淺析住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的條件

馬瑩瑩

[摘 要]住房消費(fèi)在目前以致將來一段很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都是中國(guó)消費(fèi)潮流的熱點(diǎn)。建國(guó)以來，我國(guó)的住宅得到了令人矚目震驚的發(fā)展，人民的居住環(huán)境有了明顯的改善，但住房的緊缺狀況仍舊存在，人均居住條件比較低。特別是隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，居民的生活水平有了明顯提高，消費(fèi)觀念和結(jié)構(gòu)的改變，使房地產(chǎn)的需求量加大.但過高的價(jià)格，政策等方面的不健全導(dǎo)致了我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)供求脫節(jié)。而實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是我國(guó)政府的首要任務(wù)。在這篇文章中我們主要討論如何使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)變成有效需求。

[關(guān)鍵詞]潛在需求有效需求

目前住房需求的主要來源有三方面：一是居民住房消費(fèi)的升級(jí)換代，二是舊房改造及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的房屋拆遷；三是外來人口購(gòu)房.這些消費(fèi)者可歸分為兩大類；一是潛在需求者，指在一定的時(shí)期，一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者具有購(gòu)買意愿兩者之一的消費(fèi)者；另一類是有效需求者，指在一定時(shí)期和價(jià)格水平下，消費(fèi)者具有購(gòu)買且有意愿購(gòu)買的需求者。但是有效需求的轉(zhuǎn)化嚴(yán)重受阻，商品房供應(yīng)量增大與潛在需求者多的情況下出現(xiàn)了住房空置率加大的怪現(xiàn)象.大量的空置商品房與大量的潛在需求者形成強(qiáng)烈的對(duì)比，原因是房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了大部分潛在需求者的購(gòu)買能力。

一、建立完善多元化，有層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

在我國(guó)金融資金市場(chǎng)大多由國(guó)家壟斷，而房地產(chǎn)的投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，回收期長(zhǎng)，購(gòu)買時(shí)所需資金較大，因此房地產(chǎn)的供應(yīng)及消費(fèi)都離不開金融的支持，因此建立完善多元化的房地產(chǎn)金融體系是我國(guó)當(dāng)務(wù)之急的事情，通過健全房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)所需資金.便于效需求得到轉(zhuǎn)化，便于消費(fèi)者很好的“提前消費(fèi)”和“跨期消費(fèi)”，在這過程之中金融機(jī)構(gòu)有著不可替代的作用.最近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)金融得到了迅猛的發(fā)展，但為了提升我國(guó)住房的有效需求的轉(zhuǎn)化我們還應(yīng)做到以下幾點(diǎn)

（一）完善和發(fā)展房地產(chǎn)信貸.房地產(chǎn)信貸長(zhǎng)期以來是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，并且鑒于我國(guó)的有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)信貸應(yīng)更多的轉(zhuǎn)移向消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)的良性循環(huán).所以我們的首要任務(wù)是擴(kuò)大信貸的規(guī)模，鼓勵(lì)消費(fèi)者住房信貸，擴(kuò)展信貸品種，在利率以及還款方式上有所創(chuàng)新，使消費(fèi)群體適合不同的信貸品種.其次是提供多方面的住房信貸融資渠道，根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際情況形成多層次信貸品種;再次，要建立起房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制.我們可以根據(jù)不同人的需要，盡早預(yù)防個(gè)人消費(fèi)信貸可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，合理的設(shè)計(jì)多樣化的信貸品種，并通過住房信貸資產(chǎn)證券化的形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn);最后，政府應(yīng)積極的鼓勵(lì)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入消費(fèi)信貸，并且成立專門機(jī)構(gòu)解決住房信貸的擔(dān)保問題，從而建立起完善的信貸組織體系.

（二）促進(jìn)住房抵押貸款證券化. 由于抵押貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍性和長(zhǎng)期性，使得金融機(jī)構(gòu)面臨“有限的可貸資金與幾乎無限的貸款需求之間的矛盾”，而解決這一矛盾的成功辦法便是發(fā)展抵押貸款證券化.解決房地產(chǎn)住房抵押期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性差，給金融的資金流動(dòng)帶來了障礙的問題。住房抵押證券化在整個(gè)房地產(chǎn)金融里可以增強(qiáng)住房抵押貸款流動(dòng)性和銀行的再貸款能力，有利于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，刺激大量信貸，形成良性的連鎖效應(yīng).對(duì)于消費(fèi)者來說可以擺脫各種因?yàn)橘Y金的問題而帶來阻礙貸款的問題，降低消費(fèi)者的貸款風(fēng)險(xiǎn)和利息帶來的負(fù)擔(dān)，滿足不斷增長(zhǎng)的信貸需求.住房抵押貸款證券化的形成為住宅消費(fèi)資金的籌措開辟了廣闊的渠道，提高了居民購(gòu)買自有住房的能力.所以我們應(yīng)盡快建立起銀行的債權(quán)市場(chǎng)，發(fā)行銀行按揭貸款支持的類型的債券，面向大眾募集資金，為消費(fèi)者提供大量的資金來源，刺激買房動(dòng)力。

（三）將一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入房地產(chǎn)金融循環(huán)，加強(qiáng)房地產(chǎn)與整個(gè)資本市場(chǎng)的聯(lián)系，拓寬融資渠道，提高資本市場(chǎng)的運(yùn)作效率，從而促使資本市場(chǎng)充分發(fā)揮優(yōu)化資源配置的功能。

（四）建立住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)。 老百姓是住房市場(chǎng)的消費(fèi)主體，建立住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)緩解了個(gè)人購(gòu)房貸款擔(dān)保難，拓寬了群眾購(gòu)房融資渠道，減少環(huán)節(jié)，節(jié)省時(shí)間、節(jié)省費(fèi)用，既是防范化解住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是催化個(gè)人住房潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的需要。并且成立專門的社會(huì)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)是解決居民個(gè)人購(gòu)房貸款擔(dān)保主體缺位的有效方式。 其次，對(duì)銀行來說，住房擔(dān)保業(yè)無疑既能擴(kuò)大信貸業(yè)務(wù)，又能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

二、穩(wěn)定房?jī)r(jià)比

住房的耐用性與必須性在很大程度上決定著長(zhǎng)期過高的房?jī)r(jià)收入比，而穩(wěn)定房?jī)r(jià)收入比是刺激潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的關(guān)鍵之一。

（一）保持城市居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)

改革開放后，我國(guó)人均收入水平雖然有了一些上漲，但伴隨著下崗職工和人口增多，總的來說增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的飆升.這就要求政府合理調(diào)整居民的收入，增加中低收入者的收入，從而有效的刺激中低收入者的購(gòu)房需求。

（二）穩(wěn)定和控制商品住宅價(jià)格過快上漲

影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的因素有很多，地價(jià)和稅費(fèi)的比例高，房地產(chǎn)投資和投機(jī)者的炒作等等使得房?jī)r(jià)上漲與收入分配不合理.因此我們應(yīng)抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，使之與大部分消費(fèi)者所能承受的水平為宜.是所以政府應(yīng)該控制商品房建設(shè)，控制商品房土地審批。引導(dǎo)和加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。

（三）大力發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)

我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比高的一個(gè)因素.同樣的條件下二手房的價(jià)格要比新的商品房低，在某些程度上可以抑制商品房的過快上漲.我國(guó)的二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，而在發(fā)達(dá)的西方國(guó)家上市的二手房達(dá)到了80%左右.我國(guó)應(yīng)增加二手房的供應(yīng)量，一方面降低了房?jī)r(jià)，另一方面給購(gòu)房者提供了更多買房的機(jī)會(huì)

三、提倡中低價(jià)位，中小戶型的集合型住房

住宅市場(chǎng)的有效需求不足的原因還有部分原因來自于住房有效供給的不足.表現(xiàn)為高檔住宅偏多，普通住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房偏少， 住宅供給結(jié)構(gòu)不合理.我國(guó)有70%的居民屬于中低收入者，現(xiàn)階段中低價(jià)位，中小型住房供應(yīng)不足.我國(guó)有關(guān)部門對(duì)杭州18家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽樣調(diào)查，單價(jià)在3000元/M以下的僅占3.7%，3000-4500元/M的也只占38.7%;建筑面積在80平方米以下僅有1.1%，80-120平方米的也只有27.9，南京蘇州上市的商品房住宅平均面積達(dá)到123平方米和135平方米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅中90平方米以上的住戶占69.4%，而當(dāng)年底空置商品住宅中此類戶型占了80.9%.這些過高的空置率使資源不能得到合理的配置和有效的利用. 并且隨著城市化的進(jìn)程和大量的農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市的情況下決定著我國(guó)的住宅只能以集合型的為主.因此我們應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)中低價(jià)位，中小戶型的集合型住房。

在房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)對(duì)于提供一定比例中低價(jià)位，中小戶型的開發(fā)商減免一定的稅費(fèi).我國(guó)也應(yīng)采取相應(yīng)的方法，并且規(guī)定每個(gè)開發(fā)商必須依自身的實(shí)際情況開發(fā)一定比例的中低價(jià)位住房. 另一方面我們可以把市場(chǎng)上長(zhǎng)期積壓一定時(shí)間未賣出去的部分商品房按一定比例的降低到經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格出售。

四、調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的積極性

（一）改善住房公積金

首先應(yīng)提高公積金的利用率．在我國(guó)公積金的利用率很底，很多地方公積金被大量沉積。導(dǎo)致公積金沒有得到有效的利用，中低收入階層對(duì)于存儲(chǔ)公積金的積極性不高，意識(shí)不強(qiáng)．廣州1992年到2002年底累計(jì)的公積金總量達(dá)到157.22億元，還有超過100億元的資金沉淀。同樣2004年重慶市住房公積金高達(dá)35億元，卻只有近5億被用來支付住房按揭款，利用率僅為14%左右。再次，我們應(yīng)對(duì)存有一定年限公積金的中低收入者適當(dāng)?shù)慕档厥赘犊?這也是使得公積金的到有效利用的手段.許多中低收入者無法一次性支付高額的首付款，使得存入多年的公積金無法提取，造成一定程度上的公積金積壓。最后拓寬住房公積金使用途徑.公積金除了用于房屋購(gòu)買，自建和維修外，還可以用于低收入家庭支付租金，促進(jìn)住房消費(fèi).

（二）政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的管理

近年來顯示經(jīng)濟(jì)適用房帶來的作用并不明顯，甚至有些地方出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的”變味”，使得居民只能望房興嘆.而經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，核心是解決約城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題.要讓這一政策能夠有效的發(fā)揮，政府必須對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)建立一整套規(guī)范的管理機(jī)制。

（三）完善和加強(qiáng)中介的作用，為消費(fèi)者維權(quán)，提供真實(shí)可靠的住房信息

目前，許多消費(fèi)者認(rèn)為中介服務(wù)收取的費(fèi)用和質(zhì)量不成正比，不能很好的為消費(fèi)者維權(quán)，服務(wù)水平低等使得大多消費(fèi)者都杜絕中介服務(wù)。所以提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)，建立中介監(jiān)管體系是我們解決有效需求問題當(dāng)務(wù)之急的事情。

總之，一國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大部分取決于住宅的有效需求，住宅的有效需求有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，并且消費(fèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最終拉動(dòng)力量。我們應(yīng)通過一系列有效的實(shí)施手段緩解居民購(gòu)房時(shí)面臨的收入約束和其他約束，我們應(yīng)培育一個(gè)高效、公平和具有合理價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)，去刺激居民對(duì)住房的消費(fèi)需求，使住宅成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。促進(jìn)住宅的有效需求，有利于優(yōu)化我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)朝著有序化和高級(jí)化的方向發(fā)展，為新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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