存量房收購“供血不足”

城建·水岸樓盤位于武漢城市郊區(qū)，屬于當(dāng)?shù)胤績r(jià)洼地，小區(qū)中央兩排22層高的江景房正在被“改裝”成學(xué)生宿舍。

這批宿舍樓由湖北大學(xué)陽邏校區(qū)向武漢城建·水岸收購其部分存量商品房改造而來，共352套房，可新增學(xué)生住宿床位2800個(gè)。不久前，湖北省發(fā)展改革委官網(wǎng)發(fā)布了相關(guān)批復(fù)文件，顯示該項(xiàng)目的估算投資約1.98億元，資金來源為爭取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。

據(jù)《中國新聞周刊》此前報(bào)道，該小區(qū)自2023年交付至今，入住率僅有20％左右。因此，此次校企合作也被視為一舉多得，開發(fā)商減少了去化壓力，學(xué)?？焖俳鉀Q了宿舍短缺問題，得以順利擴(kuò)招。作為國內(nèi)首個(gè)高?！笆諆?chǔ)”案例，如順利完成，“將從諸多方面突破此前地方政府指定國企收購存量商品房用于保障性住房的單一模式”。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟對(duì)《中國新聞周刊》指出，“收儲(chǔ)”應(yīng)因城施策，甚至因項(xiàng)目施策，類似做法提供了收儲(chǔ)新思路，也與今年政府工作報(bào)告的導(dǎo)向相吻合。

今年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出，在收購存量商品房時(shí)，“在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。相比過去，有較大的政策突破。

“存量房收儲(chǔ)新提法較之前有明顯放松，有望解決此前實(shí)踐中遇到的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)問題。” 吳璟說。

國企能當(dāng)好房東嗎？

“30平方米單身公寓，每月房租不到980元，大概只有周邊同等條件房屋租金的7折?！苯衲?9歲的馬月橋是最早一批搬進(jìn)鄭州城發(fā)嘉園美寓人才公寓的租戶之一，他告訴《中國新聞周刊》，這是他到鄭州工作后的第二個(gè)落腳地，已經(jīng)住了快一年半。

該公寓緊鄰鄭州東三環(huán)，基本處于城市1小時(shí)通勤圈內(nèi)。原為華潤置地開發(fā)的新時(shí)代廣場，部分存量房經(jīng)由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“鄭州城發(fā)”）收購后改造為人才公寓，共有2380間，房間面積在30平方米—55平方米，月租金在980元—1500元。

2023年10月中旬，嘉園美寓開始對(duì)外配租，馬月橋11月入住。當(dāng)時(shí)公寓周邊圍著一圈爛尾樓，工地塵土飛揚(yáng)、噪聲不斷，商超等配套設(shè)施更是無從談起。他記得，最初人才公寓用的是商水商電，第一年冬天還沒有供暖。之所以住在這里，區(qū)位好是最大優(yōu)勢，其次是性價(jià)比高，相當(dāng)于向國企房東直租，省去和中介或同租舍友之間的扯皮，“人才公寓更符合年輕人獨(dú)居與社交的需求”。

根據(jù)鄭州相關(guān)政策，申請(qǐng)人才公寓需要符合“鄭州市區(qū)無房、45周歲（含）以下和大學(xué)?？疲ê┮陨蠈W(xué)歷”等條件。在“鄭好辦App”核驗(yàn)資格通過后，在線選房，大數(shù)據(jù)直接篩掉了不符合要求的申請(qǐng)者。

馬月橋介紹，首次配租后的很長一段時(shí)間，嘉園美寓有大量房間空置。為此，運(yùn)營方曾以獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)費(fèi)券的方式鼓勵(lì)“老帶新”，還在2024年降租一次，才到如今的價(jià)位區(qū)間。而他之所以繼續(xù)租住，則是看到了運(yùn)營方對(duì)居住條件的不斷改善。去年9月13日起，公寓改為民水民電，入住后第二個(gè)冬天有了供暖，電動(dòng)車充電區(qū)、超市和快遞站等設(shè)施也陸續(xù)配齊，眼看著周邊兩棟大廈復(fù)建完工，去年底還等到了胖東來即將在附近落戶的消息?！叭缃窦螆@美寓算是鄭州人才公寓中最搶手的一個(gè)?！?/p>

一位今年2月才簽約嘉園美寓的租戶告訴《中國新聞周刊》，她連續(xù)“蹲守”了11天，才搶到一間面積最小的公寓。

“近期一直處于滿租狀態(tài)?！庇浾咭宰饪蜕矸菰儐柤螆@美寓工作人員，對(duì)方回應(yīng)，每天上午9點(diǎn)、下午4點(diǎn)“隨機(jī)放房”，“不是每天都有，有人退房，才會(huì)放新房源”。

此前曾有媒體報(bào)道，鄭州在配租人才公寓時(shí)控制節(jié)奏，通過少量多次地推出房源，保持公寓相對(duì)較高的出租率，因而基本不存在空置成本。盡管仍有部分項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，但在“暫不計(jì)算收購成本且財(cái)政補(bǔ)貼到位的前提下，人才公寓整體可實(shí)現(xiàn)1％左右的年化收益率，每年租金收入基本可以覆蓋當(dāng)年運(yùn)營、資金等成本”。

“國企平臺(tái)收儲(chǔ)的主要任務(wù)，一方面是消化存量房，另一方面還要穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，地方政府本身就有常態(tài)化籌建保障房、人才房等工作，通過與收儲(chǔ)結(jié)合可以為更多人群提供更為便宜的房源。

“地方國企原本意向收購住宅項(xiàng)目，但在實(shí)踐中，公寓成為主要收購標(biāo)的。”李宇嘉介紹，隨著住房限購放松，公寓政策優(yōu)勢消解，庫存高企，降價(jià)也難賣出，開發(fā)商急于脫手公寓項(xiàng)目，但拋售住宅項(xiàng)目的意愿不強(qiáng)。

鄭州市人民政府官網(wǎng)披露，截至2025年1月，累計(jì)收購存量商品房項(xiàng)目96個(gè)，共計(jì)12.5萬間（套），收購量全國第一。其中，運(yùn)營人才公寓項(xiàng)目63個(gè)，共8.6萬間（套），出租率99％。

鄭州模式也在放慢

“鄭州早在所有試點(diǎn)城市之前便開始啟動(dòng)存量房收儲(chǔ)，某種程度上說，鄭州開創(chuàng)了地方國企收儲(chǔ)后轉(zhuǎn)為保障房的模式?！眳黔Z介紹，2021年下半年開始，鄭州城發(fā)下屬子公司鄭州城發(fā)安居有限公司便通知房企上報(bào)擬售項(xiàng)目，到2022年初，個(gè)別項(xiàng)目已完成簽約。

當(dāng)時(shí)鄭州房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從高峰到谷底的震蕩。一家Top3房企在2021年鄭州市場年報(bào)中這樣總結(jié)：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區(qū)全面下行。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州（主城八區(qū)+近郊的航空港區(qū)、滎陽、上街、中牟、新鄭市）的住宅成交套數(shù)同比降幅約六成。

鄭州率先在收儲(chǔ)存量房方面取得進(jìn)展有其特殊性。鄭州保交樓任務(wù)重，收儲(chǔ)存量房是其中一種模式。客觀上，城市樓市去化慢，房企配合政府的意愿更強(qiáng)。但在落地過程中，鄭州收儲(chǔ)模式如何解決估價(jià)、資金來源、后續(xù)運(yùn)營等問題，也經(jīng)歷了長期摸索和多次調(diào)整。

曾有鄭州城發(fā)安居工作人員接受媒體采訪時(shí)表示，早期報(bào)名項(xiàng)目少，房間分散，給后期管理帶來難度，逐漸提出“整棟、整單元”的收購標(biāo)準(zhǔn)。2022 年，鄭州將收儲(chǔ)存量房與保交樓結(jié)合后，將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)展到部分期房，收儲(chǔ)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧信渴召?。?dāng)年先后推出兩批共計(jì)31個(gè)擬收購項(xiàng)目后，鄭州不再按批次收購，而是直接約談開發(fā)商。

2024年2月初，央行與國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。文件要求，企事業(yè)單位利用銀行貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等，應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。據(jù)媒體報(bào)道，此后，鄭州收購存量房逐步向現(xiàn)房傾斜?！安皇乾F(xiàn)房，銀行不給放款?！?/p>

當(dāng)時(shí)市場普遍認(rèn)為，鄭州先行探索或有參考價(jià)值，甚至可以在各地復(fù)制移植。到目前為止，全國已有上百個(gè)城市收購工作專班選定收購主體，70多個(gè)城市公開發(fā)布房源征集公告，至少10個(gè)城市已有項(xiàng)目落地，包括武漢、蘇州、鄭州、重慶、長春等，籌集保障性住房上萬套。

重慶也在去年推出了首個(gè)收儲(chǔ)后配租的項(xiàng)目，佳寓光環(huán)店房源推出后不到三周即實(shí)現(xiàn)滿租。該門店工作人員表示，有住房需求者均可申請(qǐng)，沒有特殊限制，出租門檻較低，“目前所剩房源已不多”。

重慶在收儲(chǔ)政策中明確要堅(jiān)持“以需定購”原則。收購房源要求位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里內(nèi)，并且要以整幢整單元作為基本收購單位，且單套建筑面積不超過90平方米。

克而瑞研究中心發(fā)文分析，以鄭州和重慶兩個(gè)典型城市為例，配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房，因低于周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯(cuò)的招租效果。

進(jìn)入2024年，鄭州收購步伐相對(duì)放緩。隨著新規(guī)出臺(tái)，收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)提升，符合條件的房源逐漸減少，同時(shí)，出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，收儲(chǔ)主體也在有意識(shí)地控制增量，消化存量。去年7月29日，鄭州在此率先開啟配售型保障性住房的配售工作，包括配售項(xiàng)目和預(yù)配售項(xiàng)目，共計(jì)1999套。

重慶緊隨其后，多個(gè)新建配售型保障房項(xiàng)目進(jìn)入申購環(huán)節(jié)，九龍坡、大渡口、高新區(qū)、北碚區(qū)等四個(gè)區(qū)的保障房項(xiàng)目已經(jīng)在8月進(jìn)行購房意向登記填報(bào)。從售價(jià)來看，價(jià)格僅為同板塊商品房的5—7折。

意向售價(jià)最終傳導(dǎo)到了收購定價(jià)上。從各地發(fā)布的政策來看，收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建筑安裝成本等合理支出以及不超過5％的經(jīng)營利潤測算?！霸搩r(jià)格可能僅為同地段商品住房價(jià)格的5折左右?！睆V州中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜坦言，這也是企業(yè)參與意愿不高、收儲(chǔ)推進(jìn)緩慢的其中一個(gè)重要原因。

房企不愿“賤賣”

去年11月，廣州安居集團(tuán)發(fā)布征集通告，面向全市收購已建成存量商品房用作保障性住房。通告要求房源需取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書，面積需在90平方米以下，且優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。這是廣州收儲(chǔ)首次從以往增城等區(qū)擴(kuò)大到全市范圍，政策受到廣泛關(guān)注。

然而，房源征集時(shí)間已經(jīng)結(jié)束三個(gè)月，相關(guān)進(jìn)度仍未對(duì)外披露。廣州安居集團(tuán)方面曾對(duì)媒體表示，下一步將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，同時(shí)與意向房企溝通相關(guān)交易細(xì)節(jié)。

“實(shí)現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則，也是最大障礙。”李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，收儲(chǔ)后用作保障房，要遵循商業(yè)模式可持續(xù)原則，而非單純接盤，國企不要求盈利，但也不能出現(xiàn)虧損，因此對(duì)收購房屋的要求比較高。在一線城市，整棟或整單元90平方米以下現(xiàn)房，且交通便利、配套齊全，在售項(xiàng)目中符合相關(guān)條件的房子，本身不愁賣。另一方面，項(xiàng)目周邊如無租賃市場需求，或是樓盤零星賣不掉的尾貨，也不符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

從多個(gè)城市的運(yùn)作實(shí)踐來看，配售型保障房的價(jià)格為同區(qū)域商品房價(jià)格的5到6折，配租型保障房價(jià)格通常也在周邊租金的7折以下?！耙Y金平衡，收購價(jià)格可能要更低，影響企業(yè)申報(bào)意愿?！崩钣罴握f。

碧桂園旗下云江月花園項(xiàng)目曾入圍鄭州首批擬收購名單，但交易并未完成。據(jù)媒體報(bào)道，接近城發(fā)安居的人士透露，碧桂園集團(tuán)層面否決了這筆交易，認(rèn)為價(jià)格過低，不如自己銷售。

“雙方價(jià)格談不攏，背后各自有深層次的客觀原因?！眳黔Z指出，地方國企申請(qǐng)專項(xiàng)債進(jìn)行收儲(chǔ)，需要準(zhǔn)備“一案兩書”，申報(bào)材料多，為了不增加地方政府隱性債務(wù)，需經(jīng)過多個(gè)部門審批。吳璟團(tuán)隊(duì)曾到各地調(diào)研收儲(chǔ)情況，有地方國企管理層直言，萬一收購后出現(xiàn)運(yùn)營過程中的虧損，會(huì)承受非常大壓力，甚至可能被懷疑存在利益輸送，“多一事不如少一事”。

在實(shí)地調(diào)研過程中，吳璟團(tuán)隊(duì)還發(fā)現(xiàn)，有意參與收購的開發(fā)商，其中很大一部分為出險(xiǎn)企業(yè)，如其負(fù)債后沒有債務(wù)重組，償付順序?qū)?yán)格排序。這種情況下，如果房企降價(jià)出售，排名靠后的債權(quán)人將面臨賬款無法回收的風(fēng)險(xiǎn)，倒逼房企不能一味降價(jià)。在未出險(xiǎn)房企中，又有相當(dāng)一部分為上市公司，只要資金鏈撐得住，就可以慢慢出售，反之如果低價(jià)拋售，賬面上會(huì)立刻反映出大額虧損，房企沒有動(dòng)力主動(dòng)降價(jià)。

此外，還有部分地方國企既是收儲(chǔ)主體，也是城市庫存的主要持有者，雙重身份導(dǎo)致其難以申請(qǐng)債務(wù)資金。有地方收儲(chǔ)主體開玩笑建議，兩家國企互相收購對(duì)方的存量商品房，但現(xiàn)實(shí)中同樣難以通過審批，收儲(chǔ)進(jìn)度自然受阻。

“以需定購有效確保了收儲(chǔ)后房源滿足保障對(duì)象需求，但客觀上也加大了收儲(chǔ)過程中的難度?！眳黔Z舉例，最無奈的情況便是城市空間上的供需錯(cuò)配，當(dāng)前需要收購的存量土地和商品房大多集中在三四線城市，而保障性住房的需求更多集中在一二線熱點(diǎn)城市。

去年5月，中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，截至去年11月末，落地審批貸款金額約435億元，僅占保障性住房再貸款總額的14.5％。在落地額度中，若扣除8個(gè)試點(diǎn)城市推進(jìn)比較成熟的項(xiàng)目（共計(jì)412億元），新增落地額度或僅23億元。

“盡管多個(gè)城市表態(tài)支持收儲(chǔ)工作，但實(shí)際收儲(chǔ)量較小，未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?！?中國社會(huì)科學(xué)院研究員、國家未來城市實(shí)驗(yàn)室副主任王業(yè)強(qiáng)回復(fù)《中國新聞周刊》。地方政府在收儲(chǔ)實(shí)操過程中會(huì)對(duì)商品房庫存進(jìn)行“再配置”和“再定價(jià)”，使得實(shí)際效果與市場預(yù)期的去庫存有一定偏差?！坝捎谥T多約束的存在，存量房收儲(chǔ)的進(jìn)展相對(duì)偏慢?！?/p>

關(guān)鍵在于“打破常規(guī)”

武漢城建·水岸其中一棟高層住宅一層，設(shè)立了湖北大學(xué)陽邏校區(qū)值班室，部分教師在這學(xué)期已經(jīng)開始到宿舍午休。從該校北門到新宿舍，直線距離不到400米，僅一路之隔。

按照湖北大學(xué)收儲(chǔ)數(shù)據(jù)估算，平均收購單價(jià)約4650元/平方米，該項(xiàng)目備案均價(jià)約7300元/平方米，相當(dāng)于打了近6折。

《中國新聞周刊》此前曾報(bào)道，校企雙方都表現(xiàn)出了足夠的誠意，“武漢城建主動(dòng)報(bào)價(jià)，就沒提到過6000多元”，雙方溝通了一兩個(gè)回合后，就敲定了最終的價(jià)格。到2024年底，雙方正式達(dá)成合作意向。

吳璟分析，原本的收購主體、價(jià)格和用途被限制在一個(gè)明確的范圍。在擁有更多自由裁量權(quán)后，各地可充分探索新的收儲(chǔ)和使用模式，有望解決之前的瓶頸問題。“未來鄭州模式仍會(huì)是地方收儲(chǔ)的主流模式之一，但不再是唯一?！?/p>

直接收購存量房用于城中村改造安置，或?qū)⑹俏磥碜钪髁鞯姆较蛑弧?/p>

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾披露，在佛山郊邊村的舊城改造中創(chuàng)新補(bǔ)償方式，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的三種補(bǔ)償方式，開拓性地提供多達(dá)10個(gè)安置小區(qū)房源供被拆遷戶選擇，其中7個(gè)是存量房小區(qū)，選房后即可交付，顯著縮短了村民安置時(shí)間。

房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整過程中，城中村改造及危舊房改造已經(jīng)成為地方推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要抓手。據(jù)2025年洛陽市政府工作報(bào)告，洛陽今年將實(shí)施19個(gè)城中村改造項(xiàng)目，110個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全部開工。3月11日，洛陽發(fā)布《城中村改造以購代建實(shí)施方案（試行）》，在保留傳統(tǒng)新建安置房安置方式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新推出房票安置、自主購買和組織購買三種模式。新模式旨在用存量房解決安置需求。

之所以出臺(tái)“以購代建”方案，洛陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局方面表示，一方面是響應(yīng)國家積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的戰(zhàn)略部署；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場去庫存。

收購目標(biāo)如何破局？去年底，安徽省第一家房地產(chǎn)上市公司合肥城建打包出售了2318套商品房，合同金額33.32億元。據(jù)媒體報(bào)道，合肥城建董事會(huì)方面介紹，交易對(duì)手方為合肥最大的國有租賃住房運(yùn)營平臺(tái)，致力于提供租賃型人才住房。

合肥的做法也為尋找收儲(chǔ)目標(biāo)提供了借鑒。李宇嘉認(rèn)為，存量商品房收儲(chǔ)應(yīng)尋找保交房難度大、債務(wù)償付壓力大，或意欲退出房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)通過市場化解決保交房資金、償債資金無果后，更有意愿尋求地方政府的渠道。

而能否在價(jià)格上達(dá)成一致，也取決于比國企“更靈活的買方”。在吳璟看來，當(dāng)收購用途發(fā)生變化，其背后必然有收購主體和價(jià)格機(jī)制的創(chuàng)新做支撐，“三要素缺一不可”。

以人才房或職工宿舍為例，企業(yè)更有籌集動(dòng)力，而當(dāng)更多企業(yè)尤其是非房地產(chǎn)企業(yè)成為收購主體，便能以更靈活的價(jià)格機(jī)制促成收儲(chǔ)。

“未來幾個(gè)月，地方政府如果能夠更多發(fā)揮積極性、自主性，探索推動(dòng)幾個(gè)不同類型、比較成功的示范類項(xiàng)目，將能夠在全國范圍內(nèi)起到很好的樣板作用，有利于更大范圍地推動(dòng)收儲(chǔ)工作落地?！眳黔Z預(yù)測。

海南已經(jīng)先行一步。3月初發(fā)布的《海南省推動(dòng)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)方案（2025—2027年）》提出，鼓勵(lì)存量房屋建筑用于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)有意向的企業(yè)將存量商品住宅作功能性改造，滿足消防安全、運(yùn)營等條件后，提供康養(yǎng)服務(wù)。

各地也在積極推動(dòng)多種收儲(chǔ)用途的落地。武漢公共資源交易平臺(tái)近期披露，江漢大學(xué)附屬醫(yī)院（武漢市第六醫(yī)院）盤龍?jiān)簠^(qū)改擴(kuò)建項(xiàng)目啟動(dòng)，主要是前者購買盤龍城天縱城企業(yè)中心負(fù)一至31層改建成醫(yī)院，擬建設(shè)門診、急診、住院部等，設(shè)置床位500張。

值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再貸款支持，財(cái)政部去年10月還提出支持用專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房，正在配合有關(guān)部門研究細(xì)化相關(guān)措施。今年政府工作報(bào)告中也明確提出“擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元”，其中一個(gè)使用方向就是收購存量商品房。

“給予地方城市更大自主權(quán)，相當(dāng)于提供了更大的探索空間，安排地方專項(xiàng)債，也是為了支撐新模式落地?！眳黔Z指出，更多收儲(chǔ)思路能否加速實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵在于雙方供需是否匹配，不論傳統(tǒng)模式還是新思路，每一種路徑最終落地的過程都不會(huì)很輕松。