中國走近“物權(quán)”時代

董浩晴

7月1日，歷時7年多時間經(jīng)過不斷審議的物權(quán)法（草案）向社會全文公布，廣泛征求意見，以進(jìn)一步修改完善，預(yù)計(jì)將在明年3月召開的全國人大會議上審議表決。它是我國保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的第一部法律，將福澤13億中國人。

這部法律的問世，標(biāo)志著中國已經(jīng)走進(jìn)“物權(quán)”時代。

鼓勵創(chuàng)造積累財(cái)富

物權(quán)是指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。過去，我國沒有物權(quán)法，現(xiàn)在制定的物權(quán)法，就是保障人民安居樂業(yè)的法，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的法。它與我們的生活息息相關(guān)。

作為調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，物權(quán)法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權(quán)利，其他的人負(fù)有什么義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任。

這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個方面：一是定分止?fàn)帲欢俏锉M其用。制定物權(quán)法，是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質(zhì)利益，調(diào)動人們創(chuàng)造財(cái)富、愛護(hù)財(cái)富、積累財(cái)富的熱情，提高社會生產(chǎn)力。

落實(shí)憲法精神私人財(cái)產(chǎn)獲得同等保護(hù)

2004年3月，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案，使私有財(cái)產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利。隨后開始審議的物權(quán)法草案，就如何保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，以確立保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的具體法律制度。

幾經(jīng)修改后，目前公布的物權(quán)法草案將國家、集體和私人所有權(quán)并列為一章，著重突出對公有財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)予以同等保護(hù)。草案規(guī)定，任何單位和個人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵害。國家、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財(cái)產(chǎn)。

法律對私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，除最高層次的憲法保護(hù)外，還應(yīng)有第二層次的民法保護(hù)，第三層次的單行法保護(hù)。物權(quán)法草案對公私財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù)，這是社會主義市場經(jīng)濟(jì)所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現(xiàn)。

明確國家所有權(quán)由誰行使嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失

物權(quán)法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式，規(guī)定了相應(yīng)的國家所有權(quán)行使人。比如，草案規(guī)定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利；國家投資設(shè)立的企業(yè)，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益。

針對這一情形，物權(quán)法草案專門增加條款，加強(qiáng)對國有資產(chǎn)的保護(hù)，并依據(jù)不同情形，追究企業(yè)相關(guān)主管人員的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。

草案規(guī)定，違反國家規(guī)定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

物權(quán)保護(hù)方式更為全面三種途徑解決物權(quán)受損

加強(qiáng)對物權(quán)的保護(hù)，是維護(hù)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的必然要求。物權(quán)法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對確認(rèn)權(quán)利、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。

草案規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求恢復(fù)原狀；不能恢復(fù)原狀或者恢復(fù)原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

明確業(yè)主權(quán)利減少物業(yè)糾紛

居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。

草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。專家認(rèn)為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。

草案同時規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

草案還規(guī)定，建造建筑物，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)建筑規(guī)劃的規(guī)定，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。

建設(shè)用地使用權(quán)期滿收回申請續(xù)期需提前一年

在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

針對這一問題，物權(quán)法草案規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)回收建設(shè)用地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期。

征地、拆遷應(yīng)給予合理補(bǔ)償補(bǔ)償費(fèi)不得被挪用截留

為確保征地、拆遷中補(bǔ)償?shù)轿?，物?quán)法草案增加了一些條款，細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定，國家保護(hù)私人的所有權(quán)。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。違法拆遷、征收，造成私人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房

城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地？

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，國務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理，已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，目前的草案規(guī)定，宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。

草案同時規(guī)定，農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。

明確擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍社會公益設(shè)施不得抵押

擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)法的重要內(nèi)容。物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定。

草案規(guī)定了可用于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍。按照規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；交通工具等。

此外，為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道，草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎(chǔ)上有所突破，規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)抵押，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)就約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

草案同時規(guī)定，土地所有權(quán)，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得抵押。

不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記登記費(fèi)用不得按面積或價額收取

不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示的原則，涉及不動產(chǎn)的，要靠登記制度保障。

物權(quán)法草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

草案同時規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過信息共享等辦法，為當(dāng)事人一并辦證提供便利。

關(guān)于不動產(chǎn)的登記費(fèi)用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。

領(lǐng)取遺失物應(yīng)付保管費(fèi)善意占有人可以“免責(zé)”

將拾得遺失物交還對方后，是否應(yīng)得到保管費(fèi)之外的報(bào)酬？目前，物權(quán)法草案只是規(guī)定，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。

這一規(guī)定是否應(yīng)該加以修改？如果“拾金有償”，是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突？法學(xué)專家的主張并不一致。因此，這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。

草案還規(guī)定，拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

占有指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實(shí)際控制。占有人可以是依法有權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權(quán)占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權(quán)占有的，稱為善意占有。明知自己是無權(quán)占有的，稱為惡意占有。

草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

草案同時規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)扣除善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。

維護(hù)特殊人群權(quán)利草案設(shè)立居住權(quán)

草案規(guī)定，所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)。

關(guān)于居住權(quán)的期限，草案規(guī)定，期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時止，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨(dú)立生活時止。因住房滅失，住房所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償；沒有獨(dú)立生活能力的居住權(quán)人，也可以放棄補(bǔ)償，要求適當(dāng)安置。

同時草案明確規(guī)定，上述居住權(quán)不包括因婚姻家庭、租賃產(chǎn)生的居住關(guān)系。