“老破小”如何煥新“好房子”？

今年政府工作報(bào)告中，“好房子”的概念引發(fā)廣泛關(guān)注。它承載著群眾對(duì)住上好房子、過(guò)上好日子的美好期待。而老舊小區(qū)如何更新改造，無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵一步。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹指出，2025年要下功夫?qū)嵤┮慌菝裆⒋侔l(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目。在民生項(xiàng)目上，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅；擴(kuò)大城中村改造規(guī)模；大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，聚焦“一老一小”完善配套設(shè)施。

如何讓“老破小”變身“好房子”？這場(chǎng)關(guān)乎億萬(wàn)人居住品質(zhì)與生活幸福感的民生工程正在加速推進(jìn)。全國(guó)兩會(huì)代表委員從技術(shù)創(chuàng)新、資金模式、適老化改造等多維度建言獻(xiàn)策，勾勒出未來(lái)社區(qū)的美好圖景。

科技賦能，老房改造“內(nèi)外兼修”

從“住有所居”到“住有宜居”，老舊小區(qū)改造是提升民生福祉的關(guān)鍵。什么時(shí)候改、具體改什么、改得好不好，牽動(dòng)著許許多多百姓的心。

全國(guó)人大代表、中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司總工程師馮遠(yuǎn)表示，老舊小區(qū)改造不能簡(jiǎn)單地拆舊蓋新，而要“內(nèi)外兼修”。要充分調(diào)研居民需求，因地制宜設(shè)計(jì)改造方案，解決好居民最期盼改什么、怎樣把錢(qián)花在刀刃上、如何減少擾民等問(wèn)題，不能只是簡(jiǎn)單的拆舊蓋新。在上海田子坊改造中，設(shè)計(jì)師保留石庫(kù)門(mén)建筑肌理的同時(shí)，植入智能家居系統(tǒng)和立體綠化，使百年老宅煥發(fā)新生。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)老舊小區(qū)改造中，綠色建筑技術(shù)應(yīng)用率已達(dá)68%，較2020年提升32個(gè)百分點(diǎn)。

作為城市老舊小區(qū)改造的典型案例，始建于20世紀(jì)70年代的北京市西城區(qū)樺皮廠胡同 8 號(hào)樓項(xiàng)目采用混凝土模塊化集成建筑與預(yù)制構(gòu)件結(jié)合的建筑體系實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”，90天完成原拆原建，充分展現(xiàn)建筑行業(yè)智能化、綠色化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)趨勢(shì)，得到了居民和業(yè)界的普遍好評(píng)，為老舊小區(qū)改造提供了可復(fù)制的“北京經(jīng)驗(yàn)”。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)海外集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)顏建國(guó)介紹這一案例時(shí)表示，在改造中就像搭積木一樣建房子，將整棟建筑科學(xué)規(guī)劃為55個(gè)混凝土模塊，90%以上的建筑工序在工廠內(nèi)完成，再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)吊裝、組建成完整建筑樓房。相比傳統(tǒng)建造模式，這種建造方式減少固廢排放75%，縮短工期，節(jié)省現(xiàn)場(chǎng)用工量，不僅縮短居民回遷周期，還能減少對(duì)周邊居民和交通環(huán)境的影響。加快推廣模塊化建筑技術(shù)，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)，把施工現(xiàn)場(chǎng)搬到工廠，助力打造更多安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

全國(guó)人大代表、萬(wàn)華生態(tài)集團(tuán)董事長(zhǎng)郭興田對(duì)《中國(guó)報(bào)道》記者表示，針對(duì)老舊小區(qū)改造更新，應(yīng)大力推廣環(huán)保裝修和綠色工業(yè)化定制內(nèi)裝。綠色工業(yè)化定制內(nèi)裝最重要的一點(diǎn)是生態(tài)環(huán)保，告別水泥砂漿，相對(duì)傳統(tǒng)裝修，基礎(chǔ)裝修用材總量可減少高達(dá)70%，從源頭上低碳節(jié)約，且極大減少甲醛釋放；通過(guò)模塊化拆解與工廠智能化生產(chǎn)，將傳統(tǒng)裝修轉(zhuǎn)化為智能制造流程，大幅提升施工效率；工廠制造、現(xiàn)場(chǎng)安裝，使裝修變身為工業(yè)化耐用消費(fèi)品，并減少擾民。

“綠色化實(shí)現(xiàn)‘快住’，工業(yè)化實(shí)現(xiàn)‘快裝’，數(shù)字化實(shí)現(xiàn)‘精準(zhǔn)’，三管齊下可大幅提升老舊小區(qū)改造的效率與品質(zhì)?！惫d田說(shuō)。

“雙管齊下”，破解“懸空老人” 困境

“建議依法依規(guī)加快推進(jìn)老舊住宅電梯安裝進(jìn)度，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，讓更多的老年人早日實(shí)現(xiàn)‘一鍵直達(dá)’的幸福愿景。”全國(guó)人大代表、甘肅省蘭州市律師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳燦提出關(guān)于加快推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯的建議。

這是陳燦連續(xù)第二年關(guān)注老舊住宅電梯安裝問(wèn)題。陳燦告訴《中國(guó)報(bào)道》記者，他在進(jìn)行走訪調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨著老齡化社會(huì)加速到來(lái)，老舊小區(qū)加裝電梯成為迫切的民生需求，但在推進(jìn)過(guò)程中，諸如電梯運(yùn)行情況、電費(fèi)分?jǐn)倷C(jī)制、廣告收入分配、群眾使用體驗(yàn)不佳、后續(xù)維護(hù)成本過(guò)高等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，且老舊住宅電梯安裝涉及一系列法律問(wèn)題，各個(gè)環(huán)節(jié)均需嚴(yán)格遵循相關(guān)法律程序，產(chǎn)生了一系列難以解決的問(wèn)題。

這些問(wèn)題不僅涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、基層群眾自治，還關(guān)乎消防和公共安全等領(lǐng)域。為此，陳燦建議建立“政府補(bǔ)貼+居民自籌+社會(huì)資本”的多元籌資機(jī)制，加大資金支持力度，規(guī)范電梯安裝活動(dòng)，確保電梯安全運(yùn)行。例如在杭州翠苑小區(qū)，創(chuàng)新采用“租賃+維護(hù)”模式，電梯由專(zhuān)業(yè)公司投資建設(shè)，居民按月支付使用費(fèi)，廣告收益反哺維護(hù)成本，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

“應(yīng)建立電梯 ‘全生命周期管理’ 體系?！比珖?guó)政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司董事長(zhǎng)聶竹青對(duì)《中國(guó)報(bào)道》記者表示，隨著城市里越來(lái)越多老舊住宅電梯進(jìn)入“老齡化”階段，帶來(lái)了極大安全隱患。

他建議完善“老齡化”電梯退出機(jī)制，設(shè)定電梯的使用年限或安全紅線，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)和評(píng)估，一旦達(dá)到報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，必須予以更換。同時(shí)，形成“使用方—政府—社會(huì)”多方出資的模式，提前設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金，提高資金使用效率，對(duì)老舊電梯進(jìn)行維修、改造和更新?lián)Q代，增強(qiáng)居民的幸福感和獲得感。

據(jù)介紹，目前，深圳已試點(diǎn)電梯安全評(píng)估制度，對(duì)使用超 15 年的電梯強(qiáng)制檢測(cè)，累計(jì)更新改造電梯2300余臺(tái)，事故率下降47%。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)加裝電梯數(shù)量突破8萬(wàn)臺(tái)，較2020年增長(zhǎng) 300%。

老房變新，資金如何破局？

老房變新，資金籌措是關(guān)鍵。

“通過(guò)政府、居民、社會(huì)資本多方出資模式，有效解決改造資金難題?！比珖?guó)人大代表、浙江杭州市上城區(qū)小營(yíng)街道小營(yíng)巷社區(qū)黨委書(shū)記曹琛以自己所在的社區(qū)為例介紹經(jīng)驗(yàn)。杭州小營(yíng)巷社區(qū)探索的“1+X”模式成效顯著：政府承擔(dān) 40% 基礎(chǔ)改造費(fèi)用，居民根據(jù)改造需求自愿出資，引入社會(huì)資本參與商業(yè)配套建設(shè)。這種模式使社區(qū)改造資金缺口從 35% 降至 8%，商業(yè)配套收益反哺后續(xù)維護(hù)。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌對(duì)這種 “眾籌”模式表示贊許。

張斌表示，可以推廣“城市更新專(zhuān)項(xiàng)債 + REITs”組合融資模式，通過(guò)低息貸款、稅費(fèi)減免、信用管理等方式，給予參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)更大力度的優(yōu)惠政策，合理保障社會(huì)資本投資回報(bào)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)益，吸引更多社會(huì)資本參與。

“未來(lái)5年，包括北上廣深在內(nèi)的中國(guó)一、二線城市還有相當(dāng)規(guī)模的增量公共投資空間，在城市更新等方面的投資空間和發(fā)展?jié)摿艽蟆５诰唧w實(shí)踐中，還需對(duì)公共投資項(xiàng)目引入民營(yíng)資本范圍等細(xì)節(jié)加以論證分析，充分發(fā)揮社會(huì)力量的積極作用?！睆埍蟊硎荆?024 年，北京城市更新基金規(guī)模突破 500 億元，吸引保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)期資金參與。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模已超2.5萬(wàn)億元，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)就業(yè)超1200萬(wàn)人。

在廣州獵德村改造中，“完整社區(qū)”理念落地生根：配建幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老服務(wù)中心等12項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“15分鐘生活圈”全覆蓋。成都玉林片區(qū)通過(guò)微更新激活社區(qū)活力，改造后的街區(qū)商業(yè)價(jià)值提升 300%，居民滿(mǎn)意度達(dá) 92%。杭州楊柳郡社區(qū)已實(shí)現(xiàn)智慧停車(chē)、智能安防、環(huán)境監(jiān)測(cè)等數(shù)字化管理，居民通過(guò)手機(jī) APP 即可參與社區(qū)事務(wù)。

記者從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，2025年將重點(diǎn)推進(jìn)100個(gè)完整社區(qū)試點(diǎn)，探索“數(shù)字孿生” 技術(shù)在社區(qū)管理中的應(yīng)用。