鄉(xiāng)村振興背景下傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式

摘要： 為探究鄉(xiāng)村振興背景下傳統(tǒng)村落建筑保用的有效模式，以福建省廈門市集美區(qū)的城內(nèi)村為案例，研究建筑租養(yǎng)的運行及保護發(fā)展實踐。結果表明：傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式的關鍵在于使用權與責任的明晰轉移，公私合作形式在其中發(fā)揮了關鍵作用；專業(yè)賦能提供堅實保障，靈活的保護方式使其具有廣泛適用性；高效的項目整合與協(xié)同推動該模式持續(xù)運行。

關鍵詞： 傳統(tǒng)村落； 建筑租養(yǎng)； 建筑保用； 集美區(qū)城內(nèi)村； 鄉(xiāng)村振興

中圖分類號： TU 982文獻標志碼： A ""文章編號： 1000-5013（2025）02-0192-09

Traditional Village Buildings Rent-and-Maintenance Model Under Background of Rural Revitalization

LIU Xiaofang， YANG Yanni， ZHOU Jing，HE Xinyi， YANG Sisheng

（School of Architecture， Huaqiao University， Xiamen 361021， China）

Abstract： To explore effective models of the village building protection and utilization of traditional villages under the background of rural revitalization， taking Chengnei Village in Jimei District， Xiamen City， Fujian Province as a case， the operation and protection development practice of buildings rent-and-maintenance are studied. The results show that the key of the traditional village building rent-and-maintenance model is the clear transfer of usage rights and responsibilities， and public-private partnership plays key role in it. Professional empowerment provides solid guarantee， and flexible protection methods own wide applicability. Efficient project integration and collaboration promote the continuous operation of this model.

Keywords： buildings rent-and-maintenance； traditional village； building protection and utilization； Chengnei Village in Jimei District； rural revitalization

在我國現(xiàn)階段鄉(xiāng)村振興背景下，許多傳統(tǒng)村落在保護有價值的物質(zhì)及非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的同時，存在人口流失、產(chǎn)業(yè)動力不足、基礎設施滯后等問題［1-2］，據(jù)調(diào)查，我國4批傳統(tǒng)村落中大約有2/3的村落存在此類問題［3］。資金和機制是傳統(tǒng)村落保護發(fā)展的重要瓶頸［4］，古建保護工作繁瑣、技術性強，需要大量的資金用于修繕維護，傳統(tǒng)村落雖受到政策資金扶持，但遠無法滿足實際需求［5］。傳統(tǒng)建筑“?！迸c“用”是橫亙在傳統(tǒng)村落保護和發(fā)展之間的一大難題［6］。因此，探索有效的建筑保用模式，建立可持續(xù)的實施機制是推動傳統(tǒng)村落有機保護更新的重要途徑［7］。

在傳統(tǒng)村落建筑保護利用的現(xiàn)有研究中，理論和方法的研究成果較豐富。王路［8］以德國村落更新規(guī)劃為案例，結合我國傳統(tǒng)村落發(fā)展現(xiàn)狀，提出鄉(xiāng)村建筑未來的發(fā)展方向；楊大禹［9］從挖掘傳統(tǒng)建筑文化基因入手，探索適合新時代發(fā)展的民居建筑新形式；王歡［5］認為資金困境是制約傳統(tǒng)村落古建保護發(fā)展的重要阻礙，提出古建筑分類保護、風貌控制、功能提升等優(yōu)化策略；張艷玲等［10］通過梳理1949年以來關于鄉(xiāng)村建設的系列政策，提出傳統(tǒng)建筑的保護路徑，但已有成果缺少對傳統(tǒng)村落建筑保用的運營方式、流程、成效的實踐研究。

2020年，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳與中國城市規(guī)劃設計研究院開發(fā)了傳統(tǒng)村落建筑海峽租養(yǎng)平臺，推廣傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式［11］。該模式通過租賃和養(yǎng)護的形式，引導社會力量參與傳統(tǒng)建筑的保護及活化利用，希望通過保護文化遺產(chǎn)的同時，激活村落產(chǎn)業(yè)，吸引人口回流，為村落帶來經(jīng)濟和社會效益。本文以傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式的典型村落——福建省廈門市集美城內(nèi)村為案例，提出鄉(xiāng)村振興背景下傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式。

1 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)概念及國內(nèi)外實踐進展

1.1 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)的概念

傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)是一種創(chuàng)新的文化遺產(chǎn)保護策略，以合理保護更新為出發(fā)點，將閑置失修的傳統(tǒng)建筑向公眾開放，鼓勵自然人承租［12］。租養(yǎng)人承擔起修繕、保護和改造的責任，經(jīng)過改造，這些建筑以住宅、商業(yè)空間或文化、教育基地等功能融入現(xiàn)代社會。通過租養(yǎng)，使用權明晰轉移，政府、非營利組織、私人及企業(yè)均可參與，共同推動傳統(tǒng)村落文化遺產(chǎn)保護和鄉(xiāng)村振興［13］。

1.2 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)的國內(nèi)外實踐進展

建筑租養(yǎng)作為一種創(chuàng)新理念，在國內(nèi)外傳統(tǒng)村落的應用尚不普遍。然而，已有一些項目積極嘗試和探索，為這一創(chuàng)新模式的應用提供了寶貴的參考借鑒。國內(nèi)外實踐案例表明，傳統(tǒng)建筑租養(yǎng)在平衡保護與利用、促進社會參與、激發(fā)創(chuàng)新和增強公眾意識方面有較好效果。

1.2.1 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)的國內(nèi)實踐進展 廣東省開平縣碉樓的公眾認養(yǎng)計劃，如圖1所示。

2011年，廣東省開平縣啟動32座碉樓的公眾認養(yǎng)計劃，經(jīng)過認養(yǎng)，社會力量獲得開平碉樓使用權并參與修繕工作［14］。開平碉樓的社會認養(yǎng)不僅通過首創(chuàng)的“產(chǎn)權不變、政府代管”模式開辟了保護“碉樓”這一文化遺產(chǎn)的先例，也為當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展帶來了新的活力［15］。浙江省金華市也鼓勵民間認養(yǎng)，確保文物國有產(chǎn)權的同時，賦予認養(yǎng)人使用權，政府提供資金和社會榮譽支持。

浙江省松陽縣“拯救老屋行動”，如圖2所示。

2016年，浙江省松陽縣發(fā)起“拯救老屋行動”，村民在政府與基金會助力下成為認養(yǎng)人，修繕老屋并引入多元產(chǎn)業(yè)，助力鄉(xiāng)村發(fā)展［14］。隨著實施“拯救老屋行動”縣市的增多，松陽模式得到良好的推廣，并且各地嘗試導入更多元的主體，社會人士和資金有效介入了古建筑的保護，從而探索出適用于當?shù)氐墓沤ūＷo新路徑，

這些模式通過產(chǎn)權代管及使用權授權的方式，吸引社會力量參與修復和活化古建筑，不僅保證了文化遺產(chǎn)的長期保存，還帶動了當?shù)芈糜螛I(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。對于古建租養(yǎng)模式而言，這些案例提供了寶貴的經(jīng)驗：引入社會資本，賦予使用權限和分階段修繕的方式，有效提升傳統(tǒng)村落古建筑的保護與利用，進一步促進社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展與文化傳承。

1.2.2 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)的國外實踐進展 國外古建租養(yǎng)的實踐運作流程，如圖3所示。

國外在建筑租養(yǎng)方面也有積極實踐，英國通過信托組織運作，建立了完善的經(jīng)營模式，以捐贈和募集的資金維護和激活文化遺產(chǎn)，確保了古老莊園的保存與活化，該實踐強調(diào)公眾參與和社區(qū)合作的重要性，為世界傳統(tǒng)建筑的保護與利用提供了新的視角。德國政府通過“一歐元賣古堡”項目，鼓勵社會力量參與文化遺產(chǎn)管理，由購買者負責古跡的維修和日常維護。意大利則采用“領養(yǎng)人”制度，將博物館、古跡等交由私人資本管理，但政府保留所有權和監(jiān)督權［13］。

國外的運作流程重視社會力量的廣泛參與及社區(qū)合作。歐洲國家通常強調(diào)長效機制的建立，確保租賃者在獲得使用權后能夠持續(xù)投入修繕和維護，實現(xiàn)古建保護與利用的可持續(xù)發(fā)展。

2 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)實踐

2.1 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)概況

廈門市集美區(qū)城內(nèi)村概況圖，如圖4所示。

城內(nèi)村位于廈門市集美區(qū)，地處城市邊緣，為福建省第一批省級傳統(tǒng)村落，兼具優(yōu)良的生態(tài)自然環(huán)境與厚重的傳統(tǒng)文化，自古為閩臺兩岸親情互通的圣地［16］。城內(nèi)村中心遺存較完整的閩南古厝38幢，仍有人居住的有10幢，但長年受風雨侵蝕，建筑內(nèi)部多處槽朽、受損，外墻裝飾也有剝蝕。2020年，傳統(tǒng)村落建筑海峽租養(yǎng)平臺開發(fā)建設后，城內(nèi)村的部分古厝納入了該平臺。租養(yǎng)人租賃村內(nèi)的特色古厝，本著“輕租重修、以用為養(yǎng)”的原則，進行適度修繕及內(nèi)部改造，在延續(xù)傳統(tǒng)風貌的基礎上植入現(xiàn)代功能。目前，村內(nèi)租養(yǎng)建筑數(shù)量相對較多，收益和發(fā)展態(tài)勢較好，實踐模式相對成熟。

2.2 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)的發(fā)展歷程

根據(jù)建筑租養(yǎng)的主導人群及運行特點，可將城內(nèi)村建筑租養(yǎng)的發(fā)展歷程（圖5）劃分為3個階段。

1） 社區(qū)企業(yè)整租改造。2012年3月，福建省一些協(xié)會參與到城內(nèi)村的規(guī)劃建設中，通過聯(lián)合村集體，成立經(jīng)營性的民間社團組織，采取整租改造模式，保護了城內(nèi)村廢棄、破損嚴重的古厝，避免村民隨意出租。對于產(chǎn)權不明或長期無人居住的舊屋，公司統(tǒng)一租下整改。在保持文化遺產(chǎn)真實性的基礎上，通過功能置換，將古厝改造為文化展示、手工藝作坊等功能，質(zhì)量一般的建筑轉型為商店、咖啡館等，服務于旅游發(fā)展［17］。

2） 臺灣青年群體融入。2019年起，臺灣青年雙創(chuàng)基地人員帶領多支團隊入駐城內(nèi)村，參與鄉(xiāng)村振興建設。團隊在租養(yǎng)古厝過程中融入臺灣社區(qū)營造經(jīng)驗，根據(jù)保存情況和實際需要對古建進行修繕更新，不僅促進了兩岸交流合作，也為鄉(xiāng)村振興注入了新的活力。

3） 租養(yǎng)古厝投入運營。目前，城內(nèi)村已開展古厝租養(yǎng)運營6座，包括鄉(xiāng)建鄉(xiāng)創(chuàng)基地、餐廳、兩岸鄉(xiāng)村振興合作基地接待中心、電影院、茶室及文化研學館等。這些古厝的運營狀況良好，收益穩(wěn)定，發(fā)展模式趨于成熟。

2.3 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)的運行流程

廈門市集美區(qū)城內(nèi)村建筑租養(yǎng)的運行流程包括5個環(huán)節(jié)（圖6）。

1） 擬定計劃。由村委會主導，對村落內(nèi)傳統(tǒng)建筑的數(shù)量、歷史、結構、文化價值進行詳盡普查，對質(zhì)量加以評定，以便擬定分批修復和保護計劃，包括資金預算、施工方案、功能定位等。

2） 合約締結。村委會參與租賃管理過程，并與村經(jīng)濟合作社或村級企業(yè)等簽署正式承諾文件，確立其作為租賃方的主要責任方，承擔在租賃管理中的法定義務。在合約中需要具體確定租賃期限、租金、維修責任等條款，并明確雙方的權利和義務，包括使用權、收益分配、違約責任等。在該環(huán)節(jié)中，城內(nèi)村的村民表示，租賃方在租金、使用權等方面存在分歧，通過第3方評估機構確定合理的租金為解決途經(jīng)之一。

3） 使用權授權。村委會與村民進行深入溝通，評估他們對潛在租賃建筑與附帶庭院的出租意向。隨后，由經(jīng)濟合作社或村級企業(yè)等與村民簽訂授權協(xié)議，明確使用權授權的范圍和期限，確保使用權授權符合法律法規(guī)要求，同意代表其進行租賃。

4） 信息整合與評估。村委會對村落及租養(yǎng)建筑信息進行整合登記，上傳租養(yǎng)平臺。租賃者綜合評估村落特色、地理位置、建筑價值等因素，選擇租養(yǎng)建筑，預約現(xiàn)場踏勘。若租賃者決定租賃，則進而與村經(jīng)濟合作社（或政府認可的其他法人實體）簽署正式協(xié)議。

5） 修復運營與功能提升。租賃者根據(jù)協(xié)議支付租金，并依據(jù)修繕手冊進行建筑修復。修繕手冊由平臺提供，其中，規(guī)定了建筑修繕的強制性原則和引導性原則（圖7）［18］。在租賃協(xié)議有效期內(nèi)，租賃者擁有房屋使用權，并享有房屋運營收益。

2.4 建筑租養(yǎng)模式下城內(nèi)村的保護發(fā)展實踐

2.4.1 傳統(tǒng)建筑的保護與更新 城內(nèi)村建筑租養(yǎng)人賡續(xù)當?shù)氐慕ㄖL格與設計理念，對傳統(tǒng)建筑進行修復保養(yǎng)，并對內(nèi)部功能進行更新活化，發(fā)展餐飲服務、文化展覽、綜合服務等多類型業(yè)態(tài)，較好地保護了傳統(tǒng)村落的風貌特色，傳承歷史文脈。城內(nèi)村租養(yǎng)古厝保護更新分析，如圖8所示。

傳統(tǒng)建筑保護和更新方面，首先，在保護傳統(tǒng)的建筑結構、材料和裝飾，保持傳統(tǒng)建筑獨特韻味的基礎上，對建筑結構進行加固和維護，保證安全性和穩(wěn)定性。城內(nèi)村主要采用閩南傳統(tǒng)建筑材料和工藝，運用傳統(tǒng)的磚、石、土、木等材料對墻體、大木、屋面等進行結構更新和維修，在不落屋架的情況下，對破損的立柱、梁枋、檁條實施更換。同時運用傳統(tǒng)的墩接、打牮等特殊工法技藝，紅磚補墻、紅瓦鋪頂、燕尾飛檐，還原傳統(tǒng)風貌特色。再者，在古厝內(nèi)部更新時，采用更新設施和設備的措施，包括水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設施等，提升建筑的舒適性和便利性。

2.4.2 業(yè)態(tài)活化及文化傳承 在建筑保護修繕的基礎上，對建筑功能業(yè)態(tài)進行適應性更新，包括文化、餐飲、購物、休閑等。其中，租養(yǎng)人作為核心利益主體，選擇租養(yǎng)古厝的業(yè)態(tài)以及空間形式、運營方式等。非核心利益相關者，分別是作為管理主體的政府及村委會、作為產(chǎn)權主體的古厝原房屋主人，分別為租養(yǎng)古厝的保護及改造提供政策支持、房源支持，推動古厝租養(yǎng)持續(xù)運行。

另一方面，通過租金收入，村落獲得經(jīng)濟支持，并用于各類社區(qū)活動與項目，從而拓寬了鄉(xiāng)村服務業(yè)的范疇。城內(nèi)村租養(yǎng)人協(xié)同高校定期舉辦市集與民俗活動，結合自媒體推廣，吸引大量游客，為村落注入活力的同時，提升了村民的生活水平。

在傳統(tǒng)手藝保護方面，城內(nèi)村通過建筑租養(yǎng)吸引具有相關技能的人移居村落，定期開展傳統(tǒng)手藝活動，如工藝品制作、傳統(tǒng)技藝展示等，促進地域特色工藝文化的賡續(xù)發(fā)展。在鄉(xiāng)風習俗保護方面，協(xié)同社區(qū)參與和共同管理，促進傳統(tǒng)習俗的傳承，如在村內(nèi)廣場設立“月老辦事處”，豐富民俗文化交流空間。城內(nèi)村業(yè)態(tài)運營狀況，如表1所示。

2.4.3 推進人居環(huán)境整治 村落人居環(huán)境整治，如圖9所示。

在村莊規(guī)劃的制定過程中，租養(yǎng)人與村委會深入考量各類租養(yǎng)建筑的特定需求及其空間特性，增設文化展示空間和綠化景觀等。同時，通過古建筑保護、修繕及適應性改造等措施，在保持傳統(tǒng)街巷格局、延續(xù)村落風貌及歷史氛圍的基礎上，促進街巷格局及周邊環(huán)境的更新與優(yōu)化，有效改善了村落的整體人居環(huán)境，增強了村莊的吸引力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式的經(jīng)驗啟示

3.1 傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式的運行邏輯

傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式的運行邏輯，如圖10所示。

首先，村民和村集體作為資產(chǎn)所有者，將建筑租賃給具備專業(yè)能力和資源的第3方運營商。這一過程中，使用權與責任明晰轉移，并具有可持續(xù)性。第3方運營商在承接管理責任后，依據(jù)要求和標準對建筑進行修繕以傳承其價值。完成修繕后，運營商引入相關產(chǎn)業(yè)和文化活動，將傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代功能相結合。

公私合作形式在其中發(fā)揮了關鍵作用，政府、非營利組織、私人或企業(yè)共同參與，發(fā)揮各方優(yōu)勢，提高效率和質(zhì)量。這一系列流程與策略形成了良性的閉環(huán)系統(tǒng)，促進了資產(chǎn)的持續(xù)增值與鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 專業(yè)賦能與多元靈活

傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式為熱衷古建筑保護與更新的社會人士提供了廣闊的參與途徑。引入具備專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)能力的租養(yǎng)人，借助這些人才的專業(yè)知識和創(chuàng)新思維，為傳統(tǒng)建筑的合理保用提供堅實的專業(yè)保障。而且該模式不再局限于傳統(tǒng)的保護方式，而是鼓勵承租人根據(jù)建筑特點和市場需求，進行適應性功能更新。針對不同地區(qū)的村落特色和經(jīng)濟發(fā)展水平，可以靈活調(diào)整租養(yǎng)期限、費用標準和保護要求等，使得該模式具有廣泛的適應性。

3.3 高效的項目整合與協(xié)同

傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式既發(fā)揮了承租方全流程設計、改造和運營的專業(yè)優(yōu)勢，又具有對資產(chǎn)的控制權和可持續(xù)發(fā)展的保障，并依托建筑租養(yǎng)平臺，有效連接了租養(yǎng)人、村委會和傳統(tǒng)建筑的產(chǎn)權所有者，實現(xiàn)了傳統(tǒng)村落建筑的保護與傳承。

在這個模式中，平臺使租養(yǎng)人更高效地承擔起“EPC+O”（engineering-procurement-construction， operation）模式的職責，租養(yǎng)人不僅需要進行傳統(tǒng)建筑的設計和改造（類似于EPC中的設計、采購、施工），還要全程負責后期的運營管理（O），通過文化活動、特色經(jīng)營等多元化方式，激發(fā)傳統(tǒng)建筑的活力。

此外，租養(yǎng)模式還借鑒了“TOT”（transfer-operate-transfer）模式。村委會將傳統(tǒng)建筑的使用權轉讓給更具專業(yè)能力的租養(yǎng)人，并在合同期內(nèi)明確其運營和維護的責任。租養(yǎng)人通過經(jīng)營回收投入成本，合同期滿后，建筑將交還給相關主體。平臺在這一過程中發(fā)揮著橋梁作用，使得產(chǎn)權所有者、村委會與租養(yǎng)人之間的權責清晰、合作順暢。

3.4 鄉(xiāng)村振興背景下傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式提升策略

1） 優(yōu)化租養(yǎng)建筑選址。以租養(yǎng)人與運營人為主導的選址使租養(yǎng)建筑的點位分布與業(yè)態(tài)功能可能缺乏宏觀統(tǒng)籌。建議從能夠最大限度發(fā)揮租養(yǎng)建筑自身優(yōu)勢，以及更好保護租養(yǎng)建筑的角度出發(fā)，綜合建筑價值、建筑功能置換可行性、區(qū)位條件、道路可達性、外部空間環(huán)境等，建立建筑適租性評價體系，優(yōu)化租養(yǎng)建筑選址。

2） 優(yōu)化租養(yǎng)建筑空間布局。優(yōu)化租養(yǎng)建筑功能設置，合理布局，提高空間利用效率。同時，增強租養(yǎng)建筑功能空間的靈活性，根據(jù)需求進行動態(tài)調(diào)整，如結合季節(jié)或節(jié)日需要轉換使用功能，滿足不同類型的活動和租賃需求；并可分階段進行改造和提升，根據(jù)實際需求和資金情況逐步實施。

3） 提升租養(yǎng)建筑運營管理。加強業(yè)態(tài)導入和文化賦能，附加產(chǎn)業(yè)鏈服務，吸引更多消費者并增強黏性［19］。此外，租養(yǎng)建筑由租養(yǎng)人自行維護，若缺乏監(jiān)管，可能由于壓縮成本等原因造成維護不到位?？梢氪寮w等監(jiān)管主體，在明確其承擔監(jiān)督責任的同時，分配其部分收益，以促進建筑的持續(xù)有效修繕和維護［20-21］。

4 結束語

在現(xiàn)階段鄉(xiāng)村振興背景下，探索有效的傳統(tǒng)建筑保用模式是推動傳統(tǒng)村落有機保護更新的重要途徑。傳統(tǒng)村落建筑租養(yǎng)模式以其創(chuàng)新的方式，為傳統(tǒng)建筑保護探索出一條“以修代租，以用為養(yǎng)”的新路徑。該模式有效促進了傳統(tǒng)村落物質(zhì)空間及非物質(zhì)文化的保護和傳承，并通過培育鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟發(fā)展，為傳統(tǒng)村落注入新的活力，具有較好的推廣性和適用性。同時，該模式在實踐中也暴露出一些不足之處，將來可通過優(yōu)化租養(yǎng)建筑選址、空間布局及運營管理等策略予以提升，促進傳統(tǒng)村落建筑的可持續(xù)保護和科學利用，推動鄉(xiāng)村振興。

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（責任編輯：" 陳志賢 "英文審校： 方德平）

收稿日期： 2024-07-02

通信作者： 劉曉芳（1980-），女，副教授，博士，主要從事城鄉(xiāng)功能與形態(tài)、城市空間安全與健康的研究。E-mail：lxf2008@hqu.edu.cn。

基金項目： 國家自然科學基金青年基金資助項目（42201200）； 國家社會科學基金一般資助項目（20BMZ046）

https：∥hdxb.hqu.edu.cn/