上海房價(jià)的僵局

胡家源

在房地產(chǎn)這樣一個(gè)實(shí)力懸殊和信息不對稱的市場中，所謂的“預(yù)期”表現(xiàn)出來的力量是強(qiáng)大的。一個(gè)有價(jià)無市的僵局，已然形成。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年前10個(gè)月上海商品房銷售面積達(dá)到3043萬平方米，同比上漲32.85％，而進(jìn)入10月份，整個(gè)上海的新房成交量驟然下降了兩成多，11月又下降了兩成。

這令人想起了上海樓市最為火爆的2005年。2005年春節(jié)之后，短短幾個(gè)月內(nèi)，房價(jià)普遍暴漲30％，成交量急劇攀升，而到了下半年，成交量又迅速萎縮，半年之內(nèi)，房價(jià)普遍下跌20％。

但2007年10月以后，上海公布的交易房價(jià)似乎并沒有應(yīng)聲而落。盡管本文截稿時(shí)11月的數(shù)據(jù)還沒有出爐，中房上海指數(shù)辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月中房上海住宅指數(shù)環(huán)比上漲7.5％，同比上漲高達(dá)30％。

一個(gè)正在四處彌漫的說法是，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)實(shí)力懸殊和信包不對稱的市場中，所謂的“預(yù)期”表現(xiàn)出來的力量是強(qiáng)大的。一個(gè)有價(jià)無市的僵局，已然形成。

“空置”的隱憂

“今年是土地供應(yīng)的斷檔期?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)告訴記者。

今年上海可用于招拍掛的土地面積只有250萬平方米，而在2005年，這個(gè)數(shù)字是350萬平方米，2006年更是達(dá)到T600萬平方米?！罢畬τ谕恋氐姆帕坑泻芏囝櫦?。”

首先一條，就是上海目前在事實(shí)上一直居高不下的住宅空置率。所謂空置率的概念在市場上有兩種說法，一種就是空置在開發(fā)商手里的，沒有賣出去的房子；另外一種就是已經(jīng)售出而至少半年內(nèi)沒有裝修、居住的個(gè)體物業(yè)，或者叫售后空關(guān)房。前者是市場銷售情況和整個(gè)房地產(chǎn)市場形勢的重要指標(biāo)之一，而后者則被認(rèn)為是界定整個(gè)城市房地產(chǎn)投資比例的重要內(nèi)容之一。

上海市直對空置率尤其是空關(guān)房的問題存在著擔(dān)心。上海市房屋土地資源管理局副局長龐元早在2004年6月的一份報(bào)告中就指出，“空關(guān)房其實(shí)是一種潛在的供給，當(dāng)市場的預(yù)期發(fā)生變化，這些空置房會集中涌向市場，成為存量的出售或出租，需求逆轉(zhuǎn)為供給，如果量大，還會對市場形成沖擊?！?/p>

但截至目前，上海市并沒有關(guān)于今年住宅空置率的權(quán)威數(shù)據(jù)出臺。上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘曾表示，2005年上海的空置房面積在1000萬平方米以上，接近1996年、1997年的空置面積頂峰時(shí)期。在此基礎(chǔ)上，漢字物業(yè)董事總經(jīng)理施宏睿推算，2007年上海的空置房面積大致有15％的增長，這些增長的面積中有10％是由房產(chǎn)投資客創(chuàng)造的。

顧建發(fā)認(rèn)為，空置房的總體趨勢是在由開發(fā)商向投資客手中轉(zhuǎn)移，換句話說，相當(dāng)部分空置房目前掌握在短期投機(jī)或者長期投資的資本手中，一旦這些資本集體出手，對上海房地產(chǎn)市場造成的沖擊和負(fù)面影響不可謂不大。

在這一點(diǎn)上，曾扮演過去年上海樓市漲幅最高區(qū)域之一的松江，其遭遇便是前車之鑒。當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市場上有超過3000萬平方米的住宅供應(yīng)量，剔除投資性需求，市場一個(gè)相對普遍的說法是，上海每年的真實(shí)需求約在1500萬平方米左右。

“就上海整體市場存量而言，供大于求是定局，這里面最根本的是解決需求結(jié)構(gòu)問題?！敝蟹糠慨a(chǎn)一名分析師表示。

外資爭當(dāng)“土地銀行”

然而，解決結(jié)構(gòu)問題，留給政府和市場的空間都不多，閘門也許仍然在于土地如何供應(yīng)，供應(yīng)給誰。

據(jù)稱，盡管開發(fā)商囤地現(xiàn)象在全國各地普遍存在(參見附1：部分企業(yè)2007年上半年土地儲備)，但在上海，能長袖善舞的并非一般角色。

一名不愿具名的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，早期在“圈地”運(yùn)動(dòng)中先行一步的開發(fā)商，很可能已在2007年前成功套現(xiàn)，并不存在資金鏈的問題。例如早先曾購入上海三林地段的某開發(fā)商，2006年將自己的土地轉(zhuǎn)賣給上市公司萬科，賺了一大筆。但他同時(shí)表示，對于后來者，資金是一個(gè)嚴(yán)肅的問題。

“上海目前的房價(jià)結(jié)構(gòu)決定了能來這個(gè)市場上角逐的房地產(chǎn)商，通常是資本實(shí)力因素多過實(shí)際開發(fā)能力和意愿因素的。換句話說，來圈地的多，很多是境外上市企業(yè)；而來蓋房的少，這其中大多數(shù)是境內(nèi)上市或非上市企業(yè)?！睒I(yè)內(nèi)人士透露，有時(shí)候需要兩者合作，前者用資本分享后者的利潤。

值得注意的是，一些已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，包括境內(nèi)公司境外上市如碧桂園等，雖然全部披露了土地儲備數(shù)及可供開發(fā)年限，但沒有一家披露2007年的開工計(jì)劃。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯實(shí)，上海2007年前10個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額1084億元，同比下降3.27％；新開工面積累計(jì)1784萬平方米，同比下降11.65％。

按照業(yè)內(nèi)人士的說法，這些公司是準(zhǔn)備坐擁這些儲備充當(dāng)“土地銀行”，享受地價(jià)上漲帶來的直接和間接好處。從某種程度上來講，他們已經(jīng)成為推動(dòng)包括上海在內(nèi)的很多城市地價(jià)上漲的眾多力量中不可忽視的—支。

另一方面，海外投資銀行也蠢蠢欲動(dòng)。據(jù)相關(guān)報(bào)道，2月末，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)共同獲得上海市中心盧灣區(qū)一幅商業(yè)用地。是摩根士丹利首次從拿地階段介入項(xiàng)目開發(fā)。國家統(tǒng)計(jì)局上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9％。

在政策層面，從“171號文件”出臺到“50號文件”落實(shí)，大多數(shù)的板子都打在了從各種渠道流人的外資熱錢身上，對于合資、入股國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括直接間接參與國內(nèi)房地產(chǎn)土地和開發(fā)項(xiàng)目的外資，在推高地價(jià)和房價(jià)上所起的作用，政策上并沒有明顯的說法和限制。

正如上述分析，外資參與國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更大程度上是在追逐土地和房產(chǎn)——業(yè)已被標(biāo)上“中國資產(chǎn)”標(biāo)簽——的價(jià)格上漲，而并非項(xiàng)目本身的價(jià)值。按照一名開發(fā)商的話來說，“他們(外資)是外來的，靠不??；銀行是政府的，說變就變；最終還是要靠自己?！?/p>

地產(chǎn)股的“泡沫”

10月23日，中國證監(jiān)會正式對外否認(rèn)了“將暫停內(nèi)地房地產(chǎn)公司的IPO(首次公開發(fā)行)申請，同時(shí)將對房地產(chǎn)企業(yè)在A股借殼上市進(jìn)行全面整頓和清理”這一媒體報(bào)道，并表示，“房地產(chǎn)公司申請IPO遇阻屬于個(gè)案”。

這一表態(tài)，讓不少正在醞釀上市或增發(fā)的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)舒了一口氣，他們又可以開始四處活動(dòng)并積極地尋求在海內(nèi)外路演了(參見附2：新近及計(jì)劃上市或增發(fā)房企)。

9月13日，上海的大華集團(tuán)擬人主大連金牛，并將把旗下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)注入大連金牛，從而實(shí)現(xiàn)借殼上市。9月下旬，復(fù)星集團(tuán)稱公司未來將考慮繼續(xù)分拆旗下的業(yè)務(wù)，有關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目估計(jì)明年將在A股、H股或以紅籌方式上市。就連—直專注連鎖賣場的國美電器，也在9月25日傳出消息，準(zhǔn)備把母公司旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目于A股上市。

有媒體評論稱，8·31之后，上市房企借助股市融資不但化解了宏觀調(diào)控帶來的資金瓶頸，反而采取增發(fā)融資等手段，以股市融資再高價(jià)搶奪土地的方式，競相抬高地價(jià)以及股價(jià)。

華東師范大學(xué)研究人員稱，國家雖然對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行系統(tǒng)的融資進(jìn)行了限制，但房地產(chǎn)類公司通過在股票市場的融資，重新打通了“銀根”，使房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，開始越過銀行這道防火墻，直接轉(zhuǎn)移到社會大眾。

光大證券研究所的資料顯示，2007年1月至9月，A股房企中已完成融資的達(dá)31家，總金額高達(dá)1149.45億元。除A股市場外，包括首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)等在香港資本市場上的動(dòng)作一點(diǎn)也不比內(nèi)地上市的房地產(chǎn)企業(yè)小。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和SOH0中國在香港上市，募集的資金就接近3000億港元。香港某地產(chǎn)集團(tuán)老板承認(rèn)，目前內(nèi)地樓市最大的泡沫不在房價(jià)，而是地產(chǎn)股。

事實(shí)上，“大量拿地，上市融資，再繼續(xù)擴(kuò)張，再利用上市后的平臺進(jìn)一步融資”這種看似簡單的“斂財(cái)模式”，背后更容易掩藏上市公司與家族控股母公司之間的關(guān)聯(lián)交易，對國內(nèi)股市的健康發(fā)展也并無益處?！敖疱X的累積游戲越滾越大，其潛伏的危機(jī)，可能比起房價(jià)急升對于社會的殺傷力更大?！鄙鲜龅禺a(chǎn)集團(tuán)老板表示。

華東師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平認(rèn)為，證監(jiān)會在資本市場的核發(fā)許可權(quán)，負(fù)有協(xié)調(diào)國家資源配置的責(zé)任，在當(dāng)前流動(dòng)性過剩的情況下，更應(yīng)當(dāng)將資本引導(dǎo)至升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，而非繼續(xù)任由資產(chǎn)價(jià)格上漲創(chuàng)造更多的泡沫。

(責(zé)編郭凱)