房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)中常見問題與防范策略全解讀

在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)要在市場(chǎng)中立足并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成本控制是核心要點(diǎn)。本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)為核心，解析審計(jì)中常見的問題，諸如成本核算偏差、成本管控乏力、合同管理紊亂、資料管理無(wú)序等，進(jìn)而提出健全成本核算機(jī)制、強(qiáng)化成本管控效能、規(guī)范合同執(zhí)行流程、完善資料管理方式等預(yù)防手段，借此提升審計(jì)質(zhì)量層次，輔助企業(yè)恰當(dāng)控本、規(guī)范財(cái)務(wù)活動(dòng)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，助力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長(zhǎng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)的重要性

從項(xiàng)目管理的角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、營(yíng)銷宣傳推廣等，每個(gè)環(huán)節(jié)皆可能產(chǎn)生大量的成本消耗。成本審計(jì)可以對(duì)這些環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理整合，保障每一筆成本開支都具備合理依據(jù)與清晰去向。在工程施工階段，開展審計(jì)可查明是否存在工程變更不合理、施工進(jìn)度滯緩導(dǎo)致成本增加等現(xiàn)象；在營(yíng)銷推廣階段，審計(jì)可評(píng)估廣告費(fèi)用、銷售人員薪酬等支出是否恰當(dāng)，是否存在浪費(fèi)現(xiàn)象。依靠對(duì)這些細(xì)節(jié)的妥善把控，成本審計(jì)能協(xié)助企業(yè)對(duì)資源配置進(jìn)行優(yōu)化，提高資金運(yùn)用效率。

從企業(yè)管理的層面審視，成本審計(jì)堪稱規(guī)范財(cái)務(wù)管理、提高運(yùn)營(yíng)效率的有效手段。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，企業(yè)可能面臨各類管理漏洞，如費(fèi)用報(bào)銷未達(dá)規(guī)范、合同管理嚴(yán)謹(jǐn)性不足、資金使用計(jì)劃不合理等。成本審計(jì)可借助對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的深度剖析，發(fā)現(xiàn)這些問題并提出改進(jìn)辦法。例如，審計(jì)可能發(fā)現(xiàn)一些部門的費(fèi)用開支超出了預(yù)算范疇，或者部分合同條款存在法律隱患。對(duì)這些問題進(jìn)行及時(shí)查糾，不僅能避開潛在的經(jīng)濟(jì)損失，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理流程的優(yōu)化，推動(dòng)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率提升。

成本審計(jì)還可為企業(yè)管理層提供核心的決策支撐。經(jīng)過對(duì)成本數(shù)據(jù)的梳理，管理層可清楚把握項(xiàng)目的成本框架和盈利態(tài)勢(shì)，以便做出更科學(xué)合理的決策。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中，倘若審計(jì)察覺某一環(huán)節(jié)成本偏高，管理層可依據(jù)審計(jì)建議對(duì)開發(fā)策略予以調(diào)整，如優(yōu)化設(shè)計(jì)方案或修正施工計(jì)劃，以實(shí)現(xiàn)成本降低。項(xiàng)目完工之后，成本審計(jì)還可針對(duì)項(xiàng)目整體成本和效益進(jìn)行總結(jié)核算，為企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)及參考范例。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)中存在的問題

成本核算不準(zhǔn)確在實(shí)際審計(jì)工作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算誤差大問題較為突出，部分項(xiàng)目暴露出以下問題：

費(fèi)用歸集錯(cuò)誤：錯(cuò)誤地將不應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用納入核算，也將本應(yīng)納入核算的費(fèi)用遺漏，引發(fā)成本核算偏差。

成本分?jǐn)偛缓侠恚翰糠猪?xiàng)目成本分?jǐn)偽窗春侠淼氖芤嬖瓌t進(jìn)行分配，造成成本分?jǐn)偛缓侠怼?/p>

核算范圍模糊：部分項(xiàng)目對(duì)成本核算范圍的界定尚不明晰，如將非開發(fā)直接關(guān)聯(lián)的管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等計(jì)入開發(fā)成本。

成本控制不力經(jīng)審計(jì)察覺，有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本控制上存在明顯漏洞，主要體現(xiàn)在以下若干方面：

工程變更管理不規(guī)范：未嚴(yán)格按照既定程序?qū)徟?，?dǎo)致工程變更頻次高且費(fèi)用上揚(yáng)。有部分項(xiàng)目在施工過程中，受設(shè)計(jì)變更、材料替換等因素影響，引發(fā)成本大幅超額。

采購(gòu)環(huán)節(jié)管理不嚴(yán)：未進(jìn)行有效的供應(yīng)商篩選比選，采購(gòu)價(jià)格高于市場(chǎng)合理范疇。

有部分項(xiàng)目在材料采購(gòu)環(huán)節(jié)未進(jìn)行充分市場(chǎng)詢價(jià)，致使采購(gòu)成本超出合理范圍。

資金管理不合理：資金運(yùn)用規(guī)劃不合理，引發(fā)資金閑置以及過度舉債，造成資金成本上升。某些項(xiàng)目在資金安排上缺少科學(xué)規(guī)劃，導(dǎo)致資金利用效率欠佳。

合同管理不規(guī)范審計(jì)期間還發(fā)現(xiàn)，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在合同管理不規(guī)范現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：

合同條款不清晰：對(duì)工程范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等重點(diǎn)內(nèi)容約定存在模糊，造成后期執(zhí)行階段出現(xiàn)分歧。合同變更手續(xù)不完善：合同變更后未及時(shí)辦理手續(xù)，提高了企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)水平。

合同執(zhí)行不嚴(yán)格：部分合同執(zhí)行期間未嚴(yán)格按照合同條款去落實(shí)，造成項(xiàng)目進(jìn)度滯后以及成本上升。

資料管理混亂在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)相關(guān)工作中，資料的完備性與精確性極為關(guān)鍵。于實(shí)際工作中，頻繁發(fā)現(xiàn)資料管理混亂現(xiàn)象，集中表現(xiàn)為：

資料缺失嚴(yán)重：部分項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重的資料缺失情形，諸如項(xiàng)目成本明細(xì)、費(fèi)用發(fā)生時(shí)間以及相關(guān)責(zé)任人等關(guān)鍵信息記錄含混不清，造成審計(jì)人員難以還原項(xiàng)目成本的真實(shí)模樣。

資料記錄不規(guī)范：工程變更資料對(duì)變更原因、變更量及對(duì)應(yīng)費(fèi)用調(diào)整的記錄模糊不清，導(dǎo)致審計(jì)人員無(wú)法確切判斷成本變動(dòng)是否合理。

資料存儲(chǔ)分散：部分企業(yè)欠缺統(tǒng)一的資料管理體系，造成資料放置分散、查找困難，進(jìn)一步提高了審計(jì)工作的難度。

現(xiàn)場(chǎng)管理問題在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理階段，審計(jì)找出了下面這些問題：

施工管理不規(guī)范：有部分施工單位未嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工操作，導(dǎo)致施工質(zhì)量與工程進(jìn)度不符合合同要求。

材料管理不嚴(yán)：對(duì)建筑用料的管理未合規(guī)范，尤其針對(duì)特殊、貴重以及需求量大的材料，未開展重點(diǎn)審查工作，存在抬高價(jià)格和材料浪費(fèi)的情況。

簽證管理混亂：工程簽證管理未達(dá)規(guī)范水平，簽證的流轉(zhuǎn)未符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，有部分簽證未獲監(jiān)理單位及相關(guān)部門確認(rèn)。

竣工決算環(huán)節(jié)問題在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工決算階段，審計(jì)過程中察覺到如下問題：

決算編制依據(jù)不充分：竣工決算編制依據(jù)未與國(guó)家相關(guān)規(guī)定相符，相關(guān)工程資料未齊全到位，審批手續(xù)完善度不足。

變更工程管理不規(guī)范：變更工程簽證狀況未明晰，未對(duì)變更工程進(jìn)行周全的核查，造成重復(fù)計(jì)算、漏算的現(xiàn)象。

材料價(jià)格管理不嚴(yán)：未著重留意特殊與重要材料的價(jià)格差，造成材料成本核算存在誤差。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)流程優(yōu)化

完善成本核算制度企業(yè)須按照國(guó)家管理法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，依照自身實(shí)際情形，制定全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算機(jī)制，厘清各類成本核算的范圍界限。就土地成本而言，清楚劃定含有土地出讓金、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的核算手段和分?jǐn)傇瓌t；就建筑安裝工程費(fèi)相關(guān)內(nèi)容，清晰羅列各項(xiàng)工程費(fèi)用的核算范疇，避免將和建筑安裝工程不相關(guān)聯(lián)的費(fèi)用算入此處。企業(yè)要對(duì)成本核算制度定期開展評(píng)估與修訂，結(jié)合市場(chǎng)變化與企業(yè)發(fā)展期望，及時(shí)調(diào)整成本核算的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，讓其始終體現(xiàn)出科學(xué)與合理之處。

加強(qiáng)成本控制管理針對(duì)成本控制效率低下的問題，企業(yè)應(yīng)組建完備的成本控制體系，從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工一直到竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，界定成本控制的責(zé)任及目標(biāo)。具體應(yīng)對(duì)措施包含：

工程變更管理：采用嚴(yán)苛的審批程序，保證每一項(xiàng)變更具備充分根據(jù)與合理的費(fèi)用更改。在實(shí)施審計(jì)工作之際，著重審查變更的必要性與費(fèi)用的合理性，阻止隨意變更而引起成本超支現(xiàn)象。

采購(gòu)環(huán)節(jié)管理：設(shè)立完備供應(yīng)商篩選制度，保障采購(gòu)價(jià)格合理、質(zhì)量堅(jiān)實(shí)可靠。對(duì)采購(gòu)合同、發(fā)票及驗(yàn)收單據(jù)等開展細(xì)致審核，保證采購(gòu)流程合規(guī)合理，采購(gòu)價(jià)格在合理范疇內(nèi)。

資金管理：擬定科學(xué)的資金運(yùn)用計(jì)劃，恰當(dāng)規(guī)劃資金出處，壓降資金相關(guān)成本。審視資金使用計(jì)劃的執(zhí)行態(tài)勢(shì)，保證資金使用既合理又高效，防止資金閑置與過度借貸現(xiàn)象發(fā)生。

規(guī)范合同管理流程為處理合同管理不規(guī)范這一問題，企業(yè)應(yīng)打造健全的合同管理制度體系，清晰界定合同簽訂、執(zhí)行、變更及終止的流程與要求。具體采用的措施有：

合同簽訂前審核：嚴(yán)格把關(guān)審核合同條款，保障合同內(nèi)容清晰直白、精準(zhǔn)無(wú)差。針對(duì)工程范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等核心事項(xiàng)做詳細(xì)約定，著重留意合同條款的完備性與合理性，杜絕條款模糊化造成后期爭(zhēng)端。

合同執(zhí)行跟蹤：定時(shí)跟進(jìn)合同履行情形，迅速察覺并處理合同執(zhí)行過程中的問題。當(dāng)進(jìn)行審計(jì)工作期間，查看合同落實(shí)情形，保證各方按合同約定完成義務(wù)，杜絕執(zhí)行欠缺力度引起成本增加。

合同變更管理：嚴(yán)格按照規(guī)范程序辦理合同變更事宜，保障合同變更達(dá)到合法有效標(biāo)準(zhǔn)。審視變更手續(xù)是否周全，變更內(nèi)容是否在合理范疇，避免變更管理不規(guī)范造成法律與成本相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

強(qiáng)化資料管理鑒于資料管理混亂的狀況，企業(yè)需明確各部門在資料管理中的責(zé)任范圍，要求其按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確提供資料。具體措施包含：

資料收集：工程部門應(yīng)及時(shí)報(bào)送施工過程中的各項(xiàng)記錄，財(cái)務(wù)部門須精準(zhǔn)呈送資金收支明細(xì)等情況，確保資料既及時(shí)又完整。

要檢視資料的完整性與精確程度，保障資料能切實(shí)反映項(xiàng)目成本狀況。

資料審核：采用多輪交叉審核辦法，先由資料提供部門內(nèi)部進(jìn)行初步審核，檢查數(shù)據(jù)邏輯及完整性；再由審計(jì)部門專業(yè)人員進(jìn)行二次核查，主要核對(duì)關(guān)鍵數(shù)據(jù)與實(shí)際業(yè)務(wù)的一致性。對(duì)于存有疑惑的數(shù)據(jù)，要及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系核實(shí)。

資料保管：采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，創(chuàng)建電子與紙質(zhì)雙重檔案庫(kù)，對(duì)資料進(jìn)行分類存放。定期對(duì)檔案開展備份及維護(hù)工作，保證資料的安全性與可追溯性。要審視資料的保管情況，保障資料隨時(shí)能夠完成查閱與追溯。

優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范施工管理：夯實(shí)對(duì)施工單位的管理基礎(chǔ)，要求其嚴(yán)格依據(jù)圖紙進(jìn)行施工，定期檢驗(yàn)施工質(zhì)量與工程進(jìn)度，保證符合合同既定標(biāo)準(zhǔn)。要著重留意施工過程的質(zhì)量把控與進(jìn)度監(jiān)管，杜絕因施工質(zhì)量問題造成成本上升。

嚴(yán)格材料管理：實(shí)施對(duì)建筑用料的嚴(yán)格管控，尤其是對(duì)特殊、貴重、需求量大的材料實(shí)施重點(diǎn)審查，杜絕價(jià)格虛抬與材料浪費(fèi)情況。要查看材料采購(gòu)合同、入庫(kù)單、出庫(kù)單等相關(guān)資料，保證材料使用既合理又合規(guī)。

規(guī)范簽證管理：實(shí)現(xiàn)工程簽證管理規(guī)范化，保證簽證流轉(zhuǎn)符合規(guī)定，全部簽證都要經(jīng)過監(jiān)理單位與相關(guān)部門確認(rèn)。要核實(shí)簽證的真實(shí)性、合理性與完整性，避免因簽證管理不規(guī)范而造成成本上升。

加強(qiáng)竣工決算管理規(guī)范決算編制：保證竣工決算編制依據(jù)與國(guó)家規(guī)定相契合，相關(guān)工程資料齊全，審批流程無(wú)缺漏。要查看決算編制的合規(guī)性與完整性，保證決算數(shù)據(jù)精準(zhǔn)可靠。

核查變更工程：對(duì)變更工程展開細(xì)致核查，使變更工程的簽證情況清晰明確，防范重復(fù)計(jì)算和漏算現(xiàn)象產(chǎn)生。要重點(diǎn)審視變更工程的必要性及費(fèi)用合理性，保證變更工程費(fèi)用精準(zhǔn)無(wú)誤。

審核材料價(jià)格：重點(diǎn)關(guān)注特殊和重要材料的價(jià)格差，使材料成本核算精準(zhǔn)可靠。要檢查材料價(jià)格是否合理合規(guī)，防范因材料價(jià)格問題造成成本核算偏差。

依靠以上策略，企業(yè)可有效處理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)中查出的問題，提升成本審計(jì)質(zhì)量與企業(yè)整體管理的綜合水平，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展添加強(qiáng)勁動(dòng)力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本審計(jì)對(duì)企業(yè)發(fā)展十分關(guān)鍵，準(zhǔn)確審計(jì)可有效調(diào)控成本、提高運(yùn)營(yíng)水平。開展審計(jì)能發(fā)現(xiàn)成本核算有誤差、成本控制不力、合同管理不規(guī)范及資料管理混亂等問題。采用完善成本核算規(guī)則、加強(qiáng)成本控制力度、規(guī)范合同管理流程以及強(qiáng)化資料管理等預(yù)防手段，能成功解決上述難題。這將推動(dòng)企業(yè)精準(zhǔn)控制成本，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基石。

作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司