中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨體制轉(zhuǎn)軌

陸　一

為全體公民提供住房保障是完全由市場(chǎng)滿(mǎn)足還是政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化只有短短不到十年，自1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布23號(hào)文件以來(lái)，住房制度改革以前所未有的速度推進(jìn)。目前我國(guó)住宅投資已占各行業(yè)城鎮(zhèn)投資比重23%，房貸總額已經(jīng)高達(dá)4-5萬(wàn)億元，約占我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額的1/3。2005年僅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房消費(fèi)就達(dá)1.42萬(wàn)億元。

在不到十年的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)從原來(lái)的所有城鎮(zhèn)居民住宅都屬于國(guó)家、全體居民都通過(guò)國(guó)家提供低價(jià)的租金的住宅而滿(mǎn)足居住需求，一改而變?yōu)樽≌杂新蔬_(dá)到60%-70%，絕大多數(shù)居民都需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房解決居住和改善居住條件的需求。

在發(fā)達(dá)地區(qū)城市中，不僅購(gòu)買(mǎi)自住住宅，而且連出租的住宅都已絕大多數(shù)出售給個(gè)人，住宅租賃的市場(chǎng)絕大多數(shù)由個(gè)人房產(chǎn)擁有者構(gòu)成;甚至于在北京、上海、廣州、深圳等地，零售商用房產(chǎn)絕大多數(shù)也是劃分成不同大小的單位，有的只以一個(gè)鋪位為單位出售給個(gè)人持有，而后再出租;諸如此類(lèi)，還有酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店……

我國(guó)目前的這種住宅租賃市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主要是由個(gè)人業(yè)主持有和經(jīng)營(yíng)的狀況，是一個(gè)特殊時(shí)期的非常不正常的市場(chǎng)狀況。成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和健全社會(huì)保障的國(guó)家，住宅租賃市場(chǎng)的主體應(yīng)該是政府和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是由房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等專(zhuān)業(yè)投資基金或機(jī)構(gòu)所組成。

以上這種反差反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的不同發(fā)展階段、不同發(fā)展層次和不同發(fā)展思維的巨大差別。

為全體公民提供住房保障是完全由市場(chǎng)滿(mǎn)足還是政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？如果是政府應(yīng)該承擔(dān)的公共責(zé)任，那真正市場(chǎng)化的做法就應(yīng)該是政府的專(zhuān)項(xiàng)公司（或基金）從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住宅，再以國(guó)民能夠承受的優(yōu)惠租金提供給居民。這就是所謂的政府用市場(chǎng)化的方式購(gòu)買(mǎi)公共產(chǎn)品，滿(mǎn)足社會(huì)公共需求的現(xiàn)代化做法。居民如果需要在此基本保障之上以自己的財(cái)力滿(mǎn)足更好的居住要求，則可以自己從市場(chǎng)上承租或購(gòu)買(mǎi)更好的房產(chǎn)。這樣的話，一國(guó)的住宅租賃市場(chǎng)完全應(yīng)該由政府和市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)成，這就構(gòu)成了住宅的批發(fā)市場(chǎng)。而一國(guó)的住宅零售市場(chǎng)絕大多數(shù)基本集中在中高端，在市場(chǎng)的總體規(guī)模中并不占很大的份額。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中可以細(xì)分為工業(yè)廠房和寫(xiě)字樓、商業(yè)零售業(yè)用房、租賃住宅、多種經(jīng)營(yíng)物業(yè)、酒店式公寓和度假村、醫(yī)療保健物業(yè)、自助式倉(cāng)儲(chǔ)、特殊用途物業(yè)等等，這些物業(yè)房產(chǎn)絕大多數(shù)在開(kāi)發(fā)商完成建造后，都是由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)如REITs等收購(gòu)，由它們進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，所得到的租金作為這些經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的主要利潤(rùn)來(lái)源，并由全體投資這類(lèi)產(chǎn)品的中小投資者分享。這在國(guó)外已經(jīng)形成了一種市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)分工和專(zhuān)業(yè)的高層次運(yùn)營(yíng)收益模式，同時(shí)已經(jīng)通過(guò)金融、證券、法律、社保等領(lǐng)域的制度安排，組成了市場(chǎng)化的社會(huì)共贏體制。

因此，要堅(jiān)持在房地產(chǎn)業(yè)中的市場(chǎng)化改革進(jìn)程，要鞏固和進(jìn)一步擴(kuò)大我國(guó)將近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革成果，我們的政府和房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，就必須停止在住宅建造面積是90平米還是134平米、住宅按揭是70%還是80%、住宅價(jià)格是5000元還是10000元的無(wú)謂爭(zhēng)論，也完全沒(méi)有必要繼續(xù)采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政手段來(lái)干預(yù)市場(chǎng)的過(guò)熱，或是挽救市場(chǎng)的下跌。

沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在長(zhǎng)期高速發(fā)展時(shí)期不伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺和升值的，當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自己居住的功能外具有了投資保值增值的功能時(shí)，一個(gè)國(guó)家所需要的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就不再僅僅是一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)，它已經(jīng)成為一個(gè)產(chǎn)品與金融、證券市場(chǎng)高度融合，互為表里，相互促進(jìn)和制衡的市場(chǎng)。

也許從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更直接的可能是如何使得它從一個(gè)低層次的零售市場(chǎng)發(fā)展成為一個(gè)較高層次的批發(fā)市場(chǎng)。而這恰恰需要金融創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和政府的思維與手段的更新來(lái)作保證。