房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究 邵芬芬

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來，由于其獨(dú)特的行業(yè)特性，展現(xiàn)出資金高度集中的特點(diǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)到銷售回款，整個(gè)過程可能需要數(shù)年時(shí)間，導(dǎo)致資金回收速度相對(duì)較慢。全面預(yù)算管理作為一種科學(xué)的管理工具，在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，通過對(duì)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的全面規(guī)劃和控制，能夠有效地優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置。論文在闡述了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理要求的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題，在此基礎(chǔ)上，探究了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;預(yù)算目標(biāo)

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的要求

（一）預(yù)算管理的整合性

全方位的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃屬于多方面的全面管控策略，其突出特點(diǎn)是整合性。通過深度的資源整合，企業(yè)可將各類工序、部門職責(zé)以及管理動(dòng)作融會(huì)貫通，構(gòu)筑一套協(xié)同高效、步調(diào)一致、性能超群的管理體系。通過融合多元預(yù)算策劃架構(gòu)，企業(yè)得以高效地捏合成拳，并對(duì)資源分配格局進(jìn)行優(yōu)化，從而推動(dòng)運(yùn)營(yíng)效率的提高。此系統(tǒng)具備匯總外部數(shù)據(jù)的功能，能夠增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)外界變局時(shí)的適應(yīng)功夫，從而確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在全面預(yù)算管理的策劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要把發(fā)展大綱作為根本遵循，周密安排并對(duì)財(cái)務(wù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行精雕細(xì)琢，保證這些指標(biāo)精確對(duì)應(yīng)并有力支持企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)[1]。

（二）預(yù)算執(zhí)行的動(dòng)態(tài)性

在全面預(yù)算管理落實(shí)的各個(gè)階段中，動(dòng)態(tài)性能夠保障預(yù)算管理的靈活適應(yīng)，以應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜的挑戰(zhàn)，從而推動(dòng)組織資源的合理配置與效能的最大化。在執(zhí)行資金規(guī)劃布局的征程上，房地產(chǎn)企業(yè)必須保持高度的警覺性和敏銳性，實(shí)時(shí)跟蹤預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際支出之間的潛在差異。一旦企業(yè)發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理與實(shí)際開銷之間出現(xiàn)偏差，必須及時(shí)行動(dòng)對(duì)造成該差異的癥結(jié)所在進(jìn)行深入剖析，需綜合考慮市場(chǎng)波動(dòng)、施工計(jì)劃調(diào)整以及成本監(jiān)控不充分等多方面的因素。在深入剖析這些誘因的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)施精準(zhǔn)有效的改革策略，諸如調(diào)整資金安排、精簡(jiǎn)費(fèi)用開支等多種策略，保障財(cái)務(wù)預(yù)算落實(shí)的精確度與效率，進(jìn)而增進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效能和盈利能力。

（三）預(yù)算編制的精確性

為確保全面預(yù)算管理制定的精確性，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必針對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)、成本推動(dòng)要素以及隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)致的分析與全面的評(píng)估。另外，須對(duì)地價(jià)開銷進(jìn)行細(xì)致審查，同時(shí)科學(xué)安排建筑投資的資金配置，并且精準(zhǔn)鎖定營(yíng)銷預(yù)估目標(biāo)。在著手進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)定之際，房地產(chǎn)企業(yè)需深入探究市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)及政策導(dǎo)向，保障其土地資本與市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)良好銜接;在打造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃藍(lán)圖時(shí)，企業(yè)需全面考量材料成本、施工工藝及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等眾多要素，確保對(duì)開支進(jìn)行有效管理;在開展預(yù)算編制的初始階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)致力于打造穩(wěn)固的安全保障體系，以此提升決策的預(yù)見性和預(yù)測(cè)力，并保障決策的合理性和精準(zhǔn)性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算管理組織架構(gòu)不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)在日常操盤及管控環(huán)節(jié)中，未將編制預(yù)算的工作看作核心環(huán)節(jié)，忽略對(duì)完善預(yù)算體系的構(gòu)建，忽略對(duì)預(yù)算關(guān)鍵要領(lǐng)的把握，導(dǎo)致預(yù)算管理在資源整合過程中的協(xié)調(diào)作用未能充分展現(xiàn)，因而難以有效地推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。財(cái)務(wù)部門在細(xì)致履行管控職能時(shí)，往往面臨諸多限制，在活動(dòng)中，財(cái)務(wù)部門往往借助歷史案例來開展未來預(yù)測(cè)，或者僅對(duì)各部門所遞交的信息資料執(zhí)行初步的整合操作，該種處理方式使得全面預(yù)算管理顯得過于單一無變化且缺少內(nèi)涵，難以全面呈現(xiàn)企業(yè)整體性的發(fā)展要求，與預(yù)算管理旨在達(dá)到的全方位業(yè)務(wù)流程整合及全鏈條監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)存在顯著差距[2]。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)盡管成立了專門的全面預(yù)算管理小組來執(zhí)行全面預(yù)算管理與決策的職責(zé)，但并未構(gòu)建起完善的全面預(yù)算管理的規(guī)范化架構(gòu)，實(shí)際上其預(yù)算管理職責(zé)往往還是主要由財(cái)務(wù)人員一并承擔(dān)，導(dǎo)致責(zé)任落實(shí)困難。若未獲得特定授權(quán)，財(cái)務(wù)部門在執(zhí)行預(yù)算時(shí)便缺少必要的權(quán)威性，難以得到其他部門的普遍配合，使得在執(zhí)行過程中責(zé)任界定糾紛屢屢出現(xiàn)，從而會(huì)拖慢預(yù)算管控的步伐。

（二）預(yù)算編制方法不夠科學(xué)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金計(jì)劃的過程中，未能充分運(yùn)用科學(xué)方法，其成效顯著反映在預(yù)算執(zhí)行過程中的精確性上。部分企業(yè)在制定資金計(jì)劃的時(shí)候，未能全面權(quán)衡自身的成長(zhǎng)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，盲目效仿他人的財(cái)經(jīng)規(guī)劃策略，未將組織架構(gòu)配置和資金情況作為關(guān)鍵評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致預(yù)算規(guī)劃與實(shí)際運(yùn)作之間出現(xiàn)較大偏差，難以對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)力，從而導(dǎo)致了人力和物力的巨大損失。部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金計(jì)劃的把握上存在短板，亟須完善的預(yù)算管控系統(tǒng)以提供支持。另外，在運(yùn)用預(yù)算管理軟件與技術(shù)方面也存在顯著不足，這一狀況不可避免地削弱了預(yù)算審批流程及其審核環(huán)節(jié)的實(shí)施強(qiáng)度。在履行監(jiān)管職責(zé)時(shí)，對(duì)過程實(shí)時(shí)的跟蹤監(jiān)督以及事后的成效評(píng)價(jià)階段也都顯露出若干弊端，導(dǎo)致預(yù)算控制機(jī)制未能充分展現(xiàn)其應(yīng)有的統(tǒng)籌作用。個(gè)別企業(yè)在制定全面預(yù)算指標(biāo)時(shí)，并未與其商業(yè)發(fā)展策略有效對(duì)接，導(dǎo)致這些指標(biāo)常常缺乏預(yù)見性和全局觀，使得企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中很容易產(chǎn)生資金鏈緊張的問題。

（三）預(yù)算執(zhí)行力度不足

全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)牽涉全體員工的運(yùn)作機(jī)制，要求從高層管理人員到一線員工，人人參與預(yù)算的具體執(zhí)行與落實(shí)。在眾多房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，普遍存在一種現(xiàn)象，即全面預(yù)算管控的職能通常被限定在決策中樞或特定職能部門權(quán)限內(nèi)。企業(yè)全面財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行呈現(xiàn)出兩極分化的局面，這種機(jī)制會(huì)導(dǎo)致各個(gè)部門及各個(gè)時(shí)期的管理活動(dòng)獨(dú)立化，彼此缺少溝通，從而給全面預(yù)算管理造成困難。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多部門之間錯(cuò)綜復(fù)雜，給企業(yè)的內(nèi)部治理帶來了極大的考驗(yàn)。自項(xiàng)目啟動(dòng)之初到市場(chǎng)篩選，再歷經(jīng)漫長(zhǎng)的施工建設(shè)，直至市場(chǎng)營(yíng)銷的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋眾多環(huán)節(jié)，涉及經(jīng)費(fèi)規(guī)劃的工程項(xiàng)目規(guī)模宏大，對(duì)其進(jìn)行有效管理面臨著極大的考驗(yàn)[3]。

（四）預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略、績(jī)效考核脫節(jié)

在編訂預(yù)算規(guī)劃之際，房地產(chǎn)企業(yè)需將自身的戰(zhàn)略規(guī)劃與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展藍(lán)圖深度融合，而不能僅僅局限于短期財(cái)務(wù)成效的凸顯。在進(jìn)行實(shí)際操作階段，不少企業(yè)往往僅著眼于眼前經(jīng)濟(jì)效益是否達(dá)標(biāo)，而無視了對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的鉆研與追尋，阻礙了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)全面預(yù)算管理成效進(jìn)行審查與評(píng)定階段，全面預(yù)算管理成效的績(jī)效審核環(huán)節(jié)無疑扮演著至關(guān)重要的角色。盡管如此，不少地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于該領(lǐng)域的評(píng)估體系仍然存在不足，難以將全面預(yù)算的落實(shí)效果與員工的績(jī)效表現(xiàn)有效掛鉤，評(píng)審機(jī)制呈現(xiàn)出過度一致的趨勢(shì)，員工未能深刻理解預(yù)算控制的關(guān)鍵性，往往只關(guān)注個(gè)人成績(jī)，而忽略了對(duì)企業(yè)整體的預(yù)算管控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的具體措施

（一）建立健全的預(yù)算管理組織架構(gòu)

為了全面改革預(yù)算管理手段，地產(chǎn)企業(yè)必須更新管理理念，樹立新穎的預(yù)算思維，改進(jìn)預(yù)算管控的組織架構(gòu)，同步構(gòu)建周全的規(guī)矩法度，確保預(yù)算管理工作的順利推行。首先，打造健全的全面預(yù)算管理是重中之重，旨在為員工規(guī)劃職業(yè)發(fā)展方向，同時(shí)樹立行為規(guī)范，以此提高全面預(yù)算管理之規(guī)范化水平。在構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營(yíng)格局的過程中，應(yīng)針對(duì)各個(gè)崗位部門的職員，精準(zhǔn)劃分其職責(zé)與權(quán)力范疇，確保財(cái)務(wù)管控流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均能嚴(yán)格遵守執(zhí)行，從而極致化預(yù)算控制的功能發(fā)揮。其次，為了做好全面預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行精心調(diào)整，并增強(qiáng)員工對(duì)預(yù)算管理重要性的全面理解。把全面預(yù)算的控制理念與企業(yè)核心價(jià)值觀相融合，并植入到企業(yè)的管理體系內(nèi)層，進(jìn)而達(dá)到對(duì)企業(yè)員工潛移默化的影響效果。最后，構(gòu)建獨(dú)立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，確保其運(yùn)作自主性與權(quán)威性，在財(cái)務(wù)管控架構(gòu)中明確界定單獨(dú)的財(cái)務(wù)預(yù)算職能，并設(shè)立專項(xiàng)機(jī)構(gòu)專門處理該范疇的事務(wù)。該組織必須實(shí)施權(quán)限審核程序，同時(shí)，在財(cái)務(wù)、審計(jì)、成本等關(guān)鍵業(yè)務(wù)部門中挑選具備跨領(lǐng)域技能的人才，負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)搜集整理與匯總?cè)诤细鱾€(gè)業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的任務(wù)，將匯總完成的財(cái)務(wù)預(yù)案提交至財(cái)務(wù)審核部門進(jìn)行詳盡核驗(yàn)，并提出相應(yīng)的評(píng)議建議，同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)全面預(yù)算管理的進(jìn)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管以及深度剖析[4]。

（二）提升預(yù)算編制的科學(xué)性和精準(zhǔn)性

一方面，在制定預(yù)算方案時(shí)，企業(yè)務(wù)必要將具體發(fā)生的狀況作為制定的根本。企業(yè)的管理層務(wù)必重視預(yù)算規(guī)劃的根本效能，在策劃全面預(yù)算的環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身狀況，靈活采取不同的預(yù)算編制方式，如增量預(yù)算方式、固定預(yù)算方式等。編制全面預(yù)算不宜長(zhǎng)期采用增量預(yù)算方式，應(yīng)在某個(gè)階段以后，采取零基預(yù)算方式，以保障預(yù)算編制的精確性和科學(xué)性。針對(duì)特定商業(yè)項(xiàng)目的資金注入與資金募集中，房地產(chǎn)企業(yè)需采取科學(xué)制定的資金使用規(guī)劃，以便清楚地展現(xiàn)工程在開銷與收益方面的實(shí)際狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理領(lǐng)域里，必須多角度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算與業(yè)務(wù)清算的詳細(xì)條目進(jìn)行細(xì)致審查，針對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行精確的對(duì)照分析，以驗(yàn)證其與實(shí)際情況的相符程度，保障信息的準(zhǔn)確無誤。在預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保各部門利益得到公平兼顧，拋棄獨(dú)斷專行的作風(fēng)，以防止預(yù)算制度淪為空有其表的表面文章。另一方面，在編制財(cái)務(wù)預(yù)算的環(huán)節(jié)，企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)作為核心的導(dǎo)向原則。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)中，企業(yè)需不斷更新自身的戰(zhàn)略定位，與此同時(shí)，預(yù)算的執(zhí)行也需根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化靈活機(jī)動(dòng)地適應(yīng)調(diào)整。

（三）加大預(yù)算執(zhí)行力度

在預(yù)算執(zhí)行時(shí)，必須利用信息技術(shù)手段進(jìn)行立體化的監(jiān)控與控制。在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)須采用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行預(yù)算監(jiān)管，搭建立體監(jiān)管架構(gòu)，了解外圍條件因素，提高預(yù)算估算與前瞻工作的精確度。在確保信息暢通的條件下，在信息錄入階段實(shí)施精細(xì)的操作規(guī)程，依托系統(tǒng)進(jìn)行深入分析，從而對(duì)預(yù)防性隱患進(jìn)行精準(zhǔn)分析。在動(dòng)態(tài)監(jiān)管過程中，針對(duì)不同項(xiàng)目的具體狀況，必須進(jìn)行周密的管理與精準(zhǔn)調(diào)整。在全面預(yù)算的具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，系統(tǒng)程序一旦識(shí)別出預(yù)算執(zhí)行的異常狀況，要立即啟動(dòng)警報(bào)機(jī)制，以此激起預(yù)算管理層的高度注意與迅速行動(dòng)。在信息技術(shù)高速發(fā)展的當(dāng)下，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，能夠有效提高預(yù)算數(shù)據(jù)及成果的輸入效能，推動(dòng)信息資產(chǎn)的無縫交流，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)時(shí)刻掌握企業(yè)運(yùn)作態(tài)勢(shì)和管控態(tài)勢(shì)變遷的宗旨。在實(shí)施全面預(yù)算管理的后期調(diào)整階段，要運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行精細(xì)的數(shù)據(jù)分析，以保障分析結(jié)論的恰當(dāng)性及信息傳達(dá)的嚴(yán)謹(jǐn)性，在全面預(yù)算審核工作結(jié)束之后，應(yīng)立即對(duì)預(yù)算資金總額進(jìn)行相應(yīng)的更新。企業(yè)須全力激發(fā)企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)的內(nèi)在潛力，促成預(yù)算與業(yè)務(wù)流程的高度融合，并且加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)追蹤與監(jiān)管。

（四）融合預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略、績(jī)效考核

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須淋漓盡致地運(yùn)用全面預(yù)算管理的效能，這要求深入鉆研并詳細(xì)分析企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，確立遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)、關(guān)鍵業(yè)務(wù)板塊及市場(chǎng)定位。領(lǐng)會(huì)戰(zhàn)略藍(lán)圖對(duì)企業(yè)財(cái)經(jīng)指標(biāo)的明確指示，諸如營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)、市場(chǎng)份額的拓展以及資本收益率的提升等核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

其次，整合企業(yè)日常運(yùn)作狀況與長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略布局，制定恰當(dāng)?shù)娜骖A(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)與各職能部門細(xì)致交流溝通，確保預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)既能支持企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，也能適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)變化[5]?？紤]到不同預(yù)算目標(biāo)，融合房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)有特點(diǎn)與營(yíng)運(yùn)策略，將預(yù)算目標(biāo)具體化為一系列具體且可度量的指數(shù)，涵蓋銷售利潤(rùn)、成本支出、工程進(jìn)度等核心要素。

最后，對(duì)資金計(jì)劃落實(shí)成果的評(píng)估是全面預(yù)算管理的核心手段，也是推動(dòng)員工積極參與預(yù)算執(zhí)行的重要舉措。在制定財(cái)務(wù)開銷的明細(xì)規(guī)劃之后，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造出一套全面覆蓋的全面預(yù)算審核體系以及員工積極性激勵(lì)機(jī)制，將財(cái)務(wù)預(yù)算中的諸多指數(shù)與職工績(jī)效考核工作實(shí)施深度融合，并且，員工的績(jī)效產(chǎn)出也需和財(cái)務(wù)預(yù)算的落實(shí)成效相輔相成;制訂獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，以此提升職工對(duì)資金預(yù)算管控的重視度;打造高效率全面預(yù)算管理效果審查機(jī)制，并優(yōu)化反饋意見流程，確保預(yù)算執(zhí)行過程中的即時(shí)準(zhǔn)確反饋與評(píng)估，及時(shí)將審核結(jié)論通報(bào)相關(guān)部門與責(zé)任人，以促進(jìn)預(yù)算方案的持續(xù)調(diào)整和提升。

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