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    “擠地”能否擠爆“地王”

    2007-05-14 15:05
    中國(guó)新聞周刊 2007年39期
    關(guān)鍵詞:出讓金土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)商

    劉 彥

    各級(jí)土地儲(chǔ)備中心與房地產(chǎn)商一起,構(gòu)成了土地供應(yīng)鏈的上下游,因此只從開(kāi)發(fā)商手中擠地,很難見(jiàn)功。

    今年以來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛爆出天價(jià)“地王”,甚至出現(xiàn)了地價(jià)比房?jī)r(jià)還要高的倒掛現(xiàn)象。6月份,開(kāi)發(fā)商浙江綠城以12.6億元“天價(jià)”拿下上海新江灣城D1地塊,樓面地價(jià)達(dá)12509元/m2之巨,而此時(shí),新江灣城的樓盤售價(jià)剛剛超過(guò)萬(wàn)元。

    這股趨勢(shì)在此后愈加劇烈。不僅價(jià)格,拿地的速度也讓人眼花繚亂。

    繼6月份用7.7億元在沈陽(yáng)、重慶拿得土地后,僅7月份一月,北京保利地產(chǎn)在全國(guó)7個(gè)城市拿下了11幅地塊,共支付82.9億元。最后一塊地來(lái)自每年已經(jīng)沒(méi)有多少地可供的北京,在這次交易中,保利地產(chǎn)以10.48億元拿得13.8萬(wàn)m2的地塊。

    與此相對(duì)應(yīng)的是,在6個(gè)月之內(nèi),保利地產(chǎn)股價(jià)從除權(quán)后的28.40元一路漲至最高的87.99元,上漲三倍!

    公開(kāi)資料顯示,目前保利在全國(guó)10個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備達(dá)877萬(wàn)m2,在建面積的土地儲(chǔ)備1088萬(wàn)m2,成為繼萬(wàn)科之后,A股中第二家土地儲(chǔ)備突破千萬(wàn)平方米的地產(chǎn)公司。這至少保證了在未來(lái)3年,保利地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中再無(wú)缺地之虞。

    從今年春節(jié)過(guò)后,以萬(wàn)科、保利、金地、北辰、首創(chuàng)等上市地產(chǎn)公司為主的大公司,開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂“圈地”?!叭Φ亍边^(guò)程中由于競(jìng)相竟價(jià),導(dǎo)致天價(jià)頻出。其中,蘇寧環(huán)球集團(tuán)更以6.7萬(wàn)元/m2樓價(jià)、44億元天價(jià),再創(chuàng)上海單價(jià)“地王”。

    但國(guó)慶前后,“地王”們?cè)庥隽饲八从械娘S颯秋氣。

    為何重金拿地

    國(guó)慶長(zhǎng)假之后,又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的政令出臺(tái)。

    10月9日,國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)頒布,該《規(guī)定》強(qiáng)調(diào),受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后,方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

    此項(xiàng)政策的指向非常明顯,加大開(kāi)發(fā)商拿地的資金成本。但這規(guī)定并不新鮮,

    放假之前的9月12日,國(guó)土資源部曾下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》,通知中對(duì)于上述要求早已做了明確規(guī)定。除此之外,通知還要求各地合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模,以縮短開(kāi)發(fā)周期。

    對(duì)于閑置土地的最嚴(yán)厲措辭則是,“依法可以無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的,要在2007年年底前完成清退。閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收?!?/p>

    “依法無(wú)償收回”,是指依照《閑置土地處置辦法》規(guī)定,“連續(xù)兩年未使用的閑置土地,經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),由各級(jí)政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)”。

    國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)本刊稱,這幾項(xiàng)政策的出臺(tái),主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商階段陸低成本取得土地的問(wèn)題。此前,開(kāi)發(fā)商大規(guī)模圈地成本極低,并帶來(lái)了一定程度上的土地壟斷,而壟斷土地之后的“囤地”帶來(lái)了高房?jī)r(jià)。

    地王是今年以來(lái)頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的詞匯。由于整合和門檻的雙重需要,房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備與總資產(chǎn)規(guī)模之間正出現(xiàn)越來(lái)越高的趨同性——占有的土地越多,資產(chǎn)就越值錢,也就越能從股市上和銀行那里拿到錢。

    房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在很大程度上體現(xiàn)在企業(yè)的資源占有能力上,這就是為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不惜重金到處拿地的原因。

    據(jù)資料顯示,2005年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲(chǔ)備36.2萬(wàn)m2,而去年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬(wàn)m2,提高了41.18%。

    圈地過(guò)程中,資金鏈?zhǔn)侵萍s房地產(chǎn)企業(yè)圈地的關(guān)鍵因素。數(shù)次加息之后,對(duì)于土地出讓金收完之后方能取得建設(shè)用地土地使用權(quán)證也就意味著,過(guò)去以較小成本搏大的游戲規(guī)則,即將結(jié)束。

    北京個(gè)人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡對(duì)本刊說(shuō),在土地招拍掛制度實(shí)施以前,北京的城市建設(shè)用地出讓基本屬于協(xié)議出讓。在招拍掛以前開(kāi)發(fā)商只要繳納土地出讓金的15%,合同就算有效,而拿到合同制后多數(shù)房地產(chǎn)商就開(kāi)始施王。

    如能交清土地出讓金的40%的話,就可以取得臨時(shí)土地使用權(quán)證書,進(jìn)行施工。

    而在招拍掛制度實(shí)施之后,繳納15%土地出讓金之后也還可以簽合同,同時(shí)合同中規(guī)定付款期限,比如180天等等。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中,很多公司仍舊能以變通的方式,以極小的成本,換取大量土地。

    比如2003年12月8日,順馳集團(tuán)拿下北京大興黃村衛(wèi)星區(qū)的30.8公頃土地,總價(jià)9個(gè)多億的協(xié)議價(jià),只交了很少一部分土地的出讓金就開(kāi)工了。順馳集團(tuán)的一貫做法是,分批取得土地使用權(quán)證。先拖欠政府的整體土地出讓金,以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權(quán)證后,可以先向銀行抵押融資,然后用所獲得的資金用來(lái)快速完成開(kāi)發(fā)。最后,用銷售回款交納下一地塊的土地出讓金,進(jìn)而取得新的土地使用權(quán)證。

    順馳集團(tuán)的核心詞匯是速度。但是,當(dāng)速度遇到調(diào)控,翻車幾無(wú)可免。2006年,國(guó)家全面收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸,以速度著稱的“順馳模式”走人末路,公司資金鏈面臨斷裂,不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓手中的土地了事。

    令地產(chǎn)商為難的是,在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的情況下,拿不到地,很可能會(huì)被淘汰出局,多拿了地,又要承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn)。

    房產(chǎn)商的回答是選擇繼續(xù)圈地。房地產(chǎn)第一股萬(wàn)科,擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模,資產(chǎn)負(fù)債率為59%,已經(jīng)擁有超過(guò)1500萬(wàn)m2(2007年上半年)的土地儲(chǔ)備,新世界,在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備已達(dá)1753萬(wàn)m2,華潤(rùn)置地,819.9萬(wàn)m2;富力地產(chǎn),截至8月11日,2092萬(wàn)m2。

    收緊開(kāi)發(fā)貸款效用如何

    開(kāi)發(fā)商圈來(lái)的地并不是立即用于開(kāi)發(fā)。事實(shí)上,囤地造成的獲利,才是開(kāi)發(fā)商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來(lái)的地,并不是一期開(kāi)完,而是慢慢開(kāi),一期,二期,三期,這樣,囤地的收益甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利息等成本。北京過(guò)去幾年的“地王”,價(jià)格都在過(guò)去幾年中至少翻了一番。

    比如,在2005年8月初,經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)之后,華潤(rùn)置地以25.65億的總價(jià),3654元/m2的樓面地價(jià)將北京毛紡廠地塊拍得之時(shí),很多人覺(jué)得高了,但華潤(rùn)置地方面堅(jiān)信“物有所值”。眾多業(yè)內(nèi)人士稱其為“北京新地王”——這不僅僅是由于其單價(jià)之高,也由于規(guī)劃建筑面積之大,整塊地達(dá)70余萬(wàn)m2,是北京實(shí)行土地招拍掛制度至當(dāng)時(shí)的最大出讓地塊。

    兩年之后,該地塊上分批建起了橡樹(shù)灣項(xiàng)目,住宅售價(jià)從開(kāi)盤后均價(jià)8560元/m2到了二期開(kāi)盤的13500元/m2,現(xiàn)在的價(jià)格則為14500元/m2。兩年間漲價(jià)約6000元/m2,幾乎翻了一番。

    橡樹(shù)灣銷售人員稱,其二期產(chǎn)品約7成已經(jīng)售完,三期預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)盤,從整個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)看,仍將緩慢上漲。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2007年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1.73億m2,而上半年完成上地開(kāi)發(fā)的面積為1.18億m2。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商買地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度,已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)。

    國(guó)稅總局的統(tǒng)計(jì)也顯示,目前已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài),尤以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域土地閑置問(wèn)題最為突出。

    建設(shè)銀行從金融投資的考察也驗(yàn)證了這一事實(shí)。建行研究部《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示:2001年初至今年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億m2,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億m2,不足購(gòu)置面積60%。開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價(jià)等問(wèn)題比較嚴(yán)重。

    從開(kāi)發(fā)商手中“擠地”,成了調(diào)控最大的目的。9月27日,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。市場(chǎng)效應(yīng)表現(xiàn)為,在國(guó)慶一周期間,北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56%,深圳市則七天長(zhǎng)假只賣了82套房子。

    “我并不樂(lè)觀?!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)本刊說(shuō)。他認(rèn)為,收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,并不足以動(dòng)搖當(dāng)前“圈地運(yùn)動(dòng)”的根本。包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通,已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。

    事實(shí)上,“地王”們利用直接融資的渠道已經(jīng)相當(dāng)暢通。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)此分析,對(duì)于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō),投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量。目前的股市上漲之風(fēng),使得上市公司很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集資金,資金充沛又進(jìn)一步支持了其公開(kāi)拿地的行為。

    比如,保利地產(chǎn)2007年中報(bào)顯示,公司每股收益較去年同期下降55%、凈資產(chǎn)收益率較去年同期下降62%、而與去年同期相比,公司資產(chǎn)負(fù)債率、長(zhǎng)期債務(wù)與股東權(quán)益之比都在升高。雖然市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,保利地產(chǎn)的資金面正在吃緊,但用股市的錢來(lái)圈地,仍然是房地產(chǎn)大佬們的不二選擇。

    同時(shí),由于39號(hào)令和清理閑置土地的政策只規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā),而沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)的限制,約束效果也就不可能徹底。

    該擠誰(shuí)的地

    從房地產(chǎn)商手中“擠地”,被李文杰認(rèn)為是政府在用金融等手段約束需求之后,增加土地和房屋供應(yīng)的一種手段。這說(shuō)明房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,開(kāi)始正視供求關(guān)系的問(wèn)題,“土地供應(yīng)不能夠得到有效釋放是根本因素”,李文杰說(shuō)。

    土地供應(yīng)的主體有二,一是各級(jí)土地儲(chǔ)備中心,一是房地產(chǎn)商?!皩?shí)際上,各級(jí)土地儲(chǔ)備中心與房地產(chǎn)商一起,成了土地壟斷商?!眹?guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)本刊說(shuō)。

    “最初設(shè)計(jì)土地儲(chǔ)備制度的初衷,是為了調(diào)節(jié)供應(yīng)量,也就是在市場(chǎng)價(jià)格高的時(shí)候多供應(yīng)土地,價(jià)格低得時(shí)候收緊土地?!编u曉云認(rèn)為,目前各地土地儲(chǔ)備中心的做法,都基本背離了這個(gè)宗旨。

    以北京市為例。在近三年的土地供應(yīng)中,北京市甚至都沒(méi)能達(dá)到年初設(shè)立的土地供應(yīng)計(jì)劃。比如,在房?jī)r(jià)一路狂飆的2006年,北京市計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃,其中新增建設(shè)用地3900公頃,存量建設(shè)用地為2600公頃。但是截至年底,實(shí)際供應(yīng)土地僅為計(jì)劃的56%。

    “北京市可供應(yīng)的土地,土地儲(chǔ)備中心手中的可供應(yīng)土地,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商手中的土地。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊稱,如果開(kāi)發(fā)商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的話,那么,在北京市土地儲(chǔ)備中心手中的可供應(yīng)土地,至少是這個(gè)數(shù)量的20倍。

    土地,從儲(chǔ)備到形成市場(chǎng)供應(yīng),要經(jīng)歷一系列程序。首先是確定拆遷并列人計(jì)劃,其次進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā),并納入政府土地儲(chǔ)備,之后進(jìn)入“招拍掛”程序,最后,確定土地出讓結(jié)果、形成供應(yīng)。首先,“拆遷效率太低,土地整理速度和效率都低?!边@位人士忿忿不平地說(shuō),此外,土地儲(chǔ)備中心貸款234億用于一級(jí)開(kāi)發(fā),每年10多億元的貸款利息也得由財(cái)政來(lái)支付,“這樣形成土地出讓效率低——土地供應(yīng)短缺——土地拍賣價(jià)高——高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)?!边@位人士說(shuō)。

    從北京市土地整理儲(chǔ)備中心2001年成立以來(lái),由于受到資金、人員等因素的制約,土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)一直處于無(wú)計(jì)劃的自發(fā)狀態(tài),進(jìn)而影響到土地供應(yīng)市場(chǎng)。

    鄒曉云認(rèn)為,從開(kāi)發(fā)商手中擠地的手段,最多算“補(bǔ)丁手段”,是在過(guò)去的基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ),但造成目前房?jī)r(jià)高企的根本原因,卻是政府在供地方面存在一些問(wèn)題,未來(lái)的方向,只能是“從政府供地方面加強(qiáng)改革”。

    旨在推動(dòng)土地市場(chǎng)深層次改革的“土地管理深層次問(wèn)題研究”項(xiàng)目,已經(jīng)在國(guó)土資源部牽頭下啟動(dòng)。據(jù)悉,如何在供地中把大塊切小、如何放開(kāi)土地開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷、甚至切斷各級(jí)政府插在農(nóng)民和用地者之間的手,讓包括農(nóng)村集體建設(shè)用地在內(nèi)的土地供應(yīng)主體直接參與市場(chǎng)供應(yīng),把土地出讓金變?yōu)橥恋剞D(zhuǎn)用稅,都在這次研究的范圍之內(nèi)。

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