目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用研究

摘要：文章旨在深入研究目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀的分析，闡述了目標成本管理的重要性與必要性。同時，文章詳細探討了目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的應用流程，包括目標成本的預測與制定、分解與落實、控制與執(zhí)行以及考核與評價等環(huán)節(jié)。同時，分析了應用過程中可能面臨的問題，并提出了相應的解決措施，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高成本管理水平、增強市場競爭力提供有益的參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；目標成本管理；成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在過去幾十年間經(jīng)歷了快速的發(fā)展。然而，隨著市場競爭的日益激烈、土地成本的不斷攀升以及政策調控的持續(xù)加強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的成本壓力和利潤挑戰(zhàn)。在這種背景下，有效的成本管理成為企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵因素之一。目標成本管理作為一種先進的成本管理方法，能夠幫助企業(yè)在項目開發(fā)前期進行科學的成本規(guī)劃，在開發(fā)過程中進行嚴格的成本控制，在項目結束后進行準確的成本考核，從而實現(xiàn)企業(yè)成本的精細化管理和經(jīng)濟效益的最大化。因此，深入研究目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及問題

（一）成本管理意識淡薄

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重項目的開發(fā)進度和銷售業(yè)績，而忽視了成本管理的重要性。企業(yè)管理層缺乏對成本管理的系統(tǒng)認識，沒有將成本管理貫穿于項目開發(fā)的全過程，從而導致企業(yè)各個部門之間缺乏有效的成本協(xié)同管理，成本管理工作難以有效地開展。

（二）成本管理方法落后

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的成本管理方法，如事后核算和成本加成定價法等。這種方法往往是在項目完成后才對成本進行核算，無法在項目開發(fā)前期進行有效的成本預測和控制，容易導致成本超支。而且，成本加成定價法忽視了市場需求和競爭狀況，可能使產(chǎn)品價格缺乏競爭力，影響企業(yè)的銷售業(yè)績和利潤。

（三）成本管理體系不完善

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立健全成本管理體系，缺乏明確的成本管理目標、流程和責任制度。成本管理工作缺乏有效的組織保障和制度約束，導致成本管理工作隨意性大，難以實現(xiàn)規(guī)范化和標準化管理。同時，企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的信息溝通不暢，成本數(shù)據(jù)無法及時共享，也影響了成本管理的效率和效果。

二、目標成本管理的理論基礎與內(nèi)涵

（一）目標成本管理的理論基礎

目標成本管理理論起源于日本制造業(yè)，后被廣泛地應用于各個行業(yè)。其理論基礎主要包括成本效益分析理論、價值工程理論和作業(yè)成本管理理論等。成本效益分析理論強調企業(yè)在成本管理過程中，要綜合考慮成本與效益的關系，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化；價值工程理論通過對產(chǎn)品或服務的功能分析，尋求在不降低產(chǎn)品或服務質量的前提下降低成本的途徑；作業(yè)成本管理理論則將企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動視為一系列作業(yè)的集合，通過對作業(yè)成本的核算和分析，優(yōu)化作業(yè)流程，降低作業(yè)成本。

（二）目標成本管理的內(nèi)涵

目標成本管理是一種以市場為導向、以目標成本為核心的成本管理方法。它是在項目開發(fā)前，根據(jù)市場需求和企業(yè)的目標利潤，預測和確定項目的目標成本，并將目標成本分解到項目開發(fā)的各個階段和各個環(huán)節(jié)，通過成本控制措施確保目標成本的實現(xiàn)。目標成本管理強調全員參與、全過程控制和全方位管理，要求企業(yè)內(nèi)部各個部門和全體員工共同參與成本管理工作，從項目的規(guī)劃設計、工程施工、材料采購到銷售管理等各個環(huán)節(jié)進行成本控制，同時從成本、質量、進度、安全等多個方面進行綜合管理，以實現(xiàn)企業(yè)的整體目標。

三、目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用流程

（一）目標成本的預測與制定

1.市場調研與需求分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資巨大且周期長，市場需求復雜多變。因此，深入的市場調研和精準的需求分析是項目成功的關鍵所在。在項目啟動前，企業(yè)需要組建專業(yè)團隊，運用問卷調查、訪談、實地考察等多種調研方法，全面收集目標市場信息。重點了解不同客戶群體在住房面積、戶型布局、功能配套等方面的個性化需求，以及他們對價格、地段、環(huán)境等因素的敏感程度。同時，企業(yè)還需要剖析競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，包括建筑風格、材料品質、物業(yè)服務等特點，以及價格定位和促銷策略等。此外，企業(yè)應密切關注土地市場動態(tài)，分析土地供求關系、區(qū)域地價差異及未來走勢，并綜合考慮城市規(guī)劃、基礎設施建設等因素對地塊價值的影響。通過系統(tǒng)分析上述信息，企業(yè)能夠明確項目在市場中的獨特定位，確定適合的產(chǎn)品類型（如住宅、商業(yè)、公寓等），優(yōu)化戶型結構設計，合理規(guī)劃配套設施（如學校、商業(yè)中心、休閑廣場等）。這將為目標成本的預測奠定堅實的基礎，確保項目在滿足市場需求的同時，具備經(jīng)濟可行性。

2.確定目標利潤

企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃為項目發(fā)展明確了方向，而財務預算則為資金運作構建了基本框架。結合深入的市場調研結果，確定項目目標利潤成為一項至關重要的決策。在設定目標利潤時，企業(yè)需要綜合考量多方面因素。投資回報率體現(xiàn)了企業(yè)資金投入的預期收益水平，企業(yè)應依據(jù)自身資金成本、行業(yè)平均利潤率及股東期望等，來確定合理的投資回報率目標。風險承受能力則影響著利潤目標的設定程度，當市場波動較大或項目不確定性增高時，企業(yè)應適時調整利潤預期，以實現(xiàn)風險與收益的平衡。同時，企業(yè)還需要充分考慮市場競爭狀況，深入分析同區(qū)域、同類型項目的利潤水平和價格策略，以確保本項目在價格上具備競爭力的同時，能夠順利實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標。

3.預測目標成本

在確定了項目的定位、目標利潤后，企業(yè)可以采用多種方法預測目標成本。常用的方法有經(jīng)驗估算法、類比估算法和詳細估算法等。經(jīng)驗估算法是根據(jù)企業(yè)以往類似項目的成本數(shù)據(jù)，結合本次項目的特點，對目標成本進行估算；類比估算法是通過與同類型、同規(guī)模的已建項目進行比較，估算目標成本；詳細估算法則是對項目的各個成本項目進行詳細的分析和計算，如土地成本、建筑安裝成本、前期工程成本、基礎設施成本、公共配套成本、管理費用、銷售費用、財務費用等，最后匯總得出目標成本。在預測目標成本時，企業(yè)要充分考慮各種影響成本的因素，如材料價格波動、人工成本上漲、政策法規(guī)變化等，確保目標成本的準確性和合理性。

（二）目標成本的分解與落實

1.按成本項目分解

土地成本包括土地出讓金、拆遷補償?shù)?，企業(yè)需根據(jù)地塊的實際情況進行精準預估。建筑安裝成本是關鍵部分，企業(yè)需要將其進一步細分為基礎、主體、裝飾裝修以及設備安裝工程等子項目的成本目標，以明確各個環(huán)節(jié)的控制要點。前期工程成本涵蓋勘察、設計等費用；基礎設施成本包含道路、水電等支出；公共配套成本則涉及學校、物業(yè)用房等建設費用。同時，管理、銷售、財務費用也需要企業(yè)逐一明確目標控制的金額，以使成本管理更具有針對性與可操作性，從而為各項目成本控制提供清晰的指引。

2.按項目開發(fā)階段分解

在規(guī)劃設計階段，設計費用與前期工程費用的控制對項目整體走向具有直接影響，合理的規(guī)劃能夠有效避免后續(xù)的不必要支出。進入工程施工階段，建筑安裝成本和工程變更費用的管控成為決定項目造價高低的關鍵因素，企業(yè)需要嚴格把控以確保成本不超支。到了竣工驗收階段，控制好驗收費用和質量整改費用，是確保項目順利交付的重要保障。而在銷售階段，合理規(guī)劃銷售費用與售后服務費用，不僅能夠提升項目的銷售效益，還能提高客戶的滿意度。各階段目標明確，相互銜接，共同推動項目有序進展。

3.按責任部門分解

設計部門主導設計方案的優(yōu)化工作，旨在控制設計成本，確保在保障項目品質的前提下降低相關費用。工程部門則負責施工現(xiàn)場的管理，嚴格把控施工成本，以確保工程能夠按質按量順利完成。采購部門精心挑選供應商，努力降低材料采購的成本，同時保障材料的質量與供應的及時性。銷售部門則負責策劃精準的營銷活動，以控制銷售費用并提高銷售業(yè)績。為了更好地實現(xiàn)成本控制，企業(yè)應建立成本管理責任制度，并將其與績效考核掛鉤，從而激勵各部門積極履行成本控制職責。這樣一來，將形成全員參與成本管理的良好氛圍，確保目標成本得到有效地落實。

（三）目標成本的控制與執(zhí)行

1.設計階段的成本控制

優(yōu)化設計方案可以在不影響項目功能和品質的前提下，有效降低企業(yè)的成本。企業(yè)可以通過推行限額設計、開展設計方案比選和優(yōu)化等方式，控制設計的成本。限額設計要求設計單位按照批準的投資估算和設計任務書控制初步設計和施工圖設計，確保設計總概算不超過投資估算；設計方案比選和優(yōu)化則是通過對多個設計方案進行技術經(jīng)濟比較，選擇最優(yōu)的設計方案，以降低工程造價。

2.工程施工階段的成本控制

首先，企業(yè)應加強工程招投標管理，在此過程中選擇資質合格、信譽良好且報價合理的施工單位，以確保工程質量和造價的合理性。其次，企業(yè)需要嚴格控制工程變更，為此，企業(yè)需要建立工程變更審批制度，未經(jīng)批準不得擅自變更工程設計，從而有效地避免了因工程變更而引發(fā)的成本增加。此外，企業(yè)需要合理地安排施工進度，這不僅可以避免因工期延誤造成的成本增加，還可以通過優(yōu)化施工組織設計來降低施工措施的費用。最后，企業(yè)還需要加強施工現(xiàn)場管理，包括嚴格控制材料的消耗、人工工時以及機械設備的使用效率，以最大程度地減少浪費和損失，從而有效地控制施工成本。

3.采購階段的成本控制

企業(yè)可以通過建立供應商管理體系、實施集中采購和招標采購、加強采購合同管理等方式，來降低采購成本。通過建立供應商管理體系，企業(yè)可以對供應商進行資質審查、信譽評估和業(yè)績考核，以選擇優(yōu)質的供應商，確保材料設備質量和價格合理。同時，企業(yè)還可以實施集中采購和招標采購，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，降低采購的價格。另外，企業(yè)還需要加強采購合同管理，明確雙方的權利義務、質量標準、價格、交貨期、違約責任等條款，避免合同糾紛導致的成本增加。

（四）目標成本的考核與評價

1.建立考核評價指標體系

企業(yè)應建立科學合理的目標成本考核評價指標體系，以全面考核項目的成本管理績效。該體系中的考核指標應涵蓋多個方面，包括成本降低率、成本節(jié)約額、目標成本完成率、工程質量合格率、工程進度完成率以及客戶滿意度等。具體而言，成本降低率和成本節(jié)約額能夠直觀地反映項目成本控制的實際效果；目標成本完成率則體現(xiàn)了項目實際成本與目標成本之間的偏離程度；工程質量合格率和工程進度完成率分別展示了項目的質量和進度管理水平；而客戶滿意度則反映了項目產(chǎn)品和服務在市場中的認可度。

2.定期考核與評價

企業(yè)應定期對項目的目標成本管理情況進行考核與評價，如每月、每季度或每年度進行一次考核?？己诉^程應遵循客觀、公正、透明的原則，并采用定量分析與定性分析相結合的方法。企業(yè)可以通過對各項考核指標的實際完成情況進行統(tǒng)計和分析，與目標值進行對比，找出成本管理中存在的問題和不足之處，及時采取措施加以改進。

3.考核結果應用

企業(yè)應將目標成本考核結果與部門和員工的績效考核、薪酬調整、獎金分配、晉升晉級等掛鉤，以此激勵員工積極參與成本管理工作，進一步提升企業(yè)成本管理的水平。對于在成本管理工作中表現(xiàn)突出的部門和個人，企業(yè)應對他們給予相應的表彰和獎勵；而對于未完成成本控制目標的部門和個人，企業(yè)則需要對他們進行批評教育，并根據(jù)實際的情況扣減績效獎金或采取其他處罰措施。

四、目標成本管理應用過程中存在的問題及解決措施

（一）存在的問題

1.目標成本預測不準確

房地產(chǎn)市場復雜多變，受政策調控、經(jīng)濟形勢、供需關系及消費者偏好等諸多因素影響，價格波動頻繁。企業(yè)在進行市場調研時，若樣本選取不具代表性、數(shù)據(jù)收集不全面或分析方法不當，將難以精準地把握市場趨勢。同時，房地產(chǎn)開發(fā)涉及多領域的專業(yè)知識，企業(yè)如果缺乏復合型人才，對成本構成要素理解不深，預測模型選擇不合理，都可能導致企業(yè)預測的目標成本出現(xiàn)偏差。預測過高會使企業(yè)的產(chǎn)品定價偏離市場，導致企業(yè)產(chǎn)品的競爭力下降；預測過低的話會導致項目實施中的成本超支，壓縮企業(yè)的利潤空間，甚至可能使企業(yè)的項目陷入虧損的困境，進而影響企業(yè)的資金鏈安全與可持續(xù)發(fā)展。

2.成本控制過程中各部門協(xié)同困難

各部門因職能不同，其關注的重點自然也存在一定的差異。設計部門側重于追求設計效果，工程部門更加注重施工的便利性，采購部門則會優(yōu)先考慮對采購成本的控制，而銷售部門則更為看重產(chǎn)品的市場接受度。這種差異往往容易引發(fā)不同部門的利益沖突，從而加大了部門間的協(xié)調難度。同時，由于職責劃分不夠清晰，部分工作可能會出現(xiàn)無人負責或者多人重復負責的情況，這無疑會降低整體的工作效率。此外，信息傳遞的不暢也會導致部門間數(shù)據(jù)共享不及時、不準確，進而造成工作銜接上的不暢。這些協(xié)同問題的存在，不僅削弱了企業(yè)成本控制的效果，也會阻礙企業(yè)整體目標的實現(xiàn)。

3.工程變更管理不善

工程變更的原因多種多樣，可能源于設計缺陷、施工現(xiàn)場條件的變化以及客戶需求的調整等。然而，部分企業(yè)缺乏規(guī)范的變更管理流程，變更審批權限不明確，這導致了變更的隨意性。一些企業(yè)在審查變更的必要性時不夠嚴格，未能充分地評估變更對成本、質量和進度等方面可能產(chǎn)生的影響，就盲目地批準了變更。在變更的實施過程中，又缺乏有效的跟蹤監(jiān)督機制，難以及時發(fā)現(xiàn)并糾正變更中存在的問題，這使得變更費用很容易失控。

4.缺乏有效的成本監(jiān)控機制

部分企業(yè)雖然建立了成本管理體系，但其成本監(jiān)控手段卻相對落后，仍然過度依賴人工統(tǒng)計和定期報表，這導致了數(shù)據(jù)的準確性和及時性都較差。在成本監(jiān)控指標的設置上，這些企業(yè)往往過于單一，主要集中在財務指標上，而忽視了非財務指標，這使得成本控制狀況無法得到全面的反映。此外，這些企業(yè)還未能設定合理的成本預警閾值，或者雖然設置了預警但響應不及時，導致預警機制無法有效地發(fā)揮作用。同時，由于缺乏對成本監(jiān)控數(shù)據(jù)的深度分析，企業(yè)難以挖掘出成本變動背后的真正原因，從而無法為決策提供有力的支持。

（二）解決措施

1.提高目標成本預測的準確性

企業(yè)應構建專業(yè)的市場調研團隊，積極拓展多元化的調研渠道，并充分利用大數(shù)據(jù)技術來收集海量的市場數(shù)據(jù)，以確保樣本的代表性和數(shù)據(jù)的完整性。同時，企業(yè)還需要加強與行業(yè)研究機構的深入合作，獲取權威的分析報告，從而能夠更全面地了解市場動態(tài)。此外，企業(yè)還應注重培養(yǎng)跨學科、復合型的專業(yè)人才，以提升團隊對房地產(chǎn)開發(fā)全流程成本構成的深入理解和把控能力。為此，可以建立包含多種預測模型的模型庫，根據(jù)項目的具體特點靈活選擇適合的模型，并結合專家的經(jīng)驗進行必要的修正和優(yōu)化。企業(yè)應定期回溯預測結果，深入分析產(chǎn)生偏差的原因，并及時更新數(shù)據(jù)模型和參數(shù)。同時，企業(yè)需要引入敏感性分析方法，全面評估不同因素對成本的影響程度，并根據(jù)評估的結果提前制定針對性的應對策略。這些舉措將有效增強預測結果的可靠性和適應性，為項目決策提供堅實而有力的依據(jù)。

2.加強部門協(xié)同與溝通

企業(yè)應從頂層設計層面著手，對組織架構進行優(yōu)化，清晰界定各部門在成本管理中的具體職責，從而有效避免職能交叉和空白區(qū)域的出現(xiàn)。為此，企業(yè)應建立跨部門成本管理小組，由高層領導親自掛帥，定期召開協(xié)調會議，集中力量解決成本控制過程中遇到的重大難題。同時，企業(yè)應制定統(tǒng)一、規(guī)范的成本管理流程，確保各部門的工作能夠有序、高效地銜接在一起。為了提升信息流轉的效率，企業(yè)應搭建高效的信息共享平臺，將項目管理、財務管理、采購管理等系統(tǒng)集成在一起，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時共享和動態(tài)更新。通過這些舉措，可以營造出一個良好的協(xié)同氛圍，從而有力推動企業(yè)成本管理目標的順利實現(xiàn)。

3.完善工程變更管理制度

企業(yè)需構建一套嚴謹?shù)墓こ套兏芾砹鞒蹋摿鞒虘鞔_變更發(fā)起、審批、實施及驗收等各個環(huán)節(jié)的責任部門和具體人員，并對審批權限和標準進行詳細的劃分。在審批環(huán)節(jié)，企業(yè)應組織一個由設計、工程、造價等多個專業(yè)領域人員構成的評審團隊，對變更的技術可行性、經(jīng)濟合理性以及其對項目整體的影響進行全面而深入的評估。在必要時，還可邀請外部專家參與論證，以確保評估結果的準確性和權威性。同時，企業(yè)還應建立變更跟蹤臺賬，詳細記錄每一項變更的內(nèi)容、原因、審批過程、實施情況以及費用變動等信息，從而實現(xiàn)全過程可追溯管理。在變更實施過程中，企業(yè)應加強監(jiān)督，確保各項變更均按照審批方案嚴格執(zhí)行。

4.建立有效的成本監(jiān)控機制

企業(yè)應充分利用信息化技術，構建智能化的成本監(jiān)控系統(tǒng)，以實現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的自動采集、實時傳輸以及深度分析。通過物聯(lián)網(wǎng)技術，企業(yè)可以將施工現(xiàn)場的設備與材料管理系統(tǒng)緊密連接，實時獲取工程進度、材料消耗等關鍵數(shù)據(jù)，從而大幅提升數(shù)據(jù)的準確性和及時性。在成本監(jiān)控系統(tǒng)的設計中，企業(yè)應構建一套涵蓋多維度指標的監(jiān)控體系，這些指標不僅要包括財務指標（例如成本偏差率、費用利潤率等），還應納入非財務指標（如工程質量達標率、施工安全事故發(fā)生率等），以全面、客觀地反映成本控制的實際效果。同時，企業(yè)應根據(jù)項目的具體特點以及自身的風險承受能力，科學設定成本預警閾值，并建立完善的預警響應機制。一旦成本數(shù)據(jù)觸發(fā)預警條件，系統(tǒng)應立即啟動應急預案，迅速分析原因并采取相應的糾正措施，以防止成本失控。

五、結論

目標成本管理作為一種先進的成本管理方法，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有重要的應用價值。通過科學合理地預測和制定目標成本、嚴格分解和落實目標成本、有效控制和執(zhí)行目標成本以及客觀考核和評價目標成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠實現(xiàn)成本的精細化管理，提高成本控制水平，增強市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而，在目標成本管理應用過程中，企業(yè)也面臨著目標成本預測不準確、部門協(xié)同困難、工程變更管理不善、缺乏有效成本監(jiān)控機制等問題。針對這些問題，企業(yè)應采取相應的解決措施，不斷優(yōu)化目標成本管理體系，提高目標成本管理的效果。

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（作者單位：北京首創(chuàng)華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）