轉(zhuǎn)企改制背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃

【摘" 要】在轉(zhuǎn)企改制的政策驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式與稅務(wù)環(huán)境發(fā)生深刻變革。論文以完成改制的WJ公司為研究對(duì)象，通過(guò)構(gòu)建“政策背景—企業(yè)轉(zhuǎn)型—稅務(wù)策略”分析框架，系統(tǒng)探討了增值稅籌劃路徑。論文聚焦“合理選擇供貨方”與“甲供材”兩大策略，通過(guò)價(jià)格折讓臨界點(diǎn)測(cè)算以及利用稅率差，量化分析不同方案對(duì)綜合稅負(fù)的影響。研究表明，轉(zhuǎn)企改制倒逼企業(yè)通過(guò)精細(xì)化稅務(wù)管理實(shí)現(xiàn)降本增效，且通過(guò)供應(yīng)商選擇與材料供應(yīng)模式的優(yōu)化可有效降低整體稅負(fù)水平，并為同類企業(yè)提供可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃；增值稅；房地產(chǎn)

【中圖分類號(hào)】F293.3；F812.42" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號(hào)】1673-1069（2025）01-0182-03

1 引言

轉(zhuǎn)企改制是我國(guó)經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的核心舉措。依據(jù)《關(guān)于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)事業(yè)單位改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕19號(hào)），至2020年底，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類事業(yè)單位需全面完成企業(yè)化改革，其運(yùn)營(yíng)邏輯從“非營(yíng)利導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“營(yíng)利導(dǎo)向”。房地產(chǎn)企業(yè)作為改革重點(diǎn)領(lǐng)域，面臨雙重挑戰(zhàn)：一是改制后自負(fù)盈虧的生存壓力倒逼成本控制升級(jí)；二是“營(yíng)改增”政策（《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）通過(guò)全鏈條抵扣機(jī)制，迫使企業(yè)重構(gòu)供應(yīng)鏈管理及合同設(shè)計(jì)，以優(yōu)先獲取高抵扣率進(jìn)項(xiàng)稅。這一轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)稅收籌劃成為房企降本增效的核心工具。轉(zhuǎn)企改制后，原有稅收優(yōu)惠的逐步退出加劇了房企的顯性稅負(fù)壓力，而“營(yíng)改增”政策通過(guò)全鏈條抵扣機(jī)制，將供應(yīng)商選擇標(biāo)準(zhǔn)、采購(gòu)模式等經(jīng)營(yíng)決策深度綁定增值稅稅負(fù)核算，倒逼企業(yè)從被動(dòng)計(jì)稅轉(zhuǎn)向主動(dòng)籌劃。然而，現(xiàn)有研究多聚焦改制政策或稅收技術(shù)單一路徑，缺乏對(duì)二者協(xié)同機(jī)制的系統(tǒng)性探討。本文以改制企業(yè)WJ公司為例，構(gòu)建“政策背景—企業(yè)轉(zhuǎn)型—稅務(wù)策略”分析框架，從供應(yīng)商選擇與采購(gòu)模式重構(gòu)雙維度切入，為房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與稅制改革提供實(shí)踐范式。

2 基于增值稅的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)

增值稅在當(dāng)前的稅收體系中占據(jù)了主導(dǎo)地位，是我國(guó)最大的稅種，征收制度紛繁復(fù)雜。特別是在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，稅率的多樣性和優(yōu)惠政策的豐富性為增值稅的稅務(wù)籌劃提供了更廣闊的操作空間。WJ公司為一般納稅人，從增值稅計(jì)稅方法可得出：增值稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，如果想要控制增值稅稅負(fù)，可以從銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)角度出發(fā)，分析銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的影響因素，通過(guò)調(diào)整這些影響因素可以從根源上解決增值稅稅負(fù)偏高問(wèn)題。以銷項(xiàng)稅額為例，其主要影響因素為銷售收入總額和銷售額適用稅率，因此，可通過(guò)降低收入總額以及調(diào)整適用稅率控制銷項(xiàng)稅額。一方面，收入總額與企業(yè)利潤(rùn)息息相關(guān)，運(yùn)用“降低收入”的方法，可同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加且稅負(fù)減少的目標(biāo)，但需要納稅人對(duì)市場(chǎng)及稅收環(huán)境進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估并做到精確計(jì)算，具有太多不確定因素，因而存在較大的籌劃風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，銷售額的適用稅率較為穩(wěn)定，因而籌劃空間較小。因此，可以從降低進(jìn)項(xiàng)稅額的角度出發(fā)，采用“合理選擇供貨方”及“甲供材”的方法對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃。

2.1 “合理選擇供貨方”的籌劃方案設(shè)計(jì)

根據(jù)供貨方的納稅人類別可分為增值稅一般納稅人和增值稅小規(guī)模納稅人。因此，企業(yè)在采購(gòu)業(yè)務(wù)上有兩種主要渠道：一種是從具備一般納稅人資格的增值稅納稅人處進(jìn)行采購(gòu)；另一種則是選擇從小規(guī)模納稅人身份的增值稅納稅人處進(jìn)行采購(gòu)?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施前，由于企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)不涉及流轉(zhuǎn)稅額的抵扣，所以對(duì)采購(gòu)方的納稅人身份（一般納稅人或小規(guī)模納稅人）選擇不會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)產(chǎn)生影響?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，WJ公司選擇具備一般納稅人資格的供應(yīng)商進(jìn)行合作，可獲取增值稅專用發(fā)票，并按13%的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣；從小規(guī)模納稅人處采購(gòu)貨物，且小規(guī)模納稅人僅提供增值稅普通發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣；如果小規(guī)模納稅人使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)，則可開(kāi)具抵扣率為3%的增值稅專用發(fā)票。一般納稅人在交易中通常會(huì)尋求小規(guī)模納稅人在售價(jià)上提供一定的價(jià)格讓步，以消除因抵扣率差異帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。為探究小規(guī)模納稅人給予多大的價(jià)格優(yōu)惠，才能彌補(bǔ)無(wú)增值稅專用發(fā)票抵扣的損失，可以通過(guò)計(jì)算價(jià)格折讓的閾值選擇供貨方。

假設(shè)某企業(yè)要從供貨方甲或供貨方乙處購(gòu)進(jìn)貨物，作為一般納稅人甲銷售貨物的含稅價(jià)格為X，適用增值稅稅率為T1；供貨方乙具備小規(guī)模納稅人資質(zhì)，貨物銷售含稅價(jià)格為Y，適用征收率為T2。已知該企業(yè)不含稅銷售收入為S，適用增值稅稅率9%，城市維護(hù)建設(shè)稅按7%稅率征收。同時(shí)，教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加征收率分別為3%和2%。則：

因此，小規(guī)模納稅人提供的商品售價(jià)相較于一般納稅人設(shè)定的價(jià)格下降了93.81%時(shí)，購(gòu)買者的利潤(rùn)相同。若低于這一比率，則從一般納稅人處采購(gòu)的商品利潤(rùn)更高。若銷售定價(jià)高于該比率時(shí)，從小規(guī)模納稅人處購(gòu)貨取得的銷售利潤(rùn)較高。

將一般納稅人的增值稅稅率（分別為13%、9%、6%）以及小規(guī)模納稅人的征稅率（分別為3%、0%）代入上述公式中，得到價(jià)格折讓臨界點(diǎn)如表1所示。

2.2 “甲供材”方式籌劃方案設(shè)計(jì)

“甲供材”指建設(shè)方與施工方之間關(guān)于材料供應(yīng)、管理與核算的方法，主要應(yīng)用在建筑工程領(lǐng)域中。該服務(wù)方式下，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)并提供材料設(shè)備給施工方（即“甲供材”），則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可確保材料質(zhì)量并有效控制成本，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)施工方來(lái)說(shuō)，這種方式可減輕資金負(fù)擔(dān)，節(jié)省采購(gòu)費(fèi)用。

相關(guān)政策規(guī)定，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇“甲供材”方式，可按購(gòu)進(jìn)貨物的13%進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣；在“甲供材”建筑項(xiàng)目實(shí)施期間，作為一般納稅人的施工單位有權(quán)采用一般計(jì)稅方法（適用9%稅率）或簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（按3%稅率）。若選擇“乙供材”方式，則按建筑勞務(wù)9%進(jìn)行稅額抵扣。二者稅率差形成籌劃空間。

3 以WJ公司為例的稅收籌劃應(yīng)用

現(xiàn)以WJ公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為案例，探討并應(yīng)用上文提出的“合理選擇供貨方”及“甲供材”的稅收籌劃策略。

3.1 “合理選擇供貨方”籌劃方案應(yīng)用

WJ公司因開(kāi)發(fā)建設(shè)HT項(xiàng)目需購(gòu)進(jìn)一批材料。有甲、乙、丙3個(gè)供貨方可選擇：甲供貨商是一般納稅人，可提供稅率13%的增值稅專用發(fā)票，材料合同報(bào)價(jià)為1 310萬(wàn)元；乙屬于小規(guī)模納稅人范疇，可開(kāi)具稅率3%的增值稅專用發(fā)票，合同報(bào)價(jià)為1 208萬(wàn)元；丙也屬于小規(guī)模納稅人范疇，提供普通發(fā)票，合同報(bào)價(jià)為1 120萬(wàn)元。以上報(bào)價(jià)均為不含稅價(jià)格。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)收到結(jié)算款10 195萬(wàn)元，相關(guān)成本支出為2 719萬(wàn)元。

由表1可知，當(dāng)WJ公司選擇供貨方乙時(shí)，適用的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)為90.05%，則乙的臨界點(diǎn)價(jià)格為：1 310×90.05%=1 179.66萬(wàn)元，因乙的合同報(bào)價(jià)為1 208萬(wàn)元，已超出價(jià)格臨界點(diǎn)，因此所享有的價(jià)格優(yōu)惠無(wú)法完全抵消可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)選擇供貨方丙時(shí)，適用的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)為87.12%，則丙的臨界點(diǎn)價(jià)格為：1 310×87.12%=1 141.27萬(wàn)元，此時(shí)丙的合同報(bào)價(jià)為1 120萬(wàn)元小于臨界點(diǎn)價(jià)格，因此也可考慮向丙購(gòu)貨。當(dāng)一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供的報(bào)價(jià)都適用此臨界點(diǎn)比率時(shí)，可進(jìn)一步結(jié)合實(shí)際稅負(fù)及稅后利潤(rùn)的大小進(jìn)行綜合考慮。

①方案一：從甲供貨方處購(gòu)入，合同報(bào)價(jià)1 310萬(wàn)元，可計(jì)算出：

增值稅=10 195×9%-1 310×13%=747.25萬(wàn)元

城建稅、教育及地方教育費(fèi)附加=747.25×（7%+3%+2%）=89.67萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（10 195-1 310-2 719-89.67）×25%=1 519.08萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=747.25+89.67+1 519.08=2 356萬(wàn)元

②方案二：從乙供貨方處購(gòu)入，合同報(bào)價(jià)1 208萬(wàn)元，可計(jì)算出：

增值稅=10 195×9%-1 208×3%=881.31萬(wàn)元

城建稅、教育及地方教育費(fèi)附加=881.31×（7%+3%+2%）=105.76萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（10 195-1 208-2 719-105.76）×25%=1 540.56萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=881.31+105.76+1 540.56=2 527.63萬(wàn)元

③方案三：從丙供貨方處購(gòu)入，合同報(bào)價(jià)1 120萬(wàn)元，可計(jì)算出：

增值稅=10 195×9%-0=917.55萬(wàn)元

城建稅、教育及地方教育費(fèi)附加=917.55×（7%+3%+2%）=110.11萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（10 195-1 120-2 719-110.11）×25%=1 561.47萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=917.55+110.11+1 561.47=2 589.13萬(wàn)元

由以上籌劃結(jié)果可知，以綜合稅負(fù)最小為目標(biāo)，應(yīng)該選擇從甲供應(yīng)商處購(gòu)貨。當(dāng)一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供的產(chǎn)品品質(zhì)相同時(shí)，利用價(jià)格折讓臨界點(diǎn)可以快速幫助企業(yè)選擇出合適的供應(yīng)商。若兩個(gè)類型的納稅人提供的報(bào)價(jià)都適用臨界點(diǎn)比率時(shí)，應(yīng)比較兩者實(shí)際稅負(fù)和稅后利潤(rùn)的大小，并考慮其現(xiàn)金凈流量、信用關(guān)系、售后服務(wù)等因素。

3.2 “甲供材”籌劃方案應(yīng)用

因C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，WJ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與ZT施工單位簽訂施工合同，合同價(jià)格為3 400萬(wàn)元。已知項(xiàng)目結(jié)算款為7 500萬(wàn)元，已知520萬(wàn)元的材料開(kāi)支有增值稅專用發(fā)票，另外，已包含在合同成本中的210萬(wàn)元建筑材料采購(gòu)任務(wù)由ZT單位承擔(dān)?，F(xiàn)有3種簽訂方案：一是簽訂一般計(jì)稅模式的“甲供材”合同；二是簽訂簡(jiǎn)易計(jì)稅模式的“甲供材”合同；三是簽訂“乙供材”合同。（假設(shè)以上價(jià)格均不含稅）

①方案一：若ZT施工單位選擇一般計(jì)稅的“甲供材”模式（稅率9%），則WJ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的相關(guān)稅費(fèi)如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×9%-520×13%=301.4萬(wàn)元

城建稅=301.4×7%=21.1萬(wàn)元

教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加=301.4×（3%+2%）=15.07萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（7 500-3400-520-21.1-15.07）×25%=886萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=301.4+21.1+15.07+886=1 223.57萬(wàn)元

②方案二：若ZT施工單位選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的“甲供材”模式（征收率3%），則WJ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的相關(guān)稅費(fèi)如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×3%-520×13%=505.4萬(wàn)元

城建稅=505.4×7%=35.38萬(wàn)元

教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加=505.4×（3%+2%）=25.27萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（7 500-3 400-520-35.38-25.27）×25%=879.84萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=505.4+35.38+25.27+879.84=1 445.89萬(wàn)元

③方案三：若ZT施工單位選擇選擇“乙供材”模式，則WJ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的相關(guān)稅費(fèi)如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×9%=369萬(wàn)元

城建稅=369×7%=25.83萬(wàn)元

教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加=369×（3%+2%）=18.45萬(wàn)元

企業(yè)所得稅=（7 500-3 400-25.83-18.45）×25%=1 013.93萬(wàn)元

綜合稅負(fù)=369+25.83+18.45+1 013.93=1 427.21萬(wàn)元

由以上籌劃結(jié)果可知，基于綜合稅負(fù)最小的角度，選擇“甲供材”模式（一般計(jì)稅）能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取更大的稅后收益，但要關(guān)注“甲供材”帶來(lái)的其他成本費(fèi)用支出平衡問(wèn)題及資金占用問(wèn)題。一方面，“甲供材”模式能夠在一定程度上控制材料采購(gòu)成本，保證工程建筑質(zhì)量，但相應(yīng)會(huì)增加人工費(fèi)用及管理費(fèi)用等支出；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)選擇“甲供材”模式，必然要在開(kāi)發(fā)建設(shè)前期投入大量資金購(gòu)入設(shè)備、材料及動(dòng)力等工程建設(shè)所需物資，造成資金被大量占用的局面，這將會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，并在一定程度上影響營(yíng)運(yùn)能力。因此，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)要結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行多維度、全方面分析。

4 結(jié)語(yǔ)

本文深入探討了WJ公司增值稅稅收籌劃的實(shí)踐案例，重點(diǎn)分析了“合理選擇供貨方”與“甲供材”籌劃方案的具體實(shí)施效果。研究結(jié)果顯示，這些策略不僅有效降低了企業(yè)的稅負(fù)成本，顯著提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也為同類企業(yè)在轉(zhuǎn)企改制過(guò)程中面臨的稅務(wù)管理挑戰(zhàn)提供有益參考。

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