房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制路徑探討

【中圖分類號(hào)】F299.23；F275【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A

【文章編號(hào)】1673-1069（2025）05-0182-03

1引言

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營體系中，融資成本控制占據(jù)著核心地位，對企業(yè)的生存與發(fā)展影響深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，從項(xiàng)目啟動(dòng)初期的土地購置，到建設(shè)過程中的原材料采購、人力成本支出，再到后期的市場營銷與推廣，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量資金的持續(xù)注人。在當(dāng)前市場環(huán)境下，融資成本的高低直接關(guān)系到企業(yè)的利潤空間與財(cái)務(wù)健康狀況。有效的融資成本控制不僅能夠降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)、減少利息支出，還能增強(qiáng)企業(yè)在市場波動(dòng)中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金保障。因此，深人探討房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制路徑，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制一直是學(xué)界與業(yè)界的關(guān)注焦點(diǎn)。國外研究起步較早，Modigliani提出的MM理論為資本結(jié)構(gòu)研究奠定基礎(chǔ)，后續(xù)學(xué)者在此基礎(chǔ)上考慮稅收、破產(chǎn)成本等因素，深入探討資本結(jié)構(gòu)對融資成本的影響;Islametal.對REITs等多元化融資模式的研究，為拓寬融資渠道提供了理論依據(jù)。

國內(nèi)研究結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)特性與金融環(huán)境展開。在融資渠道方面，程國楊認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴銀行貸款，融資渠道單一，亟需拓展多元化融資渠道。在融資結(jié)構(gòu)方面，沈珍研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題，因此合理調(diào)整債務(wù)與股權(quán)融資比例、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對控制融資成本至關(guān)重要。此外，部分學(xué)者關(guān)注到人才因素對融資成本控制的影響。有學(xué)者提出，專業(yè)人才匱乏導(dǎo)致企業(yè)難以有效運(yùn)用新型融資工具，無法制定科學(xué)的融資策略，進(jìn)而影響成本控制效果。

綜上所述，現(xiàn)有研究雖已全面深人，但仍存在不足。多數(shù)研究聚焦單一因素或融資渠道，對各因素交互作用及多元化融資協(xié)同優(yōu)化研究不足；面對快速變化的政策與金融市場，對新政策、新金融工具應(yīng)用研究有待加強(qiáng)。本文基于現(xiàn)有研究成果，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析法，深人剖析房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制問題并探索優(yōu)化路徑。

3房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制概述

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營與擴(kuò)張均高度依賴外部融資，融資成本的高低直接影響企業(yè)利潤空間與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制面臨復(fù)雜局面。從規(guī)模看，2024年行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計(jì)5653億元，同比下降 18% ;2025年1～3月進(jìn)一步降至1187億元，降幅擴(kuò)大至 24.6% ，且利率下行乏力，同期平均發(fā)行利率3.22% ，同比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。融資渠道呈現(xiàn)顯著分化特征，大型房企憑借良好信用，主導(dǎo)國內(nèi)外債券市場；反觀中小民營房企，因信用資質(zhì)受限，融資渠道極為狹窄，高度依賴高成本非標(biāo)融資，部分企業(yè)信托融資成本超過 10% 。企業(yè)類型間分化態(tài)勢加劇。2025年前4個(gè)月，國企、央企發(fā)債量為512億元，平均融資成本 3.05% ；民營企業(yè)發(fā)債量為74億元，但融資成本高達(dá) 3.43% 。這種結(jié)構(gòu)性差異使得中小民營房企融資成本居高不下、資金鏈緊繃；而優(yōu)質(zhì)企業(yè)憑借低成本融資持續(xù)鞏固競爭優(yōu)勢，行業(yè)融資成本兩極分化問題愈發(fā)突出，中小民營房企在融資成本控制方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在此背景下，有效控制融資成本不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)降本增效、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更是提升企業(yè)核心競爭力、推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑。然而，當(dāng)前復(fù)雜的融資現(xiàn)狀背后，潛藏著諸多制約融資成本控制的深層次問題，成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的最大阻礙。

4房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制存在的問題

4.1融資渠道單一，過度依賴傳統(tǒng)方式

盡管房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益多元化，但房企對銀行貸款的依賴程度依然過高。這種單一的融資結(jié)構(gòu)使企業(yè)面臨較高的融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦銀行信貸政策收緊，企業(yè)融資難度將大幅增加，資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。同時(shí)，過度依賴銀行貸款導(dǎo)致企業(yè)在融資談判中處于被動(dòng)地位，難以爭取到更優(yōu)惠的融資條件，進(jìn)一步推高了融資成本。從2024-2025年數(shù)據(jù)來看，中小民營房企銀行貸款在融資結(jié)構(gòu)中的占比仍居高不下，債券融資、信托融資等其他渠道規(guī)模增長緩慢，未能有效分擔(dān)銀行貸款壓力。

4.2融資結(jié)構(gòu)不合理，期限錯(cuò)配與高負(fù)債并存

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資結(jié)構(gòu)失衡問題，中小民營房企尤為突出。一是債務(wù)融資與股權(quán)融資比例嚴(yán)重失調(diào)。許多中小民營房地產(chǎn)企業(yè)為追求規(guī)模擴(kuò)張，過度依賴債務(wù)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升。二是短期融資與長期融資期限錯(cuò)配。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，從土地購置、建設(shè)施工到銷售回款，通常需要3～5年甚至更長時(shí)間，而中小民營房企獲取的融資中短期資金占比較大。這種期限錯(cuò)配使得企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中面臨資金周轉(zhuǎn)壓力，為了維持資金鏈不斷裂，企業(yè)不得不通過借新還舊的方式籌集資金，從而增加了融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3信用評級不高，市場認(rèn)可度不足

信用評級直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資可得性。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨信用評級不高、市場認(rèn)可度不足的問題。從財(cái)務(wù)層面看，多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債率長期居高不下，部分企業(yè)超過 80% 甚至逼近 90% ，高負(fù)債經(jīng)營模式在行業(yè)下行周期風(fēng)險(xiǎn)加劇，使得企業(yè)償債能力下降，難以獲得高信用評級。從經(jīng)營管理方面看，部分企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃能力欠缺，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目布局分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)與品牌優(yōu)勢。項(xiàng)目運(yùn)營中，成本控制、進(jìn)度管理等環(huán)節(jié)存在漏洞，出現(xiàn)項(xiàng)目延期、成本超支等問題，損害企業(yè)市場形象，進(jìn)一步降低市場信任度。

4.4缺乏專業(yè)的融資成本控制人才和團(tuán)隊(duì)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨專業(yè)人才匱乏的困境：一是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)陳舊，僅能完成基礎(chǔ)財(cái)務(wù)核算與報(bào)表編制工作，對創(chuàng)新型融資工具的風(fēng)險(xiǎn)收益特征、政策監(jiān)管要點(diǎn)及組合運(yùn)用策略缺乏認(rèn)知；二是復(fù)合型人才短缺，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制要求。房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特屬性決定了融資成本控制工作需橫跨金融與地產(chǎn)兩大專業(yè)領(lǐng)域，然而，當(dāng)前從事金融成本控制工作的人員，多為財(cái)務(wù)出身，缺乏對金融市場、匯率風(fēng)險(xiǎn)等方面的應(yīng)用能力，使得企業(yè)在融資成本控制上缺乏全局性與前瞻性。

5房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制問題的成因

5.1傳統(tǒng)融資觀念根深蒂固

房地產(chǎn)企業(yè)長期以來形成了依賴銀行貸款的融資習(xí)慣，對傳統(tǒng)融資方式的熟悉度和信任度較高，缺乏對新型融資渠道的深入了解和積極探索。這種傳統(tǒng)融資觀念使得企業(yè)在面對融資需求時(shí)，首先想到的就是銀行貸款，而忽視了其他可能更具成本優(yōu)勢的融資方式。同時(shí)，企業(yè)管理層對融資成本控制的重要性認(rèn)識(shí)不足，在融資決策過程中，往往更關(guān)注資金的獲取速度和規(guī)模，而忽視了融資成本對企業(yè)長期發(fā)展的影響。

5.2金融市場環(huán)境的制約

當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的融資產(chǎn)品以傳統(tǒng)貸款、債券為主，REITs、供應(yīng)鏈金融等創(chuàng)新型融資工具應(yīng)用嚴(yán)重不足。單一的融資結(jié)構(gòu)使得企業(yè)在市場環(huán)境變化時(shí)缺乏靈活應(yīng)對能力，一旦傳統(tǒng)融資渠道受限，便只能轉(zhuǎn)向高成本非標(biāo)融資。同時(shí)，現(xiàn)有信用評級體系存在明顯缺陷，評級機(jī)構(gòu)對區(qū)域市場差異、項(xiàng)目現(xiàn)金流等關(guān)鍵因素缺乏動(dòng)態(tài)評估，導(dǎo)致評級結(jié)果與企業(yè)實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)不匹配，使得優(yōu)質(zhì)中小房企難以獲得與其風(fēng)險(xiǎn)水平相符的評級，而部分高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)卻因歷史評級虛高，進(jìn)一步加劇了融資市場的信息不對稱與成本分化。

5.3企業(yè)自身管理水平的限制

房地產(chǎn)企業(yè)信用評級不高、市場認(rèn)可度不足，主要源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出、經(jīng)營管理短板。行業(yè)特性使房企普遍依賴債務(wù)融資，資產(chǎn)負(fù)債率長期居高不下，部分房企資產(chǎn)負(fù)債率超80% 成為常態(tài)。在行業(yè)下行周期，商品房銷售遇冷，存貨積壓嚴(yán)重，回款周期大幅拉長，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)劇增。戰(zhàn)略層面，部分企業(yè)盲目追求規(guī)模，跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)無序擴(kuò)張，導(dǎo)致資源分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)與品牌優(yōu)勢。運(yùn)營層面，成本管控粗放，工程預(yù)算超支、工期延誤現(xiàn)象頻發(fā)，個(gè)別項(xiàng)目成本超支幅度達(dá) 20% 以上。

5.4復(fù)合型人才隊(duì)伍建設(shè)不到位

融資成本控制離不開高素質(zhì)復(fù)合型人才的支撐。目前房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)合型人才隊(duì)伍建設(shè)方面存在顯著短板，難以滿足融資成本控制的專業(yè)需求。一方面，企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)體系缺失，現(xiàn)有培訓(xùn)多聚焦財(cái)務(wù)核算等基礎(chǔ)技能，缺乏對金融市場動(dòng)態(tài)、新型融資工具運(yùn)用、宏觀政策解讀等復(fù)合型能力的系統(tǒng)性培養(yǎng)。另一方面，外部人才引進(jìn)機(jī)制不完善。企業(yè)在招聘時(shí)，往往未能精準(zhǔn)定位復(fù)合型人才需求，過度關(guān)注應(yīng)聘者的單一專業(yè)背景，忽視其跨領(lǐng)域知識(shí)整合能力，難以形成高效協(xié)同的團(tuán)隊(duì)效應(yīng)。

6房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制的優(yōu)化路徑

6.1改變傳統(tǒng)融資理念，拓展多元化融資渠道

根據(jù)MM理論及其修正理論，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)會(huì)顯著影響融資成本與市場價(jià)值，過度依賴債務(wù)融資將推高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與利息支出。因此，企業(yè)管理層應(yīng)打破傳統(tǒng)融資思維定式，依據(jù)權(quán)衡理論，將多元化融資納入戰(zhàn)略核心，在債務(wù)融資的稅盾效應(yīng)與財(cái)務(wù)困境成本間尋求平衡，依據(jù)優(yōu)序融資理論構(gòu)建多元化融資體系。在實(shí)踐層面，積極拓展債券融資，根據(jù)信用評級與資金需求，合理選擇企業(yè)債、中期票據(jù)等品種，并優(yōu)化期限與利率結(jié)構(gòu)；大力推進(jìn)股權(quán)融資，通過IPO、引入戰(zhàn)略投資者等方式降低債務(wù)比重。依據(jù)金融中介理論，銀行在資金配置中扮演關(guān)鍵角色。企業(yè)應(yīng)深化銀企合作，推動(dòng)開發(fā)貸、并購貸等信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，獲取長期、靈活的融資條件，降低信息不對稱導(dǎo)致的交易成本。

6.2優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，匹配資金周期

為優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、匹配資金周期，需從企業(yè)自身策略調(diào)整與外部市場環(huán)境完善雙向發(fā)力：企業(yè)層面，應(yīng)依據(jù)權(quán)衡理論，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)狀況，動(dòng)態(tài)調(diào)整債務(wù)與股權(quán)融資比例。在控制資產(chǎn)負(fù)債率的前提下，通過引入戰(zhàn)略投資者、推動(dòng)IPO等方式增加股權(quán)融資，降低債務(wù)規(guī)模與利息支出。此外，積極推動(dòng)REITs應(yīng)用，將商業(yè)物業(yè)、租賃住房等優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。外部環(huán)境方面，金融機(jī)構(gòu)需加快產(chǎn)品創(chuàng)新；金融市場應(yīng)深化改革，簡化債券發(fā)行流程，培育保險(xiǎn)資金等長期投資者，健全房地產(chǎn)金融二級市場以增強(qiáng)產(chǎn)品流動(dòng)性；信用評級機(jī)構(gòu)要革新評估體系，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制，綜合考量區(qū)域差異、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等因素，提升評級準(zhǔn)確性。

6.3強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，提升信用評級

為解決房地產(chǎn)企業(yè)信用評級不高、市場認(rèn)可度不足的問題，可從財(cái)務(wù)優(yōu)化、管理升級方面綜合施策。在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，企業(yè)需依據(jù)財(cái)務(wù)杠桿理論，合理控制資產(chǎn)負(fù)債率，通過引入戰(zhàn)略投資者、發(fā)行優(yōu)先股等股權(quán)融資方式，降低債務(wù)比重，改善資本結(jié)構(gòu)。建立動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理體系，加強(qiáng)銷售回款跟蹤，提升資金使用效率，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定，為信用評級提升夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。經(jīng)營管理層面，企業(yè)應(yīng)立足自身優(yōu)勢制定清晰戰(zhàn)略，避免盲目擴(kuò)張，聚焦核心業(yè)務(wù)與優(yōu)勢區(qū)域打造競爭優(yōu)勢。完善項(xiàng)目全流程管理，利用先進(jìn)管理軟件對成本預(yù)算和進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，減少項(xiàng)目延期、成本超支問題，降低融資成本。

6.4加強(qiáng)教育培訓(xùn)，培養(yǎng)復(fù)合型人才隊(duì)伍

為破解房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制人才匱乏困境，需構(gòu)建“培養(yǎng)-引進(jìn)-激勵(lì)\"三位一體的人才發(fā)展體系。在內(nèi)部人才培養(yǎng)上，企業(yè)應(yīng)建立分層培訓(xùn)機(jī)制。針對財(cái)務(wù)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)老化問題，定期邀請金融專家、監(jiān)管人士開展專題培訓(xùn)；組織房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程實(shí)操培訓(xùn)，幫助員工掌握從土地開發(fā)到銷售回款的資金需求規(guī)律。在人才引進(jìn)方面，企業(yè)需拓寬招聘視野，突破單一財(cái)務(wù)專業(yè)限制，重點(diǎn)吸納具備金融工程、投資管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)合背景的人才。在激勵(lì)機(jī)制建設(shè)上，建立以融資成本控制成效為核心的考核體系，設(shè)置成本節(jié)約獎(jiǎng)、創(chuàng)新方案獎(jiǎng)等專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，將個(gè)人利益與企業(yè)發(fā)展深度綁定，打造一支專業(yè)過硬、結(jié)構(gòu)合理的融資成本控制團(tuán)隊(duì)。

7結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。本研究聚焦房地產(chǎn)企業(yè)融資成本控制，揭示行業(yè)面臨融資渠道單一、結(jié)構(gòu)失衡、信用評級不足及專業(yè)人才匱乏等核心問題。其根源在于傳統(tǒng)融資觀念束縛、金融市場環(huán)境制約、企業(yè)管理水平局限及人才體系不完善。實(shí)踐方面，提出的多元化融資渠道拓展、融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、信用評級提升及人才體系建設(shè)路徑，為企業(yè)降本增效提供可行方案。但研究仍存在局限性：對綠色債券等新興融資工具應(yīng)用分析不足；缺乏對不同區(qū)域市場融資成本差異的精細(xì)化研究。未來研究可聚焦兩方面：結(jié)合“雙碳”目標(biāo)，探索綠色金融工具與房地產(chǎn)融資的深度融合；開展區(qū)域化比較研究，提出因地制宜的融資成本控制策略，為行業(yè)發(fā)展提供更具針對性的理論與實(shí)踐指導(dǎo)。

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