聚焦不動產(chǎn)管理 踐行增值型審計

國有企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱，其內(nèi)部審計工作應(yīng)堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，在促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、提升治理效能、保障依法合規(guī)經(jīng)營等方面發(fā)揮重要作用。H集團牢固樹立“政治強審、風(fēng)險導(dǎo)向、經(jīng)濟衛(wèi)士、增值服務(wù)”理念，逐步建立健全增值型內(nèi)部審計體系，促進企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)、加強內(nèi)部控制和防控內(nèi)外部風(fēng)險，充分發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督和服務(wù)功能。本文圍繞該集團產(chǎn)業(yè)園板塊審計案例，總結(jié)集團審計部門在落實市委、市政府決策部署，服務(wù)集團發(fā)展戰(zhàn)略，確保國有資本保值增值中，不斷完善增值型審計模式，推動企業(yè)規(guī)范經(jīng)營的經(jīng)驗做法、成果運用和工作啟示。

一、主要做法

（一）結(jié)合集團重點工作，選定審計項目

1.項目立項背景。

2022年，青島市委辦公廳、市政府辦公廳印發(fā)《青島市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案》，開展重點低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)攻堅行動。市自然資源和規(guī)劃局、市國資委對市直企業(yè)存量土地資產(chǎn)進行盤點，將H集團9處土地資產(chǎn)納入低效存量土地盤活利用清單。H集團積極匹配青島城市發(fā)展戰(zhàn)略，認真貫徹落實市委、市政府工作部署，于2023年初成立低效存量土地資產(chǎn)盤活工作專班，指導(dǎo)制訂低效存量土地資產(chǎn)盤活方案，推動方案落地實施。

H集團產(chǎn)業(yè)園公司的戰(zhàn)略定位是改變H集團不動產(chǎn)資源管理分散、主輔混營等現(xiàn)狀，實現(xiàn)對集團自持非自用不動產(chǎn)的集約化、專業(yè)化管理和風(fēng)險控制。產(chǎn)業(yè)園公司及其全資子公司、控股子公司、實際控制或代管公司共14戶（統(tǒng)稱為產(chǎn)業(yè)園板塊）。已納入市直企業(yè)低效存量土地盤活利用清單的9處土地資產(chǎn)均由產(chǎn)業(yè)園板塊運營管理。

2.選定審計項目。

根據(jù)“聚焦主責(zé)主業(yè)、以風(fēng)險為導(dǎo)向、以增值為目標”的審計原則，結(jié)合“城市更新三年行動”，H集團審計部門將管理集團非自用不動產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園板塊納入審計計劃，經(jīng)集團黨委會、董事會批準后組織實施。

3.確定審計目標。

本次審計目標包括：評價企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、決策機制的合理性、合規(guī)性；評估企業(yè)內(nèi)控體系，發(fā)現(xiàn)并修正存在的問題；評價不動產(chǎn)運營的經(jīng)營績效，分析內(nèi)外部風(fēng)險和機會，提出改進措施，助力企業(yè)盤活“存量”、培育“增量”。

4.明確審計原則。

明確推進不動產(chǎn)審計“四原則”。一是風(fēng)險導(dǎo)向原則。緊盯重大風(fēng)險領(lǐng)域和問題，加大審計監(jiān)督力度，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。二是整體性原則。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)其他相關(guān)職能部門，實現(xiàn)資源共享和信息共享，形成一個整體的監(jiān)督體系，增強審計工作的全面性、系統(tǒng)性和高效性。三是踐行研究型審計。運用調(diào)查研究方法和新型審計工具開展審計工作，將研究思維與審計實踐相結(jié)合，提高審計項目的質(zhì)量和管理水平。四是增值導(dǎo)向原則。從內(nèi)部控制、風(fēng)險管理、組織治理等多方面開拓增值路徑，實現(xiàn)內(nèi)部審計增值。

（二）高效鎖定審計重點，開展巡審聯(lián)動

1.以風(fēng)險為導(dǎo)向明確審計重點。

審計進點前，審計組查閱了產(chǎn)業(yè)園板塊財務(wù)賬套、歷年內(nèi)部業(yè)績考核報告、工商登記信息、內(nèi)部制度等，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園板塊主要業(yè)務(wù)，識別風(fēng)險類型以及審計關(guān)注點（見圖1）。本次審計重點主要是與低效土地資產(chǎn)盤活相關(guān)的租賃業(yè)務(wù)開展情況，通過關(guān)注集團非自動不動產(chǎn)的高效利用情況，助力低效閑置資產(chǎn)盤活。

審計組通過召開審計項目啟動會形式，明確項目負責(zé)人、主審、組員職責(zé)范圍和工作重點，為下一步實施現(xiàn)場審計明確工作方向。

2.“自審+內(nèi)部巡察”相結(jié)合整合監(jiān)督資源。

為更好整合審計監(jiān)督和巡察監(jiān)督資源，發(fā)揮各自優(yōu)勢，集團黨委研究決定，采用“自主審計+集團內(nèi)部巡察”的方式，對產(chǎn)業(yè)園開展巡察審計。審計組和巡察組堅持聚焦重點、貫通融合，在審前、審中、審后階段以不同方式進行配合。巡審聯(lián)動模式如圖2所示。

巡審小組統(tǒng)一制訂工作計劃，每日交流問題線索，每周召開工作會議，對重大問題開展專題協(xié)商，強化整改工作的統(tǒng)籌與調(diào)度，促使責(zé)任單位迅速整改，提高監(jiān)督效能。

（三）創(chuàng)新審計方法和程序，提高工作效率

1.系統(tǒng)安排審計任務(wù)。

產(chǎn)業(yè)園板塊審計工作量大，一是審計對象資產(chǎn)多，涉及不動產(chǎn)158處，土地面積47萬平方米，房屋面積42萬平方米；二是不動產(chǎn)集約化管理模式多，主要是四類，包括自有不動產(chǎn)出租、委托運營、買斷轉(zhuǎn)租以及引入第三方合作運營；三是財務(wù)賬套多且不同租賃業(yè)務(wù)核算模式不一樣。為提高工作效率，審計組根據(jù)內(nèi)部審計人員自身優(yōu)勢，以業(yè)務(wù)為出發(fā)點，探索“風(fēng)險點+控制點+審計程序+核心人員”模式，系統(tǒng)梳理審計流程，責(zé)任到人，有效避免審計漏項和重復(fù)審計。以租賃業(yè)務(wù)為例，對應(yīng)四點主要風(fēng)險，列出內(nèi)控關(guān)鍵控制點和必要的審計程序，將工作專項安排給組內(nèi)審計人員，流程見圖3。

2.創(chuàng)新使用數(shù)據(jù)分析軟件。

產(chǎn)業(yè)園板塊審計需要在短時間內(nèi)分析大量財務(wù)數(shù)據(jù)，審計組的數(shù)據(jù)分析能力面臨較大挑戰(zhàn)。為提高效率，審計組首次引入可視化數(shù)據(jù)分析軟件Power BI（見圖4），將數(shù)據(jù)處理時間由3周壓縮至2周。

通過對財務(wù)數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)性分析，并與租賃合同進行比對，審計組發(fā)現(xiàn)12戶租戶應(yīng)收未收租金1995萬元，33戶租戶少收保證金473萬元。通過梳理合同臺賬發(fā)現(xiàn)，大量長期合同未約定租金增長比例，租賃單價低，存在租金損失風(fēng)險。此外，已出租房產(chǎn)面積35.53萬平方米，僅占總面積的84%，存在大量閑置房屋亟待有效利用。

3.審計組和巡察組高效配合。

審計期間，審計組向巡察組移交24項重要審計線索和資料，其中財務(wù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)量化分析為巡察提供了精準靶向；巡察組著重檢視制度執(zhí)行與決策流程，將內(nèi)部審計移交的線索轉(zhuǎn)化為問責(zé)追責(zé)的突破口。兩部門通過信息實時共享機制實現(xiàn)監(jiān)督效能倍增：審計專業(yè)研判助力巡察組快速突破復(fù)雜問題，而巡察談話的引導(dǎo)則為審計組打通了跨部門取證壁壘。兩部門通過聯(lián)合調(diào)閱300余份文件資料、開展40余人次針對性談話和實地走訪，實現(xiàn)對100余處房產(chǎn)土地的全覆蓋核查。審計組和巡察組充分發(fā)揮各自職能優(yōu)勢，有效整合監(jiān)督資源。

得益于審計組和集團內(nèi)部巡察有效配合，巡察審計發(fā)現(xiàn)應(yīng)評估未評估房產(chǎn)10處，應(yīng)掛牌未掛牌房產(chǎn)27處，發(fā)現(xiàn)承租方未經(jīng)允許私自轉(zhuǎn)租、違規(guī)加蓋、改造租賃資產(chǎn)的情況。

（四）精準揭示問題，落實審計整改“工作閉環(huán)”

本次巡察審計共揭示問題27項，突出反映了產(chǎn)業(yè)園公司沒有建立系統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)管理體系，缺乏提高資產(chǎn)收益率的主動性，未按照集團不動產(chǎn)管理相關(guān)制度開展業(yè)務(wù)，合規(guī)意識、安全意識淡薄等問題。要求產(chǎn)業(yè)園公司針對巡察審計發(fā)現(xiàn)問題形成專項整改報告并向集團黨委匯報，同時將整改落實情況納入企業(yè)工作年度考核，進一步落實審計整改“工作閉環(huán)”，以真改實改抓本治源。

二、取得成效

H集團審計部門向產(chǎn)業(yè)園公司下發(fā)審計整改通知，將審計發(fā)現(xiàn)問題分為立行立改、分階段整改、持續(xù)整改三類，動態(tài)跟蹤整改完成情況，實行銷號管理。產(chǎn)業(yè)園公司針對巡察審計組提出的問題，召開專題會議，迅速研究部署，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，明確整改責(zé)任，堅持長短結(jié)合，按照問題性質(zhì)和整改要求，制訂統(tǒng)籌兼顧相互促進的整改方案，深化巡察審計成果運用，通過完善租金催收機制、低效園區(qū)改造模式、不動產(chǎn)管理制度、聯(lián)合監(jiān)督機制等途徑，實現(xiàn)了經(jīng)濟增值、品牌增值、管理系統(tǒng)增值和監(jiān)督體系增值。

（一）完善租金催收機制，實現(xiàn)經(jīng)濟增值

租金收繳成果與績效掛鉤，欠款清收工作成果顯著。審計組將審計截止日應(yīng)收未收租賃保證金、房屋租金明細列出清單，通過訪談、查閱合同和上會匯報材料梳理欠收原因，建議企業(yè)將租金收取率與績效考核掛鉤，激勵企業(yè)和員工通過多種方式積極催收租金。審計整改通知下發(fā)一年內(nèi)，通過訴訟、發(fā)律師函、走訪催繳等多種形式，產(chǎn)業(yè)園公司共收回欠繳租金約950萬元、欠繳保證金260萬元，填補了企業(yè)經(jīng)營資金缺口，提升了國有資產(chǎn)財務(wù)價值。

（二）創(chuàng)新低效園區(qū)改造模式，實現(xiàn)品牌增值

產(chǎn)權(quán)單位、運營單位改造與租戶改造模式相結(jié)合，低效資產(chǎn)盤活成果突出。根據(jù)審計建議，產(chǎn)業(yè)園公司打破產(chǎn)權(quán)單位和運營單位改造固有模式，通過產(chǎn)業(yè)賦能、政策優(yōu)惠等方式引入產(chǎn)業(yè)合作方，加快低效片區(qū)升級改造。2024年上半年，6宗土地按照計劃完成升級改造提升，1宗土地完成自主環(huán)境整治工作，1宗土地完成區(qū)政府層面的調(diào)規(guī)工作。產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造升級后，順利引入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中，永平路4號提升改造項目和興華路16號調(diào)整項目成為市低效土地盤活標桿亮點項目，獲青島市城市更新和城市建設(shè)指揮部以及國資委專班肯定，同時青島電視臺等5家主流媒體對H集團盤活低效片區(qū)、助力城市更新典型案例進行重點報道，市國資委在資通青島平臺?？麄?，切實發(fā)揮了示范引領(lǐng)作用，增加企業(yè)品牌價值。

（三）改進不動產(chǎn)管理模式，實現(xiàn)管理體系增值

集團層面優(yōu)化不動產(chǎn)管理機制，賦能不動產(chǎn)集約化管理。鑒于產(chǎn)業(yè)園板塊在不動產(chǎn)管理方面存在較多問題，H集團黨委要求“進一步完善集團不動產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)和服務(wù)好企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展”。集團相關(guān)職能部門高度重視，積極優(yōu)化不動產(chǎn)管理機制。一是改進頂層設(shè)計，資產(chǎn)管理部門調(diào)崗調(diào)職，設(shè)專人指導(dǎo)、監(jiān)督下屬企業(yè)規(guī)范管理不動產(chǎn)。二是修訂集團《不動產(chǎn)管理辦法》和《評估管理辦法》，規(guī)范不動產(chǎn)租賃、改造和評估等業(yè)務(wù)流程、標準和審批權(quán)限等，提高下屬企業(yè)決策效率和責(zé)任意識。三是建立不動產(chǎn)管理數(shù)字化平臺，推進“數(shù)字化改革”，提高信息透明度和管理效率，降低運營成本，實現(xiàn)集中統(tǒng)一高效管理資產(chǎn)。

企業(yè)層面制訂、修訂管理制度，規(guī)范不動產(chǎn)管理。產(chǎn)業(yè)園公司根據(jù)集團制度、自身業(yè)務(wù)特點和審計建議，制定《采購管理辦法》，修訂《非自用不動產(chǎn)租賃管理辦法》《績效考核管理辦法》，進一步健全內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，為強化產(chǎn)業(yè)園運營優(yōu)勢，順利助推傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級改造作保障。

（四）加強各項監(jiān)督聯(lián)動，實現(xiàn)監(jiān)督體系增值

以制度創(chuàng)新驅(qū)動監(jiān)督效能轉(zhuǎn)化，提高監(jiān)督效率。集團印發(fā)《內(nèi)部巡察與內(nèi)部審計聯(lián)動協(xié)作的工作辦法》，推動審計部與集團內(nèi)部巡察辦聯(lián)合監(jiān)督制度化、規(guī)范化，將內(nèi)部審計專業(yè)核查與巡察政治監(jiān)督深度綁定，健全內(nèi)部監(jiān)督協(xié)同體系。

共享內(nèi)部監(jiān)督成果，強化監(jiān)督震懾效應(yīng)。巡察審計發(fā)現(xiàn)1處房屋租賃期限到期需更換承租方，產(chǎn)業(yè)園公司作為房產(chǎn)管理方與房產(chǎn)所有權(quán)人互相推諉扯皮，導(dǎo)致租賃空檔期租金損失292.97萬元。巡察組穿透式核查管理責(zé)任，審計組同步啟動損失量化評估，最終鎖定產(chǎn)業(yè)園公司與產(chǎn)權(quán)方的雙重失職，形成“經(jīng)濟責(zé)任+政治責(zé)任”雙維度追責(zé)清單。集團審計部門對相關(guān)人員進行追責(zé)，同時將問題線索移交集團紀委（見圖5），實現(xiàn)了監(jiān)督資源“投入—產(chǎn)出”的價值重構(gòu)，增強了集團內(nèi)部審計威懾力。

三、幾點啟示

內(nèi)部審計對深化國企改革、賦能國企高質(zhì)量發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用。H集團審計部門積極適應(yīng)新形勢，認真履行新職責(zé)，以增值型內(nèi)部審計體系為引領(lǐng)，全力推動內(nèi)部審計工作的高質(zhì)量開展。產(chǎn)業(yè)園板塊審計項目取得高質(zhì)量審計成果，主要有以下原因。

（一）提高站位，科學(xué)確定審計項目

H集團內(nèi)部審計堅決落實“如臂使指”工作要求，圍繞市委、市政府有關(guān)方針政策和決策部署、集團發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃，精準把握審計方向。跳出傳統(tǒng)財務(wù)審計、合規(guī)性審計思維，以實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標為第一要務(wù)，圍繞集團重點領(lǐng)域和關(guān)鍵業(yè)務(wù)確定審計項目。通過對被審計單位內(nèi)控管理、風(fēng)險管理、業(yè)務(wù)鏈管理等活動進行確認，降低并預(yù)防企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

（二）數(shù)智賦能，提高審計工作效率

H集團內(nèi)部審計按照“如影隨形”工作要求，借助集團數(shù)字化平臺系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析軟件，系統(tǒng)、高效地將歷史數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、合同數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)等進行比對，快速找到審計突破口，提高了審計工作效率。通過巧用數(shù)字化審計工具，提升審計組數(shù)據(jù)分析能力，不斷拓展審計工作的廣度和深度。

（三）真改實改，促進審計結(jié)果運用

H集團內(nèi)部審計破解整改難題，自覺落實“如雷貫耳”工作要求，深入了解問題產(chǎn)生原因，系統(tǒng)研究，綜合施策。一是抓好審計整改報告反饋，將整改成效納入被審計單位領(lǐng)導(dǎo)人員考核體系。二是與督察督辦、紀檢監(jiān)督貫通協(xié)同，切實形成合力、強化震懾。三是從制度層面推動審計發(fā)現(xiàn)問題整改落實到位，制定《審計整改管理辦法》，以持續(xù)監(jiān)督為著力點，確保真改實改。

（四）深謀細研，做深做實研究型審計

H集團內(nèi)部審計堅持貫徹研究型審計理念，把研究融入審計項目全過程。在確定審計重點時，根據(jù)審計對象功能定位、發(fā)展方向和業(yè)務(wù)特點，研究重大風(fēng)險和薄弱環(huán)節(jié)，增強審計工作的針對性。在選擇審計方法時，不斷優(yōu)化審計工作思路，挖掘新的審計工具，提高審計效率。在組織審計時，突破現(xiàn)有人力、財力、物力限制，整合監(jiān)督資源，聯(lián)合內(nèi)部巡察、紀委等監(jiān)督力量，發(fā)揮監(jiān)督合力，提高審計監(jiān)督質(zhì)效。

H集團產(chǎn)業(yè)園板塊審計項目圍繞市委、市政府決策部署，聚焦集團戰(zhàn)略，采用巡審聯(lián)動方式實施審計程序，揭示不動產(chǎn)管理在制度制定、制度執(zhí)行方面的管理漏洞。通過“審計問題—整改清單—治理升級”閉環(huán)管理，實現(xiàn)不動產(chǎn)管理流程重構(gòu)并取得顯著成效，審計成果得到有效運用，充分發(fā)揮了內(nèi)部審計在促進組織完善治理、增加價值、實現(xiàn)目標上的作用。

本文改編自2024年中國內(nèi)部審計協(xié)會實踐案例展示活動入選典型案例