在拳腳中成長

當(dāng)九龍花園臨時業(yè)主委員會的主任被打致殘后，舒可心的出場已經(jīng)是一個必然性的時間問題了

另類人物

這可能是一個司空見慣的老新聞。5月14日上午10點多，九龍花園臨時業(yè)主委員會主任李建國開車駛出東門時，突然遭到一輛銀白色捷達(dá)車的攔截。車上跳下3名手持鐵棒的神秘人把李建國強(qiáng)行拖下車，接著便用鐵棒猛擊李的頭部。而兩分鐘之后，現(xiàn)場只剩下了血流如注的李建國呻吟不止。之后的診斷結(jié)果是，李顱骨、左胳膊粉碎性骨折，右眼永久性失明。

拳腳交加之下，北京九龍花園的業(yè)主委員會雖然沒有風(fēng)流云散，也是陽剛之氣全消。整個業(yè)主委員會中的所有男性被嚇得無影無蹤，只留下一般女將勉力支撐臺面，委員會嚴(yán)重的陰陽不調(diào)。

九龍花園業(yè)主代表李建國在這次事件里才真叫冤，平白無故地挨了一頓打，一只眼睛近乎失明，卻什么也沒換來。不僅事情迄今還沒有解決，就算最后能夠柳暗花明，但丟了一只眼睛的李建國，已經(jīng)成了物業(yè)和業(yè)主越來越激烈的沖突中最大的犧牲品。

這個時候，舒可心的出場已經(jīng)是一個必然性的時間問題了。

舒可心開著自己的買賣，似乎和房地產(chǎn)毫不相干，但在北京的房地產(chǎn)圈子里，卻也算個名人。舒可心住在北京的朝陽園小區(qū)，首先領(lǐng)教他的風(fēng)格的就是朝陽園的開發(fā)商。

2000年，舒可心坐在他位于朝陽園小區(qū)31層的住宅里考慮，為什么他的洗澡水會忽冷忽熱呢？

不知道一般人在這種情況下會怎么辦，但恐怕絕大多數(shù)不會像舒可心這么干，他拿來了住宅樓的設(shè)計圖紙研究了一番。朝陽園供水系統(tǒng)采取的是變頻供水方式，位于地庫的變頻泵將水輸送到各個樓層，舒可心發(fā)現(xiàn)，用于高層住宅的調(diào)壓氣罐實際比設(shè)計要求小了一半。

舒可心沒有為此對奸商們義憤填膺，他的判斷是，這應(yīng)該和開發(fā)商的初衷無關(guān)，又是施工單位偷工減料的老把戲。在當(dāng)今中國，這幾乎是一成不變的常態(tài)，施工單位如果老老實實才是怪事一件。不過，舒可心還是去找了開發(fā)商，咨詢并算了一下改造費用大約是5000元，開發(fā)商挺干脆地悄悄把氣壓泵給換了。

朝陽園的游泳池沒有熱循環(huán)設(shè)施，一部分業(yè)主為此以不交物業(yè)費為手段和開發(fā)商糾纏，戰(zhàn)斗有走向復(fù)雜的趨勢，因為這件事跟物業(yè)公司根本沒有關(guān)系。舒可心找到高中物理老師，算了一下游泳池冬季和夏季不同的熱量損失，以書面形式告訴開發(fā)商業(yè)主一年會因此造成多少損失，浪費多少熱力資源和水資源，結(jié)果開發(fā)商沒怎么羅嗦就花了十幾萬把事情辦了。

這些事情使舒可心琢磨明白了，怎么和開發(fā)商打交道才算明智?！熬S權(quán)不能靠嚷嚷，”舒可心說，因為一般情況下，大部分發(fā)展商都沒有違法，而是使用了“商業(yè)技巧”，“所以業(yè)主們維權(quán)也需要技巧，并依靠自己建立的合法組織?！?/p>

九龍花園的業(yè)主們和開發(fā)商的矛盾焦點是，開發(fā)商把當(dāng)初承諾給他們的會所給賣了。按舒可心的意見，如果產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，交易就成了不可改變的事實，嚷嚷也沒用。比較明智的做法是，盡快成立管委會去查會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，如果沒過戶買賣就是無效的，接著進(jìn)一步向政府申請反對過戶，政府會考慮因存在糾紛而不予辦理。

“開始我提出以上建議的時候，業(yè)主們基本上是不聽的。”舒可心無可奈何地說，“現(xiàn)在鬧得這么不可開交，估計開發(fā)商已經(jīng)先行一步把產(chǎn)權(quán)過戶了?！?/p>

在舒可心看來，所有小區(qū)里業(yè)主和開發(fā)商的糾紛，幾乎都在通過一種類似于農(nóng)戶斗地主的方式解決著，這往往會把兩個利益集團(tuán)的理智一步步推向崩潰的邊緣。

另一出格外神似的劍拔弩張正在鳳凰城上演，該小區(qū)的購房者正因為開發(fā)商私自更改了建筑物的外立面和道路、樹林等問題而不肯收房，并要求開發(fā)商退還20％的房款，否則他們將以不交貸款相要挾。

“外立面改了跟你住戶有多大的關(guān)系呢？如果不同意，你完全可以要求開發(fā)商改過來，第一商城的業(yè)主不就是這么做的嗎？他們的仲裁不是成功了嗎？要20％的退賠難道不是訛錢嗎？”這是舒可心的觀點。而明眼人都知道，拒絕交貸款的業(yè)主將面臨一場對自己毫無益處的法律糾紛——被銀行告上法庭。

與九龍花園傷人案一樣，總是舊疾未愈，又添新恙，業(yè)主與發(fā)展商彼此都在用“黑”來詮釋對方的所作所為，因為沒有可以遵循的規(guī)則，所以每個人都會不由自主放大眼前的利益，誰來代表真正的公共利益呢？

業(yè)主委員會職業(yè)化的懸案

舒可心開始受朋友之托為九龍花園的糾紛出謀劃策時，并沒有受到足夠的重視，直到李建國的身心遭到重創(chuàng)。

“我正在考慮如何將朝陽園的管理模式復(fù)制到九龍花園去，這是職業(yè)化運作的第一步?！笔婵尚恼f，朝陽園的制度核心就是沒有一個管委會委員有特權(quán)，公章在管委會秘書手里，他根據(jù)管委會決議蓋公章，而決議是由多數(shù)委員同意產(chǎn)生的。我作為管委會主任的主要工作，是監(jiān)督秘書的蓋章是否符合管委會的各項制度。

正在進(jìn)行的物業(yè)管理委員會商業(yè)化運作，舒可心自認(rèn)為存在兩個風(fēng)險，一是人身風(fēng)險，二是人品風(fēng)險。所謂人身安全風(fēng)險不言而喻，而義務(wù)干了近3年管委會主任的舒可心要在別的小區(qū)收錢，可能也會有人說三道四?！拔铱偸钦f，我在朝陽園所做的一切都不是義務(wù)勞動，因為這里有我的產(chǎn)業(yè)。”舒可心認(rèn)為，才華、時間、精力和雷鋒精神兼而有之的人是不存在的。

九龍花園的業(yè)主雖然經(jīng)熟人介紹找到了舒可心，但總是讓他義務(wù)幫忙終覺得不好意思，畢竟誰都有自己的事?！拔腋琵埢▓@簽的合同涉及金額不過3萬元，主要工作是協(xié)助他們成立管委會，起草章程，審議成立管委會需要的文件，并使這些文件合理合法實用?！笔婵尚脑敿?xì)地算過，這3萬塊錢相當(dāng)于每平方米物業(yè)管理費增加了一分多。這筆錢是這樣分配的，兩萬元捐給李建國，剩下的1萬由舒可心與其他合作伙伴（一些參與進(jìn)來的律師）來分，“其實根本沖抵不了我的成本?！?/p>

對于物業(yè)管理委員會商業(yè)化運作的收費標(biāo)準(zhǔn)，舒可心還沒有認(rèn)真考慮過，他說了一個大概，即6000元一平方米的樓，每平方米增加1毛2就是他們費用，而律師費的標(biāo)準(zhǔn)我們知道是千分之三，即一平米18塊錢。

“如果九龍花園作為商業(yè)運作的起點能夠成功，我們今后可能會成立一個公司?！倍婵尚脑诒磉_(dá)這一希望的同時，他的工作的進(jìn)展似乎并不順利。來自政府表態(tài)：成立物業(yè)管理委員會是物業(yè)公司的事，這意味著文件制訂、程序編制和審定取決于物業(yè)公司的心態(tài)。

北京市房地局物業(yè)管理處處長鄒勁松在接受《商務(wù)周刊》采訪時說：“這件事可以做。”看來北京市小區(qū)辦對此事并無異議，但舒可心卻明顯感覺到，到小區(qū)辦申請成立管委會遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如民間團(tuán)體去民政部申請社團(tuán)組織那么容易。因為舒可心沒有權(quán)利負(fù)責(zé)起草這些文件，可以做這件事的是小區(qū)辦指定物業(yè)管理公司。

“物業(yè)管理公司做不好這個工作，就干脆別干這物業(yè)管理公司?！敝鞴懿块T扔下這么一句話。舒可心管委會商業(yè)運作的第一步也就由此亮起了暫停的紅燈?！翱稍谛^(qū)中沒有任何產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理公司怎么能替業(yè)主決定業(yè)主將來的前途呢？”這是舒可心的一個疑問。

來自國家行政機(jī)關(guān)的消息說，他們正在研究所謂商業(yè)化運作的相關(guān)文件，但國土資源部房屋管理局物業(yè)處處長劉剛也指出：“現(xiàn)在有些管委會權(quán)力太大，一些決定并不是通過全體業(yè)主表決做出的，而且要在法律許可的范圍內(nèi)行使權(quán)限，比如他們無權(quán)查封產(chǎn)權(quán)人的財產(chǎn)?！?/p>

按規(guī)定范本，管委會是經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生的，而產(chǎn)權(quán)人大會召開需要一半產(chǎn)權(quán)人參加。也就是說，像九龍花園這樣的社區(qū)需要有1000戶人都到場才能做出某項決議，難度相當(dāng)大?！斑@意味著管委會什么決定也做不了?！笔婵尚恼f，“我們應(yīng)該考慮尋找一條成立產(chǎn)權(quán)人代表大會的社區(qū)管理制度。”

可以說，在舒可心的組織下，朝陽園管委會是有一定特殊性的，能否在其他小區(qū)復(fù)制仍是個懸案，但有一點可以肯定的是，過度頻繁的利益糾紛帶來的無理沖撞和傷害，的確需要社會促生出一個可以兼顧開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司以及政府權(quán)益的理性組織，來撫平太多的煩惱和遺憾。