“經(jīng)營土地”背后的誘因等

“經(jīng)營土地”背后的誘因

在“經(jīng)營城市”的響亮口號之下“經(jīng)營土地”一度在各地興起?！督?jīng)濟參考報》報道，一些地方政府在這一口號下，興起了“賣地風(fēng)”，動輒就是成百上千畝，其名義五花八門。在經(jīng)營土地背后，一些地方政府向土地管理部門直接下達年度土地出讓指標(biāo)，以求完成財政“創(chuàng)收”任務(wù)。以非市場化的方式低價征地，高價出讓，已成為不少地方創(chuàng)造“政績”、增加財政收入的重要渠道。

那么，如何對地方政府賣地行為進行約束呢？因為土地的出讓金實際上是若干年土地使用期的地租之和，政府獲得的土地出讓金有很大比率是預(yù)支未來的收益；表現(xiàn)在跨期地方政府角度，則是在任政府提前支取下任政府的收入，這種對土地收益的透支對于下一任政府不公平。因此，可以對土地的出讓金恢復(fù)其地租的經(jīng)濟學(xué)本質(zhì)，即在任的地方政府可以賣出土地，但是土地的收益則應(yīng)按土地的使用年限分期支付，如50年、70年之內(nèi)分期支付。對于本屆政府來說，賣的地越多，應(yīng)該為下一屆政府留下的預(yù)期收益就越多；對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，因為土地出讓金分年度支付，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

目前，地方政府官員為追求“政績”，習(xí)慣性地追求當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長率、城市化進程和一些表面化的“形象工程”。然而，錢從哪里來？據(jù)調(diào)查，一些市、縣、區(qū)的土地出讓金收入已經(jīng)占到財政收入的35%左右，有的甚至高達60%。

我們可以通過觀察和評估目前的城市化進程，來看看當(dāng)前的土地經(jīng)營已經(jīng)到了何其離譜的程度。據(jù)統(tǒng)計，在各地城市的共同推動下，最近10年我國的城市化進程以年均提高0.63個百分點的速度發(fā)展。按照這一速度，在未來10年內(nèi)，我國城市化水平將達到世界發(fā)展中國家38.4%的平均水平；在未來20年內(nèi)，將達到世界47%的平均水平。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，我國城市化水平要達到47%的世界水平，需要轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口1.5億人；如果要將城市化水平提高到與中國的工業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展相應(yīng)的水平，則要轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口2.5億人。這里還包括每年城市將有800萬—1000萬左右下崗失業(yè)職工的安置問題。按照這一估算，從目前開始，我國未來20年內(nèi)至少要建1000萬人口的城市20座，或100萬人口的城市200座。這一目標(biāo)是否可能呢？這組數(shù)據(jù)間的巨大反差，從一個特定的側(cè)面反映了城市土地過度出讓推動下的城市化的“政績”泡沫。

近年來，為數(shù)不少的富豪落馬，成為“問題富豪”。這些問題富豪的財富積累幾乎無一例外地都與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。而問題富豪的后面，往往也會牽連出一些主管的政府官員。

在土地經(jīng)營熱潮中，大量的尋租機會也是一個重要的驅(qū)動力。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，由于土地市場管理中存在種種不規(guī)范，根據(jù)土地交易量估算，我國每年國有土地收益流失至少在100億元以上。

土地出讓過程中尋租的形式也紛繁復(fù)雜。首先，當(dāng)前很多國有土地仍然是通過協(xié)議出讓或劃撥形式，其間的不透明自然醞釀了尋租的機會；其次，因為不同用途的土地價格不同，于是擅自改變土地用途就成為尋租的一個途徑。另外，一些地方未批先占、少批多占、越權(quán)批地的違規(guī)用地現(xiàn)象大量存在，如將耕地和良田瞞報為荒地劣地等欺騙手段，違規(guī)占用土地；還有的低價協(xié)議出讓，擅自減免低價，不依法追繳土地出讓金等。

因此可以看出，在房地產(chǎn)的市場化開發(fā)的背后，則是大量土地出讓的非市場化，是行政價格與實際市場價格之間的巨額差價。這既是驅(qū)動不少地方政府大量賣地的動力，也是尋租行為產(chǎn)生的溫床。要遏制其發(fā)展，只能實行透明的、公開的市場化土地出讓。

慎說排名榜

排名榜，由來已久。大家熟知的，在科舉中不僅分一、二、三甲，更講究的是狀元、榜眼、探花，一舉成名天下聞。也不僅是中國事，西方對企業(yè)和富人同樣有此習(xí)俗，成為年年盛舉。

《新華日報》評論說，當(dāng)代中國，排名榜有愈演愈烈之勢。這首先表現(xiàn)在排名的領(lǐng)域，除了企業(yè)和個人，還有數(shù)不盡的單項和綜合；尤其是在地區(qū)，從省、區(qū)到市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)村，各式各樣的排名榜層出不窮。并且有官方，有民間，誰也搞個排名，誰也要個排名，爭奇斗艷，五彩繽紛。排名榜多如牛毛，第一、第二滿街走，排名榜的身價卻不升自落了。為什么？由于濫觴所至，離科學(xué)越來越遠，人們感到越來越糊涂，目迷五色，莫衷一是。

這里只說說地區(qū)排名，中國有30多個省市區(qū)，二、三千個市縣，幾萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這樣那樣排名，排得過來嗎？或者只列出十強、百強，真的優(yōu)中選優(yōu)了嗎？特別是指標(biāo)不同、方法各異，可以正確反映實際次序嗎？

拿大家熱衷的GDP來說，無論是總量或人均及其增長率，大小和高低的排名有一定的意義，而據(jù)以分強弱、別優(yōu)劣特別是評判政績和領(lǐng)導(dǎo)能力，就不夠準(zhǔn)確也不夠公平了。因為一個地區(qū)的GDP及其增長，說白了，既有主觀條件，還有客觀條件。從沿海與內(nèi)地的東中西部，由于基礎(chǔ)不同，區(qū)位各異加上一定時期的政策傾斜，經(jīng)濟增長有快有慢，經(jīng)濟總量有多有少，以致差距存在并不斷擴大，不能都歸之于主觀努力。如把發(fā)達地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)人調(diào)升到次發(fā)達、欠發(fā)達地區(qū)，寄以厚望，最后多數(shù)未能奏效和如愿，就證明了這一點。人均GDP也一樣，在城市和農(nóng)村固然無可比性，在以城市為主、為次和所轄縣域多少、大小不同的地區(qū)，都有不同情況。至于外來工的多少、列不列入計算以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有別，會造成相差很大的結(jié)果。還有進出口貿(mào)易和招商引資，更大程度上與區(qū)位有關(guān)，努力縮小差別和后來居上值得鼓勵，但要求相對平衡，難免主觀意志。

大興排名風(fēng)，流弊甚多在這種大潮引誘下，片面追求GDP并導(dǎo)致投資過熱和重復(fù)建設(shè)，已為大家所熟悉。為相互攀比而相互競爭、排拒合作以及相互封鎖，也屬屢見。同時導(dǎo)致弄虛作假和數(shù)字腐敗。搞排名榜的單位應(yīng)運而生，其中不乏有償排名者。經(jīng)濟增長中產(chǎn)生種種不協(xié)調(diào)，重工輕農(nóng)和重城輕鄉(xiāng)，不能認為與此無關(guān)。

反對亂排名，不是企望取消一切排名，而是要求慎說排名榜，把有關(guān)工作納入正途。搞排名榜，必須精簡，力爭少而準(zhǔn)和規(guī)范化。對地區(qū)排名，集中于綜合競爭力，要有一套指標(biāo)體系和計算方法，不能隨便設(shè)計，各取所需。這是政府職能，也不排斥民間單位協(xié)同，成為一種制度，并有相應(yīng)的機制和規(guī)則?？傊瑧?yīng)當(dāng)確立正確的排名觀，淡化浮躁的排名意識；歸根到底要樹立科學(xué)的發(fā)展觀。