓生活環(huán)境和生活質量，對人們生活的各個方面造成較大的影響，促進建筑施工工作的順利開展。

為了保障施工的質量，應該對建筑行業(yè)的各項施工環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督工作，實現(xiàn)對各項監(jiān)督環(huán)節(jié)的有效管理，成為當前建筑施工過程中的重要問題，實現(xiàn)了對監(jiān)管部門的有效管理。加強對企業(yè)各項環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，是當前精裝修工作施工的重要步驟，成為當前建筑施工的關鍵內容。

對精裝修施工工作進行監(jiān)督的過程中，可以采用觀察外觀和手測等方式進行施工工作，以便能夠對建筑施工中的各項環(huán)節(jié)進行監(jiān)控，并結合相關的數據信息，來實現(xiàn)對企業(yè)各項工作的監(jiān)督活動，實現(xiàn)對各項工作的考評，展現(xiàn)出了對裝修環(huán)節(jié)進行監(jiān)督的重要性［2］。

3.3完善精裝修管理機制

在對住房的精裝修工作進行管理的過程中，管理人員是管理工作的主要核心，在監(jiān)督過程中，對整個裝修工作起到了重要的作用。房地產開發(fā)商應該充分認識到這一問題，加強對各項裝修工作的監(jiān)督，在各個環(huán)節(jié)安全專業(yè)的監(jiān)督人員，強化監(jiān)督人員的責任心。為了強化監(jiān)督人員的工作質量，應該進行定期的培訓工作，提高監(jiān)督人員的專業(yè)素質，促進監(jiān)督人員的使用效益的最大化，實現(xiàn)監(jiān)督管理隊伍的優(yōu)化，促進施工質量的提高。

4　結語

對于住宅的精裝修是一個較為復雜的工程，所以對它的要求也就極為苛刻，除了要從美學的角度來考慮外，對其質量的考量亦是一個重點。這里便是對其質量進行分析，分析了精裝修施工過程質量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對精裝修與其他工種的配合進行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經濟效益。

參考文獻：

［1］王志永.精裝修住宅的特點及施工質量控制淺析［J］.科技資訊，2009（15）.

［1］苗國.住宅精裝修工程項目管理與質量控制［J］.中國科技投資，2012，（21）：174.