我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對居民消費的影響

基于宏觀經(jīng)濟理論，消費、投資、出口是拉動經(jīng)濟的三駕馬車?，F(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)投資明顯下行。全球經(jīng)濟呈延續(xù)疲軟態(tài)勢，貿(mào)易保護主義抬頭，外部形勢依然復雜嚴峻，出口面臨巨大壓力。在這樣的經(jīng)濟背景下，研究房地產(chǎn)行業(yè)對居民消費的影響對于穩(wěn)定經(jīng)濟基本盤，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級具有重要意義。本文梳理了國內(nèi)外研究成果，利用省級以及地市級的宏觀面板數(shù)據(jù)，探究房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對居民消費的影響，同時深入剖析二者之間的影響機制，以期為政府部門制定相關(guān)政策提供理論支持。

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的加速，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其波動與調(diào)整對宏觀經(jīng)濟及居民消費有深遠影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與居民家庭財富和消費緊密相關(guān)，同時也是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要領域。從經(jīng)濟周期理論來看，我國經(jīng)濟正處在一個轉(zhuǎn)型與調(diào)整的關(guān)鍵階段，這對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。對于有房家庭而言，家庭永久性財富下滑。根據(jù)“財富效應”，居民消費能力下降，消費壓力增加；對于無房家庭或者有改善意愿的家庭而言，基于“買漲不買跌”，居民購房意愿下降。根據(jù)“替代效應”，房價調(diào)整使得居民對于房地產(chǎn)產(chǎn)生延遲性消費心理，促進了居民在其他商品上的消費。因此，探討我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對居民消費的影響，有助于為政策制定與市場發(fā)展提供理論依據(jù)。

一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過快速發(fā)展，已深度融入經(jīng)濟與民生體系。因此國內(nèi)一些學者深入研究了財富效應。首先，韓宇陽（2022）發(fā)現(xiàn)房價指數(shù)每上漲1單位，人均消費就會上漲9.265；馬娟（2021）發(fā)現(xiàn)，財富效應包括兌換的財富效應和未兌換的財富效應兩種。

其次，還有一些學者研究了抵押信貸效應。尹智超等學者（2021）發(fā)現(xiàn)，住房具有消費屬性和投資屬性。在信貸市場上，房屋是普通家庭重要的抵押品。

再次，還有學者研究了購房支出壓力效應。杜莉等學者（2015）發(fā)現(xiàn)，潛在購房者在我國消費者總體中占較大比重?！百彿恐С鰤毫π睂е路績r上升抑制了居民消費。

最后，袁媛（2024）研究了政策調(diào)控對房價的調(diào)節(jié)作用。在我國房價調(diào)控的長效機制中，房地產(chǎn)稅政策雖然短期內(nèi)可以抑制房價上漲，但長期來看這種調(diào)控效果并不顯著，而宏觀審慎政策可以在長時間內(nèi)顯著影響房價。

（二）國外研究現(xiàn)狀

國外學者在相關(guān)領域的研究起步較早，形成了較為成熟的理論體系。首先，一些學者研究了財富效應。Dvornak（2007）使用了ECM等模型，證實了在澳大利亞每當房價上漲1%，家庭消費上升3%；Iacovie（2011）認為，房價上漲通過財富效應增加了居民收入，促進了消費的提升。

其次，還有學者研究了抵押信貸效應。JANINE ARON（2012）指出，自1980年以來，英國和美國的家庭信貸可得性發(fā)生了很大的變化。英國和美國的平均消費收入比上升，緩解了抵押貸款的首付限制，因此增強了住房財富的抵押品作用。

再次，還有學者研究了跨期消費效應。Webb Craig S（2023）指出，消費者會根據(jù)對未來各期消費的預期效用進行折現(xiàn)，以選擇使總效用最大化的消費路徑。

最后，還有學者研究了相關(guān)政策調(diào)控。Cohen Erez（2022）指出，以色列這些年制定和實施的公共政策并未實現(xiàn)其降低房價的長期目標；相反，它只是在短期內(nèi)阻止了價格上漲。這一政策顯然受到了短視的政治考量的影響。因此，住宅產(chǎn)業(yè)調(diào)控需求與調(diào)控供給之間的選擇，實際上可能反映出政策設計者在廣泛公共利益與狹隘個人利益之間的選擇。

二、國內(nèi)住房資產(chǎn)與居民消費現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)住宅資產(chǎn)價格及投資現(xiàn)狀

1.住房資產(chǎn)投資市場進入滯停期

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資自2014年開始逐步平穩(wěn)提升，但在2021年后出現(xiàn)下跌趨勢。2014至2021年，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，以及政府政策扶持，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈且發(fā)展良好，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃總投資年年攀升。而從2021年開始，疫情影響導致經(jīng)濟下行，就業(yè)市場萎靡，民眾對消費缺乏熱情，房地產(chǎn)發(fā)展行情較差。這導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總投資金額趨于平穩(wěn)甚至下跌。同時，相較于城鎮(zhèn)，農(nóng)村所受到的市場沖擊顯然更為嚴峻。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，全國農(nóng)村農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資增長比率，在2019年從原先的-0.2%直接跌至-19.2%。近幾年雖有所回升，但依處于負增長狀態(tài)。

2.住房價格整體勢態(tài)平穩(wěn)，成交房產(chǎn)數(shù)額波動

住宅商品房平均銷售價格自2014年開始逐步上漲至一萬元每平米，在2021年后沒有明顯上漲但仍處于萬元每平以上水平。同時，住宅商品房銷售額在2014年至2021年穩(wěn)步上升，并在2021年達到峰值。但在2022年急劇下跌，次年下跌趨勢平緩。由于2021年經(jīng)濟下行，購房者對市場缺乏信心。同時購房又使大量資金流出，購房者會考慮其未來收入、經(jīng)濟發(fā)展等情況，因此降低了購房意愿，致使近年來商品房銷售額大幅度下降。例如，在一線城市，雖然房價依然居高不下，但成交量卻急劇下滑。同時在大部分中小城市，由于人口外流、經(jīng)濟相對落后等原因，房地產(chǎn)市場面臨更大的壓力。為了鼓勵和拉動市場，目前，除了部分一、二線城市外，樓市的限購、限貸等政策都已實質(zhì)性松綁。然而，這些政策的效果尚未完全顯現(xiàn)，市場仍處于調(diào)整階段。

（二）國內(nèi)居民消費現(xiàn)狀

1.居民人均收入增加，消費能力提升

近年來，我國居民人均可支配收入不斷提高，說明居民消費能力不斷提高，人均可支配收入的提高是經(jīng)濟增長的直接反映。當國家或地區(qū)的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，就業(yè)機會增多，居民的工資性收入、經(jīng)營性收入、財產(chǎn)性收入等都會相應增加。人均可支配收入的增加，意味著居民消費能力的增強。隨著收入的增加，居民在滿足基本生活需求的同時，會追求更高品質(zhì)的生活方式和消費體驗。這包括購買更高檔的商品、享受更優(yōu)質(zhì)的服務，以及參與更多的娛樂活動等。

2.居民消費傾向上升，居住支出變大

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近年來我國居民人均消費支出呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。這反映了我國居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。同時，近年來我國居民人均居住支出也呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。這主要是由于城市化進程的加快、房價的上漲，以及居民對住房品質(zhì)要求的提高等因素共同作用的結(jié)果。但與此同時，居住支出的增加可能會擠壓居民在其他方面的消費預算，如教育、醫(yī)療、娛樂等。這可能導致居民在消費結(jié)構(gòu)上的改變。

居民的收入水平是影響消費支出和居住支出的關(guān)鍵因素。隨著收入的增加，居民的消費能力和消費意愿也會提高，從而增加消費支出和居住支出；反之，當收入減少時，居民的消費能力和消費意愿可能會降低，進而導致消費支出和居住支出的減少。

（三）國內(nèi)住房資產(chǎn)與居民消費相關(guān)性分析

以下將利用統(tǒng)計工具spearman相關(guān)系數(shù)，分析國內(nèi)住房資產(chǎn)與居民消費之間的相關(guān)性。本次分析設定國內(nèi)住房資產(chǎn)平均價格為變量X，國內(nèi)居民消費指數(shù)為變量Y；數(shù)據(jù)截取自國家統(tǒng)計局2014—2022年間。結(jié)果顯示，二者相關(guān)系數(shù)為0.967，呈強正相關(guān)關(guān)系。這意味著當住房價格下跌時，居民消費指數(shù)也會跟著下跌。這可能是由于以下兩方面因素的影響所致：

1.財富效應

當住房價格下跌時，對于擁有房產(chǎn)的消費者來說，他們的財富水平會相應下降。這種財富水平的下降可能導致消費者減少消費支出，因為他們需要更多的資金來應對可能的房產(chǎn)價值縮水，或者為未來的購房計劃儲備資金。此外，財富水平的下降還可能引發(fā)消費者對未來經(jīng)濟前景的擔憂，從而進一步抑制消費。

2.替代效應

在住房價格下跌的情況下，替代效應對居民消費指數(shù)的影響可能相對較小。住房作為一種大宗商品，其購買決策往往受到多種因素的影響，如家庭經(jīng)濟狀況、購房政策等。因此，即使住房價格下跌，消費者也可能不會立即增加購房支出，而是選擇觀望或者將資金用于其他用途。同時住房是必需品而非替代品，其價格變動對消費支出的替代效應可能并不顯著。

在住房價格下跌時，之所以會出現(xiàn)居民消費指數(shù)也下跌的現(xiàn)象，主要是因為財富效應大于替代效應。由于財富效應的存在，住房價格下跌導致消費者財富水平下降，進而抑制了消費支出。而替代效應雖然存在，但其對消費支出的影響相對較小，不足以抵消財富效應帶來的負面影響。因此，在財富效應和替代效應的共同作用下，居民消費指數(shù)呈現(xiàn)出下跌的趨勢。

三、關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)政策拉動內(nèi)需的建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

總體來看，我國房地產(chǎn)目前存在一系列結(jié)構(gòu)失衡問題。首先，住房類型失衡，高端住宅與商品房供應過剩，保障性住房與中小型經(jīng)濟適用房供不應求，高端住房空置，資源利用不充分。因此，應加強保障住房與中小型住房建設以滿足消費者需求，同時運用稅收調(diào)節(jié)，以減輕購房稅負。

其次，房價與收入比例失衡。我國大城市房價收入比明顯高于國際公認水平，高房價導致居民實際住房支付能力低，難以通過房地產(chǎn)經(jīng)濟拉動內(nèi)需。因此需要政府、金融機構(gòu)等部門協(xié)同發(fā)力，調(diào)整供給側(cè)政策，加強市場監(jiān)管，進而力爭有效解決房價過高問題。

（二）調(diào)整需求端政策，鼓勵居民增加其他領域消費

從需求端看增加居民消費，首先，通過調(diào)整稅收政策，降低非生活必需品的消費稅，目的是降低其價格。非生活必需品彈性系數(shù)較大，能夠刺激居民消費欲望，從而增加消費。

其次，增加消費補貼政策。對耐用消費品以及以舊換新給予適當補貼，促使消費者提前消費或換新產(chǎn)品消費。

最后，加強文化、旅游、體育等消費基礎性設施的建設升級，從而滿足居民多樣化消費需求。

（三）加強租房市場建設

推廣租購同權(quán)，打破購房與戶籍、社保、教育等權(quán)益的聯(lián)系，從而促進租賃市場的發(fā)展。首先，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)租賃住房，尤其是針對新市民和年輕人的出租房源。同時政府可以回購二手房存量房轉(zhuǎn)為租賃房，以增加租賃市場的供應。此外，鼓勵個人出租住房，并為其提供減稅政策。

其次，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)提升租房品質(zhì)，同時提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務，并加強租房市場質(zhì)量監(jiān)管。此外，通過稅收減免、補貼等方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的運營成本，進而降低租房價格。

（作者單位：南京財經(jīng)大學）

作者簡介：陳鈺欣，2004年10月出生，女，漢族，四川巴中人，南京財經(jīng)大學本科在讀。研究方向：稅收學。

基金項目：2024年江蘇省大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目“一鯨落萬物生——中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對居民消費的影響”（202410327063Y）。