房改新政撲面而來

王　娜

保障性住房由政府解決，商品房主要由市場(chǎng)解決。

一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系正在結(jié)構(gòu)中。

8月24日～25日，由國務(wù)院主持的全國住宅工作會(huì)議召開。

建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部、財(cái)政部等各部委負(fù)責(zé)人，以及各省、自治區(qū)等地有關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)到京。期間，廈門市副市長(zhǎng)裴金佳引人注目地介紹了廈門社會(huì)保障性住房的做法和經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)參與會(huì)議的人士稱，會(huì)后相關(guān)部門可能會(huì)連續(xù)出臺(tái)多達(dá)9個(gè)配套文件。本刊記者獲悉，這些文件最快將于今年10月底完成。

文件包括；建設(shè)部會(huì)同民政部制定的“城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法”；央行會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部制定的對(duì)“廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法”，國家稅務(wù)總局會(huì)同財(cái)政部落實(shí)制定的“廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和租賃的稅收支持政策”。

而《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》也將于年內(nèi)修訂完成。

同時(shí)，住房保障立法研究亦提上日程。

這些文件被一些媒體解讀為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，從“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。

住宅保障司成立

按照現(xiàn)行的管理架構(gòu)，全國保障性住房的管理工作，一直由建設(shè)部的住宅產(chǎn)業(yè)司主管，該司設(shè)一名分管副司長(zhǎng)，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過7人。

但這樣的配置顯然無力完成全國龐大的住房保障工作的需要，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)比說：“美國負(fù)責(zé)住房保障的部門人數(shù)多達(dá)百人以上?！?/p>

8月30日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在“24號(hào)文答記者問”的新聞發(fā)布會(huì)上證實(shí)，建設(shè)部獨(dú)立設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)管司已經(jīng)獲得批準(zhǔn)。

至于住房保障司的工作和管理職能，齊驥簡(jiǎn)單地表示，“我想從名字上，大家就能夠理解到它需要做什么?！?/p>

有消息靈通人士透露，這個(gè)司的編制可能超過30人，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房都將納入住房保障司的管理范圍——此前，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房均由房地產(chǎn)司開發(fā)處管理。

根據(jù)目前中國慣常的管理架構(gòu)，國家部委所設(shè)立的主管部門，一般在各省市都有相對(duì)應(yīng)的執(zhí)行管理部門。事實(shí)上，北京市在春節(jié)前就已經(jīng)籌建北京市建委住房保障辦公室(即北京市住房保障辦)，主要負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等政策保障性住房的建設(shè)管理及政策制定工作，各區(qū)縣也成立了區(qū)縣住房保障協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

有關(guān)人士稱，住房保障司將在近期掛牌辦公。

資金何來

要落實(shí)保障性住房政策，除了有明確的主管部門外，建設(shè)資金至關(guān)重要。目前，資金仍將是未來住房保障政策落實(shí)的最大瓶頸。

根據(jù)建設(shè)計(jì)劃測(cè)算，“十一五”期間廉租房每年需要資金近500億元。

有媒體報(bào)道稱，按照北京市建委的數(shù)據(jù)，當(dāng)前北京市投入廉租房的全部資金約為3億元，這還不到北京市一個(gè)中高檔樓盤的投入資金。

而且，這些資金全部來自于住房公積金的增值收益這一單一渠道。從全國來看，公積金增值收益里可以提取的，每年總量也不超過30億元。

“24號(hào)文”要求，不僅住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后，要全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益的10％以上也必須用于廉租住房保障，這筆資金還須納入地方財(cái)政的年度預(yù)算安排。

“這三條措施，應(yīng)該可以保障充足的資金用于保障性住房建設(shè)?！苯ㄔO(shè)部政策研究中心科研處處長(zhǎng)文林峰對(duì)本刊記者說，“關(guān)鍵是西部地區(qū)財(cái)政資金不足，公積金增值收益少，對(duì)這部分城市，國家正考慮有專項(xiàng)資金安排?！?/p>

按照齊驥透露的數(shù)據(jù)，2006年，全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元；扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理成本以后，可以用于廉租房建設(shè)的公積金增值收益有100億元。

但由于各地資金差異巨大，能夠用于保障性住房建設(shè)的有效資金其實(shí)并不多。

以2006年為例，真正用于廉租住房的公積金收益是25億元，真正從土地出讓金中提取使用的只有3億元。

記者了解到，央行正會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部制定對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法，金融支持方案有望在今年10月底完成。

還有消息稱，對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，將有可能一律免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，建設(shè)用地繼續(xù)實(shí)行行政劃撥的政策，在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。

低收入資格怎樣認(rèn)定

“住房保障難在如何界定低收入者”，聶梅生指出，從保障“最低收入”向保障“低收入”的擴(kuò)容，不僅預(yù)示著住房保障的惠及面加寬，也表明需要綜合考慮更多的因素來給“低收入”下定義。

“低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的確定，由各地政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，財(cái)政保障能力，居民住房狀況，保障性住房房源等綜合因素來確定?！蔽牧址鍖?duì)本刊稱。

據(jù)建設(shè)部、民政部此前的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全國城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬戶，僅占6.7％。

目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)戶的5.5％。

而與低收入家庭一樣，迫切需要解決住房問題的，還有各城市的外來人口。在“24號(hào)文”中，對(duì)城市化過程中農(nóng)民工的住房問題，也列入了城市住房保障體系所關(guān)注的范圍之內(nèi)。

對(duì)此，有研究者表示，外地人住房問題比較復(fù)雜，涉及到原來居住地的房產(chǎn)問題，因此，應(yīng)以租賃方式解決為主。

他說，特別是住房檔案還沒有聯(lián)網(wǎng)的情況下，流動(dòng)人口住房問題解決起來難度較大，這還涉及到社會(huì)公平和住房資源合理配置，以及大城市合理控制人口無限擴(kuò)張等一系列問題。

“低收入家庭租住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，中等偏低收人家庭運(yùn)用貼息貸款購買兩限房，中高收入的家庭則進(jìn)入商品房市場(chǎng)。”上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華表示，在《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》出臺(tái)后，政府主導(dǎo)的“多層次住房體系”將具有針對(duì)性。

能否撼動(dòng)高房?jī)r(jià)

盡管各路專家一再強(qiáng)調(diào)，保障性住房與商品房是兩個(gè)分開的市場(chǎng)，但“多層次的住房保障體系”能否撼動(dòng)目前居高不下的房?jī)r(jià)，仍是大部分民眾最為關(guān)心的問題。

大多數(shù)人享受不到保障性住房帶來的“實(shí)惠”，他們更關(guān)心的，就是房?jī)r(jià)能否因此而降下來。

“與房?jī)r(jià)沒有直接關(guān)系”的說法代表了大多數(shù)專家的觀點(diǎn)。

“政府出臺(tái)‘24號(hào)文，目的是要解決中低收入群體的住房問題，而商品房要進(jìn)入市場(chǎng)流通，房?jī)r(jià)的漲跌依然要由占住房市場(chǎng)多數(shù)的商品房來決定，不會(huì)受到保障性住房政策實(shí)施的太大影響。”香港太平洋國際集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說。

在全國住房工作會(huì)議上，關(guān)于這一點(diǎn)是如此表述的，會(huì)議重提了全面貫徹國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件和國辦發(fā)[2006]37號(hào)文件的政策措施，“進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。

這兩份文件對(duì)閑置土地的收回，以及二手房轉(zhuǎn)讓的征稅措施均作出了硬性的規(guī)定。

在研究者看來，只有先把低收入者的住房供應(yīng)量“墊”上去了，通過經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決了他們的住房問題，將原來擠到商品房市場(chǎng)中的低收入者的剛性需求分流出來，使這部分住房占到相當(dāng)?shù)谋壤?如大于15％)；而中等收入者住房問題則可以通過完善普通商品房政策逐步得到解決，其余的人進(jìn)入商品房市場(chǎng)。最終形成良性的樓市，房?jī)r(jià)才有可能平穩(wěn)下來。

這次全國住房會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70％以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70％。

“保障性住房由政府解決，商品房則主要由市場(chǎng)解決，一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系即將產(chǎn)生?！庇胰A向本刊表示。