業(yè)主委員會(huì)的多事之夏

王　剛　黃艾禾　陽(yáng)思齊

都市中的民主

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在中國(guó)完全是個(gè)新事物。與鄉(xiāng)村自治搞得有聲有色不同，在城市這樣的陌生人社會(huì)，當(dāng)人與人之間沒(méi)有任何有機(jī)的利益關(guān)聯(lián)時(shí)，政府的管理也蠻有效率，人們甚至連自治的愿望都沒(méi)有。但是，在以私有財(cái)產(chǎn)為核心、共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的現(xiàn)代小區(qū)出現(xiàn)時(shí)，這一局面被打破了。業(yè)主委員會(huì)以民主的名義誕生——現(xiàn)在又開(kāi)始遭遇民主的“麻煩”。

幾十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與國(guó)有體制，使城市人口習(xí)慣于他治，而不知自治為何物。面對(duì)陡然到來(lái)的業(yè)主自治，人們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)民主并不那么簡(jiǎn)單

“維權(quán)的最高境界，不是和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司斗，而是業(yè)主和業(yè)主的維權(quán)。

2006年7月20日下午，北京恒昌花園綜合樓518室，一場(chǎng)罷免小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任的投票正在進(jìn)行。會(huì)議室里除了業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)的委員，還有旁聽(tīng)的北京市建委的代表，及聞?dòng)嵹s來(lái)的記者們。畢竟，這是2003年建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布以來(lái)，北京市首例罷免業(yè)主委員會(huì)主任事件。

投票的計(jì)票啟用了雙重方式：一種是按戶(hù)數(shù)計(jì)票，另一種是按票權(quán)計(jì)票（即按業(yè)主所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，一平方米1票）。下午3時(shí)左右，現(xiàn)場(chǎng)公布計(jì)票結(jié)果：按戶(hù)數(shù)，恒昌花園619戶(hù)業(yè)主中，395票同意罷免，3票不同意，6票棄權(quán)；票權(quán)統(tǒng)計(jì)結(jié)果是，同意罷免52020票，不同意447票，棄權(quán)846票。

這是恒昌花園小區(qū)業(yè)委會(huì)成立四年以來(lái)第一次真正意義的“全民公決”。當(dāng)聽(tīng)完按戶(hù)數(shù)的計(jì)票結(jié)果，票權(quán)結(jié)果還在統(tǒng)計(jì)中時(shí)，業(yè)委會(huì)主任何東寧便一言不發(fā)地離開(kāi)會(huì)場(chǎng)，回到家中。對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了被大家稱(chēng)作何主任或老何的他，這場(chǎng)罷免顯得“迅雷不及掩耳”，他對(duì)記者說(shuō)，6月7日，他因公赴國(guó)外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名業(yè)委會(huì)委員即在業(yè)主臨時(shí)大會(huì)上，宣讀了有209名業(yè)主簽署的事先準(zhǔn)備好的“罷免建議”。又過(guò)20多天，就發(fā)生了上面一幕。

如此高票被罷免，難道有什么事激起了民怨沸騰？

據(jù)業(yè)委會(huì)一位成員徐穎告訴媒體，人們的不滿(mǎn)主要是兩件事：一是刷墻，“8萬(wàn)元錢(qián)的尾款老何給了施工方12萬(wàn)元，不但多給了4萬(wàn)元，還沒(méi)有發(fā)票，他沒(méi)有權(quán)力這么花錢(qián)”；二是出租地下室建旅館，“5號(hào)樓地下室要被其中一名業(yè)主建旅館用于出租，老何卻同意了，但小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主沒(méi)有一個(gè)人同意。”

徐穎還說(shuō)，今年９月份，小區(qū)與現(xiàn)有的中設(shè)物業(yè)管理合同就要到期了，而何東寧一直鬧著要招投標(biāo)改選物業(yè)，“這中間有什么利益關(guān)系，就不好說(shuō)了，但我親耳聽(tīng)他說(shuō)過(guò)，換了這個(gè)物業(yè)，大家都有好處。”

事后，何東寧開(kāi)始了反擊。他以“誹謗”為名將徐穎和另一人起訴至宣武區(qū)人民法院，并向北京市宣武區(qū)建委物業(yè)科等部門(mén)遞交了行政請(qǐng)求書(shū)，請(qǐng)求責(zé)令恒昌花園業(yè)主委員會(huì)撤銷(xiāo)召集罷免自己業(yè)委會(huì)委員資格的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的決定。

被告上法庭的業(yè)委會(huì)

業(yè)主們對(duì)自己選出的業(yè)委會(huì)不滿(mǎn)，這種事情不只發(fā)生在北京。

2005年5月，上海市浦東新區(qū)東方佳苑的20戶(hù)業(yè)主將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭。

事件緣起于小區(qū)健身器的安裝。當(dāng)時(shí)，浦東新區(qū)鵬欣居委會(huì)為東方佳苑爭(zhēng)取了一套免費(fèi)健身器材，但把這套器材安放在哪里，業(yè)主們卻產(chǎn)生了分歧。

業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)在小區(qū)內(nèi)選了5個(gè)安裝點(diǎn)，其中之一是中央綠地，在回收的294張業(yè)主有效表決票中，選中央綠化帶的最多，共110票，卻未達(dá)到總票數(shù)的1/2。業(yè)委會(huì)據(jù)此又組織業(yè)主就“是否安裝在中央綠地”進(jìn)行有針對(duì)性的投票。

從一開(kāi)始，小區(qū)6、7號(hào)樓的業(yè)主就極力反對(duì)。因?yàn)檫@兩幢樓的大陽(yáng)臺(tái)直面的就是中央綠化帶，這些業(yè)主也是作為景觀房購(gòu)買(mǎi)的，房?jī)r(jià)比其他樓貴10％。業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)初“一房一價(jià)”中涵蓋了景觀、位置、配置等因素，隨意破壞、更改這些因素，是侵犯他們的部分財(cái)產(chǎn)權(quán)。

而業(yè)委會(huì)主任徐承龍認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)公共綠化、道路、場(chǎng)地等歸全體業(yè)主所有，只要多數(shù)業(yè)主做出決定就可處置、改變，一部分業(yè)主有意見(jiàn)，這些人應(yīng)少數(shù)服從多數(shù)。

第二輪投票，多數(shù)持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主拒絕參與，最后僅收到4張反對(duì)票，業(yè)委會(huì)據(jù)此得出“同意率為99％”的結(jié)論。隨后，10余件健身器材被安放在了中央綠化帶。

于是，部分業(yè)主旋即將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上了法庭。

最終，街道辦事處出面調(diào)解，將健身器材安置在了小區(qū)院外。經(jīng)歷如此反復(fù)，業(yè)委會(huì)主任徐承龍感覺(jué)工作沒(méi)法做了，主動(dòng)提出辭職。

東方佳苑業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)的案件在這個(gè)城市并非惟一，根據(jù)上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)陳世福的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2003年以來(lái)，上海市物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件數(shù)量明顯下降，越來(lái)越多的案件發(fā)生在業(yè)主告業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)告行政主管部門(mén)身上。

業(yè)委會(huì)主任：“你根本干不下去”

2006年7月11日，北京市政協(xié)發(fā)布居住小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題調(diào)研報(bào)告。報(bào)告指出，全市3077個(gè)居住小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目中，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》成立的業(yè)主大會(huì)有360個(gè)，僅占住宅物業(yè)項(xiàng)目的11.7%。最早的業(yè)委會(huì)，成立于上世紀(jì)90年代，在當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（管委會(huì)），而到今天，據(jù)中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員、前朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì)主任舒可心說(shuō)，第一代的業(yè)委會(huì)主任，現(xiàn)在基本上都不在任上了。他們或者在換屆時(shí)不再連任，或者干脆中途辭職。

北京銀楓家園的前業(yè)委會(huì)主任北野，是在半年前辭去這一職務(wù)的?！澳愀靖刹幌氯ァ保币皩?duì)本刊記者說(shuō)，“我們這一代業(yè)委會(huì)主任，都是民選上來(lái)的，也就是說(shuō)，多數(shù)都是在與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的‘斗爭(zhēng)中冒出來(lái)，得到大家的信任。這樣，業(yè)主們對(duì)你的期望值非常高，而你的責(zé)任又非常重，小區(qū)這幾億元的房產(chǎn)、每年上千萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)，似乎都落到了你的身上。而業(yè)主們，什么事都來(lái)找你，簡(jiǎn)直是把你當(dāng)奴隸使?！?/p>

北野感到當(dāng)這個(gè)主任，最難的事是開(kāi)會(huì)。如果是開(kāi)業(yè)主大會(huì)，全小區(qū)數(shù)百戶(hù)人家，挨家挨戶(hù)通知，這事誰(shuí)來(lái)干？“比如要不要換物業(yè)公司這樣的大事，必須得開(kāi)業(yè)主大會(huì)。你先要準(zhǔn)備大量文件和資料，要一輪輪征詢(xún)意見(jiàn)，確定時(shí)間地點(diǎn)，印單子，發(fā)選票。一個(gè)業(yè)主大會(huì)，不準(zhǔn)備幾個(gè)月，根本開(kāi)不下來(lái)。而如果參會(huì)的業(yè)主們?nèi)藬?shù)不夠法定比例，這個(gè)業(yè)主大會(huì)就白開(kāi)了?！?/p>

即使是開(kāi)小規(guī)模的會(huì)，比如業(yè)委會(huì)的幾個(gè)委員開(kāi)會(huì)，也讓北野頭痛?！白顦O端的一次，我通知了十幾個(gè)人（業(yè)委會(huì)的擴(kuò)大會(huì)），最終只來(lái)了一個(gè)。他們會(huì)有各種各樣的理由不來(lái)，比如，我還要看電視連續(xù)劇呢，或者，我還要遛狗呢”。

更讓北野寒心的，是小區(qū)里的業(yè)主們“素質(zhì)不高”。他舉了一例：有一位業(yè)主，私下里把自己住房的承重墻給拆了。“這種行為，涉及到上面五層樓住戶(hù)上百人的生命和數(shù)以?xún)|計(jì)的財(cái)產(chǎn)。你說(shuō)可怕不可怕？”作為業(yè)委會(huì)主任，他去干涉，卻被人家一頓罵回來(lái)。還有的業(yè)主，把自家的垃圾堆在鄰居家門(mén)口，北野去管的結(jié)果，就是得罪人?！拔覀冞@些干業(yè)委會(huì)的，都是義工，不拿錢(qián)的。這幾年，我自己光電話(huà)費(fèi)就付出上萬(wàn)，晚上12點(diǎn)都會(huì)有人找。結(jié)果怎樣呢？可以說(shuō)，我除了沒(méi)有被人殺，所有的威脅手段都遇上過(guò)了。寫(xiě)匿名信恐嚇的，用磚頭來(lái)砸門(mén)的，更不說(shuō)散布各種謠言誹謗的我聽(tīng)說(shuō)，還有業(yè)委會(huì)主任被人打的?！?/p>

同樣，周駿在2001年1月當(dāng)上上海市普陀區(qū)長(zhǎng)發(fā)白玉公寓的業(yè)委會(huì)主任后，用他的話(huà)說(shuō)，生活隨即陷入麻煩之中。做了四年業(yè)委會(huì)主任，打了三次電梯官司，換了四家物業(yè)公司，直至最后干不動(dòng)了，業(yè)主們就把他換了下來(lái)。在換屆的那一天，周駿說(shuō)，頓時(shí)如釋重負(fù)。

卸任之后，周駿在《新民晚報(bào)》發(fā)表了一篇文章，名字就叫《我當(dāng)業(yè)主委員會(huì)主任》。在文章中，他這么寫(xiě)道：我終于卸任了，因?yàn)槲疑钌钪罉I(yè)主委員會(huì)主任不好當(dāng)。物業(yè)不好可以換，而業(yè)主的素質(zhì)才是最讓人頭疼的事。

“所以，以我所知，第一代的業(yè)委會(huì)主任們，現(xiàn)在是三種狀態(tài):第一種是干不下去;第二種是貪污腐敗;第三種是不作為。”北野說(shuō)。

北野這樣總結(jié)這幾年業(yè)主們的維權(quán)：“開(kāi)始的主要目標(biāo)是對(duì)著開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，采取比較極端的形式，比如靜坐，對(duì)抗。到現(xiàn)在，人們發(fā)現(xiàn)，靠鬧解決的問(wèn)題，都解決了，還解決不了的，是業(yè)主之間的事。維權(quán)的最高境界，不是和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司斗，而是業(yè)主和業(yè)主的維權(quán)。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的傷害，我叫‘肌膚之患，真正的‘心腹之患，來(lái)自業(yè)主。”

(本刊記者鄭小紅對(duì)本組文章亦有貢獻(xiàn))